في العقارات التجارية ، هناك عدة أنواع من "القيمة" الممنوحة للممتلكات العقارية ، وكلها تخدم أغراضًا مختلفة لأشخاص مختلفين. عند إجراء أي نوع من التحليل لعقار ما ، ستؤخذ قيمته دائمًا في الاعتبار إلى حد كبير.
في هذه المقالة ، سوف ندرس الفرق بين القيمة السوقية للأصل وقيمته الاستثمارية. القيمة السوقية مقابل. قيمة الاستثمار في CRE. تشمل الأنواع المختلفة من "القيمة" في العقارات التجارية ما يلي:
- القيمة السوقية
- قيمة الاستثمار
- قيمة قابلة للتأمين
- قيمة التقييم
- قيمة التصفية
- قيمة الاستبدال
في بعض الأحيان ، قد تكون الخطوط الفاصلة بين هذه الأنواع من القيمة ضبابية بعض الشيء ، لا سيما عند النظر على وجه التحديد في قيمة السوق والاستثمار.
أنواع قيمة العقار
أنواع قيمة العقار
- القيمة السوقية
القيمة السوقية ، أو القيمة السوقية "العادلة" ، هي الأكثر شيوعًا للإشارة إلى نوع قيمة الممتلكات ، وهي القيمة المستخدمة في عملية الاكتتاب بالقرض.
"القيمة السوقية" لمعهد التقييم: ما تعنيه حقًا من معهد التقييم تقدم لمحة تاريخية عن "القيمة" و "القيمة السوقية" ، بما في ذلك العديد من التعريفات من مصادر مختلفة.
ومن الأمثلة على ذلك شركة التأمين على الودائع الفيدرالية (FDIC) ، التي تنص على أن القيمة السوقية هي "السعر الأكثر احتمالًا الذي يجب أن يكون للعقار في سوق تنافسي ومفتوح في جميع الظروف اللازمة للبيع العادل."
بعبارة أخرى ، ما هو المشتري على استعداد لدفعه ، والبائع على استعداد لقبوله ، بالنظر إلى أن جميع الظروف الأخرى معيارية ومتوقعة.
- قيمة الاستثمار
قيمة الاستثمار هي القيمة التي يقدمها العقار لمستثمر معين. هي القيمة التي سيكون المستثمر على استعداد لدفعها مقابل العقار.
بغض النظر عن القيمة السوقية ، سيكون هناك دائمًا حد لما يرغب المستثمر في غرقه في الأصل.
تعتمد قيمة الاستثمار على مؤهلات المستثمر الخاصة ورأس المال المتاح ومعدل الضريبة والتمويل.
- قيمة قابلة للتأمين
يشير هذا إلى مقدار الممتلكات المعرضة لخطر التلف المحتمل ، لتحديد التغطية التأمينية.
بمعنى آخر ، ما هي قيمة الجزء من العقار الذي يمكن تغطيته في بوليصة التأمين.
- القيمة المقدرة
القيمة المقدرة هي قيمة العقار التي يحددها مستشار ضرائب محلي لأغراض ضريبة الأملاك.
- قيمة التصفية
تحدد قيمة التصفية السعر المحتمل الذي ستبيعه الممتلكات أثناء البيع القسري ، مثل الرهن أو البيع الضريبي.
يتم استخدام قيمة التصفية في الأوقات التي تكون فيها نافذة محدودة لانكشاف السوق ، أو إذا كانت هناك شروط بيع مقيدة أخرى.
- قيمة الاستبدال
هذه هي تكلفة استبدال الهيكل بهيكل بديل مماثل له نفس فائدة الخاصية الأصلية.
الآن ، يمكن أن يكون للعقار التجاري أي من الأنواع المذكورة أعلاه للقيمة المحددة في أي وقت.
ومن الممكن تمامًا ألا تكون أي من القيم متطابقة (على الرغم من أنه من المحتمل أن يكون بعضها قريبًا على الأقل).
هذا صحيح بشكل خاص عند النظر في الفرق بين القيمة السوقية وقيمة الاستثمار: لمجرد أن العقار يجب أن يرفع مبلغًا معينًا لا يعني أن المستثمر سيقدم شيئًا قريبًا منه.
أيضًا ، ما يُنظر إليه على أنه "قيِّم" لسوق معين قد لا يكون كذلك بالنسبة للمستثمر.
مع وضع تعريفات كل منها في الاعتبار ، دعونا نلقي نظرة على الأساليب المختلفة لكل من السوق وقيمة الاستثمار ، لإظهار الاختلافات بينهما بطريقة أكثر دقة.
نهج القيمة السوقية
القيمة السوقية هي ما يتم تحديده أثناء التقييم.
أثناء عملية اكتتاب القرض ، سيستخدم العديد من المقرضين مثمنًا خارجيًا للحصول على تقدير للقيمة السوقية للعقار.
القيمة السوقية هي ما يستخدم لتحديد مبلغ الرهن العقاري المناسب.
فكيف يحدد المثمنون القيمة السوقية؟
هناك بالفعل طرق عديدة. ولكن قبل حدوث أي من ذلك ، يجب التمييز بين أعلى استخدام للممتلكات.
بشكل أساسي ، ما يجب تحديده هو الاستخدام القانوني للممتلكات التي تحقق أعلى قيمة - لذا فكر في أشياء مثل تقسيم المناطق واستخدامات الممتلكات وحجم الممتلكات والأداء المالي وما إلى ذلك.
باختصار ، ما هو "السقف" المحتمل للعقار وكامل قطعته؟
بمجرد وضع كل ذلك في حجر ، يمكن للمثمن المضي قدمًا في تقييم الممتلكات.
بشكل عام ، هناك ثلاث طرق تقييم يستخدمها المقيمون لتحديد القيمة السوقية العادلة لأصل الأعمال:
- نهج المبيعات:
يمنحك نهج المبيعات قيمة الممتلكات من خلال النظر إلى المبيعات الحديثة الأخرى للأصول المماثلة للغاية.
- نهج رسملة الدخل:
النهج القائم على الدخل يستمد ببساطة قيمة الممتلكات من الدخل الذي يولده.
- نهج التكلفة
يعتمد هذا النهج على قيمة الممتلكات على أساس تكلفة إعادة إنتاج تلك الممتلكات ، ناقصًا أي استهلاك متراكم.
نهج قيمة الاستثمار
في حين يتم استخدام عملية القيمة السوقية في تقييمات اكتتاب القروض ، عند تحديد المبلغ الذي يجب دفعه مقابل عقار ما ، يفكر المستثمرون أيضًا في قيمة العقار بالنسبة لهم.
قيمة الاستثمار هي المبلغ الذي يرغب المستثمر في دفعه ، فيما يتعلق بأهدافه ، والعائد المستهدف ، والموقف الضريبي.
لذلك ، نظرًا لأن القيمة السوقية دائمًا ما تكون فريدة من نوعها بالنسبة للسوق ، فإن قيمة الاستثمار فريدة للمستثمر في متناول اليد.
مع ذلك ، يأتي عدد من الأساليب الأخرى التي يمكن استخدامها لتحديد القيمة ، على عكس التقييمات الأكثر رسمية المطلوبة من قبل المثمنين.
فيما يلي أكثر المقاييس شيوعًا لتقييم الاستثمار:
- المبيعات المقارنة (كومبس):
بشكل أساسي ، هو نفس نهج مقارنة المبيعات المذكور أعلاه.
- مضاعف الدخل الإجمالي (GRM)
هذه علاقة تقيس القيمة عن طريق أخذ الدخل الإجمالي الذي تنتجه الممتلكات على مدار العام وضربه في مضاعف الدخل الإجمالي القائم على السوق.
- نقدا مقابل عائد نقدي
العائد على النقد هو علاقة بسيطة أخرى ، يتم حسابها بأخذ التدفق النقدي الأولي للسنة الأولى (قبل الضرائب) وتقسيمه على التكلفة الإجمالية للاستثمار الأولي.
- الرسملة المباشرة
هذا هو نفس نهج الرسملة المباشر المذكور أعلاه الذي يستخدمه المثمنون. إن مضاعفة تدفق الدخل للعقار هو طريقة شائعة جدًا وبسيطة لتحديد كل من القيمة السوقية والقيمة الاستثمارية للعقار التجاري.
- التدفقات النقدية المخصومة
يتم استخدام نموذج التدفقات النقدية المخصومة للعثور على معدل العائد الداخلي (IRR) وصافي القيمة الحالية ومقارنة تراكم رأس المال.
لذلك ، من خلال معرفة الأساليب المختلفة لتوليد هذه القيم ، دعونا نعطي بعض الوضوح للطريقة التي تختلف بها هذه الأنواع من القيم عن بعضها البعض.
القيمة السوقية مقابل. قيمة الاستثمار
باختصار ، القيمة السوقية هي قيمة الممتلكات في السوق المفتوحة ، والتي يتم تحديدها من خلال التقييم.
يتم تحديد قيمة الاستثمار من قبل المستثمر الفعلي بناءً على معاييره وأهدافه الاستثمارية الفريدة.
سنقوم بتوضيح مثال أدناه:
لنفترض أن مستثمرًا فرديًا يفكر في الاستحواذ على مبنى سكني صغير.
العقار يخضع لعقد بقيمة 1.2 مليون دولار ، ويسعى للحصول على عائد 10٪ على الأقل على الأصل.
بناءً على العائد المستهدف للمستثمر ، يمكنك دفع ما يصل إلى 1,4 مليون دولار مع تحقيق هدفك.
في هذا السيناريو ، يجد المستثمر أنه يمكنه الحصول على قرض بقيمة 960.000 ألف دولار (80٪ من قيمة القرض) ، يتم استهلاكه خلال 20 عامًا بنسبة 5٪.
الآن ، لنفترض أنه أثناء عملية الاكتتاب ، فإن تقييم الطرف الثالث للبنك يقدر قيمة العقار بمبلغ 1.000.000،1,2،XNUMX دولار بدلاً من XNUMX مليون دولار للمشتري.
سيؤدي هذا التقييم إلى خفض مبلغ القرض المؤهل إلى 800.000،80 دولار (على أساس الحد الأدنى للقيمة 960.000٪) ، بدلاً من XNUMX،XNUMX دولار المتوقعة سابقًا.
لسوء الحظ ، في هذا السيناريو ، يرفض البائع البيع بأقل من 1.200.000،XNUMX،XNUMX دولار.
هذا من شأنه أن يجعل هذه الصفقة أعلى من السوق ، مما يعني ببساطة أن سعر البيع أعلى من القيمة السوقية الحالية للعقار.
فهل يعقل أن يمضي المستثمر في هذه الصفقة؟
سيقلل مبلغ القرض الجديد العائد من 22٪ إلى 16٪ ، لكن هذا لا يزال يتجاوز هدف المستثمر المتمثل في تحقيق عائد بنسبة 10٪.
في معظم الحالات ، يجب أن تكون قيم السوق والاستثمار هي نفسها تقريبًا ، ولكنها ستتباعد أحيانًا.
علاوة على ذلك ، من الممكن أيضًا أن تكون قيمة الاستثمار أعلى من القيمة السوقية.
يمكن أن يحدث هذا عندما تكون القيمة للمشتري أعلى من القيمة للمشتري المتوسط المطلع.
على سبيل المثال ، لنفترض أن نشاطًا تجاريًا يتوسع إلى مبنى جديد عبر الشارع من موقعه الحالي ، ويدفع أكثر من القيمة السوقية للنمو في مكان قريب وملء مساحة كان من الممكن أن يشغلها المنافسون.
عند البحث عن ميزة إستراتيجية ، تكون القيمة أعلى قليلاً بالنسبة لهم - قد تكون التكلفة الإضافية مبررة.
في حالة المستثمر ، يمكن أن تتجاوز قيمة الاستثمار القيمة السوقية نتيجة لظروف التمويل المواتية أو المعاملة الضريبية غير القابلة للتحويل.
يمكن بالطبع أن تكون قيمة الاستثمار أقل من القيمة السوقية.
ربما يبحث المستثمر عن مبنى إداري ، لكنه متخصص في العقارات متعددة العائلات.
بالنسبة لهم ، سيكون لمبنى المكاتب قيمة استثمارية أقل بسبب منحنى التعلم والتكاليف الإضافية الأخرى ذات الصلة.
سيناريو آخر حيث يمكن أن تكون قيمة الاستثمار أقل من القيمة السوقية هو ما إذا كان المستثمر يتطلب عائدًا أعلى من المتوسط بناءً على أداء محفظته الحالية.
إيجاد الأعمال المنطقية
بشكل عام ، يعتمد الأمر على أي عمل عقاري فردي.
الظروف تختلف بشكل كبير.
بشكل عام ، فإن الخطوة الأكثر أمانًا هي التأكد من أن الاستثمار منطقي من حيث كلا مقياسي القيمة.
قيمة الاستثمار أكثر ذاتية ، وبالتالي لا ينبغي إساءة استخدامها ، ولكن يجب أخذها في الاعتبار.
أهمية قيمة الاستثمار
السبب في أهمية قيمة الاستثمار للمشترين المحتملين للعقار هو أنهم يريدون مقارنة سعر العقار مع معدل العائد المتوقع. عندما يجدون معدل العائد المحدد ، يمكنهم قياس النتيجة النهائية للاستثمار بالسعر المتوقع الذي سيدفعونه مقابل العقار. يتيح ذلك للمستثمر اتخاذ قرارات شراء ذكية تتماشى مع أهدافه الاستثمارية.
كيفية تحديد قيمة الاستثمار
نظرًا لأن قيمة الاستثمار تعتمد على أهداف المستثمر ، فإن القيمة فريدة لكل مستثمر. يمكن للمستثمرين المختلفين استخدام نفس طرق التقييم والحصول على قيم استثمار مختلفة. يمكن للمستثمرين الاختيار من بين عدة طرق تقييم عند تحديد قيمة الاستثمار للأصل. فيما يلي تدابير الاستثمار الأكثر استخدامًا:
- مبيعات قابلة للمقارنة
يستخدم المثمنون أيضًا طريقة مقارنة المبيعات. سيقارن المستثمر العقارات المتشابهة بالقدم المربع أو حسب الوحدات.
- مضاعف الدخل الإجمالي
يقيس المقياس قيمة الاستثمار بضرب الدخل الإجمالي للعقار في السنة بمضاعف الدخل الإجمالي (GRM). يتم اشتقاق رقم GRM من خصائص مماثلة في نفس السوق.
- عائد نقدي نقدًا
يتم حساب رقم العائد النقدي بقسمة النقد الأولي للسنة الأولى على إجمالي الاستثمار الأولي.
- الرسملة المباشرة
التركيب المباشر هو مقياس آخر يستخدمه المثمنون. وهي تتألف من رسملة تدفق الدخل للعقار وهي طريقة شائعة تستخدم لتحديد السوق والقيمة الاستثمارية للعقارات التجارية.
- التدفق النقدي المخصوم (DCF)
يستخدم نموذج التدفقات النقدية المخصومة لحساب صافي القيمة الحالية ومعدل العائد الداخلي ومقارنة تراكم رأس المال. الأسعار المذكورة أعلاه ، مع توفير معلومات مفيدة ، لها أيضًا العديد من القيود. يتم حل هذه القيود عن طريق حساب التدفق النقدي المخصوم.
قيمة الاستثمار مقابل القيمة السوقية
بينما تقيس قيمة الاستثمار القيمة المحتملة للاستثمار بناءً على ظروف معينة ، تقيس القيمة السوقية القيمة الحقيقية للاستثمار بناءً على قوى العرض والطلب في السوق الحرة. يتم تحديد القيمة السوقية من خلال عملية التقييم. وهي تختلف عن قيمة الاستثمار ، التي تأخذ في الاعتبار الأهداف والغايات والاحتياجات الفريدة للفرد للعقار.
يمكن أن تكون قيمة الاستثمار أقل أو أعلى من القيمة السوقية. يعتمد ذلك على الوضع المحدد للممتلكات في ذلك الوقت. يمكن أن تكون قيمة الاستثمار أكبر من القيمة السوقية إذا وضع المشتري قيمة أعلى للعقار من المشتري المطلع.
في العالم الحقيقي ، قد يكون هذا الموقف موجودًا إذا قامت الشركة بتوسيع مرافقها إلى مبنى أكبر تم طرحه للبيع في مكتبها الحالي. الشركة على استعداد للموافقة على سعر أعلى من القيمة السوقية للمبنى لضمان بقاء المنافسين خارج المنطقة.
في مثل هذه الحالة ، يتم اشتقاق قيمة الاستثمار الإضافية من الميزة الاستراتيجية التي ستكسبها الشركة من خلال شراء العقار. يمكن أن يوافق مستثمر واحد أيضًا على قيمة استثمارية أعلى من القيمة السوقية. يحدث هذا إذا حصل المستثمر على وضع ضريبي خاص أو شروط تمويل مفيدة للغاية.
بدلاً من ذلك ، قد تكون قيمة الاستثمار أيضًا أقل من القيمة السوقية. يمكن أن يحدث عندما لا يكون الاستثمار هو نوع العقار الذي يركز المستثمر جهوده عليه عادة. على سبيل المثال ، قد يجعل مطور عقارات متعدد العائلات يفكر في فكرة بناء فندق من قيمة الاستثمار أقل من القيمة السوقية.
يمكن أن يكون ذلك نتيجة للتكاليف المرتفعة التي ينطوي عليها تعلم تطوير العقار أو لأن المستثمرين يطلبون عائدًا فوق المتوسط على الممتلكات بسبب تخصيص وتنويع محفظتهم. يتم حل هذه القيود عن طريق حساب التدفق النقدي المخصوم.