Faiz oranları yükselirse ne olur? Hemen hemen herkes ipoteklerin etkileneceğini biliyor, bilgi kanallarında tekrar etmekten vazgeçmiyorlar. İpoteklerin daha pahalı olacağı doğru olsa da, bunun tüm ekonomi üzerindeki etkileri de öyle. Olumlu yanı da var, olumsuz yanı da.
Aşağıdaki makalede, faiz oranları ve bunların emlak piyasasını nasıl etkilediği ile ilgili en çok aranan endişeler karşılaştırılacaktır. Ayrıca tahvillerin nasıl yeniden güç kazandığını ve kendilerini konutun parlaklığının bir kısmını alarak kârlılığa bir alternatif olarak konumlandırdığını da göreceğiz.
Faiz oranları yükselen gayrimenkul sektörü
2020 yılının ortalarından itibaren tüm ülkelerde konut fiyat artışlarında genel bir eğilim gözlenmektedir. Bunun nedeni, daha sessiz veya daha geniş evler aramak için şehri terk eden insanların (en azından yapabilenlerin) "kitlesel" göçüydü. İster teraslı evler olsun, ister daha ferah, kırsal alanlar vs.
Bu patlama İspanya'da yaşadığımız bir şeydi, ancak gerçek şu ki birçok ülke konut fiyatlarının daha fazla arttığını gördü. Şu anda, ipoteklerin daha pahalı hale geldiği yerlerde, nasıl bir projeksiyon var?
İspanya'da Konut
İspanya'da konut artışı son iki yılda durmadı. Gayrimenkulün toparlanması, yukarıda belirtilen nedenlerle ve sektörün diğer ülkelerdeki kadar stresli olmamasıyla açıklanmaktadır. Teşviklerden bir diğeri, diğer yerlerde olduğu gibi, tarihsel olarak düşük faiz oranları sayesinde ucuz finansman olmuştur. Bu satın alma kolaylığı, daha yüksek bir konut fiyatı ile ilişkilendirilse de, kiraların daha da belirgin bir şekilde yükseldiği gerçeği göz önüne alındığında, birçok aile için çok önemli değil. Bu, ipoteklerin kira ödemelerinden çok daha ucuz olmasına yol açmıştır.
Tahvillerin ödeyebildiği gülünç faizden ve tasarrufları az ya da çok beklenen bir şekilde karlı hale getirmekten çok uzak olan bu yatırımcılar, tuğlada bir yol görerek teşvikler bulmuşlardır. onları kârlı hale getirin. Ayrıca konut da bir sığınak varlığı olarak kabul edilir, herkesin bir çatıya ihtiyacı vardır. Ancak son aylarda Euribor'da yaşanan sürekli artışların ardından konut, sürdürdüğü tempoyu yavaşlatmaya başladığına dair işaretler vermeye başlıyor gibi görünüyor.
Diğer ülkelerde konut
2008'de patlak veren krizden sonra İspanya özellikle kötü çıktı. Ancak diğer ülkelerde aynı şey olmadı. Birçoğunda, konut balonunun patlayabileceği öldürücü güçten habersiz, konut fiyatlarının çok yüksek seviyelere yükseldiğini gördüler. Faiz oranlarındaki artıştan sonra emlak piyasasının zaten acı çektiği ve iyi günler öngörülmediği tam da bu alanlarda.
Fiyat düşüşleri çift haneli olanlar bunlara örnek olarak verilebilir:
- Yeni Zelanda. Merkez Bankası son 7 ayda 10 kez faiz artırdı. Konut %11 düştü ve %20'ye varan düşüşler bekleniyor.
- Polonya. Birkaç ipotek, oranlar arttıkça aylık taksitlerini ikiye katladı. Hükümet, Polonyalıların ödemeleri 8 aya kadar askıya alabilmesi için yılın başında müdahale etti. Bu önlem ülkenin ana bankalarının karlarını etkiledi.
Ek olarak, Avustralya, Almanya, İngiltere, Kanada ve hatta Çin gibi fiyatları düşmeye başlayan daha fazla ülke buluyoruz. tüm gezegen. Etkileri de görülen ABD'ye benzer bir durum, yeni konut satışlarının düşmesine ve ekonomisine etkilerinin tüm dünyada hissedilmesine neden oluyor.
Artan faiz oranları ile yatırım fırsatları?
Emlak sektörü için beklentiler şu anda oldukça olumsuz, 1 yıl önce tam tersiydi. Bu durumlardaki paradoks, 1 yıl önce satın alanların kendilerini şimdi çok daha düşmanca bir ortamda bulmuş olmalarıdır. Yatırım risk taşır, ancak olayları öngören birçok yatırımcı gayrimenkul sektöründeki şirketler etrafındaki pozisyonlarını geri almaya başladı. Hemen hemen hepsi etkilendi.
Bunların en büyüğü, Avrupa'nın en büyük "ev sahibi" olarak kabul edilen Vonovia, hisseleri 1 yıldır neredeyse %50 oranında değer kaybetti. Cari piyasa fiyatlarında, portföyünüz, borcunuz da dahil olmak üzere piyasa değerinden çok daha değerlidir. Ancak bu fiyat düşüşü devam ederse, piyasa zaten indirim yaptığı için net değeri daha fazla tehlikeye girecek.
Bir önceki emlak krizinde olduğu gibi, yatırımcıların sektörün toparlanacağını öngördüklerinde, gayrimenkul şirketlerinin veya GYO'ların hisselerinin konuttan önce yükselmesi kuvvetle muhtemeldir. Bize kalan tek soru, hisse senetlerinin dibi yansıtıp yansıtmadığı, buna yakın olup olmadığı veya düşüşün devam edip etmeyeceğidir. Aynı şekilde, düşük seviyelerine yakın GYO hisselerini satın alabilecek kadar şanslı olanlar, daha sonra daha iyi sermaye kazancı elde edenler olacaktır.
Tahviller ve Evler
Ve son olarak, emlak piyasasındaki bir başka hayal kırıklığı, sabit gelir piyasasında şansını yakaladı. Faiz oranları yükselirken, tahviller şimdi daha iyi getiriler sunuyor. Tahviller yükseldikçe ve emlak getirilerine yaklaştıkça daha karlı ve aynı zamanda rahat olduğuna değer vererek, birçok yatırımcının zaten kaybettiğini düşündüğü parıltıyı geri kazanmaya başlıyor gibi görünüyor.
İspanya'nın 10 yıllık tahvili %3'e, ABD %3'e veya Alman tahvili %5'e yakın. Güçlü faiz artırımları genellikle bir durgunluktan önce gelir, ancak bu sefer enflasyonu frenleme ruhu içinde yapılması gerekiyordu. Hammadde artışından kaynaklansa da, enflasyonun %1 olduğu bu kadar düşük oranlar hala kredi ve tüketimi canlandıran bir para politikasıdır. Fiyatlar zaten tırmandığından daha fazla tırmandığı sürece kaçınılması gereken bir şey.
