Η κρίση προκάλεσε επιβράδυνση σε πολλούς τομείς, αλλά όχι επενδύοντας σε μετοχές ακινήτων. Οι καταναλωτές βγήκαν από τους περιορισμούς του 2020 κάνοντας ρεκόρ αποταμίευσης και με τη σειρά τους ξεκίνησε η εποχή της τηλεργασίας. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε δελεαστικά επίπεδα βοήθησαν να τροφοδοτήσουν μια φρενίτιδα επενδυτικού ενδιαφέροντος σε μετοχές ακινήτων. Όμως όλα τα ωραία τελειώνουν. Η αύξηση των επιτοκίων και ο έντονος πληθωρισμός έχουν κάνει τα σπίτια και τα στεγαστικά δάνεια λιγότερο προσιτά. Αυτό αυξάνει τον κίνδυνο κατάρρευσης της παγκόσμιας αγοράς ακινήτων, ειδικά σε ορισμένες χώρες, και απειλεί να επιδεινώσει την τρέχουσα παγκόσμια οικονομική ύφεση...
Τι συμβαίνει με την αγορά κατοικίας;🙊
Η ζήτηση για στέγαση μειώνεται καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται, καθιστώντας τα σπίτια λιγότερο προσιτά και απομακρύνοντας τους πιθανούς αγοραστές από την αγορά. Υπάρχουν δύο βασικοί λόγοι για τους οποίους τα στεγαστικά δάνεια έχουν γίνει σημαντικά λιγότερο προσιτά φέτος. Ο υψηλός πληθωρισμός έχει προκαλέσει απότομη πτώση στα πραγματικά εισοδήματα των πολιτών. Με τη σειρά τους, οι κεντρικές τράπεζες σε όλο τον κόσμο αυξάνουν τα επιτόκια με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων δεκαετιών. Αυτό έχει αυξήσει άμεσα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, καθιστώντας τα δάνεια για την αγορά κατοικίας πιο ακριβά.
Ο πληθωρισμός έχει αυξηθεί δύο φορές περισσότερο από τους μισθούς από το 2020. Πηγή: BBC.
Αυτά τα προβλήματα δεν επηρεάζουν μόνο τους πιθανούς αγοραστές κατοικιών, αλλά και τους σημερινούς ιδιοκτήτες σπιτιού. Ειδικά εκείνων των οποίων τα στεγαστικά δάνεια δεν είναι εξασφαλισμένα μακροπρόθεσμα με πολύ χαμηλότερα επιτόκια. Εκατομμύρια άνθρωποι πήραν φτηνά δάνεια για να αγοράσουν σπίτια σε τιμές ρεκόρ κατά τη διάρκεια της έξαρσης της πανδημίας. Τώρα, πολλοί από αυτούς θα αντιμετωπίσουν υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές όταν τα δάνειά τους επαναρυθμιστούν ώστε να αντικατοπτρίζουν υψηλότερα επιτόκια. Για να χειροτερέψουν τα πράγματα, αυτές οι υψηλότερες πληρωμές στεγαστικών δανείων έρχονται σε μια στιγμή που τα πραγματικά εισοδήματα των ανθρώπων (δηλαδή το χρηματικό ποσό που κερδίζουν, προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό) έχουν πέσει κατακόρυφα. Στη χειρότερη περίπτωση, οι άνθρωποι δεν θα έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν τους μηνιαίους λογαριασμούς στεγαστικών δανείων τους. Σε μια τέτοια κατάσταση, οι τράπεζες συχνά αρπάζουν το σπίτι και το πωλούν για να ανακτήσουν τα οφειλόμενα. Και καθώς αυτό βγάζει περισσότερα σπίτια στην αγορά, συχνά σε χαμηλότερες ή «ταλαιπωρημένες» τιμές, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω πτωτική πίεση στις τιμές των κατοικιών.
Το ποσοστό αθέτησης των δανείων άρχισε να αυξάνεται κατά τον μήνα Αύγουστο. Πηγή: Morningstar.
Ποιες χώρες είναι πιο εκτεθειμένες;🌍
Στις ΗΠΑ, οι περισσότεροι αγοραστές βασίζονται σε στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου για 30 χρόνια. Τα στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου αντιπροσώπευαν, κατά μέσο όρο, μόνο το 7% των δανείων την τελευταία πενταετία. Αντίθετα, οι αγοραστές κατοικιών σε άλλες χώρες συνήθως έχουν σταθερά δάνεια για ένα μόνο έτος ή έχουν στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου που κινούνται σύμφωνα με τα επιτόκια. Η Αυστραλία, η Ισπανία, το Ηνωμένο Βασίλειο και ο Καναδάς είχαν την υψηλότερη συγκέντρωση στεγαστικών δανείων μεταβλητού επιτοκίου ως ποσοστό των νέων συμβολαίων το 2020, σύμφωνα με Fitch Ratings.
Στεγαστικά δάνεια μεταβλητού επιτοκίου ως ποσοστό των νέων δανείων το 2020. Πηγή: Fitch Ratings.
Ρωγμές στην παγκόσμια αγορά επενδύσεων σε μετοχές σε ακίνητα έχουν ήδη αρχίσει να εμφανίζονται. Είναι πιο απαισιόδοξοι για ορισμένες από τις πιο αφρώδεις αγορές, όπως η Αυστραλία και ο Καναδάς, οι οποίες, όπως έχουμε δει προηγουμένως, είχαν μία από τις υψηλότερες συγκεντρώσεις στεγαστικών δανείων μεταβλητού επιτοκίου ως ποσοστό των νέων πολιτικών το 2020. Και οι δύο χώρες αντιμετωπίζουν διψήφια πτώση της τιμής των κατοικιών. Και είναι χειρότερο στην Αυστραλία, όπου οι τιμές των κατοικιών τον Αύγουστο κατέγραψαν τη μεγαλύτερη μηνιαία πτώση τους εδώ και σχεδόν 40 χρόνια.
Πώς θα επηρέαζε αυτό την παγκόσμια οικονομία;🥵
Μια παγκόσμια συγχρονισμένη κατάρρευση της στεγαστικής αγοράς θα επηρέαζε την παγκόσμια οικονομία (που βρίσκεται ήδη στο χείλος της ύφεσης) με διάφορους τρόπους:
- Μια απότομη πτώση στις τιμές των κατοικιών θα μείωνε σημαντικά τον πλούτο και θα προκαλούσε μείωση των καταναλωτικών δαπανών.
- Μια στασιμότητα ή μείωση των πωλήσεων κατασκευών και ακινήτων θα επηρέαζε άμεσα την παγκόσμια ανάπτυξη, καθώς αυτές οι δραστηριότητες είναι τεράστιοι πολλαπλασιαστές της οικονομικής δραστηριότητας σε όλο τον κόσμο.
- Μια φθίνουσα αγορά κατοικίας θα έπληττε τον τραπεζικό δανεισμό καθώς αυξάνει τον κίνδυνο αθέτησης των δανείων, πνίγοντας τη ροή κεφαλαίων από την οποία τρέφονται οι οικονομίες. Επιπλέον, η αύξηση των επιτοκίων θα αύξανε την πίεση στους κατασκευαστές ακινήτων που δανείζονται βαριά για να χρηματοδοτήσουν τις δραστηριότητές τους, κάνοντας τους δανειστές να ανησυχούν όλο και περισσότερο για την ικανότητα των προγραμματιστών να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος τους. Και πάλι, εάν αυτό έχει ως αποτέλεσμα αθετήσεις δανείων, θα επηρεάσει τον τραπεζικό δανεισμό.
- Αυξάνοντας τις πληρωμές στεγαστικών δανείων για να αντικατοπτρίζουν τα αυξανόμενα επιτόκια, τα εισοδήματα των πολιτών θα επηρεαστούν, μειώνοντας περαιτέρω τις καταναλωτικές δαπάνες.
Υπάρχει κάποια ευκαιρία επένδυσης σε μετοχές ακινήτων;🏗️
Όπως έχει σήμερα η αγορά ακινήτων, έρχονται δύσκολες στιγμές για να συγκρατηθούν όλοι οι παράγοντες που αναφέρθηκαν παραπάνω. Μπορούμε να πουλήσουμε σύντομα το Vanguard Real Estate ETF (VNQ) προκειμένου να επωφεληθούν από την καταστροφή της αμερικανικής αγοράς ακινήτων ή την Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) για την ίδια κατάσταση στην Ευρώπη, την Ασία και τον Ειρηνικό. Εάν, από την άλλη πλευρά, θέλουμε να επενδύσουμε στις οικονομίες που είναι περισσότερο εκτεθειμένες σε αυτά τα γεγονότα που έχουμε συζητήσει προηγουμένως, μπορούμε να πουλήσουμε ανοικτά τα ETF του iShares MSCI από την Αυστραλία (EWA), τον Καναδά (EWC), την Ισπανία (EWP) ή το Ηνωμένο Βασίλειο (EWU).