Que se passe-t-il si les taux d'intérêt augmentent ? Presque tout le monde sait que les hypothèques vont être affectées, c'est quelque chose qu'ils ne cessent de répéter dans les canaux d'information. S'il est vrai que les hypothèques vont être plus chères, les implications pour l'ensemble de l'économie le sont également. Il a son côté positif, et aussi négatif.
Dans l'article suivant, les préoccupations les plus recherchées liées aux taux d'intérêt et à leur impact sur le marché immobilier seront contrastées. Nous verrons également comment les obligations reprennent de la vigueur et se positionnent comme une alternative de rentabilité, enlevant un peu d'éclat à l'immobilier.
Secteur immobilier avec des taux d'intérêt en hausse
Depuis mi-2020, une tendance générale à la hausse des prix des logements est observée dans tous les pays. Cela était dû à l'exode "massif" (du moins de ceux qui le pouvaient) de personnes quittant la ville à la recherche de maisons plus calmes ou plus spacieuses. Qu'il s'agisse de maisons avec terrasses, plus spacieuses, de zones rurales, etc.
Ce boom a été quelque chose que nous avons connu en Espagne, mais la vérité est que de nombreux pays ont vu leurs prix de l'immobilier augmenter davantage. Actuellement, où les hypothèques deviennent plus chères, quelle projection y a-t-il ?
Logement en Espagne
En Espagne, le logement n'a cessé d'augmenter au cours des deux dernières années. La reprise de l'immobilier s'explique par les raisons évoquées plus haut et par le fait que le secteur n'est pas aussi stressé que dans d'autres pays. Une autre des incitations, comme cela s'est également produit dans d'autres endroits, a été le financement bon marché grâce à des taux d'intérêt historiquement bas. Bien que cette facilité d'achat ait été associée à un prix plus élevé du logement, elle n'a pas tellement compté pour de nombreuses familles compte tenu du fait que les loyers ont subi une hausse encore plus prononcée. Cela a conduit à des hypothèques considérablement moins chères que les paiements de loyer.
Ces investisseurs ont également trouvé des incitations qui, loin des intérêts dérisoires que les obligations ont pu rapporter et loin de pouvoir rentabiliser l'épargne de manière plus ou moins attendue, ont vu dans la brique un moyen de pouvoir les rentabiliser. De plus, le logement est aussi considéré comme un atout refuge, tout le monde a besoin d'un toit. Cependant, après les hausses continues de l'Euribor ces derniers mois, le logement semble commencer à montrer des signes indiquant qu'il commence à ralentir le rythme qu'il avait maintenu.
Logement dans d'autres pays
Après la crise qui a éclaté en 2008, l'Espagne s'en est particulièrement mal sortie. Cependant, la même chose ne s'est pas produite dans d'autres pays. Dans nombre d'entre eux, inconscients de la force virulente avec laquelle la bulle immobilière peut éclater, ils ont vu les prix de l'immobilier monter à des niveaux très élevés. C'est précisément dans ces mêmes zones qu'après la hausse des taux d'intérêt, le marché immobilier souffre déjà et les bons moments ne sont pas prévus.
En voici des exemples dont les baisses de prix sont à deux chiffres :
- Nouvelle Zélande. Sa banque centrale a augmenté ses taux 7 fois au cours des 10 derniers mois. Le logement a chuté de 11 % et des baisses allant jusqu'à 20 % sont attendues.
- Pologne. Plusieurs créanciers hypothécaires ont vu leurs mensualités doubler à mesure que les taux augmentaient. Le gouvernement est intervenu en début d'année pour que les Polonais puissent suspendre les paiements jusqu'à 8 mois. Cette mesure a affecté les bénéfices des principales banques du pays.
De plus, nous trouvons plus de pays dont les prix ont commencé à baisser, comme l'Australie, l'Allemagne, la Grande-Bretagne, le Canada... ou même la Chine, où l'on s'inquiète même dans le monde entier de l'ampleur de la crise et de la façon dont elle pourrait se propager au planète entière. Quelque chose de similaire aux États-Unis, dont les effets se sont également fait sentir, les ventes de maisons neuves ont chuté et les effets sur son économie se font souvent sentir dans le monde entier.
Opportunités d'investissement avec des taux d'intérêt en hausse ?
Les perspectives du secteur immobilier sont actuellement assez négatives, ce qui était le contraire il y a 1 an. Le paradoxe dans ces cas est que ceux qui ont acheté il y a 1 an se retrouvent désormais dans un environnement beaucoup plus hostile. Investir comporte des risques, mais de nombreux investisseurs anticipant les événements ont commencé à défaire leurs positions autour des entreprises du secteur immobilier. Pratiquement tous ont été touchés.
Le plus grand d'entre eux, considéré comme le plus grand "propriétaire" d'Europe, est Vonovia, dont les actions ont chuté de près de 1% depuis 50 an. Aux prix actuels du marché, votre portefeuille est évalué à bien plus que sa capitalisation boursière, y compris votre dette. Cependant, si cette baisse de prix se poursuit, sa valeur nette serait plus compromise car le marché décote déjà.
Il est fort possible que, comme cela s'est produit lors de la précédente crise immobilière, lorsque les investisseurs anticipent une reprise du secteur, les actions des sociétés immobilières ou des REIT augmentent avant de se loger. La seule question qui nous resterait est de savoir si les actions reflètent déjà un creux, en sont proches ou si la baisse va se poursuivre. De même, ceux qui ont la chance de pouvoir acheter des actions de REIT près de leurs creux, comme cela a eu tendance à se produire, seront ceux qui profiteront plus tard de meilleurs gains en capital.
Obligations vs logement
Et enfin, une autre déception du marché immobilier a sa chance sur le marché des titres à revenu fixe. Alors que les taux d'intérêt ont augmenté, les obligations offrent désormais de meilleurs rendements. Estimant qu'il est plus rentable, et aussi confortable, à mesure que les obligations montent et se rapprochent des rendements immobiliers, elles semblent commencer à retrouver l'éclat que de nombreux investisseurs considéraient déjà perdu.
L'obligation espagnole à 10 ans est proche de 3 %, l'américaine de 3 % ou l'allemande de 5 %. De fortes hausses de taux précèdent généralement une récession, mais cette fois, elles devaient être faites dans un esprit de lutte contre l'inflation. Bien qu'elle provienne de l'augmentation des matières premières, des taux aussi bas avec une inflation à 1% reste une politique monétaire qui stimule le crédit et la consommation. Chose à éviter, tant que les prix grimpent plus qu'ils ne grimpent déjà.
