Sa komersyal na real estate, maraming mga uri ng "halagang" ibinigay sa real estate, na ang lahat ay nagsisilbi ng iba't ibang mga layunin sa iba't ibang mga tao. Kapag ang anumang uri ng pagtatasa ng isang pag-aari ay isinasagawa, ang halaga nito ay laging isasaalang-alang sa isang malaking lawak.
Sa artikulong ito, susuriin namin ang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng merkado ng isang asset at ang halaga ng pamumuhunan. Halaga ng merkado vs. Halaga ng pamumuhunan sa CRE. Ang iba't ibang mga uri ng "halaga" sa komersyal na real estate ay kasama ang:
- Halaga ng merkado
- Ang halaga ng pamumuhunan
- Hindi masusukat na halaga
- Ang halaga ng pagsusuri
- Halaga ng likidasyon
- Halaga ng kapalit
Minsan ang mga linya sa pagitan ng mga ganitong uri ng halaga ay maaaring maging medyo malabo, lalo na kung ang halaga sa merkado at pamumuhunan ay partikular na isinasaalang-alang.
Ang mga uri ng halaga ng real estate
Mga uri ng halaga ng real estate
- Halaga ng merkado
Ang halaga ng merkado, o "patas" na halaga sa merkado, ay ang pinaka-karaniwang tinutukoy na uri ng halaga ng pag-aari, at ang halaga na ginamit sa proseso ng underwriting ng utang.
Ang "Halaga sa Pamilihan" ng Appraisal Institute: Ano Talagang Ibig Sabihin "mula sa Appraisal Institute ay nagbibigay ng isang makasaysayang pangkalahatang ideya ng" halaga "at" halaga sa merkado, "kasama ang maraming mga kahulugan mula sa iba't ibang mga mapagkukunan.
Ang isang halimbawa ay ang Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), na nagsasaad na ang halaga sa merkado ay "ang malamang na presyo na dapat magkaroon ng isang pag-aari sa isang mapagkumpitensya at bukas na merkado sa ilalim ng lahat ng mga kondisyong kinakailangan para sa isang patas na pagbebenta.
Sa madaling salita, ano ang handang magbayad ng isang mamimili, at handang tanggapin ng isang nagbebenta, na ibinigay na ang lahat ng iba pang mga pangyayari ay pamantayan at inaasahan.
- Halaga ng pamumuhunan
Ang halaga ng pamumuhunan ay ang halagang inaalok ng isang pag-aari sa isang tukoy na namumuhunan. Ito ang halaga na nais ng mamumuhunan na bayaran ang ari-arian.
Anuman ang halaga ng merkado, palaging may isang limitasyon sa kung ano ang isang mamumuhunan ay nais na lumubog sa isang asset.
Ang halaga ng pamumuhunan ay batay sa sariling mga kwalipikasyon ng mamumuhunan, magagamit na kapital, rate ng buwis, at financing.
- Hindi masusukat na halaga
Ito ay tumutukoy sa halaga ng isang pag-aari na nasa potensyal na peligro ng pinsala, upang matukoy ang saklaw ng seguro.
Sa madaling salita, ano ang halaga ng bahagi ng pag-aari na maaaring saklaw sa isang patakaran sa seguro.
- Nasuri ang halaga
Ang tinantyang halaga ay ang halaga ng pag-aari na tinutukoy ng isang lokal na tagapayo sa buwis para sa mga layunin ng buwis sa pag-aari.
- Halaga ng likidasyon
Itinatakda ng halaga ng likidasyon ang malamang na presyo na ibebenta ng isang pag-aari sa panahon ng sapilitang pagbebenta, tulad ng isang foreclosure o pagbebenta ng buwis.
Ginagamit ang halaga ng likidasyon sa mga oras na mayroong isang limitadong window para sa pagkakalantad sa merkado, o kung may iba pang mga mahihigpit na kondisyon sa pagbebenta.
- Halaga ng kapalit
Ito ang gastos ng pagpapalit ng istraktura ng isang magkatulad na istraktura ng kapalit, na may parehong utility tulad ng orihinal na pag-aari.
Ngayon, ang isang komersyal na pag-aari ay maaaring magkaroon ng anuman sa itaas na mga uri ng halaga na tinutukoy sa anumang oras.
At posible na wala sa mga halaga ang pareho (bagaman malamang na kahit papaano ang ilan sa mga ito ay malapit).
Totoo ito lalo na kapag isinasaalang-alang ang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng merkado at halaga ng pamumuhunan: dahil lamang sa ang isang pag-aari ay dapat na itaas ang isang tiyak na halaga ay hindi nangangahulugan na ang isang namumuhunan ay mag-aalok ng isang bagay na malapit dito.
Bukod dito, kung ano ang itinuturing na "mahalaga" sa isang tukoy na merkado ay maaaring hindi ganoon sa isang namumuhunan.
Isinasaalang-alang ang mga kahulugan ng bawat isa, tingnan natin ang iba't ibang mga diskarte para sa parehong halaga ng merkado at pamumuhunan, upang maipakita ang kanilang mga pagkakaiba sa isang mas butil na paraan.
Mga diskarte sa halaga ng merkado
Ang halaga ng merkado ang natutukoy sa panahon ng isang pagtatasa.
Sa panahon ng proseso ng underwriting ng utang, maraming nagpapahiram ang gagamit ng isang panlabas na appraiser upang makakuha ng isang pagtatantya ng halaga ng merkado ng isang pag-aari.
Ang halaga ng merkado ang ginagamit upang matukoy ang isang naaangkop na halaga ng pautang.
Kaya paano matutukoy ng mga appraiser ang halaga ng merkado?
Talagang maraming mga paraan. Ngunit, bago mangyari ang alinman sa mga iyon, dapat na makilala ang pinakamataas na paggamit ng pag-aari.
Mahalaga, ang kailangang matukoy ay ang ligal na paggamit ng isang pag-aari na magbubunga ng pinakamataas na halaga - kaya pag-isipan ang mga bagay tulad ng pag-zoning, paggamit ng ari-arian, laki ng pag-aari, pagganap sa pananalapi, at iba pa.
Sa madaling salita, ano ang potensyal na "kisame" ng pag-aari at ang buong parsela nito?
Kapag ang lahat ng iyon ay maitakda sa bato, ang isang appraiser ay maaaring sumulong sa appraisal ng pag-aari.
Sa pangkalahatan, mayroong tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga na ginagamit ng mga appraiser upang matukoy ang patas na halaga ng merkado ng isang asset ng negosyo:
- Ang diskarte ng benta:
Ang diskarte sa pagbebenta ay nagbibigay sa iyo ng isang halaga ng pag-aari sa pamamagitan ng pagtingin sa iba pang mga kamakailang benta ng napaka-maihahambing na mga assets.
- Ang Diskarte sa Pag-capitalize ng Kita:
Ang diskarte na batay sa kita ay nakukuha lamang ng isang halaga ng pag-aari mula sa kita na nalilikha nito.
- Ang diskarte ng gastos
Ang pamamaraang ito ay ibinabatay ang halaga ng isang pag-aari sa gastos ng muling paggawa ng pag-aari na iyon, mas mababa sa anumang naipon na pamumura.
Mga diskarte sa halaga ng pamumuhunan
Habang ang proseso ng halaga sa merkado ay ginagamit sa mga underwriting appraisals ng utang, kapag nagpapasya kung magkano ang babayaran para sa isang pag-aari, isinasaalang-alang din ng mga namumuhunan kung magkano ang isang pag-aari sa kanila.
Ang halaga ng pamumuhunan ay ang halagang nais bayaran ng isang namumuhunan, na patungkol sa kanilang mga layunin, target na pagbalik, at posisyon sa buwis.
Kaya, dahil ang halaga ng merkado ay palaging natatangi sa isang merkado, ang halaga ng pamumuhunan ay natatangi sa namumuhunan na nasa kamay.
Na may dumating na isang bilang ng iba pang mga diskarte na maaaring magamit upang matukoy ang halaga, taliwas sa mas pormal na mga appraisals na hinihiling ng mga appraiser.
Ang mga sumusunod ay ang pinaka-karaniwang mga panukala sa pagtatasa ng pamumuhunan:
- Maihahambing na Benta (Comps):
Mahalaga, ito ay ang parehong diskarte sa paghahambing ng mga benta na nabanggit sa itaas.
- Gross income multiplier (GRM)
Ito ay isang ugnayan na sumusukat sa halaga sa pamamagitan ng pagkuha ng kabuuang kita na ginagawa ng isang pag-aari sa buong taon at pagpaparami nito ng market-based gross income multiplier.
- Cash on cash return
Ang return on cash ay isa pang simpleng relasyon, kinakalkula sa pamamagitan ng pagkuha ng pro forma cash flow para sa unang taon (bago ang mga buwis) at paghatiin ito sa kabuuang halaga ng paunang pamumuhunan.
- Direct capitalization
Ito ang kaparehong direktang diskarte sa capitalization na nabanggit sa itaas na ginagamit ng mga appraiser. Ang pagsasama-sama ng stream ng kita ng isang pag-aari ay isang napaka-pangkaraniwan at simpleng paraan upang matukoy ang parehong halaga ng merkado at halaga ng pamumuhunan ng isang komersyal na pag-aari.
- Discounted cash flow
Ang modelo ng diskwentong cash flow ay ginamit upang mahanap ang panloob na rate ng return (IRR), ang net na kasalukuyang halaga, at isang paghahambing ng akumulasyon ng kapital.
Kaya, sa pamamagitan ng pag-alam sa iba't ibang mga diskarte sa pagbuo ng mga halagang ito, bigyan natin ng ilang kakayahang unawain ang paraan kung saan magkakaiba ang mga uri ng halagang ito sa bawat isa.
Halaga ng merkado vs. Halaga ng pamumuhunan
Sa madaling salita, ang halaga sa merkado ay ang halaga ng isang pag-aari sa isang bukas na merkado, na tinutukoy ng isang appraisal.
Ang halaga ng pamumuhunan ay natutukoy ng aktwal na namumuhunan batay sa kanilang natatanging pamantayan at layunin sa pamumuhunan.
Maglalarawan kami ng isang halimbawa sa ibaba:
Ipagpalagay na ang isang indibidwal na namumuhunan ay nagmumuni-muni sa pagkuha ng isang maliit na gusali ng apartment.
Ang pag-aari ay nasa ilalim ng kontrata para sa $ 1.2 milyon, at naghahangad ng isang minimum na 10% na pagbalik sa assets.
Batay sa pagbalik ng target ng mamumuhunan, maaari kang magbayad ng hanggang sa $ 1,4 milyon at matugunan mo pa rin ang iyong target.
Sa senaryong ito, nahanap ng mamumuhunan na maaari siyang makakuha ng pautang na $ 960.000 (80% ng halaga ng utang), na-amortize sa loob ng 20 taon sa 5%.
Ngayon, ipagpalagay na sa panahon ng proseso ng pag-underwriting, pinahahalagahan ng third-party na appraisal ang ari-arian sa $ 1.000.000 sa halip na $ 1,2 milyon na naka-lock ang mamimili.
Ang pagtatasa na iyon ay magbabawas ng karapat-dapat na halaga ng pautang sa $ 800.000 (batay sa isang 80% LTV), sa halip na ang $ 960.000 na inaasahang dati.
Sa kasamaang palad, gayunpaman, sa senaryong ito, ang nagbebenta ay tumangging ibenta nang mas mababa sa $ 1.200.000.
Gagawin nito ang transaksyong ito sa itaas ng merkado, na nangangahulugang ang presyo ng pagbebenta ay mas mataas kaysa sa kasalukuyang halaga ng merkado ng pag-aari.
Kaya't may katuturan ba para sa mamumuhunan na magpatuloy sa deal na ito?
Ang bagong halaga ng pautang ay magbabawas ng pagbabalik mula 22% hanggang 16%, ngunit lumalagpas pa rin iyon sa layunin ng namumuhunan na isang 10% na pagbabalik.
Sa karamihan ng mga kaso, ang halaga ng merkado at pamumuhunan ay dapat na halos pareho, ngunit paminsan-minsan ay magkakaiba.
Bukod dito, posible rin na ang halaga ng pamumuhunan ay mas mataas kaysa sa halaga ng merkado.
Maaari itong mangyari kapag ang halaga sa isang mamimili ay mas mataas kaysa sa halaga sa average, mahusay na may kaalamang mamimili.
Halimbawa, sabihin nating ang isang negosyo ay nagpapalawak sa isang bagong gusali sa kabilang kalye mula sa kasalukuyang lokasyon, na nagbabayad ng higit sa halaga ng merkado upang lumaki malapit at punan ang isang puwang na kung hindi man ay sinakop ng mga kakumpitensya.
Kapag naghahanap ng isang madiskarteng kalamangan, ang halaga ay bahagyang mas mataas para sa kanila - maaaring mabigyan ng katwiran ang karagdagang gastos.
Sa kaso ng isang namumuhunan, ang halaga ng pamumuhunan ay maaaring lumampas sa halaga ng merkado bilang isang resulta ng kanais-nais na mga kondisyon sa financing o hindi maililipat na paggamot sa buwis.
Ang halaga ng pamumuhunan, siyempre, ay maaari ding mas mababa sa halaga ng merkado.
Marahil ang isang namumuhunan ay naghahanap para sa isang gusali ng tanggapan, ngunit dalubhasa sa multi-family real estate.
Para sa kanila, ang isang gusali ng tanggapan ay magkakaroon ng isang mas mababang halaga ng pamumuhunan dahil sa kurba sa pag-aaral at iba pang mga karagdagang gastos na kasangkot.
Ang isa pang senaryo kung saan ang halaga ng pamumuhunan ay maaaring mas mababa sa halaga ng merkado ay kung ang isang mamumuhunan ay nangangailangan ng isang itaas-average na pagbalik batay sa pagganap ng kanilang mayroon nang portfolio.
Paghanap ng mga negosyong may katuturan
Sa kabuuan, para sa anumang indibidwal na negosyo sa real estate, depende ito.
Ang mga kalagayan ay nagkakaiba-iba.
Pangkalahatan, ang pinakaligtas na paglipat ay upang matiyak na ang isang pamumuhunan ay may katuturan sa mga tuntunin ng parehong mga sukat ng halaga.
Ang halaga ng pamumuhunan ay mas paksa, at samakatuwid ay hindi dapat abusuhin, ngunit dapat isaalang-alang.
Kahalagahan ng halaga ng pamumuhunan
Ang dahilan na ang halaga ng isang pamumuhunan ay mahalaga sa mga potensyal na mamimili ng isang pag-aari ay nais nilang ihambing ang presyo ng pag-aari sa inaasahang rate ng return. Kapag nakita nila ang tukoy na rate ng pagbabalik, maaari nilang sukatin ang ilalim na linya ng pamumuhunan sa inaasahang presyo na babayaran nila para sa pag-aari. Pinapayagan nito ang namumuhunan na gumawa ng matalinong mga desisyon sa pagbili na umaayon sa kanilang mga layunin sa pamumuhunan.
Paano matutukoy ang halaga ng pamumuhunan
Dahil ang halaga ng pamumuhunan ay nakasalalay sa mga layunin ng mamumuhunan, ang halaga ay natatangi sa bawat namumuhunan. Ang iba't ibang mga namumuhunan ay maaaring gumamit ng parehong mga pamamaraan sa pagpapahalaga at makakuha ng iba't ibang mga halaga ng pamumuhunan. Ang mga namumuhunan ay maaaring pumili mula sa maraming mga pamamaraan ng pagpapahalaga kapag tinutukoy ang halaga ng pamumuhunan ng isang pag-aari. Nasa ibaba ang pinakakaraniwang ginagamit na mga hakbang sa pamumuhunan:
- Maihahambing na benta
Gumagamit din ang mga appraiser ng paraan ng paghahambing sa mga benta. Ihahambing ng isang namumuhunan ang mga katulad na katangian sa pamamagitan ng square footage o ng mga unit.
- Gross income multiplier
Sinusukat ng sukatan ang halaga ng isang pamumuhunan sa pamamagitan ng pagpaparami ng kabuuang kita ng isang pag-aari na gumagawa sa isang taon ng gross income multiplier (GRM). Ang figure na GRM ay nagmula sa magkatulad na mga pag-aari sa parehong merkado.
- Cash return on cash
Ang figure ng cash return ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati ng pro forma cash ng unang taon ng kabuuang paunang pamumuhunan.
- Direct capitalization
Ang direktang pag-compound ay isa pang hakbang na ginamit ng mga appraiser. Binubuo ito ng capitalizing ang kita ng stream ng isang pag-aari at isang karaniwang pamamaraan na ginagamit upang matukoy ang halaga ng merkado at pamumuhunan ng mga komersyal na pag-aari.
- Discounted cash flow (DCF)
Ginagamit ang modelo ng DCF upang makalkula ang net na kasalukuyang halaga, panloob na rate ng pagbabalik, at paghahambing ng akumulasyon ng kapital. Ang mga rate na nakalista sa itaas, habang nagbibigay ng kapaki-pakinabang na impormasyon, ay mayroon ding maraming mga limitasyon. Ang mga limitasyong ito ay nalulutas sa pamamagitan ng pagkalkula ng diskwento na daloy ng cash.
Halaga ng pamumuhunan kumpara sa halaga ng merkado
Habang sinusukat ng halaga ng pamumuhunan ang potensyal na halaga ng isang pamumuhunan batay sa ilang mga kundisyon, sinusukat ng halaga ng merkado ang totoong halaga ng isang pamumuhunan batay sa mga puwersa ng supply at demand sa libreng merkado. Ang halaga ng merkado ay natutukoy sa pamamagitan ng isang proseso ng pag-appraisal. Ito ay naiiba mula sa halaga ng pamumuhunan, na isinasaalang-alang ang mga natatanging layunin, layunin, at pangangailangan ng isang tao para sa pag-aari.
Ang halaga ng pamumuhunan ay maaaring mas mababa o mas mataas kaysa sa halaga ng merkado. Ito ay nakasalalay sa tukoy na sitwasyon ng pag-aari sa oras. Ang halaga ng pamumuhunan ay maaaring mas malaki kaysa sa halaga ng merkado kung ang isang mamimili ay naglalagay ng mas mataas na halaga sa pag-aari kaysa sa isang may kaalamang mamimili.
Sa totoong mundo, ang sitwasyong ito ay maaaring mayroon kung ang isang kumpanya ay nagpapalawak ng mga pasilidad nito sa isang mas malaking gusali na naibenta sa kasalukuyang opisina nito. Ang kumpanya ay handang sumang-ayon sa isang presyo na mas mataas kaysa sa halaga ng merkado ng gusali upang matiyak na ang mga kakumpitensya ay manatili sa labas ng lugar.
Sa ganitong kaso, ang labis na halaga ng pamumuhunan ay nagmula sa madiskarteng kalamangan na makukuha ng kumpanya sa pamamagitan ng pagbili ng pag-aari. Ang isang solong namumuhunan ay maaari ring sumang-ayon sa isang halaga ng pamumuhunan na mas mataas kaysa sa halaga ng merkado. Ito ay nangyayari kung ang mamumuhunan ay tumatanggap ng isang espesyal na katayuan sa buwis o napaka-kapaki-pakinabang na mga kondisyon sa financing.
Bilang kahalili, ang halaga ng pamumuhunan ay maaari ding mas mababa kaysa sa halaga ng merkado. Maaari itong mangyari kapag ang pamumuhunan ay hindi ang uri ng pag-aari na isang mamumuhunan ay karaniwang tumututok sa kanilang mga pagsisikap. Halimbawa, ang isang developer ng multi-pamilya na real estate na isinasaalang-alang ang ideya ng pagbuo ng isang hotel ay maaaring gawing mas mababa ang halaga ng pamumuhunan kaysa sa halaga ng merkado.
Maaaring ito ang resulta ng mataas na gastos na kasangkot sa pag-aaral upang paunlarin ang pag-aari o dahil ang mga namumuhunan ay humihiling ng higit sa average na pagbalik sa pag-aari dahil sa paglalaan at pag-iba-iba ng kanilang portfolio. Ang mga limitasyong ito ay nalulutas sa pamamagitan ng pagkalkula ng diskwento na daloy ng cash.