Η πανδημία κατάφερε να αναδείξει τους καλύτερους στις επενδύσεις σε μετοχές στην παγκόσμια αγορά ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με περισσότερα μετρητά να ξοδέψουν, χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων για πληρωμή και μια νέα ελευθερία εξ αποστάσεως εργασίας, ετοιμάζονται να προχωρήσουν σε μεγαλύτερα και καλύτερα πράγματα. Ωστόσο, τελικά υπάρχουν ενδείξεις ότι η μορφή του αρχίζει να χάνει τον ατμό, καθώς η αύξηση των επιτοκίων και η επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης συμπαρασύρουν την αγορά χαμηλότερα. Το μεγάλο ερώτημα τώρα είναι πόσο γρήγορα θα μπορούσε να αρχίσει να πέφτει...
Ποια είναι τα σημάδια ότι οι επενδύσεις σε μετοχές ακινήτων επιβραδύνονται;🐢
Οι τιμές πέφτουν στις πιο καυτές αγορές 🌋
Ενώ οι τιμές της αγοράς κατοικίας συνεχίζουν να αυξάνονται στις ΗΠΑ και σε μεγάλο μέρος της Ευρώπης, έχουν αρχίσει να πέφτουν στον Καναδά, τη Νέα Ζηλανδία, την Αυστραλία και τη Σουηδία, τις χώρες που είχαν τις πιο ελκυστικές αγορές τα τελευταία χρόνια. Αυτό υποδηλώνει ότι οι επενδύσεις σε μετοχές εταιρειών στον τομέα της ακίνητης περιουσίας χάνονται καθώς τα επιτόκια σε αυτά τα μέρη αυξάνονται και οι αμφιβολίες αυξάνονται για την υγεία των παγκόσμιων αγορών ακινήτων. Με την πάροδο του χρόνου, αυτό θα μπορούσε να κάνει τους αγοραστές σε όλο τον κόσμο πιο προσεκτικοί, εξαπλώνοντας τις αδυναμίες σε παγκόσμιο επίπεδο.
Οι επενδύσεις σε μετοχές εταιρειών στον τομέα των ακινήτων ενδέχεται να πλησιάζουν σε πτώση. Πηγή: Fortune
Οι δείκτες δείχνουν προς τα κάτω⤵️
Στις περισσότερες από τις μεγαλύτερες βιομηχανικές χώρες του κόσμου, τρία πράγματα έχουν πέσει πρόσφατα:
- Ο αριθμός των πωλήσεων κατοικιών.
- Η εμπιστοσύνη των κατασκευαστών.
- Εγκρίσεις στεγαστικών δανείων.
Οι τιμές των κατοικιών τείνουν να ακολουθούν αυτούς τους πρώιμους ή κορυφαίους δείκτες με καθυστέρηση μερικών μηνών. Επιπλέον, όπως εξηγήσαμε την περασμένη εβδομάδα, οι αδυναμίες στον τομέα της στέγασης έχουν τον τρόπο να διαχυθούν στην ευρύτερη οικονομία, γεγονός που θα μπορούσε να προσθέσει ακόμη μεγαλύτερη πτωτική πίεση στις τιμές των επενδύσεων σε μετοχές εταιρειών ακινήτων.
Nahb 10ετής δείκτης αγοράς ακινήτων των ΗΠΑ. Πηγή: TradingEconomics
Η επένδυση σε μετοχές εταιρειών του κλάδου των ακινήτων καθίσταται απρόσιτη🤏
Αντιμέτωποι με υψηλότερες τιμές κατοικίας και υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, οι υποψήφιοι αγοραστές δυσκολεύονται περισσότερο να αγοράσουν ένα σπίτι. Στην πραγματικότητα, πολλοί οικονομολόγοι επισημαίνουν τα επιδεινούμενα μέτρα προσιτότητας, όπως οι αναλογίες τιμής προς εισόδημα και τιμής προς ενοικίαση, ως απόδειξη ότι οι τιμές έχουν φτάσει στην επικράτεια ενός φυσαλλίδα. Στα οικονομικά, όταν οι τιμές των κατοικιών δεν συμβαδίζουν με αυτά που κερδίζουν οι άνθρωποι, λέμε ότι έχουν αποστασιοποιηθεί από τα θεμελιώδη τους στοιχεία. Και προειδοποιούμε ότι όσο περισσότερο χωρίζουν, τόσο πιο βάναυση θα μπορούσε να είναι η πιθανή ανατροπή.
Σημάδια ότι μια φούσκα κατοικιών δημιουργείται στις ΗΠΑ Πηγή: Dallasfed.org
Δεν υπάρχει ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για επενδύσεις σε μετοχές εταιρειών στον τομέα των ακινήτων⚖️
Αυτή η στιγμή μετά την πανδημία είναι μια περίεργη στιγμή. Ο υψηλός πληθωρισμός και τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων επιβαρύνουν τους καταναλωτικούς προϋπολογισμούς και επιβραδύνουν το ενδιαφέρον για επενδύσεις σε μετοχές ακινήτων. Εν τω μεταξύ, ο αγωγός των υπό κατασκευή κατοικιών έχει αυξηθεί ραγδαία καθώς οι διακοπές της αλυσίδας εφοδιασμού αρχίζουν επιτέλους να χαλαρώνουν. Και ενώ εξακολουθεί να υπάρχει έλλειψη κατοικιών στις περισσότερες περιοχές, μια ταχύτερη από την αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς, σε συνδυασμό με πτώση της ζήτησης, θα μπορούσε να οδηγήσει τους επενδυτές να επανεκτιμήσουν την άποψή τους και να γίνουν πιο απαισιόδοξοι σχετικά με τις επενδύσεις σε μετοχές εταιρειών στην πραγματικότητα. τομέα των ακινήτων.
Μηνιαία κατασκευή νέων κατοικιών, αποπερατώσεις και άδειες στις ΗΠΑ Πηγή: Census Bureau
Όλα είναι μέρος του σχεδίου της Fed📅
Στις ΗΠΑ, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (Fed) έχει καταστήσει σαφές ότι η καταπολέμηση του πληθωρισμού είναι η πρώτη της προτεραιότητα. Για να επιτευχθεί αυτό το κατόρθωμα, πρέπει να σταματήσουν οι επενδύσεις σε μερίδια της αγοράς ακινήτων της χώρας. Όχι μόνο επειδή το χαμηλότερο κόστος στέγασης επηρεάζει άμεσα τον τρόπο υπολογισμού του πληθωρισμού, αλλά και επειδή θα δροσίσει την υπόλοιπη οικονομία: η επένδυση σε μετοχές ακινήτων δεν είναι μόνο η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο, αλλά έχει επίσης άμεσο αντίκτυπο στην δημιουργία πίστωσης.
Οι πληρωμές στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν κατά 30,5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Πηγή: Redfin
Λοιπόν, οι επενδύσεις σε μετοχές ακινήτων πρόκειται να καταρρεύσουν;💥
Η επιδείνωση των θεμελιωδών μεγεθών και το δυσάρεστο κλίμα θα προσθέσουν σαφώς καθοδική πίεση στις επενδύσεις σε μετοχές σε ακίνητα τους επόμενους μήνες, ιδιαίτερα σε περιοχές που γνώρισαν τις μεγαλύτερες υπερβολές. Αλλά ακόμα κι αν πέσουν οι τιμές, κάτι που οι περισσότεροι επενδυτές εξακολουθούν να μην αναμένουν, η επανάληψη του κραχ των κατοικιών του 2008 είναι απίθανη λόγω τριών γεγονότων: (i) Υπάρχουν ακόμη πολύ λίγα σπίτια διαθέσιμα αυτήν τη στιγμή. Παρόλο που κατασκευάζονται περισσότερα σπίτια, εξακολουθούν να υπάρχουν λιγότερα σπίτια από τους αγοραστές, και αυτό θα πρέπει να βάλει ένα κατώτατο όριο στις τιμές, ακόμη και αν επιδεινωθεί το κλίμα. (ii) Η αγορά κατοικίας είναι πιο υγιής από ό,τι το 2008. Οι όροι δανεισμού είναι πολύ πιο αυστηροί, πολύ λιγότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν ευαίσθητα στα επιτόκια μεταβλητά επιτόκια στεγαστικών δανείων και η πρόσφατη άνοδος των τιμών έχει να κάνει περισσότερο με την αύξηση της ζήτησης από την εποχή της πανδημίας παρά με μια στιγμή καθαρή εικασία. Με άλλα λόγια, όχι, δεν είναι πιθανό να δούμε μια κατάρρευση όπως είδαμε κατά την παγκόσμια οικονομική κρίση. (iii) Διαρθρωτικά, η ζήτηση κατοικιών παραμένει ισχυρή. Περισσότεροι millennials βρίσκονται στα κορυφαία χρόνια της αγοράς σπιτιού και οι μόνιμες αλλαγές στις συνθήκες εργασίας, όπως οι υβριδικές θέσεις εργασίας, ήταν θετικές για τις τιμές. Επιπλέον, η επένδυση σε μερίδια αγοράς ακινήτων είναι μια πολύ καλή αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού, και αυτό είναι κάτι που δεν είναι τόσο εύκολο να βρεθεί. Εάν αυτό δεν είναι αρκετό για να πείσει τους πιθανούς αγοραστές να αγοράσουν, είναι πιθανότατα αρκετό για να εμποδίσει ορισμένους σημερινούς ιδιοκτήτες να πουλήσουν.
Λοιπόν, πού οδεύει η επένδυση σε μετοχές εταιρειών στον τομέα των ακινήτων;🧭
Το πιο πιθανό σενάριο για τις παγκόσμιες αγορές ακινήτων είναι οι τιμές να παραμείνουν στάσιμες ή και να υποχωρήσουν τους επόμενους μήνες. Αλλά οι καλοί επενδυτές (όπως εμείς) δεν εξετάζουν μόνο το πιο πιθανό σενάριο, κοιτάμε και το λιγότερο πιθανό. Και αν οι κρίσεις του παρελθόντος μας δίδαξαν κάτι, είναι ότι οι δεσμοί μεταξύ της αγοράς ακινήτων, της οικονομίας και των χρηματοπιστωτικών αγορών δεν είναι πάντα εμφανείς. Εξάλλου, λίγοι περίμεναν ότι οι τίτλοι που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια θα προκαλούσαν τόσο μεγάλο όλεθρο κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης. Σήμερα, νέοι παίκτες, όπως οι θεσμικοί επενδυτές, μπορεί να είναι ο αδύναμος κρίκος, καθώς είναι δύσκολο να γνωρίζουμε πόσα πραγματικά έχουν δανειστεί και πόσο βαθιά ασχολούνται με τις επενδύσεις σε μετοχές ακινήτων. Αν λοιπόν αναρωτιέστε αν είναι η κατάλληλη στιγμή για να επενδύσετε πολύ χρόνο σε ακίνητα ή ακόμα και αν είναι καλή στιγμή να αγοράσετε το σπίτι των ονείρων σας, η απάντησή μας παραμένει η ίδια. Οχι. Το τρέχον μειονέκτημα είναι ότι διατρέχουμε τον κίνδυνο να μην αντισταθμίσουμε τα πιθανά κέρδη μας, επομένως είναι καλύτερο να περιμένουμε. Θα μπορούσαμε να κάνουμε μια επένδυση σε μετοχές εταιρειών στον τομέα των ακινήτων πουλώντας short μέσω ενός αντίστροφου ETF όπως το ProShares Short Real Estate (REK) ή τράπεζες ανοικτών πωλήσεων όπως Κοινοπολιτεία Τράπεζας της Αυστραλίας (CBA), westpac (WBC), Εθνική Τράπεζα της Αυστραλίας (NAB) και Τράπεζα Αυστραλίας και Νέας Ζηλανδίας (ANZ).
Η καλύτερη στρατηγική παραμένει να παραμείνουμε στο περιθώριο και να είμαστε έτοιμοι να σουτάρουμε αν παρουσιαστεί μια καλή ευκαιρία. Δεν είναι ακριβώς ο ενθουσιασμός του "Big Short", ξέρουμε. Αλλά όπως είπε ο αείμνηστος θρύλος των επιχειρήσεων Jesse Livermore:
