La crise a provoqué un ralentissement dans de nombreux secteurs, mais pas investir dans des actions immobilières. Les consommateurs sont sortis des confinements de 2020 en établissant des records d’épargne et à leur tour l’ère du télétravail a commencé. Les taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux alléchants ont contribué à alimenter une frénésie d’investissement dans les valeurs immobilières. Mais toutes les bonnes choses ont une fin. La hausse des taux d’intérêt et l’inflation galopante ont rendu les logements et les prêts hypothécaires moins abordables. Cela augmente le risque d'un effondrement du marché immobilier mondial, en particulier dans certains pays, et menace d'aggraver la récession économique mondiale actuelle...
Que se passe-t-il avec le marché immobilier ?🙊
La demande de logements diminue à mesure que les taux d’intérêt hypothécaires augmentent, ce qui rend les logements moins abordables et éloigne les acheteurs potentiels du marché. Il y a deux raisons principales pour lesquelles les prêts hypothécaires sont devenus nettement moins abordables cette année. Une inflation élevée a provoqué une forte baisse des revenus réels des citoyens. À leur tour, les banques centrales du monde entier augmentent les taux d’intérêt au rythme le plus rapide depuis des décennies. Cela a directement augmenté les taux d’intérêt hypothécaires, rendant les prêts pour acheter une maison plus chers.
L’inflation a augmenté deux fois plus que les salaires depuis 2020. Source : BBC.
Ces problèmes affectent non seulement les acheteurs potentiels, mais également les propriétaires actuels. Surtout ceux dont les prêts hypothécaires ne sont pas garantis à long terme avec des taux beaucoup plus bas. Des millions de personnes ont contracté des prêts bon marché pour acheter des maisons à des prix records pendant le boom de la pandémie. Désormais, nombre d’entre eux seront confrontés à des mensualités plus élevées lorsque leurs prêts seront réajustés pour refléter des taux d’intérêt plus élevés. Pire encore, ces versements hypothécaires plus élevés surviennent à un moment où les revenus réels des gens (c'est-à-dire le montant d'argent qu'ils gagnent, ajusté à l'inflation) ont chuté. Dans le pire des cas, les gens ne seront pas en mesure de payer leurs factures hypothécaires mensuelles. Dans une telle situation, les banques saisissent souvent la maison et la vendent pour récupérer ce qui leur est dû. Et comme cela met davantage de logements sur le marché, souvent à des prix inférieurs ou « en difficulté », cela peut entraîner une pression à la baisse supplémentaire sur les prix des logements.
Le taux de défaut de paiement a commencé à augmenter au cours du mois d’août. Source : Morningstar.
Quels pays sont les plus exposés ?🌍
Aux États-Unis, la plupart des acheteurs dépendent de prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans. Les prêts hypothécaires à taux variable ne représentaient en moyenne que 7 % des prêts au cours des cinq dernières années. En revanche, les acheteurs de maisons dans d’autres pays ont généralement des prêts à taux fixe pour un an seulement ou des prêts hypothécaires à taux variable qui évoluent en fonction des taux d’intérêt. L'Australie, l'Espagne, le Royaume-Uni et le Canada avaient la plus forte concentration de prêts hypothécaires à taux variable en proportion des nouvelles polices en 2020, selon Fitch Ratings.
Prêts hypothécaires à taux variable en pourcentage des nouveaux prêts en 2020. Source : Fitch Ratings.
Des fissures sur le marché mondial des investissements en actions immobilières ont déjà commencé à apparaître. Ils sont plus pessimistes à l’égard de certains des marchés les plus mousseux, comme l’Australie et le Canada, qui, comme nous l’avons vu précédemment, avaient l’une des concentrations les plus élevées de prêts hypothécaires à taux variable en pourcentage des nouvelles polices en 2020. baisse à deux chiffres du prix de l’immobilier. Et la situation est pire en Australie, où les prix de l’immobilier ont enregistré en août leur plus forte baisse mensuelle depuis près de 40 ans.
Quel impact cela aurait-il sur l’économie mondiale ?🥵
Un krach du marché immobilier synchronisé à l’échelle mondiale affecterait l’économie mondiale (déjà au bord de la récession) de différentes manières :
- Une forte baisse des prix de l’immobilier réduirait considérablement la richesse et entraînerait une baisse des dépenses de consommation.
- Une stagnation ou un déclin de la construction et des ventes immobilières affecterait directement la croissance mondiale, car ces activités sont d’énormes multiplicateurs de l’activité économique dans le monde.
- Un marché immobilier en déclin affecterait les prêts bancaires dans la mesure où il augmenterait le risque de défaut de paiement, étouffant ainsi le flux de capitaux dont se nourrissent les économies. En outre, la hausse des taux d'intérêt augmenterait la pression sur les promoteurs immobiliers qui empruntent massivement pour financer leurs opérations, ce qui inciterait les prêteurs à s'inquiéter de plus en plus de la capacité des promoteurs à refinancer leur dette. Encore une fois, si cela aboutissait à des défauts de paiement, cela affecterait les prêts bancaires.
- En augmentant les remboursements hypothécaires pour refléter la hausse des taux d'intérêt, les revenus des citoyens seraient affectés, ce qui réduirait encore les dépenses de consommation.
Existe-t-il une opportunité d’investissement dans les actions immobilières ?🏗️
Dans l’état actuel du marché immobilier, des temps difficiles s’annoncent pour contenir tous les facteurs mentionnés ci-dessus. Nous pouvons vendre à découvert le FNB Vanguard Immobilier (VNQ) afin de profiter de la débâcle du marché immobilier américain ou de la Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) pour la même situation en Europe, en Asie et dans le Pacifique. Si, en revanche, nous souhaitons investir dans les économies les plus exposées à ces événements dont nous avons parlé précédemment, nous pouvons vendre à découvert les ETF du iShares MSCI d'Australie (EWA), du Canada (EWC), d'Espagne (EWP) ou du Royaume-Uni (EWU).