Mikä on sijoitusarvo?

Kaupallisessa kiinteistössä kiinteistöille annetaan useita erilaisia ​​"arvoja", jotka kaikki palvelevat eri tarkoituksia eri ihmisille. Kun suoritetaan minkä tahansa tyyppinen ominaisuuden analyysi, sen arvo otetaan aina suuressa määrin huomioon.

Tässä artikkelissa tarkastelemme omaisuuserän markkina-arvon ja sen sijoitusarvon välistä eroa. Markkina-arvo vs. Sijoitusarvo CRE: ssä. Erilaisia ​​"arvon" tyyppejä kaupallisessa kiinteistössä ovat:

• Markkina-arvo
• Sijoituksen arvo
• Vakuutettavissa oleva arvo
• Arvioinnin arvo
• Selvitysarvo
• Korvausarvo

Joskus näiden arvotyyppien väliset viivat voivat olla hieman epäselvät, varsinkin kun otetaan huomioon erityisesti markkina- ja sijoitusarvo.

Kiinteistön arvon tyypit

Kiinteistöarvotyypit

1. Markkina-arvo

Markkina-arvoon tai "käypään" markkina-arvoon viitataan yleisimmin kiinteistöarvotyyppiin, ja sitä käytetään lainan merkintäprosessissa.

Arviointilaitoksen arviointilaitoksen "markkina-arvo": mitä se todella tarkoittaa "tarjoaa historiallisen yleiskatsauksen" arvosta "ja" markkina-arvosta ", mukaan lukien monet määritelmät eri lähteistä.

Esimerkki on liittovaltion talletusvakuutusyhtiön (FDIC), jonka mukaan markkina-arvo on "todennäköisin hinta, jonka kiinteistöllä pitäisi olla kilpailukykyisillä ja avoimilla markkinoilla kaikissa oikeudenmukaisen myynnin edellyttämissä olosuhteissa".

Toisin sanoen, mikä on valmis maksamaan ostaja ja halukas hyväksymään myyjä, kun otetaan huomioon, että kaikki muut olosuhteet ovat tavanomaisia ​​ja odotettavissa.

2. Sijoituksen arvo

Sijoitusarvo on arvo, jonka kiinteistö tarjoaa tietylle sijoittajalle. Se on arvo, jonka sijoittaja olisi valmis maksamaan kiinteistöstä.

Markkina-arvosta riippumatta on aina olemassa raja sille, mitä sijoittaja on valmis uppoamaan omaisuuserään.

Sijoituksen arvo perustuu sijoittajan omaan pätevyyteen, käytettävissä olevaan pääomaan, verokantaan ja rahoitukseen.

3. Vakuutettavissa oleva arvo

Tämä viittaa kiinteistön määrään, joka on vaarassa vaarantaa vakuutusturvan määrittämiseksi.

Toisin sanoen, mikä on sen kiinteistön osan arvo, joka voidaan kattaa vakuutuksella.

4. Arvioitu arvo

Arvioitu arvo on kiinteistön arvo, jonka paikallinen veroneuvoja määrittää kiinteistöverotarkoituksiin.

5. Selvitysarvo

Selvitysarvo määrittää todennäköisen hinnan, jonka kiinteistö myisi pakkomyynnin aikana, kuten sulkemisen tai veromyynnin aikana.

Likvidointiarvoa käytetään silloin, kun markkinariskille on rajoitettu ikkuna tai jos on muita rajoittavia myyntiehtoja.

6. Korvausarvo

Tämä maksaa rakenteen korvaamisen identtisellä korvaavalla rakenteella, jolla on sama hyöty kuin alkuperäisellä ominaisuudella.

Kaupallisella kiinteistöllä voi nyt olla mikä tahansa edellä mainituista arvotyypeistä.

Ja on täysin mahdollista, että mikään arvoista ei ole sama (vaikka on todennäköistä, että ainakin jotkut niistä ovat lähellä).

Tämä pätee erityisesti harkittaessa markkina-arvon ja sijoitusarvon välistä eroa: Pelkästään se, että kiinteistön on kerättävä tietty määrä, ei tarkoita sitä, että sijoittaja aikoo tarjota jotain lähellä sitä.

Lisäksi se, mitä pidetään "arvokkaana" tietyillä markkinoilla, ei välttämättä ole niin sijoittajalle.

Jokaisen määritelmät pidetään mielessä, katsotaanpa erilaisia ​​lähestymistapoja sekä markkina- että sijoitusarvoon osoittaaksemme niiden erot tarkemmin.

Markkina-arvo lähestyy

Markkina-arvo on se, mikä määritetään arvostuksen aikana.

Lainan merkintäprosessin aikana monet lainanantajat käyttävät ulkopuolista arvioijaa saadakseen arvion kiinteistön markkina-arvosta.

Markkina-arvoa käytetään sopivan asuntolainasumman määrittämiseen.

Joten miten arvioijat määrittävät markkina-arvon?

On itse asiassa monia tapoja. Mutta ennen kuin mikä tahansa tapahtuu, omaisuuden suurin käyttö on erotettava.

Pohjimmiltaan, mikä on määritettävä, on korkeimman arvon tuottavan kiinteistön laillinen käyttö - joten ajattele esimerkiksi kaavoitusta, kiinteistöjen käyttöä, kiinteistön kokoa, taloudellista suorituskykyä ja niin edelleen.

Lyhyesti sanottuna, mikä on kiinteistön ja sen koko paketin mahdollinen "katto"?

Kun kaikki tämä on kiveen asetettu, arvioija voi edetä kiinteistöarvioinnissa.

Yleensä on olemassa kolme arvostusmenetelmää, joita arvioijat käyttävät määrittäessään yritysvarojen käyvän markkina-arvon:

1. Myynnin lähestymistapa:

Myyntitapa antaa sinulle kiinteistöarvon tarkastelemalla muita viimeaikaisia ​​erittäin vertailukelpoisten omaisuuserien myyntiä.

2. Tulojen aktivointimenetelmä:

Tulopohjainen lähestymistapa johtaa vain kiinteistöarvon tuottamistaan ​​tuloista.

3. Kustannusmenetelmä

Tämä lähestymistapa perustuu kiinteistön arvoon kyseisen omaisuuden jäljentämiskustannuksiin vähennettynä kertyneillä poistoilla.

Sijoitusarvon lähestymistapa

Markkina-arvoprosessia käytetään lainatakausarvioinneissa, mutta päättäessään, kuinka paljon kiinteistöstä maksetaan, sijoittajat ottavat myös huomioon, kuinka paljon omaisuus on heille arvoltaan.

Sijoitusarvo on summa, jonka sijoittaja on valmis maksamaan tavoitteidensa, tavoitetulonsa ja verotuksensa suhteen.

Joten, koska markkina-arvo on aina ainutlaatuinen markkinoille, sijoitusarvo on yksilöllinen kyseiselle sijoittajalle.

Tämän myötä tulee joukko muita lähestymistapoja, joita voidaan käyttää arvon määrittämiseen, toisin kuin arvioijien vaatimat muodollisemmat arvioinnit.

Seuraavat ovat yleisimpiä sijoitusarvon mittausmenetelmiä:

1. Vertailukelpoinen myynti (Comps):

Pohjimmiltaan se on sama edellä mainittu myynnin vertailumenetelmä.

2. Bruttotulojen kerroin (GRM)

Tämä on suhde, joka mittaa arvoa ottamalla kiinteistön koko vuoden tuottamat bruttotulot ja kertomalla ne markkinaehtoisella bruttotulojen kertoimella.

3. Käteinen käteisellä

Käteisen tuotto on toinen yksinkertainen suhde, joka lasketaan ottamalla ensimmäisen vuoden pro forma kassavirta (ennen veroja) ja jakamalla se alkuperäisen sijoituksen kokonaiskustannuksilla.

4. Suora isojen kirjainten käyttö

Tämä on sama edellä mainittu suora pääomitusmenetelmä, jota arvioijat käyttävät. Kiinteistön tulovirran yhdistäminen on hyvin yleinen ja yksinkertainen tapa määrittää liikekiinteistön markkina-arvo ja sijoitusarvo.

5. Diskontattu kassavirta

Diskontattua kassavirran mallia käytetään sisäisen tuottoprosentin (IRR), nettonykyarvon ja pääoman kertymisen vertailuun.

Joten, tietämällä eri lähestymistavat näiden arvojen tuottamiseen, annetaan jonkin verran konkreettisuutta tapaan, jolla tämäntyyppiset arvot eroavat toisistaan.

Markkina-arvo vs. Sijoituksen arvo

Lyhyesti sanottuna markkina-arvo on arvion perusteella määritetty kiinteistön arvo avoimilla markkinoilla.

Sijoitusarvon määrittää todellinen sijoittaja yksilöllisten sijoituskriteerien ja tavoitteiden perusteella.

Seuraavassa esimerkki:

Oletetaan, että yksittäinen sijoittaja harkitsee pienen kerrostalon hankintaa.

Omaisuus on 1.2 miljoonan dollarin sopimuksen mukainen ja tavoite on vähintään 10%.

Sijoittajan tavoitetulon perusteella voit maksaa jopa 1,4 miljoonaa dollaria ja silti saavuttaa tavoitteesi.

Tässä skenaariossa sijoittaja havaitsee voivansa saada 960.000 80 dollarin lainan (20% lainan arvosta), joka poistetaan 5 vuodessa XNUMX prosentilla.

Oletetaan nyt, että vakuutusprosessin aikana pankin kolmannen osapuolen arvion mukaan omaisuus on 1.000.000 1,2 XNUMX dollaria sen XNUMX miljoonan dollarin sijaan, johon ostaja on lukittu.

Tämä arvio vähentäisi hyväksyttävän lainan määrän 800.000 80 dollariin (perustuen 960.000 prosentin LTV: hen) aiemmin ennakoidun XNUMX XNUMX dollarin sijasta.

Valitettavasti tässä skenaariossa myyjä kieltäytyy myymästä alle 1.200.000 XNUMX XNUMX dollaria.

Se tekisi tämän kaupan markkinoiden yläpuolelle, mikä tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että myyntihinta on korkeampi kuin kiinteistön nykyinen markkina-arvo.

Joten onko järkevää, että sijoittaja jatkaa tätä sopimusta?

Uusi lainasumma vähentäisi tuottoa 22 prosentista 16 prosenttiin, mutta se ylittää silti sijoittajan tavoitteen 10 prosentin tuotosta.

Useimmissa tapauksissa markkina- ja sijoitusarvojen tulisi olla suunnilleen samat, mutta joskus ne eroavat toisistaan.

Lisäksi on myös täysin mahdollista, että sijoitusarvo on suurempi kuin markkina-arvo.

Näin voi käydä, kun arvo ostajalle on suurempi kuin keskimääräisen, hyvin tietoisen ostajan arvo.

Oletetaan esimerkiksi, että yritys laajenee uuteen rakennukseen kadun toisella puolella nykyisestä sijainnistaan ​​ja maksaa enemmän kuin markkina-arvo kasvaa lähellä ja täyttää tila, jonka muuten kilpailijat käyttävät.

Strategista etua etsittäessä arvo on heille hieman korkeampi - lisäkustannukset voivat olla perusteltuja.

Sijoittajan tapauksessa sijoitusarvo voi ylittää markkina-arvon suotuisien rahoitusolosuhteiden tai siirtämättömän verokohtelun seurauksena.

Sijoituksen arvo voi tietysti olla myös pienempi kuin markkina-arvo.

Ehkä sijoittaja etsii toimistorakennusta, mutta on erikoistunut monen perheen kiinteistöihin.

Heille toimistorakennuksen sijoitusarvo on pienempi oppimiskäyrän ja muiden siihen liittyvien lisäkustannusten vuoksi.

Toinen skenaario, jossa sijoitusarvo voi olla pienempi kuin markkina-arvo, on, jos sijoittaja tarvitsee keskimääräistä korkeamman tuoton nykyisen salkunsa perusteella.

Löydä järkeviä yrityksiä

Kaiken kaikkiaan yksittäisille kiinteistöliiketoiminnoille se riippuu.

Olosuhteet vaihtelevat rajusti.

Yleensä turvallisin tapa on varmistaa, että sijoituksella on järkeä molempien arvomittojen suhteen.

Sijoituksen arvo on subjektiivisempi, eikä sitä siksi pidä käyttää väärin, vaan se on otettava huomioon.

Sijoitusarvon merkitys

Syy siihen, miksi sijoituksen arvo on tärkeä mahdollisille kiinteistön ostajille, on se, että he haluavat verrata kiinteistön hintaa odotettuun tuottoon. Kun he löytävät tietyn tuottoprosentin, he voivat mitata investoinnin alarajan arvioidulla hinnalla, jonka he maksavat kiinteistöstä. Tämä antaa sijoittajalle mahdollisuuden tehdä älykkäitä ostopäätöksiä, jotka ovat heidän sijoitustavoitteidensa mukaisia.

Kuinka määrittää sijoituksen arvo

Koska sijoituksen arvo riippuu sijoittajan tavoitteista, arvo on jokaiselle sijoittajalle yksilöllinen. Eri sijoittajat voivat käyttää samoja arvostusmenetelmiä ja saada erilaisia ​​sijoitusarvoja. Sijoittajat voivat valita useita arvostusmenetelmiä määritettäessä omaisuuserän sijoitusarvoa. Alla on yleisimmin käytetyt sijoitusmenetelmät:

1. Vertailukelpoinen myynti

Arvioijat käyttävät myös myynnin vertailumenetelmää. Sijoittaja vertaa samanlaisia ​​kiinteistöjä neliömetrien tai yksikköjen mukaan.

2. Bruttotulojen kerroin

Mittari mittaa sijoituksen arvon kertomalla kiinteistön vuodessa tuottamat bruttotulot bruttotulokertoimella (GRM). GRM-luku on johdettu samanlaisista ominaisuuksista samoilla markkinoilla.

3. Käteisen tuotto käteisenä

Käteisraha lasketaan jakamalla ensimmäisen vuoden pro forma -käteinen summa alkuinvestoinnilla.

4.  Suora isojen kirjainten käyttö

Suora yhdistäminen on toinen arvioijien käyttämä mitta. Se koostuu kiinteistön tulovirran aktivoimisesta ja on yleinen menetelmä, jolla määritetään liikekiinteistöjen markkina- ja sijoitusarvo.

5. Diskontattu kassavirta (DCF)

DCF-mallia käytetään nettonykyarvon, sisäisen tuottoprosentin ja pääoman kertymisvertailun laskemiseen. Edellä luetelluilla hinnoilla on hyödyllisiä tietoja, mutta niillä on myös useita rajoituksia. Nämä rajoitukset ratkaistaan ​​laskemalla diskontattu kassavirta.

Sijoituksen arvo verrattuna markkina-arvoon

Sijoitusarvo mittaa sijoituksen potentiaalista arvoa tiettyjen ehtojen perusteella, kun taas markkina-arvo mittaa sijoituksen todellista arvoa vapaiden markkinoiden kysynnän ja tarjonnan voimien perusteella. Markkina-arvo määritetään arviointiprosessin avulla. Se eroaa sijoitusarvosta, jossa otetaan huomioon henkilön ainutlaatuiset tavoitteet, tavoitteet ja kiinteistön tarpeet.

Sijoitusarvo voi olla pienempi tai korkeampi kuin markkina-arvo. Se riippuu kiinteistön omasta tilanteesta. Sijoitusarvo voi olla suurempi kuin markkina-arvo, jos ostaja asettaa kiinteistöön suuremman arvon kuin tietoinen ostaja.

Todellisessa tilanteessa tilanne voi olla olemassa, jos yritys laajentaa tilojaan suurempaan rakennukseen, joka on asetettu myyntiin nykyisessä toimistossaan. Yhtiö on valmis hyväksymään rakennuksen markkina-arvoa korkeamman hinnan sen varmistamiseksi, että kilpailijat pysyvät poissa alueelta.

Tällöin ylimääräinen sijoitusarvo saadaan strategisesta edusta, jonka yritys saa kiinteistöä ostamalla. Yksittäinen sijoittaja voi myös hyväksyä markkina-arvoa korkeamman sijoitusarvon. Tämä tapahtuu, jos sijoittaja saa erityisen veroaseman tai erittäin edulliset rahoitusolot.

Vaihtoehtoisesti sijoitusarvo voi olla myös pienempi kuin markkina-arvo. Se voi tapahtua, kun sijoitus ei ole sellainen kiinteistö, johon sijoittaja tavallisesti keskittäisi ponnistelunsa. Esimerkiksi monen perheen kehittäjä, joka harkitsee hotellin rakentamisen ideaa, saattaa aiheuttaa sijoituksen arvon olevan pienempi kuin markkina-arvo.

Se voi johtua kiinteistön kehittämisen oppimiseen liittyvistä korkeista kustannuksista tai siitä, että sijoittajat vaativat kiinteistön keskimääräistä korkeamman tuoton sijoitussalkun allokoinnin ja hajauttamisen vuoksi. Nämä rajoitukset ratkaistaan ​​laskemalla diskontattu kassavirta.