Η δραστηριότητα του κλάδου των ακινήτων το 2019 αναμφίβολα θα σηματοδοτηθεί από τη μετατόπιση των στεγαστικών δανείων που αρχίζει να φαίνεται αυτή τη στιγμή. Σύμφωνα με το επιβαρύνσεις σε πρωτεύουσες και τον έλεγχο της ενοικίασης κατοικιών. Θα είναι πολύ σημαντικοί παράγοντες για να μάθουν αν είναι επίσης καλή στιγμή να επενδύσετε σε τίτλους του παραδοσιακού κλάδου τούβλου σε ισπανικές μετοχές. Σε μια άσκηση που θα αναπτυχθεί με πολλές αμφιβολίες λόγω άλλων συνθηκών στη γενική οικονομία.
Από την άλλη πλευρά, δεν μπορεί να ξεχαστεί λόγω της ιδιαίτερης σημασίας του ότι η επιβράδυνση της ισπανικής οικονομίας, η οποία πιστοποιείται από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), αφαιρεί κάπως το φάντασμα για νέα φούσκα, στην περίπτωση αυτή το ακίνητο. Αυτό είναι ένα σενάριο που δημιουργεί σοβαρές αμφιβολίες μεταξύ των μικρομεσαίων επενδυτών. Πέρα από άλλες τεχνικές εκτιμήσεις στις αξίες των αποθεμάτων που αντιπροσωπεύουν αυτόν τον σημαντικό τομέα της ισπανικής οικονομίας.
Σε κάθε περίπτωση, πρέπει επίσης να επηρεάσουμε άλλες πτυχές που θα μας δώσουν το περίεργο σήμα για το πώς η κίνηση του λειτουργίες ακινήτων. Πραγματοποιήθηκαν μέσω διαφόρων στρατηγικών, από την αγορά και πώληση μετοχών σε τίτλους αυτού του σημαντικού τομέα των ισπανικών μετοχών έως την απλή επένδυση σε τούβλα. Δηλαδή, αγορά διαμερισμάτων με σκοπό να καταστούν κερδοφόρα σε ένα μάλλον σύντομο χρονικό διάστημα, βραχυπρόθεσμα. Χωρίς να εγκαταλείψετε άλλους εναλλακτικούς τρόπους επένδυσης σε αυτό το χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο που είναι τόσο δημοφιλής στους μικρομεσαίους επενδυτές.
Κτηματομεσιτικός τομέας: υποθήκες
Ο αριθμός των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων είναι 30.356, 20,4% περισσότερο από ό, τι τον Οκτώβριο του 2017, σύμφωνα με το τελευταίο από το Εθνικό Ινστιτούτο Στατιστικής (ΙΝΕ). Στην οποία φαίνεται ότι το μέσο ποσό είναι 126.926 ευρώ, με ένα 4,6% αύξηση. Το μέσο ποσό των ενυπόθηκων δανείων που καταχωρήθηκε στα μητρώα ακινήτων τον Οκτώβριο (από προηγούμενα δημόσια πρακτικά) είναι 138.171 ευρώ, 5,8% χαμηλότερο από τον ίδιο μήνα το 2017.
Ενώ από την άλλη πλευρά, ένα άλλο από τα σχετικά δεδομένα του ΙΝΕ είναι ότι η αξία των στεγαστικών υποθηκών σε αστικές ιδιοκτησίες φτάνει τα 5.594,4 εκατομμύρια ευρώ, 13,5% περισσότερο από ό, τι τον Οκτώβριο του 2017. Στην κατοικία, η δανειακού κεφαλαίου ανέρχεται σε 3.853,0 εκατομμύρια, με ετήσια αύξηση 25,9%. Από την άλλη πλευρά, υπάρχει επίσης αντίκτυπος στο γεγονός ότι σε αυτήν την περίοδο ανάλυσης, για τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια στο σύνολο των ακινήτων τον Οκτώβριο, το μέσο επιτόκιο στην αρχή είναι 2,57% (4,3% χαμηλότερο από αυτό του Οκτωβρίου 2017 ) και ο μέσος όρος των 23 ετών.
Αλλαγές στα ενυπόθηκα δάνεια
Το 62,4% των υποθηκών είναι με μεταβλητό επιτόκιο και 37,6% με σταθερό επιτόκιο. Το μέσο επιτόκιο στην αρχή είναι 2,35% για υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου (3,5% χαμηλότερο από τον Οκτώβριο του 2017) και 3,06% για το σταθερό επιτόκιο (9,1% χαμηλότερο). Για να καταλήξουμε τελικά στο συμπέρασμα ότι οι 5.355 υποθήκες με αλλαγές στις συνθήκες τους, το 46,3% οφείλονται σε αλλαγές στα επιτόκια. Μετά την αλλαγή των συνθηκών, το ποσοστό των στεγαστικών υποθηκών αυξήθηκε από 10,0% σε 15,1%, ενώ το ποσοστό των υποθηκών μεταβλητού επιτοκίου μειώθηκε από 88,7% σε 83,4%.
Το Euribor είναι το ποσοστό στο οποίο αναφέρεται το υψηλότερο ποσοστό υποθηκών μεταβλητού επιτοκίου, τόσο πριν από την αλλαγή (76,4%) όσο και μετά (77,5%). Πίσω από το τροποποίηση των συνθηκών, το μέσο επιτόκιο για στεγαστικά δάνεια μειώνεται 1,0 μονάδες. Οι υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου μειώθηκαν επίσης 1,0 μονάδες. Όλα αυτά τα δεδομένα δείχνουν ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για αυτό το σημαντικό χρηματοοικονομικό προϊόν, με ένα αρκετά ανταγωνιστικό επιτόκιο για τα συμφέροντα των χρηστών. Αν και τα πρώτα σημάδια αύξησης των τιμών παρατηρούνται ήδη στο ευρωπαϊκό σημείο αναφοράς, το Euribor, το οποίο αυξάνεται εδώ και αρκετούς μήνες μετά την διαπραγμάτευση σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.
Νοικιάστε από την οροφή
Ένα άλλο από τα επενδυτικά συστήματα υλοποιείται μέσω της ενοικίασης του σπιτιού, με πολύ καλά αποτελέσματα για τους ιδιοκτήτες τους. Δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι αυτό το καθεστώς κατοχής ακινήτων είναι πολύ κερδοφόρο και πάνω από άλλα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία. Υπό αυτήν την έννοια, υπάρχουν δεδομένα τόσο συναφή όσο το ότι η τιμή ενοικίασης αυξήθηκε ελαφρώς περισσότερο από 15% το τρίτο τρίμηνο του 2018. Αυτά τα δεδομένα στην πράξη αντιπροσωπεύουν την υψηλότερη τιμή που επιτεύχθηκε τα τελευταία 10 χρόνια, συμπεριλαμβανομένης της περιόδου κατά την οποία αναπτύχθηκε οικονομική κρίση.
Ως συνέπεια αυτής της ανοδικής τάσης του ενοικίου, οι ιδιοκτήτες αυτή τη στιγμή θα είχαν κερδοφορία κοντά στο 15%. Ένα ποσοστό που σε κάθε περίπτωση δεν παράγει κανένα είδος χρηματοοικονομικών προϊόντων, ούτε στα πάγια έσοδα ούτε στα μεταβλητά έσοδα. Αρκεί να θυμόμαστε ότι τα κύρια τραπεζικά προϊόντα (καταθέσεις ορισμένου χρόνου, ομόλογα ή λογαριασμοί υψηλού εισοδήματος) μόλις υπερβαίνουν τα επίπεδα περίπου 0,5%. Ως συνέπεια της φθηνότερης τιμής του χρήματος και αυτό οδήγησε στην κερδοφορία του να βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα εδώ και αρκετά χρόνια.
Υπάρχει κίνδυνος φούσκας ακινήτων;
Ένας από τους πιο σχετικούς φόβους που έχουν οι χρηματοοικονομικοί και οικονομικοί παράγοντες είναι το γεγονός ότι τους επόμενους μήνες ή χρόνια θα μπορούσε να εκραγεί η φούσκα των ακινήτων. Υπό αυτήν την έννοια, η γνώμη των εμπειρογνωμόνων στον τομέα δείχνει ότι δεν υπάρχουν ακόμη οι προϋποθέσεις για να εμφανιστεί από τώρα και στο εξής. Τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, αυτό είναι που ενδιαφέρει περισσότερο τους επενδυτές. Αντίθετα, αν εμφανίζεται στην αγορά τούβλων είναι ότι η τιμή του σπιτιού έχει τελειώσει ζέσταμα, ειδικά σε μεγάλες ισπανικές πόλεις.
Από αυτό το γενικό σενάριο, δεν μπορεί να αποκλειστεί, αλλά οι απόψεις πηγαίνουν το αντίθετο και προειδοποιούν μόνο για τον κίνδυνο ότι η τιμή της στέγασης θα πάει αυξάνεται κάθε μήνα. Δεν προκαλεί έκπληξη ότι θα υπάρξει μια στιγμή που αυτή η τάση δεν θα έχει άλλη επιλογή από το να μετριάσει. Αυτό είναι ένα πολύ συγκεκριμένο πρόβλημα που υπάρχει στην Ισπανία και όχι σε άλλες χώρες στο άμεσο περιβάλλον μας. Αυτή είναι μια πτυχή που αναμφίβολα μπορεί να καταλήξει να επηρεάζει τις αξίες του κατασκευαστικού τομέα στις εθνικές μετοχές
Αγορά και πώληση διαμερισμάτων
Αυτές οι λειτουργίες έχουν αυξηθεί κατά 13% τον περασμένο χρόνο, αν και μπορεί να υπάρχουν μικρές παραλλαγές από τώρα και στο εξής. Υπό αυτήν την έννοια, διάφορες μελέτες και αναφορές από τον κλάδο δείχνουν ότι το 2019 οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν, από 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο που επί του παρόντος διαπραγματεύεται σε περίπου 1.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε κάθε περίπτωση, φαίνεται μια λιγότερο έντονη απόκλιση από αυτήν που δημιουργήθηκε τα προηγούμενα χρόνια. Τώρα αυτό που πρέπει να ελεγχθεί είναι αν αυτό το έτος θα παράγει καμπή στην αγορά και πώληση κατοικιών.
Από την άλλη πλευρά, υπάρχει επίσης η επιθυμία ενός μεγάλου μέρους των μικρομεσαίων επενδυτών να επενδύσουν τις αποταμιεύσεις τους στις κινητές αξίες του τομέα της εθνικές μετοχές. Μπορεί να είναι μια καλή ιδέα, αλλά ενέχει μεγάλους κινδύνους και είναι η εξέλιξη αυτών των χρηματοπιστωτικών αγορών κατά το τρέχον έτος. Δεν μπορείτε να ξεχάσετε ότι το Ibex 35 μειώθηκε λίγο περισσότερο από 15% την τελευταία εμπορική περίοδο. Οι κίνδυνοι, ως εκ τούτου, είναι μάλλον καθυστερημένοι στο σημείο που μπορείτε να αφήσετε στον εαυτό σας πολλά ευρώ στην πορεία.
Διανομή μερισμάτων
Από την άλλη πλευρά, ορισμένες από αυτές τις εισηγμένες εταιρείες διανέμουν ένα μεγάλο μέρισμα μεταξύ των μετόχων, με τόκους που κυμαίνονται μεταξύ 3% και 6%. Ως σταθερό εισόδημα και εγγυημένο κάθε χρόνο, ό, τι συμβαίνει στις αγορές μετοχών. Ως μια πολύ πρωτότυπη στρατηγική για τη δημιουργία ενός σταθερού εισοδήματος εντός της μεταβλητής και την αποφυγή των αδύναμων περιθωρίων διαμεσολάβησης που προσφέρονται αυτήν τη στιγμή από τα διάφορα προϊόντα αποταμίευσης και επένδυσης. Με μια μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη στρατηγική που έχει ως στόχο ένα πολύ καλά καθορισμένο προφίλ επενδυτών: έναν αμυντικό χρήστη που θέλει να διατηρήσει τις αποταμιεύσεις του σε σχέση με άλλες εκτιμήσεις.
Τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, αυτό είναι που ενδιαφέρει περισσότερο τους επενδυτές. Αντίθετα, εάν εμφανίζεται στην αγορά τούβλου είναι ότι η τιμή της στέγασης είναι υπερθέρμανση, ειδικά σε μεγάλες πόλεις της Ισπανίας. Πέρα από άλλα τεχνικά ζητήματα και επίσης από την άποψη των θεμελιωδών του στοιχείων. Σε ποια είναι η ακτινογραφία αυτού του σημαντικού τομέα της ισπανικής οικονομίας και ένα από τα αγαπημένα από ένα καλό μέρος των χρηστών της χώρας μας αυτή τη στιγμή.
Αυτές οι λειτουργίες έχουν αυξηθεί κατά 13% τον περασμένο χρόνο, αν και μπορεί να υπάρχουν μικρές παραλλαγές από τώρα και στο εξής. Υπό αυτήν την έννοια, διάφορες μελέτες και αναφορές από τον κλάδο δείχνουν ότι το 2019 οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν, από 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο που επί του παρόντος διαπραγματεύεται σε περίπου 1.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.