在商业房地产中，不动产有几种类型的“价值”，所有这些“价值”都为不同的人提供不同的目的。 对属性进行任何类型的分析时，始终会在很大程度上考虑其值。
在本文中，我们将研究资产的市场价值与其投资价值之间的差异。 市值与CRE的投资价值。 商业房地产的“价值”的不同类型包括：
- 市场价值
- 投资价值
- 可保价值
- 评估的价值
- 清算价值
- 重置价值
有时，这些类型的价值之间的界限可能会有些模糊，尤其是在特别考虑了市场和投资价值的情况下。
房地产价值类型
房地产价值类型
- 市场价值
市场价值或“公允”市场价值是最常用的财产价值类型，是贷款承销过程中使用的价值。
评估机构的“市场价值”：真正的意思是“来自评估机构的”提供了“价值”和“市场价值”的历史概述，其中包括各种来源的定义。
一个例子就是联邦存款保险公司（FDIC），它指出市场价值是“在公平交易所需的所有条件下，房地产在竞争开放的市场中应具有的最可能的价格”。
换句话说，假设所有其他情况都是标准的和预期的，那么愿意付款的买方和愿意接受的卖方是什么。
- 投资价值
投资价值是房地产向特定投资者提供的价值。 这是投资者愿意为房产支付的价值。
无论市场价值如何，投资者在资产中的投资意愿始终受到限制。
投资的价值取决于投资者自身的资历，可用资本，税率和融资。
- 可保价值
这是指有潜在损坏风险的财产数量，以确定保险范围。
换句话说，可以在保险单中涵盖的财产部分的价值是多少。
- 评估价值
评估价值是当地税务顾问为财产税目的确定的财产价值。
- 清算价值
清算价值确定了在强制赎回（例如止赎或税收出售）期间房地产可能出售的价格。
当市场敞口窗口有限或存在其他限制性销售条件时，将使用清算价值。
- 重置价值
这是用相同的替代结构替换结构的成本，该替代结构具有与原始属性相同的效用。
现在，商业财产可以随时具有上述任何一种确定的价值。
而且很可能没有一个值是相同的（尽管它们中至少有一些是很接近的）。
当考虑市场价值和投资价值之间的差异时尤其如此：仅仅因为房地产必须筹集一定数量并不意味着投资者将要提供与其相近的产品。
此外，被认为对特定市场“有价值”的东西对投资者而言可能并非如此。
牢记每个定义，让我们看一下市场和投资价值的不同方法，以更细化的方式显示它们之间的差异。
市场价值法
市场价值是在估值过程中确定的。
在贷款承销过程中，许多贷方将使用外部评估师来评估房地产的市场价值。
市场价值是用来确定适当抵押金额的东西。
那么，评估师如何确定市场价值？
实际上有很多方法。 但是，在这一切发生之前，必须区分出该属性的最高使用率。
本质上，需要确定的是对产生最高价值的财产的合法使用-因此，请考虑分区，财产用途，财产规模，财务绩效等问题。
简而言之，该财产及其整个包裹的潜在“上限”是什么？
一旦所有这些都确定下来，鉴定人就可以继续进行财产鉴定。
通常，评估师使用三种评估方法来确定业务资产的公平市场价值：
- 销售方式：
该销售方法通过查看其他非常可比资产的最近销售来为您提供财产价值。
- 收入资本化方法：
基于收入的方法只是从其产生的收入中得出财产价值。
- 成本法
这种方法将财产的价值基于财产的再生产成本减去任何累计的折旧。
投资价值法
虽然市场价值过程用于贷款承销评估中，但在决定支付多少财产时，投资者还应考虑对他们来说有多少财产值得。
投资价值是指投资者愿意就其目标，目标收益和税收状况支付的金额。
因此，由于市场价值始终是市场独有的，因此投资价值对于手头的投资者而言是独有的。
随之而来的还有许多其他可用于确定价值的方法，而不是评估师需要进行更正式的评估。
以下是最常见的投资评估方法：
- 可比销售额（Comps）：
从本质上讲，这是与上述销售比较方法相同的方法。
- 总收入乘数（GRM）
这种关系通过以下方式来衡量价值：将房地产全年产生的总收入乘以以市场为基础的总收入乘数。
- 现金返还现金
现金回报率是另一种简单的关系，通过将第一年的备考现金流量（税前）除以初始投资的总成本来计算。
- 直接大写
这与评估员使用的上述直接大写方法相同。 确定财产的收入流是确定商业财产的市场价值和投资价值的非常普遍和简单的方法。
- 现金流折现
现金流量折现模型用于查找内部收益率（IRR），净现值和资本积累比较。
因此，通过了解生成这些值的不同方法，让我们对这些类型的值彼此不同的方式进行一些了解。
市值与投资价值
简而言之，市场价值是指由评估确定的公开市场上的财产价值。
投资价值由实际投资者根据其独特的投资标准和目标确定。
我们将在下面举例说明：
假设一个个人投资者正在考虑购买一栋小公寓楼。
该物业的合同价为1.2万美元，要求资产的最低回报率为10％。
根据投资者的目标回报，您最多可以支付1,4万美元，但仍可以达到目标。
在这种情况下，投资者发现他可以获得960.000美元的贷款（贷款价值的80％），分20年按5％摊销。
现在，假设在承销过程中，银行的第三方评估将房产的价值定为1.000.000美元，而不是买家锁定的1,2万美元。
这项评估会将合格贷款金额减少至800.000万美元（基于80％的LTV），而不是先前预期的960.000美元。
但是，不幸的是，在这种情况下，卖方拒绝以低于1.200.000万美元的价格出售。
这将使该交易高于市场价格，这仅意味着销售价格高于该物业的当前市场价值。
那么，投资者继续进行这笔交易有意义吗？
新的贷款额将使收益率从22％降低到16％，但这仍然超出了投资者设定10％收益率的目标。
在大多数情况下，市场和投资价值应该大致相同，但有时会有所不同。
此外，投资价值也有可能高于市场价值。
当买家的价值高于知情的平均买家的价值时，就会发生这种情况。
例如，假设一家企业从其当前位置扩展到街对面的新建筑，付出了超过市场价值的代价来在附近发展并填补了竞争对手可能会占领的空间。
当寻求战略优势时，它们的价值会更高-额外的成本可能是合理的。
就投资者而言，由于有利的融资条件或不可转让的税收待遇，投资价值可能超过市场价值。
当然，投资的价值也可以小于市场价值。
也许投资者正在寻找办公楼，但专门研究多户型房地产。
对他们而言，由于学习曲线和其他涉及的增量成本，办公楼的投资价值将降低。
投资价值可能小于市场价值的另一种情况是，如果投资者要求根据其现有投资组合的业绩获得高于平均水平的回报。
寻找有意义的企业
总而言之，对于任何一家房地产企业而言，这都取决于它。
情况千差万别。
通常，最安全的举动是确保一项投资在两种价值计量方面都有意义。
投资价值较为主观，因此不应滥用，而必须予以考虑。
投资价值的重要性
投资价值对潜在购买者而言很重要的原因是，他们希望将房产价格与预期回报率进行比较。 当他们找到特定的回报率时，他们可以用他们将为房产支付的预计价格来衡量投资的底线。 这使投资者可以做出符合其投资目标的明智的购买决策。
如何确定投资价值
由于投资的价值取决于投资者的目标，因此价值对于每个投资者都是唯一的。 不同的投资者可以使用相同的估值方法并获得不同的投资价值。 在确定资产的投资价值时，投资者可以从几种评估方法中进行选择。 以下是最常用的投资方法：
- 可比的销售
评估师还使用销售比较方法。 投资者将按平方英尺或按单位比较相似的房产。
- 总收入乘数
该度量标准通过将房地产在一年中产生的总收入乘以总收入乘数（GRM）来衡量投资的价值。 GRM数据来自同一市场中的相似物业。
- 现金回报率
现金回报数字是通过将第一年的备考现金除以初始总投资额得出的。
- 直接大写
直接复利是评估人员使用的另一种措施。 它包括将财产的收入流资本化，是用于确定商业财产的市场和投资价值的常用方法。
- 现金流量折现（DCF）
DCF模型用于计算净现值，内部收益率和资本积累比较。 上面列出的比率在提供有用信息的同时也有一些局限性。 通过计算折现现金流量可以解决这些限制。
投资价值与市场价值
投资价值是根据某些条件来衡量投资的潜在价值，而市场价值是根据自由市场中的供求力来衡量投资的实际价值。 市场价值是通过评估过程确定的。 它与投资价值不同，后者考虑了一个人的独特目标，目的和对财产的需求。
投资价值可以低于或高于市场价值。 这取决于当时物业的具体情况。 如果购买者对房地产的估价高于知情购买者，则投资价值可以大于市场价值。
在现实世界中，如果公司将其设施扩展到已在其现有办公室中出售的更大的建筑物，则可能存在这种情况。 公司愿意接受高于建筑物市价的价格，以确保竞争对手不会进入该区域。
在这种情况下，额外的投资价值来自公司通过购买物业而获得的战略优势。 单个投资者也可以同意高于市场价值的投资价值。 如果投资者获得特殊的税收身份或非常有利的融资条件，就会发生这种情况。
或者，投资价值也可以小于市场价值。 当投资不是投资者通常会集中精力从事的房地产类型时，就会发生这种情况。 例如，考虑到建造酒店的想法的多户房地产开发商可能会使投资价值小于市场价值。
这可能是由于学习房地产开发所需的高昂成本，或者是由于投资组合的配置和多元化，投资者要求获得高于平均水平的房地产回报。 通过计算折现现金流量可以解决这些限制。