الرهن العقاري هو قرض مضمون بقيمة العقار، فهذا يعني أن أي مؤسسة مالية تقدم لنا وتعالج وتقدم قرضًا للبعض اسعار الفائدة وضمانة مبنية على قيمة العقار ، في هذه الحالة سواء كان منزلًا أو بناء أو مجمعًا.
يُعرف أيضًا باسم المنتج الذي يقدمه البنك لعملائه بحيث يكونون دائنين لتلقي مبلغ من المال ، وهو في هذه الحالة "رأس المال المقترض"، هذا مقابل التزام العميل بإرجاع رأس مال القرض هذا مع الفوائد المقابلة التي يتم إنشاؤها وفقًا للمدفوعات أو الأقساط الدورية. تغطي أنواع أخرى من الحسابات أنواعًا مختلفة من الضمانات ، ولكن هذا النوع على وجه الخصوص ، قرض الرهن العقاري ، لديه ضمان إضافي لتلك الممتلكات المكتسبة.
في قروض الرهن العقاري هناك نوعان من العناصر التي لا غنى عنها ليتم تنفيذها. الأول هو عقد قرض الرهن العقاري المعني ، حيث تظهر التزامات المدين وجميع شروط القرض بالتفصيل وكذلك الأقساط ونظام الإطفاء والتزامات المدين. يشمل العنصر الثاني ضمان الرهن العقاري ، مما يعني أنه في حالة عدم الدفع أو رفض المدين السداد ، يمكن للمقرض الاستيلاء على ممتلكات أو ممتلكات الشخص المرهون المعني أو الاستيلاء عليها.
خصائص القرض العقاري وأسعار الفائدة
- هذا النوع من القروض ، قروض الرهن العقاري ، سيفترض لنا كمدينين التزامًا ماليًا مهمًا للغاية في المستقبل ، فهو خاص على المدى الطويل ويحمل مخاطر فقدان حقوق الملكية ، فضلاً عن ضمان رأس المال اللازم للحصول عليه.
- عادة ما يكون لنوع قرض الرهن العقاري مبلغ كبير بالإضافة إلى فترة طويلة ، حيث أنه ينطوي على مبالغ كبيرة من المال وبضمان مهم وقيمة كبيرة مثل الأسهم أو السلع أو العقارات. قبل التعاقد على دين بهذا الحجم ، من الضروري تقييم مخاطر وجدوى تصفية هذا الدين كمدين ، لأن الدخل الذي لدينا يجب أن يكون متكررًا وكافيًا فيما يتعلق بالدين والالتزام الذي سيتم تحمله. من المستحسن أن يكون لديك مدخرات أولية وصافي دخل مجمعين قبل تحمل مسؤولية امتلاك قرض رهن عقاري.
اسعار الفائدة هي مؤشرات لقياس ربحية الشراء أو البيع حسب الوقت. في حالة ما اذا معدلات الفائدة على الرهن العقاري أو معدل الفائدة أو نسبة الفائدة إنها إشارة إلى إجمالي الائتمان أو الاستثمار. اعتمادًا على مبلغ المال ومدة أو مدة الإيداع أو العائد ، يتم تحديد المصطلح وعندما لا يتم دفعه لن يكون هناك شيء.
وعلاوة على ذلك، ستكون أسعار الفائدة مؤشرا على النسبة المئوية لرأس المال التي سيتم تحويلها إلى ميزة ، وفي حالة كونها قرضًا ، مثل قرض الرهن العقاري ، فستكون نسبة مئوية من رأس المال يجب دفعها. الشيء المعتاد هو تطبيق الفائدة على فترات سنة واحدة ، على الرغم من أنه من الممكن أيضًا أن يتم تطبيقها كأيام أو شهور أو أسبوعين أو أسبوعيًا. يمكن قياس معدل الفائدة على أنه سعر الفائدة الاسمي أو كمعدل سنوي مكافئ. على الرغم من أن الاثنين السابقين مرتبطان ، إلا أنهما ليسا متماثلين ، فإن هذا القياس سيعتمد أيضًا على التفاوض بين المدين والمحصّل ، حيث قد يكون للائتمان مصلحة مختلفة وفقًا لهذا التفاوض.
مبالغ قروض الرهن العقاري.
هناك عدد من العوامل التي تحدد حدود مبلغ قرض الرهن العقاري ، وكذلك القسط الناتج ومدة السداد.
واحدة من العوامل هي القيمة المقدرة للمنزل، والتي يمكن الخلط بينها وبين قيمة بيع العقار المذكور. يخرج شركات التقييم المعتمدة هم شركات مهمتها تقييم التقييم ، هذه الشركات مسجلة ومرخصة في سجل بنك إسبانيا. بطبيعة الحال ، لا يمكن أن يتجاوز الحد الأقصى لقرض الرهن العقاري 100٪ من القيمة المقدرة ، على الرغم من ذلك هناك بعض الكيانات المالية التي تخفض هذا المبلغ إلى 70٪ أو حتى 60٪ من قيمته المقدرة.
العامل الثاني المحدد لمبلغ قرض الرهن العقاري هي قدرة الاقتراض لمقدم الطلب. تجري الكيانات المالية دراسة للإيرادات والمصروفات من أجل أن تكون أكثر وعياً بالمدفوعات التي يمكن لمقدم الطلب سدادها شهرياً ، أو بأي طريقة تم الاتفاق عليها ، لدفع قرض الرهن العقاري. عادة لا تزيد الرسوم الشهرية عن 35٪ من إجمالي دخل مقدم الطلب بعد المصروفات. ينصح بشدة بحد أدنى 20٪ من القيمة الإجمالية للعقار ، بالإضافة إلى 10٪ للمصروفات المرتبطة بقرض الرهن العقاري.
التكاليف المتضمنة في قرض الرهن العقاري هي:
- اسعار الفائدة
- المصاريف المصاحبة.
- اللجان
أسعار الفائدة.
هناك ثلاثة أنواع من أسعار الفائدة:
- قروض الرهن العقاري بفائدة ثابتة. في هذه الطريقة ، لا يتغير سعر الفائدة خلال المدة المتفق عليها لقرض الرهن العقاري ، بالإضافة إلى الدفعة الشهرية. الميزة الملحوظة والتي نوصي بها هذه الطريقة هي أن الدفعة الشهرية ستكون هي نفسها وستظل كما هي طوال مدة المدة ، بغض النظر عما إذا كانت أسعار الفائدة في السوق ترتفع أو تنخفض. العيوب هي أن الاستهلاك أقل من المعدل المتغير.
- قروض الرهن العقاري ل فائدة متغيرة. تتكون هذه الطريقة وفقًا لقيمة المؤشر المرجعي ، وقد يكون الأمر كذلك يوريبور، بالإضافة إلى سبريد ثابت. الرسوم لها مبلغ يمكن تحديثه لقيمة الفهرس المشار إليه. من السهل فهم مزايا وعيوب هذه الطريقة ، نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة ، ستكون الرسوم أعلى ، نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة ، ستكون الرسوم أقل أو أقل. يتم التحقق من ذلك بمثال: إذا كان Euribor المشار إليه في فصل دراسي هو 0,55٪ والفرق 2٪ ، فسيتم دفع فائدة 2,55٪ بشكل نصف سنوي ، وذلك حتى المراجعة التالية ، بالإضافة إلى ذلك يمكن أن يكون مراجعة سنوية.
- القروض قروض عقارية مختلطة. هم عادة الأكثر شعبية. تطبيق سعر ثابت لجزء من مدة السداد وتطبيق معدل فائدة متغير لما تبقى من المدة. نوصي بشدة بهذه الطريقة ، نظرًا لتعدد استخداماتها والميزة المتمثلة في الإشارة إلى حصصنا مع Euribor في فترة التراجع. لذلك من المهم أن تكون على دراية بارتفاع وانخفاضات Euribor.
Euribor هو المعيار لحسابات الأقساط الشهرية، تستخدم في معظم الرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة. هذا المؤشر نفسه كان له مؤشر بنسبة 2016 ٪ في فبراير 0,01. هذا يجعلنا نرى أنه لو اخترنا طريقة متغيرة لقرض الرهن العقاري ، لكنا سددنا رسومًا بفائدة 2.01٪ في ذلك الوقت ، وهو وقت مناسب لطريقة الفائدة المتغيرة! لا؟ ربما ، اعتبارًا من مايو 2018 ، تم تعيين Euribor في -0,188 ، احكم بنفسك.
المصاريف المصاحبة.
الكثير الرهون العقارية يستلزم سلسلة من النفقات المرتبطة ، من بينها:
- تكلفة تثمين العقار أو تثمينه.
- رسوم معالجة الوكالة. وعادة ما يمثل 3٪ من مبلغ التمويل.
- ضريبة لإضفاء الطابع الرسمي على القرض مع ضمان الرهن العقاري.
- مصاريف السجل العقاري وكاتب العدل.
اللجان من المهم معرفة كيفية التقدم!
هناك للافتتاح ، وعادة ما تكون لجان الفتح نسبة مئوية من المبلغ الذي تقرضه المؤسسة المالية. هناك أيضًا تعويضات في حالة الانسحاب الكلي أو الجزئي (الاستهلاك) ، والتي ستكون في هذه الحالة سداد الدين قبل نهاية المدة. عادة ما تكون التعويضات التي سيتم إطفاءها مغرية نظرًا لوجود رأس مال إضافي أو دخل غير متوقع ، ويمكن استخدام هذا لتسوية الديون ، على الرغم من أن هذا لا يحدث عادة لأن المؤسسة المالية تقوم بدراسة مقدم الطلب أو العميل ، قبل منح القرض ، يتطلعون إلى أن هذا لا يمكن سداد الديون من قبل ، بعد كل شيء هو الجزء المربح من قرض الرهن العقاري.
IRPH أو Euribor؟
كلاهما معياران للحصة ، بالرغم من ذلك الفرق بين الاثنين هو أن Euribor يتم تطبيقه شهريًا ويستخدم لأنواع أخرى من القروض بالإضافة إلى ائتمان الرهن العقاريبالنسبة لنوع قرض الرهن العقاري ، يتم استخدام مؤشر IRPH عادةً ، والذي يستخدم بشكل خاص لاقتناء المنازل والقروض من هذا النوع.
أيهما أفضل؟
نوصي دائمًا بمواكبة توقعات صعود وهبوط فيما يتعلق بـ Euriborغالبًا ما يحتوي هذا المعيار على العديد من حالات الصعود والهبوط التي تجعل أي شخص يشعر بعدم اليقين بشأن اختياره كخيار أفضل.
على الرغم من حقيقة أن مؤشر IRPH المعياري يتمتع بدرجة من الاستقرار تعتبر "جيدة" ، إلا أن Euribor تقدم لنا نقاطًا إيجابية للغاية ، فهذه مشكلة يمكن مناقشتها بشأن نوع الفوائد التي نريد الحصول عليها في أقساطنا السنوية. هل نريد لدفع أقل من وقت لآخر والمخاطرة بدفع مبلغ إضافي أيضًا؟ أم نفضل الاستقرار الذي يأخذنا إلى درجات مختلفة من الارتفاع ولكن دون القفز؟