قطاع العقارات في الاستثمار قيد المراجعة

لا شك أن نشاط قطاع العقارات في عام 2019 سيتسم بانحراف الرهن العقاري الذي بدأ يظهر في هذا الوقت. وفقا ل الرسوم الإضافية في العواصم ومراقبة المساكن المستأجرة. ستكون عوامل مهمة للغاية لمعرفة ما إذا كان الوقت مناسبًا أيضًا للاستثمار في الأوراق المالية لقطاع الطوب التقليدي في الأسهم الإسبانية. في تمرين سيتم تطويره مع الكثير من الشكوك بسبب ظروف أخرى في الاقتصاد العام.

من ناحية أخرى ، لا يمكن أن ننسى نظرًا لأهميته الخاصة أن التباطؤ في الاقتصاد الإسباني ، المعتمد من قبل البنك المركزي الأوروبي (ECB) ، يزيل إلى حد ما شبح فقاعة جديدة، في هذه الحالة العقارات. يثير هذا السيناريو شكوكاً جدية بين المستثمرين الصغار والمتوسطين. أبعد من الاعتبارات الفنية الأخرى في قيم الأسهم التي تمثل هذا القطاع المهم من الاقتصاد الإسباني.

على أي حال ، يجب أن نؤثر أيضًا على الجوانب الأخرى التي ستعطينا إشارة غريبة حول كيفية حركة المعاملات العقارية. نفذت من خلال استراتيجيات مختلفة وتتراوح من شراء وبيع الأسهم في الأوراق المالية لهذا القطاع المهم من الأسهم الإسبانية إلى مجرد الاستثمار في الطوب. أي شراء شقق بهدف جعلها مربحة في فترة زمنية قصيرة إلى حد ما ، على المدى القصير. دون التخلي عن طرق بديلة أخرى للاستثمار في هذا الأصل المالي الذي يحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين الصغار والمتوسطين.

القطاع العقاري: الرهون العقارية

بلغ عدد الرهون العقارية على المنازل 30.356 ، بزيادة 20,4٪ عن أكتوبر 2017 ، وفقًا لآخر ما قدمه المعهد الوطني للإحصاء (INE). حيث تبين أن متوسط ​​المبلغ هو 126.926 يورو ، مع أ 4,6٪ زيادة. متوسط ​​مبلغ الرهون العقارية المسجلة في سجلات العقارات في أكتوبر (من صكوك عامة سابقة) هو 138.171 يورو ، أي أقل بنسبة 5,8٪ عن نفس الشهر من عام 2017.

بينما من ناحية أخرى ، من البيانات الأخرى ذات الصلة من المعهد الوطني للإحصاء أن قيمة الرهون العقارية المكونة على العقارات الحضرية تصل إلى 5.594,4،13,5 مليون يورو ، بزيادة 2017٪ عن أكتوبر XNUMX. في الإسكان ، رأس المال المقترض بلغ 3.853,0،25,9 مليون بزيادة سنوية قدرها 2,57٪. من ناحية أخرى ، هناك تأثير أيضًا على حقيقة أنه في هذه الفترة التي تم تحليلها ، بالنسبة للرهون العقارية المكونة على إجمالي العقارات في أكتوبر ، كان متوسط ​​سعر الفائدة في البداية 4,3٪ (2017٪ أقل من أكتوبر 23). ) ومتوسط ​​المدة XNUMX سنة.

التغييرات في قروض الرهن العقاري

62,4٪ من الرهون بفائدة متغيرة و 37,6٪ بسعر فائدة ثابت. متوسط ​​سعر الفائدة في البداية هو 2,35٪ الرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة (3,5٪ أقل من أكتوبر 2017) و 3,06٪ للقروض ذات السعر الثابت (9,1٪ أقل). للوصول أخيرًا إلى استنتاج مفاده أن 5.355،46,3 قرضًا عقاريًا مع تغير ظروفها ، فإن 10,0٪ يرجع إلى تغيرات في أسعار الفائدة. بعد التغيير في الظروف ، ارتفعت نسبة الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة من 15,1٪ إلى 88,7٪ ، بينما انخفضت نسبة الرهون العقارية المتغيرة من 83,4٪ إلى XNUMX٪.

Euribor هو المعدل الذي تشير إليه أعلى نسبة من الرهون العقارية ذات المعدل المتغير ، قبل التغيير (76,4٪) وبعده (77,5٪). خلف ال تعديل الشروط، انخفض متوسط ​​الفائدة على القروض على القروض العقارية ذات السعر الثابت بمقدار 1,0 نقطة. كما انخفض معدل الرهون العقارية المتغيرة 1,0 نقطة. تظهر كل هذه البيانات أن هناك طلبًا كبيرًا على هذا المنتج المالي المهم ، مع سعر فائدة تنافسي إلى حد ما لمصالح المستخدمين. على الرغم من وجود العلامات الأولى بالفعل لارتفاع الأسعار في المعيار الأوروبي ، Euribor ، الذي ظل في ارتفاع لعدة أشهر بعد التداول عند أدنى مستوياته التاريخية.

الإيجار من خلال السقف

ويتجسد نظام آخر من أنظمة الاستثمار من خلال تأجير المساكن ، بامتياز نتائج جيدة لأصحابها. ليس من المستغرب أنه لا يمكن أن ننسى أن نظام شغل العقارات هذا مربح للغاية وفوق الأصول المالية الأخرى. وبهذا المعنى ، هناك بيانات ذات صلة مثل أن سعر الإيجار نما بنسبة تزيد قليلاً عن 15٪ في الربع الثالث من عام 2018. وتمثل هذه البيانات عمليًا أعلى سعر تم الوصول إليه في السنوات العشر الماضية ، والتي تشمل الفترة التي تطورت الأزمة الاقتصادية.

نتيجة لهذا الاتجاه التصاعدي في الإيجار ، سيكون للمالكين في هذا الوقت ربحية ما يقرب من 15٪. نسبة لا تولد بأي حال من الأحوال أي نوع من المنتجات المالية ، لا في الدخل الثابت ولا في الدخل المتغير. يكفي أن نتذكر أن المنتجات المصرفية الرئيسية (الودائع الثابتة أو السندات أو حسابات الدخل المرتفع) بالكاد تتجاوز مستويات 0,5٪. نتيجة لانخفاض سعر النقود ، أدى ذلك إلى وصول ربحيتها إلى أدنى مستوياتها التاريخية لعدة سنوات حتى الآن.

هل هناك خطر حدوث فقاعة عقارية؟

واحدة من أكثر المخاوف ذات الصلة التي يشعر بها الوكلاء الماليون والاقتصاديون هي حقيقة أنه في الأشهر أو السنوات القادمة يمكن أن تنفجر فقاعة العقارات التي كثر الحديث عنها. وبهذا المعنى ، يشير رأي الخبراء في القطاع إلى أن الظروف لم تتهيأ بعد لظهوره من الآن فصاعدًا. على الأقل في المدى القصير ، وهو أكثر ما يثير اهتمام المستثمرين. بل على العكس من ذلك ، إذا ظهر في سوق الطوب هو أن سعر المنزل قد انتهى الاحماء خاصة في المدن الاسبانية الكبيرة.

من هذا السيناريو العام ، لا يمكن استبعاده ، لكن الآراء تسير في الاتجاه الآخر وتحذر فقط من مخاطر انخفاض أسعار المساكن تزايد شهر بعد شهر. ليس من المستغرب أن يكون هناك وقت لن يكون أمام هذا الاتجاه خيار سوى الاعتدال. هذه مشكلة محددة للغاية موجودة في إسبانيا وليس في بلدان أخرى في بيئتنا المباشرة. وهو جانب قد ينتهي بلا شك بالتأثير على قيم قطاع البناء في الأسهم الوطنية

شراء وبيع الشقق

هذه العمليات نمت بنسبة 13٪ في العام الماضي ، على الرغم من أنه قد تكون هناك اختلافات طفيفة من الآن فصاعدًا. بهذا المعنى ، تشير دراسات وتقارير مختلفة من القطاع إلى أن أسعار المساكن في عام 2019 سترتفع ، من 1.650 يورو للمتر المربع الذي يتم تداوله حاليًا إلى حوالي 1.800 يورو للمتر المربع. على أي حال ، يبدو أنه انحراف أقل حدة مما حدث في السنوات السابقة. الآن ما يجب التحقق منه هو ما إذا كان هذا العام سيحدث نقطة تحول في شراء وبيع المنازل.

من ناحية أخرى ، هناك أيضًا رغبة لدى جزء كبير من المستثمرين الصغار والمتوسطين لاستثمار مدخراتهم في الأوراق المالية لقطاع الأسهم الوطنية. قد تكون فكرة جيدة لكنها تحمل مخاطر كبيرة وهي تطور هذه الأسواق المالية في العام الحالي. لا يمكنك أن تنسى أن إيبيكس 35 انخفض بنسبة تزيد قليلاً عن 15٪ في سنة التداول الماضية. لذلك ، فإن المخاطر كامنة إلى حد ما لدرجة أنه يمكنك ترك الكثير من اليورو لنفسك على طول الطريق.

توزيع الأرباح

من ناحية أخرى ، توزع بعض هذه الشركات المدرجة أرباحًا ضخمة على المساهمين ، مع تفاوت الفائدة بين 3٪ و 6٪. مثل الدخل الثابت والمضمون كل عام مهما يحدث في أسواق الأسهم. كاستراتيجية أصلية للغاية لإنشاء دخل ثابت داخل المتغير وتجنب هوامش الوساطة الضعيفة التي تقدمها في الوقت الحالي منتجات الادخار والاستثمار المختلفة. مع وضع إستراتيجية على المدى المتوسط ​​والطويل والتي تهدف إلى ملف تعريف جيد التحديد للمستثمرين: مستخدم دفاعي يريد الحفاظ على مدخراته على حساب اعتبارات أخرى.

على الأقل في المدى القصير ، وهو أكثر ما يهتم به المستثمرون. بل على العكس من ذلك ، إذا ظهر في سوق الطوب هو أن أسعار المساكن مرتفعة للغاية ، خاصة في المدن الإسبانية الكبيرة. بعيدًا عن الاعتبارات الفنية الأخرى وأيضًا من وجهة نظر أساسياته. في ما هي الأشعة السينية لهذا القطاع المهم من الاقتصاد الإسباني وأحد المفضلين من قبل جزء كبير من مستخدمي بلدنا في هذه اللحظة بالذات.

هذه العمليات نمت بنسبة 13٪ في العام الماضي ، على الرغم من أنه قد تكون هناك اختلافات طفيفة من الآن فصاعدًا. بهذا المعنى ، تشير دراسات وتقارير مختلفة من القطاع إلى أن أسعار المساكن في عام 2019 سترتفع ، من 1.650 يورو للمتر المربع الذي يتم تداوله حاليًا إلى حوالي 1.800 يورو للمتر المربع.