Hvad sker der, hvis renten stiger? Næsten alle mennesker ved, at realkreditlån vil blive ramt, det er noget, de ikke stopper med at gentage i informationskanalerne. Selvom det er rigtigt, at realkreditlån bliver dyrere, er konsekvenserne det også for hele økonomien. Det har sin positive side, og også negativ.
I den følgende artikel vil de mest efterspurgte bekymringer relateret til renter og hvordan de påvirker ejendomsmarkedet blive sammenlignet. Vi vil også se, hvordan obligationer vinder styrke igen og positionerer sig som et alternativ til rentabilitet, der fjerner noget af glansen fra boliger.
Ejendomssektor med stigende renter
Siden midten af 2020 er der observeret en generel tendens i boligprisstigninger i alle lande. Dette skyldtes den "masse" udvandring (i det mindste dem, der kunne) af mennesker, der forlod byen på jagt efter roligere eller mere rummelige hjem. Om det var huse med terrasser, mere rummelige, landlige områder mv.
Dette boom var noget, vi oplevede i Spanien, men sandheden er, at mange lande oplevede deres boligpriser stige i højere grad. I øjeblikket, hvor realkreditlån bliver dyrere, hvilken fremskrivning er der så?
Bolig i Spanien
I Spanien er boliger ikke holdt op med at stige i løbet af de sidste to år. Genopretningen af fast ejendom skyldes ovennævnte årsager og af, at sektoren ikke er så stresset som i andre lande. Et andet af incitamenterne, som det også er sket andre steder, har været billig finansiering takket være historisk lave renter. Selvom denne lette køb var forbundet med en højere boligpris, har det ikke betydet så meget for mange familier i betragtning af, at huslejen er steget endnu mere markant. Det har ført til, at realkreditlån er betydeligt billigere end huslejebetalinger.
De investorer har også fundet incitamenter, som langt fra den latterlige rente, som obligationerne har kunnet betale og langt fra at kunne gøre opsparingen rentabel på en mere eller mindre forventet måde, har set i murstenen en måde at kunne gøre dem rentable. Derudover betragtes boliger også som et tilflugtsaktiv, alle har brug for et tag. Men efter de fortsatte stigninger i Euribor i de seneste måneder, synes boliger at være begyndt at vise tegn på, at det er begyndt at bremse det tempo, det havde fastholdt.
Boliger i andre lande
Efter krisen, der brød ud i 2008, kom Spanien særligt dårligt. Det samme skete dog ikke i andre lande. I mange af dem, uden at være opmærksomme på den voldsomme kraft, som boligboblen kan briste med, har de set boligpriserne stige til meget høje niveauer. Det er netop på de samme områder, at ejendomsmarkedet efter rentestigningen allerede lider under, og der er ikke forudset gode tider.
Eksempler på dem er nogle, hvis prisfald er tocifrede:
- New Zealand. Dens centralbank har hævet renten 7 gange i de sidste 10 måneder. Boliger er faldet med 11 %, og der forventes fald på op til 20 %.
- Polen. Flere panthavere har oplevet, at deres månedlige afdrag er blevet fordoblet i takt med, at renterne er steget. Regeringen har grebet ind i begyndelsen af året, så polakkerne kunne suspendere betalingerne i op til 8 måneder. Denne foranstaltning har påvirket overskuddet i landets største banker.
Derudover finder vi flere lande, hvis priser er begyndt at falde, såsom Australien, Tyskland, Storbritannien, Canada... eller endda Kina, hvor der er bekymring selv på verdensplan om krisens omfang, og hvordan den kan forgrene sig til hele planeten. Noget i stil med USA, hvis effekter også er set, er salget af nye boliger styrtdykket, og virkningerne på økonomien mærkes ofte i hele verden.
Investeringsmuligheder med stigende renter?
Udsigterne for ejendomssektoren er i øjeblikket ret negative, noget der for 1 år siden var det modsatte. Det paradoksale i disse tilfælde er, at de, der købte for 1 år siden, nu har befundet sig i et meget mere fjendtligt miljø. Investering er forbundet med risici, men mange investorer, der forudså begivenheder, begyndte at fortryde deres positioner omkring virksomheder i ejendomssektoren. Stort set alle er blevet ramt.
Den største af dem alle, betragtet som den største "udlejer" i Europa, er Vonovia, hvis aktier er faldet med næsten 1% i 50 år. Ved aktuelle markedspriser er din portefølje vurderet til meget mere end dens markedsværdi, inklusive din gæld. Men hvis dette prisfald fortsætter, ville dets nettoværdi blive mere kompromitteret, da markedet allerede reducerer.
Det er meget muligt, som det skete med den tidligere ejendomskrise, når investorer forventer, at sektoren vil komme sig, vil aktierne i ejendomsselskaber eller REIT'er stige før selve boligerne. Det eneste spørgsmål, vi står tilbage med, er, om aktier allerede afspejler bunden, er tæt på det, eller om faldet vil fortsætte. Ligeledes vil de, der er heldige nok til at være i stand til at købe REIT-aktier tæt på deres laveste niveauer, som det har haft en tendens til at ske, være dem, der senere vil nyde bedre kapitalgevinster.
Obligationer vs boliger
Og endelig har endnu en skuffelse på ejendomsmarkedet heldet med sig på rentemarkedet. I takt med at renten har været stigende, giver obligationer nu bedre afkast. Ved at værdsætte, at det er mere rentabelt og også behageligt, når obligationer stiger og kommer tættere på ejendomsrenterne, ser de ud til at begynde at genvinde den glans, som mange investorer allerede anså for tabt.
Den spanske 10-årige obligation er tæt på 3 %, den amerikanske 3 % eller den tyske 5 %. Stærke rentestigninger går normalt forud for en recession, men denne gang skulle det ske i en ånd om at bremse inflationen. Selvom det kommer fra stigningen i råvarer, er så lave renter med en inflation på 1 % stadig en pengepolitik, der stimulerer kredit og forbrug. Noget man skal undgå, så længe priserne stiger mere, end de allerede er ved at klatre.
