Dans l'immobilier commercial, il existe plusieurs types de «valeur» attribuée à un bien immobilier, qui ont tous des objectifs différents selon les personnes. Lorsqu'un type d'analyse d'une propriété est effectué, sa valeur sera toujours largement prise en compte.
Dans cet article, nous examinerons la différence entre la valeur marchande d'un actif et sa valeur d'investissement. Valeur marchande vs. Valeur d'investissement en CRE. Les différents types de «valeur» dans l'immobilier commercial comprennent:
- Valeur marchande
- La valeur de l'investissement
- Valeur assurable
- La valeur de l'évaluation
- Valeur de liquidation
- Valeur de remplacement
Parfois, les limites entre ces types de valeur peuvent être un peu floues, en particulier lorsque l'on considère spécifiquement la valeur marchande et la valeur d'investissement.
Les types de valeur immobilière
Types de valeur immobilière
- Valeur marchande
La valeur marchande, ou «juste» valeur marchande, est le type de valeur de propriété le plus communément appelé et est la valeur utilisée dans le processus de souscription de prêts.
La «valeur marchande» de l'Appraisal Institute: ce qu'elle signifie vraiment »de l'Appraisal Institute fournit un aperçu historique de la« valeur »et de la« valeur marchande », y compris de nombreuses définitions provenant de diverses sources.
Un exemple est celui de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), qui déclare que la valeur marchande est «le prix le plus probable qu'une propriété devrait avoir sur un marché concurrentiel et ouvert dans toutes les conditions nécessaires à une vente équitable».
En d'autres termes, qu'est-ce qu'un acheteur prêt à payer et un vendeur prêt à accepter, étant donné que toutes les autres circonstances sont normales et attendues.
- Valeur d'investissement
La valeur d'investissement est la valeur qu'une propriété offre à un investisseur spécifique. C'est la valeur que l'investisseur serait prêt à payer pour la propriété.
Quelle que soit la valeur marchande, il y aura toujours une limite à ce qu'un investisseur est prêt à investir dans un actif.
La valeur de l'investissement est basée sur les qualifications de l'investisseur, le capital disponible, le taux d'imposition et le financement.
- Valeur assurable
Cela fait référence au montant d'une propriété qui est à risque potentiel de dommages, pour déterminer la couverture d'assurance.
En d'autres termes, quelle est la valeur de la partie du bien qui peut être couverte par une police d'assurance.
- Valeur estimée
La valeur estimée est la valeur de la propriété déterminée par un conseiller fiscal local aux fins de l'impôt foncier.
- Valeur de liquidation
La valeur de liquidation définit le prix probable auquel une propriété se vendrait lors d'une vente forcée, telle qu'une saisie ou une vente fiscale.
La valeur de liquidation est utilisée à des moments où la fenêtre d'exposition au marché est limitée ou s'il existe d'autres conditions de vente restrictives.
- Valeur de remplacement
Il s'agit du coût de remplacement de la structure par une structure de substitution identique, qui a la même utilité que la propriété d'origine.
Désormais, une propriété commerciale peut avoir n'importe lequel des types de valeur ci-dessus déterminés à tout moment.
Et il est fort possible qu'aucune des valeurs ne soit la même (bien qu'il soit probable qu'au moins certaines d'entre elles soient proches).
Cela est particulièrement vrai lorsque l'on considère la différence entre la valeur marchande et la valeur d'investissement: ce n'est pas parce qu'une propriété doit lever un certain montant que l'investisseur va proposer quelque chose qui s'en rapproche.
De plus, ce qui est perçu comme «précieux» pour un marché spécifique peut ne pas l'être pour un investisseur.
En gardant à l'esprit les définitions de chacun, examinons les différentes approches à la fois pour le marché et la valeur d'investissement, pour montrer leurs différences de manière plus granulaire.
Approches de la valeur marchande
La valeur marchande est ce qui est déterminé lors d'une évaluation.
Au cours du processus de souscription de prêts, de nombreux prêteurs auront recours à un évaluateur externe pour obtenir une estimation de la valeur marchande d'une propriété.
La valeur marchande est ce qui est utilisé pour déterminer un montant hypothécaire approprié.
Alors, comment les évaluateurs déterminent-ils la valeur marchande?
Il existe en fait de nombreuses façons. Mais avant que cela ne se produise, il faut distinguer l'utilisation la plus élevée de la propriété.
Essentiellement, ce qui doit être déterminé est l'utilisation légale d'une propriété qui rapporte la valeur la plus élevée - pensez donc à des choses comme le zonage, les utilisations de la propriété, la taille de la propriété, la performance financière, etc.
Bref, quel est le "plafond" potentiel de la propriété et de l'ensemble de sa parcelle?
Une fois que tout cela est gravé dans la pierre, un évaluateur peut aller de l'avant avec l'évaluation de la propriété.
En règle générale, les évaluateurs utilisent trois méthodes d'évaluation pour déterminer la juste valeur marchande d'un actif d'entreprise:
- L'approche commerciale:
L'approche de vente vous donne une valeur de propriété en regardant d'autres ventes récentes d'actifs très comparables.
- L'approche de la capitalisation des revenus:
L'approche fondée sur le revenu dérive simplement une valeur foncière du revenu qu'elle génère.
- L'approche des coûts
Cette approche fonde la valeur d'une propriété sur le coût de reproduction de cette propriété, moins toute dépréciation accumulée.
Approches de valeur d'investissement
Alors que le processus de la valeur marchande est utilisé dans les évaluations de souscription de prêts, lorsqu'ils décident du montant à payer pour une propriété, les investisseurs tiennent également compte de la valeur d'une propriété pour eux.
La valeur d'investissement est le montant qu'un investisseur est prêt à payer, par rapport à ses objectifs, son rendement cible et sa position fiscale.
Ainsi, étant donné que la valeur marchande est toujours unique à un marché, la valeur d'investissement est unique à l'investisseur concerné.
Avec cela, vient un certain nombre d'autres approches qui peuvent être utilisées pour déterminer la valeur, par opposition aux évaluations plus formelles requises par les évaluateurs.
Voici les mesures les plus courantes de l'évaluation des investissements:
- Ventes comparables (Comps):
Il s'agit essentiellement de la même approche de comparaison des ventes mentionnée ci-dessus.
- Multiplicateur de revenu brut (GRM)
Il s'agit d'une relation qui mesure la valeur en prenant le revenu brut qu'une propriété produit tout au long de l'année et en le multipliant par le multiplicateur du revenu brut basé sur le marché.
- Cash on cash return
Le rendement des liquidités est une autre relation simple, calculée en prenant le flux de trésorerie pro forma pour la première année (avant impôts) et en le divisant par le coût total de l'investissement initial.
- Capitalisation directe
Il s'agit de la même approche de capitalisation directe mentionnée ci-dessus que les évaluateurs utilisent. La composition du flux de revenus d'une propriété est un moyen très courant et simple de déterminer à la fois la valeur marchande et la valeur d'investissement d'une propriété commerciale.
- Flux de trésorerie actualisé
Le modèle de flux de trésorerie actualisé est utilisé pour trouver le taux de rendement interne (TRI), la valeur actuelle nette et une comparaison de l'accumulation de capital.
Ainsi, en connaissant les différentes approches pour générer ces valeurs, donnons une certaine tangibilité à la manière dont ces types de valeurs diffèrent les uns des autres.
Valeur marchande vs. Valeur d'investissement
En bref, la valeur marchande est la valeur d'une propriété sur un marché libre, déterminée par une évaluation.
La valeur d'investissement est déterminée par l'investisseur réel en fonction de ses critères et objectifs d'investissement uniques.
Nous illustrerons un exemple ci-dessous:
Supposons qu'un investisseur individuel envisage l'acquisition d'un petit immeuble à appartements.
La propriété est sous contrat de 1.2 million de dollars et vise un rendement minimum de 10% sur l'actif.
En fonction du rendement cible de l'investisseur, vous pourriez payer jusqu'à 1,4 million de dollars tout en atteignant votre objectif.
Dans ce scénario, l'investisseur constate qu'il peut obtenir un prêt de 960.000 80 $ (20% de la valeur du prêt), amorti en 5 ans à XNUMX%.
Maintenant, supposons que pendant le processus de souscription, l'évaluation par une tierce partie de la banque évalue la propriété à 1.000.000 1,2 XNUMX $ au lieu des XNUMX million de dollars dans lesquels l'acheteur est bloqué.
Cette évaluation réduirait le montant du prêt éligible à 800.000 80 $ (sur la base d'une LTV de 960.000%), au lieu des XNUMX XNUMX $ précédemment prévus.
Malheureusement, dans ce scénario, le vendeur refuse de vendre moins de 1.200.000 XNUMX XNUMX $.
Cela rendrait cette transaction supérieure au marché, ce qui signifie simplement que le prix de vente est supérieur à la valeur marchande actuelle de la propriété.
Est-il donc logique que l'investisseur poursuive cet accord?
Le nouveau montant du prêt réduirait le rendement de 22% à 16%, mais cela dépasse toujours l'objectif de l'investisseur d'un rendement de 10%.
Dans la plupart des cas, les valeurs de marché et d'investissement devraient être à peu près les mêmes, mais divergeront parfois.
En outre, il est également tout à fait possible que la valeur d'investissement soit supérieure à la valeur marchande.
Cela peut se produire lorsque la valeur pour un acheteur est supérieure à la valeur pour l'acheteur moyen et bien informé.
Par exemple, supposons qu'une entreprise s'agrandisse dans un nouveau bâtiment en face de son emplacement actuel, payant plus que la valeur marchande pour se développer à proximité et occuper un espace qui serait autrement occupé par des concurrents.
Lorsqu'ils recherchent un avantage stratégique, la valeur est légèrement plus élevée pour eux - le surcoût peut être justifié.
Dans le cas d'un investisseur, la valeur de l'investissement pourrait dépasser la valeur de marché en raison de conditions de financement favorables ou d'un traitement fiscal non transférable.
La valeur de l'investissement, bien entendu, peut également être inférieure à la valeur marchande.
Peut-être qu'un investisseur recherche un immeuble de bureaux, mais se spécialise dans l'immobilier multifamilial.
Pour eux, un immeuble de bureaux aura une valeur d'investissement inférieure en raison de la courbe d'apprentissage et des autres coûts supplémentaires impliqués.
Un autre scénario où la valeur d'investissement pourrait être inférieure à la valeur marchande est si un investisseur exige un rendement supérieur à la moyenne basé sur la performance de son portefeuille existant.
Trouver des entreprises qui ont du sens
Dans l'ensemble, pour toute entreprise immobilière individuelle, cela dépend.
Les circonstances varient considérablement.
En règle générale, la démarche la plus sûre consiste à s'assurer qu'un investissement a du sens en termes des deux mesures de valeur.
La valeur d'investissement est plus subjective et ne doit donc pas être abusée, mais doit être prise en considération.
Importance de la valeur d'investissement
La raison pour laquelle la valeur d'un investissement est importante pour les acheteurs potentiels d'une propriété est qu'ils veulent comparer le prix de la propriété avec le taux de rendement attendu. Lorsqu'ils trouvent le taux de rendement spécifique, ils peuvent mesurer le résultat net de l'investissement avec le prix projeté qu'ils paieront pour la propriété. Cela permet à l'investisseur de prendre des décisions d'achat intelligentes qui correspondent à ses objectifs d'investissement.
Comment déterminer la valeur de l'investissement
Étant donné que la valeur de l'investissement dépend des objectifs de l'investisseur, la valeur est propre à chaque investisseur. Différents investisseurs peuvent utiliser les mêmes méthodes d'évaluation et obtenir des valeurs d'investissement différentes. Les investisseurs peuvent choisir parmi plusieurs méthodes d'évaluation lors de la détermination de la valeur d'investissement d'un actif. Voici les mesures d'investissement les plus couramment utilisées:
- Ventes comparables
Les évaluateurs utilisent également la méthode de comparaison des ventes. Un investisseur comparera des propriétés similaires en pieds carrés ou en unités.
- Multiplicateur de revenu brut
La métrique mesure la valeur d'un investissement en multipliant le revenu brut qu'une propriété produit en un an par le multiplicateur de revenu brut (GRM). Le chiffre GRM est dérivé de propriétés similaires sur le même marché.
- Retour en espèces sur espèces
Le montant du rendement en espèces est calculé en divisant les liquidités pro forma de la première année par le total de l'investissement initial.
- Capitalisation directe
La composition directe est une autre mesure utilisée par les évaluateurs. Il consiste à capitaliser le flux de revenus d'une propriété et est une méthode courante utilisée pour déterminer la valeur marchande et d'investissement des propriétés commerciales.
- Flux de trésorerie actualisé (DCF)
Le modèle DCF est utilisé pour calculer la valeur actuelle nette, le taux de rendement interne et la comparaison de l'accumulation de capital. Les tarifs énumérés ci-dessus, tout en fournissant des informations utiles, ont également plusieurs limites. Ces limitations sont résolues en calculant les flux de trésorerie actualisés.
Valeur d'investissement vs valeur marchande
Alors que la valeur d'investissement mesure la valeur potentielle d'un investissement en fonction de certaines conditions, la valeur marchande mesure la valeur réelle d'un investissement en fonction des forces de l'offre et de la demande sur le marché libre. La valeur marchande est déterminée par un processus d'évaluation. Elle est différente de la valeur d'investissement, qui prend en considération les buts, les objectifs et les besoins uniques d'une personne pour la propriété.
La valeur d'investissement peut être inférieure ou supérieure à la valeur marchande. Cela dépend de la situation spécifique de la propriété à l'époque. La valeur d'investissement peut être supérieure à la valeur marchande si un acheteur attribue une valeur plus élevée à la propriété qu'un acheteur averti.
Dans le monde réel, cette situation peut exister si une entreprise agrandit ses installations dans un bâtiment plus grand qui a été mis en vente dans son bureau actuel. L'entreprise est prête à accepter un prix supérieur à la valeur marchande du bâtiment pour s'assurer que les concurrents restent en dehors de la zone.
Dans un tel cas, la valeur d'investissement supplémentaire est dérivée de l'avantage stratégique que l'entreprise gagnera en achetant la propriété. Un seul investisseur peut également convenir d'une valeur d'investissement supérieure à la valeur de marché. Cela se produit si l'investisseur bénéficie d'un statut fiscal spécial ou de conditions de financement très avantageuses.
Alternativement, la valeur de l'investissement peut également être inférieure à la valeur marchande. Cela peut se produire lorsque l'investissement n'est pas le type de propriété sur lequel un investisseur concentrerait normalement ses efforts. Par exemple, un promoteur multifamilial qui envisage l'idée de construire un hôtel peut faire en sorte que la valeur de l'investissement soit inférieure à la valeur marchande.
Cela peut être le résultat des coûts élevés liés à l'apprentissage du développement de la propriété ou parce que les investisseurs exigent un rendement supérieur à la moyenne sur la propriété en raison de l'allocation et de la diversification de leur portefeuille. Ces limitations sont résolues en calculant les flux de trésorerie actualisés.