Yatırım değeri nedir?

Ticari gayrimenkulde, gayrimenkule verilen ve hepsi farklı insanlara farklı amaçlara hizmet eden çeşitli "değer" türleri vardır. Bir mülkün herhangi bir analizi yapılırken, değeri her zaman büyük ölçüde dikkate alınacaktır.

Bu yazıda, bir varlığın piyasa değeri ile yatırım değeri arasındaki farkı inceleyeceğiz. Piyasa değeri vs. CRE'deki yatırım değeri. Ticari gayrimenkuldeki farklı "değer" türleri şunları içerir:

  • Market değeri
  • Yatırımın değeri
  • Sigorta değeri
  • Değerlendirmenin değeri
  • Tasfiye değeri
  • Değiştirme değeri

Bazen bu tür değerler arasındaki çizgiler, özellikle pazar ve yatırım değeri özel olarak düşünüldüğünde biraz bulanık olabilir.

Gayrimenkul değeri türleri

Gayrimenkul değeri türleri

  1. Market değeri

Piyasa değeri veya "adil" piyasa değeri, en yaygın olarak emlak değeri türü olarak adlandırılan ve kredi yüklenimi sürecinde kullanılan değerdir.

Değerleme Enstitüsü'nün Değerleme Enstitüsünden "Pazar Değeri": Gerçekte Ne Anlama Geldiği ", çeşitli kaynaklardan birçok tanım dahil olmak üzere" değer "ve" pazar değeri "ne tarihsel bir genel bakış sağlar.

Bunun bir örneği, piyasa değerinin "adil bir satış için gerekli tüm koşullarda rekabetçi ve açık bir pazarda sahip olması gereken en olası fiyat" olduğunu belirten Federal Mevduat Sigorta Kurumu'nun (FDIC) örneğidir.

Başka bir deyişle, diğer tüm koşulların standart ve beklenen olduğu göz önüne alındığında, bir alıcı ödemeye razı ve bir satıcının kabul etmeye istekli ne olduğu.

  1. Yatırım değeri

Yatırım değeri, bir mülkün belirli bir yatırımcıya sunduğu değerdir. Yatırımcının mülk için ödemek isteyeceği değerdir.

Piyasa değerinden bağımsız olarak, bir yatırımcının bir varlığa batırmak istediği şeyin her zaman bir sınırı olacaktır.

Yatırımın değeri, yatırımcının kendi niteliklerine, mevcut sermayesine, vergi oranına ve finansmanına bağlıdır.

  1. Sigorta değeri

Bu, sigorta kapsamını belirlemek için potansiyel hasar riski altında olan bir mülkün miktarını ifade eder.

Başka bir deyişle, mülkün bir sigorta poliçesinde karşılanabilecek kısmının değeri nedir?

  1. Değer biçilmiş değer

Takdir edilen değer, emlak vergisi amacıyla yerel bir vergi danışmanı tarafından belirlenen mülk değeridir.

  1. Tasfiye değeri

Tasfiye değeri, haciz veya vergi satışı gibi zorunlu bir satış sırasında bir mülkün satacağı muhtemel fiyatı belirler.

Tasfiye değeri, piyasa riski için sınırlı bir pencere olduğunda veya diğer kısıtlayıcı satış koşullarının olduğu zamanlarda kullanılır.

  1. Değiştirme değeri

Bu, yapının orijinal özellik ile aynı faydaya sahip olan özdeş bir ikame yapı ile değiştirilmesinin maliyetidir.

Artık ticari bir mülk, herhangi bir zamanda belirlenen yukarıdaki değer türlerinden herhangi birine sahip olabilir.

Ve değerlerin hiçbirinin aynı olmaması da oldukça olasıdır (ancak en azından bazılarının birbirine yakın olması muhtemeldir).

Bu, özellikle piyasa değeri ile yatırım değeri arasındaki fark göz önüne alındığında doğrudur: bir mülkün belirli bir miktar yükseltmek zorunda olması, bir yatırımcının ona yakın bir şey sunacağı anlamına gelmez.

Ayrıca, belirli bir pazar için "değerli" olarak algılanan şey bir yatırımcı için öyle olmayabilir.

Her birinin tanımlarını akılda tutarak, farklılıklarını daha ayrıntılı bir şekilde göstermek için hem piyasa hem de yatırım değeri için farklı yaklaşımlara bakalım.

Piyasa değeri yaklaşımları

Piyasa değeri, bir değerleme sırasında belirlenen değerdir.

Kredilendirme işlemi sırasında, birçok kredi veren, bir mülkün piyasa değerinin bir tahminini elde etmek için bir dış değerleme uzmanı kullanacaktır.

Piyasa değeri, uygun bir ipotek tutarını belirlemek için kullanılan değerdir.

Peki değerleme uzmanları piyasa değerini nasıl belirler?

Aslında birçok yol var. Ancak, bunların herhangi biri olmadan önce, mülkün en yüksek kullanımı ayırt edilmelidir.

Esasen belirlenmesi gereken, en yüksek değeri veren bir mülkün yasal kullanımıdır - bu nedenle imar, mülk kullanımı, mülk boyutu, finansal performans vb. Gibi şeyleri düşünün.

Kısacası, mülkün ve tüm parselinin potansiyel "tavanı" nedir?

Tüm bunlar değiştirilemez hale getirildikten sonra, bir değerleme uzmanı mülk değerlemesi ile ilerleyebilir.

Genel olarak, değerleme uzmanlarının bir ticari varlığın gerçeğe uygun piyasa değerini belirlemek için kullandığı üç değerleme yaklaşımı vardır:

  1. Satış yaklaşımı:

Satış yaklaşımı, çok benzer varlıkların diğer son satışlarına bakarak size bir mülk değeri verir.

  1. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:

Gelire dayalı yaklaşım, ürettiği gelirden basitçe bir mülk değeri türetir.

  1. Maliyet yaklaşımı

Bu yaklaşım, bir mülkün değerini, birikmiş amortisman düşüldükten sonra, o mülkün yeniden üretme maliyetine dayandırır.

Yatırım değeri yaklaşımları

Piyasa değeri süreci, kredi yüklenimi değerlemelerinde kullanılırken, bir mülke ne kadar ödeyeceklerine karar verirken, yatırımcılar bir mülkün onlar için ne kadar değerli olduğunu da dikkate alırlar.

Yatırım değeri, bir yatırımcının hedefleri, hedef getirisi ve vergi durumu ile ilgili olarak ödemeye istekli olduğu tutardır.

Dolayısıyla, piyasa değeri her zaman bir pazara özgü olduğundan, yatırım değeri eldeki yatırımcıya özgüdür.

Bununla birlikte, değerleme uzmanlarının gerektirdiği daha resmi değerlendirmelerin aksine, değeri belirlemek için kullanılabilecek bir dizi başka yaklaşım gelir.

Aşağıdakiler, yatırım değerlemesinin en yaygın ölçüleridir:

  1. Karşılaştırılabilir Satışlar (Comps):

Esasen, yukarıda bahsedilen aynı satış karşılaştırma yaklaşımıdır.

  1. Brüt gelir çarpanı (GRM)

Bu, bir mülkün yıl boyunca ürettiği brüt geliri piyasa bazlı brüt gelir çarpanıyla çarparak değeri ölçen bir ilişkidir.

  1. Nakit dönüşte nakit

Nakit getirisi, ilk yıl için proforma nakit akışını (vergilerden önce) alarak ve bunu ilk yatırımın toplam maliyetine bölerek hesaplanan başka bir basit ilişkidir.

  1. Doğrudan büyük harf kullanımı

Bu, değerleme uzmanlarının kullandığı yukarıda bahsedilen doğrudan büyük harf kullanımı yaklaşımının aynısıdır. Bir mülkün gelir akışını birleştirmek, ticari bir mülkün hem piyasa değerini hem de yatırım değerini belirlemenin çok yaygın ve basit bir yoludur.

  1. İndirgenmiş nakit akımı

İndirgenmiş nakit akışı modeli, iç getiri oranını (IRR), net bugünkü değeri ve sermaye birikimi karşılaştırmasını bulmak için kullanılır.

Öyleyse, bu değerleri oluşturmak için farklı yaklaşımları bilerek, bu tür değerlerin birbirinden nasıl farklılaştığına biraz somutluk verelim.

Piyasa değeri vs. Yatırım değeri

Kısacası, piyasa değeri, bir mülkün bir değerleme ile belirlenen, açık bir piyasadaki değeridir.

Yatırım değeri, gerçek yatırımcı tarafından benzersiz yatırım kriterlerine ve hedeflerine göre belirlenir.

Aşağıda bir örnek göstereceğiz:

Bir bireysel yatırımcının küçük bir apartman satın almayı düşündüğünü varsayalım.

Mülk 1.2 milyon dolarlık sözleşme altında ve varlıktan minimum% 10 getiri istiyor.

Yatırımcının hedef getirisine bağlı olarak, 1,4 milyon dolara kadar ödeme yapabilir ve yine de hedefinize ulaşabilirsiniz.

Bu senaryoda yatırımcı, 960.000 yılda% 80 itfa edilmiş 20 $ (kredi değerinin% 5'i) tutarında bir kredi alabileceğini bulur.

Şimdi, sigortalama işlemi sırasında, bankanın üçüncü taraf değerlendirmesinin mülke, alıcının kilitlendiği 1.000.000 milyon dolar yerine 1,2 dolar değerinde olduğunu varsayalım.

Bu değerlendirme, uygun kredi miktarını önceden tahmin edilen 800.000 $ yerine 80 $ 'a düşürecekti (% 960.000 LTV'ye göre).

Ancak ne yazık ki, bu senaryoda satıcı 1.200.000 $ 'dan daha düşük bir fiyata satmayı reddediyor.

Bu, bu işlemi piyasanın üzerinde yapacaktır, bu da basitçe satış fiyatının mülkün mevcut piyasa değerinden daha yüksek olduğu anlamına gelir.

Yatırımcının bu anlaşmaya devam etmesi mantıklı mı?

Yeni kredi tutarı getiriyi% 22'den% 16'ya düşürecekti, ancak bu yine de yatırımcının% 10'luk getiri hedefini aşıyor.

Çoğu durumda, piyasa ve yatırım değerleri kabaca aynı olmalıdır, ancak bazen farklılaşacaktır.

Ayrıca yatırım değerinin piyasa değerinden yüksek olması da oldukça olasıdır.

Bu, bir alıcının değeri, ortalama, iyi bilgilendirilmiş alıcının değerinden daha yüksek olduğunda gerçekleşebilir.

Örneğin, bir işletmenin mevcut konumundan caddenin karşısındaki yeni bir binaya genişlediğini, yakınlarda büyümek ve aksi takdirde rakiplerin işgal edeceği bir alanı doldurmak için piyasa değerinden daha fazlasını ödediğini varsayalım.

Stratejik bir avantaj ararken, değer onlar için biraz daha yüksektir - ek maliyet haklı olabilir.

Bir yatırımcı söz konusu olduğunda, yatırım değeri, elverişli finansman koşullarının veya devredilemez vergi muamelesinin bir sonucu olarak piyasa değerini aşabilir.

Yatırımın değeri elbette piyasa değerinden daha az olabilir.

Belki bir yatırımcı bir ofis binası arıyor, ancak çok aileli gayrimenkullerde uzmanlaşmıştır.

Onlar için, bir ofis binası, öğrenme eğrisi ve dahil olan diğer artan maliyetler nedeniyle daha düşük bir yatırım değerine sahip olacak.

Yatırım değerinin piyasa değerinden daha düşük olabileceği başka bir senaryo, bir yatırımcının mevcut portföyünün performansına dayalı olarak ortalamanın üzerinde bir getiri talep etmesidir.

Mantıklı işletmeler bulmak

Sonuçta, herhangi bir bireysel emlak işi için, duruma göre değişir.

Koşullar büyük ölçüde değişir.

Genel olarak, en güvenli hareket, bir yatırımın her iki değer ölçüsü açısından da anlamlı olmasını sağlamaktır.

Yatırım değeri daha özneldir ve bu nedenle suistimal edilmemeli, ancak dikkate alınmalıdır.

Yatırım değerinin önemi

Bir yatırımın değerinin, bir mülkün potansiyel alıcıları için önemli olmasının nedeni, mülkün fiyatını beklenen getiri oranıyla karşılaştırmak istemeleridir. Belirli bir getiri oranını bulduklarında, gayrimenkul için ödeyecekleri öngörülen fiyat ile yatırımın alt sınırını ölçebilirler. Bu, yatırımcının yatırım hedefleriyle uyumlu akıllı satın alma kararları vermesine olanak tanır.

Yatırımın değeri nasıl belirlenir

Yatırımın değeri yatırımcının hedeflerine bağlı olduğundan, değer her yatırımcı için benzersizdir. Farklı yatırımcılar aynı değerleme yöntemlerini kullanabilir ve farklı yatırım değerleri elde edebilir. Yatırımcılar, bir varlığın yatırım değerini belirlerken çeşitli değerleme yöntemlerinden birini seçebilirler. En sık kullanılan yatırım önlemleri aşağıdadır:

  1. Karşılaştırılabilir satışlar

Değerleme uzmanları ayrıca satış karşılaştırma yöntemini kullanır. Bir yatırımcı, benzer mülkleri metrekare veya birimlerle karşılaştıracaktır.

  1. Brüt gelir çarpanı

Metrik, bir mülkün bir yılda ürettiği brüt geliri brüt gelir çarpanı (GRM) ile çarparak bir yatırımın değerini ölçer. GRM rakamı, aynı pazardaki benzer mülklerden elde edilmiştir.

  1. Nakit nakit getiri

Nakit getiri rakamı, ilk yılın proforma nakit tutarının toplam başlangıç ​​yatırımına bölünmesiyle hesaplanır.

  1.  Doğrudan büyük harf kullanımı

Doğrudan birleştirme, değerleme uzmanları tarafından kullanılan başka bir ölçüdür. Bir mülkün gelir akışının sermayeleştirilmesinden oluşur ve ticari mülklerin pazar ve yatırım değerini belirlemek için kullanılan yaygın bir yöntemdir.

  1. İndirgenmiş nakit akışı (DCF)

DCF modeli, net bugünkü değeri, iç getiri oranını ve sermaye birikimi karşılaştırmasını hesaplamak için kullanılır. Yukarıda listelenen oranlar, faydalı bilgiler sağlarken, aynı zamanda bazı sınırlamalara da sahiptir. Bu sınırlamalar, iskonto edilmiş nakit akışı hesaplanarak çözülür.

Yatırım değeri ve piyasa değeri

Yatırım değeri, bir yatırımın potansiyel değerini belirli koşullara göre ölçerken, piyasa değeri bir yatırımın gerçek değerini serbest piyasadaki arz ve talep güçlerine göre ölçer. Piyasa değeri, bir değerlendirme süreci ile belirlenir. Bir kişinin mülk için benzersiz amaçlarını, hedeflerini ve ihtiyaçlarını dikkate alan yatırım değerinden farklıdır.

Yatırım değeri piyasa değerinden düşük veya yüksek olabilir. Bu, mülkün o andaki özel durumuna bağlıdır. Bir alıcı mülke, bilgilendirilmiş bir alıcıdan daha yüksek bir değer koyarsa, yatırım değeri piyasa değerinden daha büyük olabilir.

Gerçek dünyada, bir şirket tesislerini mevcut ofisinde satışa çıkarılan daha büyük bir binaya genişletirse bu durum var olabilir. Şirket, rakiplerin alanın dışında kalmasını sağlamak için binanın piyasa değerinden daha yüksek bir fiyat üzerinde anlaşmaya hazırdır.

Böyle bir durumda ekstra yatırım değeri, şirketin mülkü satın alarak elde edeceği stratejik avantajdan kaynaklanmaktadır. Tek bir yatırımcı, piyasa değerinden daha yüksek bir yatırım değeri için de anlaşabilir. Bu, yatırımcı özel bir vergi statüsü veya çok avantajlı finansman koşulları alırsa gerçekleşir.

Alternatif olarak, yatırım değeri piyasa değerinden daha düşük olabilir. Yatırım, bir yatırımcının normalde çabalarını odaklayacağı mülk türü olmadığında ortaya çıkabilir. Örneğin, bir otel inşa etme fikrini düşünen çok aileli bir gayrimenkul geliştiricisi, yatırım değerini piyasa değerinden daha düşük hale getirebilir.

Bu, mülkü geliştirmeyi öğrenmenin yüksek maliyetlerinin bir sonucu olabilir veya yatırımcıların portföylerinin tahsisi ve çeşitlendirilmesi nedeniyle mülkün ortalamanın üzerinde bir getiri talep etmeleri olabilir. Bu sınırlamalar, iskonto edilmiş nakit akışı hesaplanarak çözülür.


Makalenin içeriği şu ilkelerimize uygundur editoryal etik. Bir hata bildirmek için tıklayın burada.

İlk yorumu siz

Yorumunuzu bırakın

E-posta hesabınız yayınlanmayacak.

*

*

  1. Verilerden sorumlu: Miguel Ángel Gatón
  2. Verilerin amacı: Kontrol SPAM, yorum yönetimi.
  3. Meşruiyet: Onayınız
  4. Verilerin iletilmesi: Veriler, yasal zorunluluk dışında üçüncü kişilere iletilmeyecektir.
  5. Veri depolama: Occentus Networks (AB) tarafından barındırılan veritabanı
  6. Haklar: Bilgilerinizi istediğiniz zaman sınırlayabilir, kurtarabilir ve silebilirsiniz.