يمكن أن يكون الاختيار بين الرهن العقاري الثابت أو المتغير أمرًا شاقًا إذا لم نكن متأكدين من مكاننا. إنها مشكلة كثير من الناس عند الذهاب للتوقيع على الرهن العقاري ، والاختيار بين أحدهم والآخر. في الحقيقة، كلا الخيارين لهما خصائصهما الجيدة والسيئة، لكن كل شيء سيعتمد على السياق الذي يوجد فيه الشخص. قد يكون السياق الذي قد يكون له التأثير الأكبر على هذا القرار هو السياسات النقدية ورأس المال المتاح والاستعداد العاطفي للمخاطرة أم لا.
هناك العديد من المواقع التي تتحدث عن مزايا وعيوب بين الحصول على قرض عقاري ثابت أو متغير. يمكن أن يكون مربكًا بعض الشيء للأشخاص الذين يتعاملون مع الحروف أو العناصر المرئية وليس كثيرًا بشأن الأرقام. هذا هو السبب في أن ادعاء هذه المقالة هو أنه دون إهمال أنها الأكثر ربحًا أو نجاحًا ، اجعلها أقرب قليلاً إلى عامة الناس واجعلها مفهومة جيدًا أن تلك الاهتمامات تختبئ من خلال الرسوم البيانية والأمثلة بهذه الطريقة ، ساعد في تحديد الرهن العقاري الذي قد تفضله وفقًا لملفك الشخصي.
الاختلافات الرئيسية بين الرهن العقاري الثابت والمتغير
بافتراض أننا جميعًا نعرف ما هو الرهن العقاري ، فسنرى الاختلافات الرئيسية بين الرهن العقاري والآخر.
- الرهن الثابت: ميزته الرئيسية هي أننا سنفعل تعرف على الحصة التي ستأتي إلينا كل شهر حتى انتهاء الصلاحية. يحتفظ الرهن العقاري الثابت بسعر فائدة ثابت للسنوات التي سيكون فيها ساري المفعول. لذا ، إذا كانت 3٪ (على سبيل المثال) ، فإننا نعلم أننا سنقوم كل عام بدفع 3٪ من القيمة الاسمية المستحقة ("ما يتبقى علينا دفعه"). أي ، إذا كان لدينا 4 ألف يورو معلق بعد 90.000 سنوات ، فسنقوم في تلك السنة الخامسة بدفع 2.700 يورو كفائدة (3٪ من 90.000 ألف يورو التي لا تزال معلقة). نظرًا لكونه فائدة ثابتة ، فإن البنك عادةً ما يطبق فائدة أعلى من الرهن العقاري ذي الفائدة المتغيرة.
- الرهن المتغير: ميزته الرئيسية هي أنه في وقت التوقيع عليه ، ستكون الفائدة المئوية التي سيتم فرضها على الرهن العقاري أقل من فائدة الرهن العقاري الثابت. ومع ذلك ، متغير الرهن العقاري كما يوحي الاسم لا تحتفظ بفائدة ثابتةبدلاً من ذلك ، فهو مرتبط بمؤشر مرجعي ، في حالة إسبانيا ، Euribor. هذا يعني أنه إذا لم يتحرك Euribor أو انخفض ، فإن الرهن العقاري الخاص بنا سيبقى أو ينخفض. على العكس من ذلك ، إذا ارتفعت ، ستزيد نسبة الفائدة التي سيتم تطبيقها علينا عند تجديد الفائدة على قرض الرهن العقاري. على سبيل المثال ، لقد أمضينا العام الماضي في دفع فائدة بنسبة 0'80٪ على قرضنا ولم يتبق لدينا سوى 90.000 ألف يورو. إذا تم الحفاظ عليه ، فسوف ندفع في العام المقبل 720 يورو (0٪ على 8 يورو). إذا انخفض بنسبة 90.000٪ ، سنبقى عند 0٪ (20'0-60'0 = 80'0) وسندفع 20 يورو فائدة العام المقبل (0٪ على 60،540 يورو). لكن ، وهذا ما يثبط عزيمتنا ، إذا ارتفعت فجأة بنسبة 0٪ ، فسنقوم في العام المقبل بدفع 6،90.000 يورو (ويمكن أن تستمر في الارتفاع عامًا بعد عام).
رهن عقاري ثابت أو متغير حسب اللحظة
يتوافق هذا الرسم البياني مع متوسط سعر الفائدة الذي تم التوقيع عليه على الرهون العقارية في السنوات الأخيرة. قروض عقارية ثابتة باللون الأزرق ورهونات متغيرة باللون الأصفر. يتم توفير البيانات بواسطة INE ، وموقع ويب جيد جدًا يمكن من خلاله استخراج هذه البيانات بضربة واحدة بفضل الرسوم البيانية الخاصة به epdata.es الذي أوصي به لكمية المعلومات الكبيرة التي يوفرها.
رافق الانخفاض في Euribor الاهتمام بانخفاض الرهون العقارية ، كما نرى في الرسم البياني. حقيقة أن أسعار الفائدة وصلت إلى مستويات أقل من 0 ٪ ، دفعت الكثير من الناس إلى إعطاء الأولوية لأمن الرهن العقاري الثابت على الرهن المتغير. حقيقة، في عام 2020 تم التوقيع على المزيد من القروض العقارية ذات السعر الثابت أكثر من المتغير. حتى أنه سهّل على العديد من الأشخاص تغيير متغيرهم إلى الرهن العقاري الثابت. السبب الرئيسي هو الحماية من الزيادات المحتملة في أسعار الفائدة. الزيادات التي لم تتحقق أيضًا ، كآلية لتعزيز الاستهلاك وجعل تدفق الائتمان هي إبقاء المعدلات منخفضة.
وفق السياسات النقدية الخاصة بأسعار الفائدة
صحيح أن الوباء قلب العديد من التوقعات الاقتصادية رأسًا على عقب ، ولكن إذا ركزنا على الماضي والآليات الرئيسية لتعزيز الاقتصاد من خلال البنك المركزي الأوروبي ، فلا ينبغي أن تشهد أسعار الفائدة ارتفاعات قوية ، على الأقل على المدى القصير والمتوسط. هذا يعني أنه سيكون من الأفضل دفع رهن عقاري بفائدة متغيرة ، خاصة إذا كان لبضع سنوات. ومع ذلك ، فكلما طالت المدة ، كان من المبرر أن تأخذ سعرًا ثابتًا للحماية من الزيادات المحتملة في أسعار الفائدة.
الشيء الذي يجب أن نحدده هو موقفنا والمخاطر التي يمكننا تحملها (ماليًا وعاطفيًا) ، منذ ذلك الحين يعني الاختلاف بنسبة 1٪ آلاف اليوروهات في جميع سنوات الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن نتذكر أنه في البداية يتم دفع الجزء الأكبر من رأس المال. مع مرور السنين ويتم إطفاءها ، تقل هذه الفائدة بما يتناسب مع رأس المال المساهم في كل حرف.
حسب رأس المال المتاح للمشتري
نتخيل أن لدينا مشترًا لديه رأس مال أكبر مما يساهم به. في حالة حدوث زيادات أخرى ، يمكن لرأس المال أن يتقدم دائمًا. في غضون ذلك ، وفي حالة استمرار انخفاض الفائدة أو الزيادة ، ولكن بشكل طفيف ، يمكنك أن تقرر عدم الاستفادة من رأس المال هذا. حتى تفضيلاتك قد تكون الاستثمار ، والتي ستكون أكثر إثارة للاهتمام طالما أنها تمنحك عائدًا أعلى على رأس المال المستثمر من الفائدة التي تدفعها على رهنك العقاري.
يمكن أن يوفر توفير السيولة تأمينًا ضد الزيادات أيضا. إذا كان لديك أموال غير مستخدمة ، وارتفع معدل الفائدة على الرهن العقاري المتغير كثيرًا ، فلن يكون استهلاك جزء من رأس المال فكرة سيئة.
قد يكون السيناريو الآخر هو الشخص الذي يريد التحكم في نفقاته ، وهذا أقل من ضمان معرفة ما سيدفعه مقدمًا. بهذه الطريقة ، سيكون الرهن العقاري هو الخيار الأمثل.
الاستعداد العاطفي للمخاطرة
إذا كنا بشر تجنب المخاطرة ، فإن الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت سيكون الخيار الأفضل. خاصة إذا رأينا أخبارًا على التلفزيون تفيد بأن أسعار الفائدة سترتفع ، وستؤثر على الرهون العقارية المشار إليها في Euribor. في المقابل ، إذا لم تسبب لنا هذه الأخبار القلق ، ونعتبر أن التخفيضات المستقبلية في Euribor قد تحدث وبالتالي تفيدنا في قروضنا العقارية ، فسيكون المتغير خيارًا أفضل. بالإضافة إلى كونها أقل من المتوسط في وقت التوقيع.