В търговските недвижими имоти има няколко вида „стойност“, придадена на недвижимите имоти, които служат за различни цели на различни хора. Когато се извършва какъвто и да е анализ на даден имот, неговата стойност винаги ще бъде взета предвид в голяма степен.
В тази статия ще разгледаме разликата между пазарната стойност на даден актив и неговата инвестиционна стойност. Пазарна стойност спрямо Инвестиционна стойност в CRE. Различните видове „стойност“ в търговските недвижими имоти включват:
- Пазарна стойност
- Стойността на инвестицията
- Застрахователна стойност
- Стойността на оценката
- Ликвидационна стойност
- Заместваща стойност
Понякога линиите между тези типове стойност могат да бъдат малко размити, особено когато пазарната и инвестиционната стойност се разглеждат конкретно.
Видовете стойност на недвижимите имоти
Видове стойност на недвижимите имоти
- Пазарна стойност
Пазарната стойност или „справедливата“ пазарна стойност е най-често отнасяната до типа стойност на собствеността и е стойността, използвана в процеса на поемане на кредита.
Институтът за оценка „Пазарна стойност": Какво всъщност означава "от Института за оценка предоставя исторически преглед на„ стойност “и„ пазарна стойност “, включително много определения от различни източници.
Пример е този на Федералната корпорация за застраховане на влоговете (FDIC), който заявява, че пазарната стойност е "най-вероятната цена, която даден имот трябва да има на конкурентен и отворен пазар при всички условия, необходими за справедлива продажба.
С други думи, какво е купувачът готов да плати и продавачът е готов да приеме, като се има предвид, че всички останали обстоятелства са стандартни и очаквани.
- Инвестиционна стойност
Инвестиционната стойност е стойността, която даден имот предлага на конкретен инвеститор. Това е стойността, която инвеститорът би бил готов да плати за имота.
Независимо от пазарната стойност, винаги ще има ограничение за това, което инвеститорът е готов да потъне в актив.
Стойността на инвестицията се основава на собствената квалификация на инвеститора, наличния капитал, данъчната ставка и финансирането.
- Застрахователна стойност
Това се отнася до размера на имот, който е изложен на потенциален риск от щети, за да се определи застрахователното покритие.
С други думи, каква е стойността на частта от имуществото, която може да бъде покрита от застрахователна полица.
- Оценена стойност
Оценената стойност е стойността на имота, определена от местния данъчен съветник за целите на данъка върху имуществото.
- Ликвидационна стойност
Ликвидационната стойност определя вероятната цена, за която имотът би продал по време на принудителна продажба, като възбрана или данъчна продажба.
Ликвидационната стойност се използва в моменти, когато има ограничен прозорец за пазарна експозиция или ако има други ограничителни условия за продажба.
- Заместваща стойност
Това е цената за подмяна на структурата с идентична заместваща структура, която има същата полезност като оригиналното свойство.
Сега търговският имот може да има всеки от горните видове стойност, определен по всяко време.
И е напълно възможно никоя от стойностите да не е еднаква (въпреки че е вероятно поне някои от тях да са близки).
Това е особено вярно, когато се разглежда разликата между пазарната стойност и стойността на инвестицията: това, че един имот трябва да събере определена сума, не означава, че инвеститорът ще предложи нещо близо до него.
Също така това, което се възприема като „ценно“ за конкретен пазар, може да не е такова за инвеститор.
Имайки предвид дефинициите на всеки, нека разгледаме различните подходи както за пазарната, така и за инвестиционната стойност, за да покажем разликите им по по-подробен начин.
Подходи на пазарната стойност
Пазарната стойност е това, което се определя по време на оценката.
По време на процеса на поемане на заеми много заемодатели ще използват външен оценител, за да получат приблизителна оценка на пазарната стойност на даден имот.
Пазарната стойност е това, което се използва за определяне на подходяща ипотечна сума.
И така, как оценителите определят пазарната стойност?
Всъщност има много начини. Но преди да се случи нещо от това, трябва да се разграничи най-високото използване на имота.
По същество това, което трябва да се определи, е законното използване на имот, който дава най-висока стойност - така че помислете за неща като зониране, използване на собственост, размер на имота, финансови резултати и т.н.
Накратко, какъв е потенциалният "таван" на имота и на целия му парцел?
След като всичко това е поставено в камък, оценителят може да продължи напред с оценката на собствеността.
Като цяло има три подхода за оценка, които оценителите използват, за да определят справедливата пазарна стойност на бизнес актив:
- Подходът за продажбите:
Подходът за продажби ви дава стойност на имота, като разгледате други скорошни продажби на много сравними активи.
- Подходът за капитализиране на дохода:
Подходът, основан на дохода, просто извлича стойност на собственост от дохода, който генерира.
- Разходен подход
Този подход основава стойността на даден имот на разходите за неговото възпроизвеждане, намалена с натрупаната амортизация.
Подходи за инвестиционна стойност
Докато процесът на пазарна стойност се използва при оценките на поемането на заеми, когато решават колко да платят за имот, инвеститорите също така обмислят колко им струва даден имот.
Инвестиционната стойност е сумата, която инвеститорът е готов да плати по отношение на своите цели, целевата възвръщаемост и данъчната позиция.
Тъй като пазарната стойност винаги е уникална за даден пазар, инвестиционната стойност е уникална за съответния инвеститор.
С това идва редица други подходи, които могат да се използват за определяне на стойността, за разлика от по-официалните оценки, изисквани от оценителите.
По-долу са най-често срещаните мерки за оценка на инвестициите:
- Сравними продажби (Comps):
По същество това е същият подход за сравнение на продажбите, споменат по-горе.
- Мултипликатор на брутния доход (GRM)
Това е връзка, която измерва стойността, като взема брутния доход, който един имот произвежда през годината, и го умножава по пазарния мултипликатор на брутния доход.
- Връщане в брой в брой
Възвръщаемостта на паричните средства е друга проста връзка, изчислена чрез вземане на проформа паричния поток за първата година (преди данъци) и разделяне на общата цена на първоначалната инвестиция.
- Директна капитализация
Това е същият подход за директна капитализация, споменат по-горе, който използват оценителите. Комбинирането на потока от доходи на даден имот е много често срещан и прост начин за определяне както на пазарната стойност, така и на инвестиционната стойност на търговския имот.
- Дисконтиран паричен поток
Моделът на дисконтирания паричен поток се използва за намиране на вътрешната норма на възвръщаемост (IRR), нетната настояща стойност и сравнение на натрупването на капитал.
И така, познавайки различните подходи за генериране на тези ценности, нека дадем известна осезаемост на начина, по който тези видове ценности се различават помежду си.
Пазарна стойност спрямо Инвестиционна стойност
Накратко, пазарната стойност е стойността на даден имот на открит пазар, определена с оценка.
Инвестиционната стойност се определя от действителния инвеститор въз основа на техните уникални инвестиционни критерии и цели.
Ще илюстрираме пример по-долу:
Да предположим, че отделен инвеститор обмисля придобиването на малка жилищна сграда.
Имотът е по договор за 1.2 милиона щатски долара и търси минимум 10% възвръщаемост на актива.
Въз основа на целевата възвръщаемост на инвеститора можете да платите до $ 1,4 милиона и пак да постигнете целта си.
При този сценарий инвеститорът установява, че може да получи заем от 960.000 80 долара (20% от стойността на заема), амортизиран за 5 години на XNUMX%.
Сега, да предположим, че по време на процеса на подписване, оценката на трета страна на банката оценява имота на 1.000.000 1,2 XNUMX долара вместо XNUMX милиона долара, в които е заключен купувачът.
Тази оценка би намалила допустимия размер на заема до 800.000 80 щатски долара (въз основа на 960.000% LTV), вместо предвидените по-рано XNUMX XNUMX долара.
За съжаление обаче при този сценарий продавачът отказва да продаде за по-малко от 1.200.000 XNUMX XNUMX долара.
Това би направило тази сделка над пазарната, което просто означава, че продажната цена е по-висока от текущата пазарна стойност на имота.
И така, има ли смисъл инвеститорът да продължи с тази сделка?
Новият размер на заема би намалил възвръщаемостта от 22% на 16%, но това все пак надвишава целта на инвеститора за възвращаемост от 10%.
В повечето случаи пазарните и инвестиционните стойности трябва да са приблизително еднакви, но понякога ще се различават.
Освен това е напълно възможно инвестиционната стойност да е по-висока от пазарната.
Това може да се случи, когато стойността за купувача е по-висока от стойността за средния, добре информиран купувач.
Да предположим например, че бизнесът се разширява до нова сграда отсреща от сегашното си местоположение, плащайки повече от пазарната стойност, за да расте наблизо и да запълни пространство, което иначе би било заето от конкуренти.
Когато търсят стратегическо предимство, стойността е малко по-висока за тях - допълнителните разходи могат да бъдат оправдани.
В случай на инвеститор, инвестиционната стойност може да надвиши пазарната стойност в резултат на благоприятни условия за финансиране или непрехвърляемо данъчно третиране.
Стойността на инвестицията, разбира се, също може да бъде по-малка от пазарната стойност.
Може би инвеститор търси офис сграда, но е специализиран в многофамилни недвижими имоти.
За тях една офис сграда ще има по-ниска инвестиционна стойност поради кривата на обучение и свързаните с това допълнителни разходи.
Друг сценарий, при който инвестиционната стойност би могла да бъде по-малка от пазарната, е, ако инвеститорът изисква доходност над средното въз основа на резултатите от съществуващия им портфейл.
Намиране на бизнес, който има смисъл
Като цяло, за всеки отделен бизнес с недвижими имоти това зависи.
Обстоятелствата варират драстично.
Като цяло най-сигурният ход е да се уверите, че инвестицията има смисъл по отношение и на двете стойности.
Инвестиционната стойност е по-субективна и следователно не трябва да се злоупотребява, но трябва да се вземе предвид.
Значение на инвестиционната стойност
Причината, поради която стойността на инвестицията е важна за потенциалните купувачи на имот, е, че те искат да сравнят цената на имота с очакваната норма на възвръщаемост. Когато открият конкретната норма на възвръщаемост, те могат да измерват долната линия на инвестицията с прогнозната цена, която ще платят за имота. Това позволява на инвеститора да взема интелигентни решения за покупка, които са в съответствие с техните инвестиционни цели.
Как да определите стойността на инвестицията
Тъй като стойността на инвестицията зависи от целите на инвеститора, стойността е уникална за всеки инвеститор. Различните инвеститори могат да използват едни и същи методи за оценка и да получат различни инвестиционни стойности. Инвеститорите могат да избират измежду няколко метода за оценка при определяне на инвестиционната стойност на даден актив. По-долу са най-често използваните инвестиционни мерки:
- Сравними продажби
Оценителите също използват метода за сравнение на продажбите. Инвеститорът ще сравнява подобни имоти по квадратура или по единици.
- Мултипликатор на брутния доход
Метриката измерва стойността на инвестицията, като умножава брутния доход, който един имот произвежда за една година, по мултипликатора на брутния доход (GRM). Цифрата на GRM е получена от подобни имоти на същия пазар.
- Възвръщаемост на пари в брой
Стойността на възвръщаемостта на паричните средства се изчислява чрез разделяне на проформата за първата година на общата първоначална инвестиция.
- Директна капитализация
Директното съставяне е друга мярка, използвана от оценителите. Състои се от капитализиране на потока от доходи на даден имот и е общ метод, използван за определяне на пазарната и инвестиционната стойност на търговските имоти.
- Дисконтиран паричен поток (DCF)
Моделът DCF се използва за изчисляване на нетна настояща стойност, вътрешна норма на възвръщаемост и сравнение на натрупването на капитал. Изброените по-горе ставки, въпреки че предоставят полезна информация, също имат няколко ограничения. Тези ограничения се решават чрез изчисляване на дисконтирания паричен поток.
Инвестиционна стойност спрямо пазарна стойност
Докато инвестиционната стойност измерва потенциалната стойност на инвестицията въз основа на определени условия, пазарната стойност измерва реалната стойност на инвестицията въз основа на силите на търсене и предлагане на свободния пазар. Пазарната стойност се определя чрез процес на оценка. Тя се различава от инвестиционната стойност, която отчита уникалните цели, цели и нужди на дадено лице в имота.
Инвестиционната стойност може да бъде по-ниска или по-висока от пазарната стойност. Зависи от конкретната ситуация на имота към момента. Инвестиционната стойност може да бъде по-голяма от пазарната, ако купувачът постави по-висока стойност върху имота от информиран купувач.
В реалния свят тази ситуация може да съществува, ако една компания разшири своите съоръжения до по-голяма сграда, която е обявена за продажба в настоящия си офис. Компанията е готова да се съгласи на цена, по-висока от пазарната стойност на сградата, за да гарантира, че конкурентите ще останат извън района.
В такъв случай допълнителната инвестиционна стойност се извлича от стратегическото предимство, което компанията ще спечели чрез закупуване на имота. Един инвеститор също може да се съгласи с инвестиционна стойност, по-висока от пазарната. Това се случва, ако инвеститорът получи специален данъчен статут или много изгодни условия за финансиране.
Алтернативно, инвестиционната стойност може също да бъде по-малка от пазарната стойност. Това може да се случи, когато инвестицията не е типът собственост, върху който инвеститорът обикновено би насочил усилията си. Например, многофамилен предприемач на недвижими имоти, който обмисля идеята за изграждане на хотел, може да направи инвестиционната стойност по-малка от пазарната.
Това може да е резултат от високите разходи, свързани с обучението за развитие на имота, или защото инвеститорите изискват над средната възвръщаемост на имота поради разпределението и диверсификацията на техния портфейл. Тези ограничения се решават чрез изчисляване на дисконтирания паричен поток.