มูลค่าการลงทุนคืออะไร?

ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มี "มูลค่า" หลายประเภทที่มอบให้กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งทั้งหมดนี้มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันสำหรับผู้คนที่แตกต่างกัน เมื่อมีการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตามมูลค่าของทรัพย์สินจะถูกนำมาพิจารณาในระดับที่ดีเสมอ

ในบทความนี้เราจะตรวจสอบความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของสินทรัพย์และมูลค่าการลงทุน มูลค่าตลาดเทียบกับ มูลค่าการลงทุนใน CRE "มูลค่า" ประเภทต่างๆในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ได้แก่ :

• มูลค่าตลาด
• มูลค่าของการลงทุน
• มูลค่าที่รับประกันภัย
• คุณค่าของการประเมิน
• มูลค่าการชำระบัญชี
• ค่าทดแทน

บางครั้งเส้นแบ่งระหว่างมูลค่าประเภทนี้อาจพร่ามัวเล็กน้อยโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาเฉพาะมูลค่าตลาดและการลงทุน

ประเภทของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ประเภทของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

1. มูลค่าตลาด

มูลค่าตลาดหรือมูลค่าตลาด "ยุติธรรม" เป็นค่าที่เรียกกันมากที่สุดว่ามูลค่าทรัพย์สินและเป็นมูลค่าที่ใช้ในกระบวนการจัดจำหน่ายเงินกู้

"มูลค่าตลาด" ของ Appraisal Institute: ความหมายที่แท้จริง "จาก Appraisal Institute ให้ภาพรวมทางประวัติศาสตร์ของ" มูลค่า "และ" มูลค่าตลาด "รวมถึงคำจำกัดความมากมายจากแหล่งต่างๆ

ตัวอย่างคือ Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) ซึ่งระบุว่ามูลค่าตลาดคือ "ราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดที่ทรัพย์สินควรมีในตลาดที่มีการแข่งขันและเปิดกว้างในทุกเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการขายที่ยุติธรรม"

กล่าวอีกนัยหนึ่งคืออะไรคือผู้ซื้อที่เต็มใจจ่ายและผู้ขายเต็มใจที่จะยอมรับเนื่องจากสถานการณ์อื่น ๆ ทั้งหมดเป็นไปตามมาตรฐานและคาดหวัง

2. มูลค่าการลงทุน

มูลค่าการลงทุนคือมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์เสนอให้กับนักลงทุนรายใดรายหนึ่ง เป็นมูลค่าที่นักลงทุนยินดีจ่ายสำหรับทรัพย์สิน

โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าตลาดจะมีขีด จำกัด สำหรับสิ่งที่นักลงทุนเต็มใจที่จะจมลงในสินทรัพย์

มูลค่าของการลงทุนขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของนักลงทุนเงินทุนที่มีอยู่อัตราภาษีและการจัดหาเงินทุน

3. มูลค่าที่รับประกันภัย

หมายถึงจำนวนทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงที่อาจเกิดความเสียหายเพื่อกำหนดความคุ้มครองของการประกันภัย

กล่าวอีกนัยหนึ่งมูลค่าของส่วนของทรัพย์สินที่สามารถครอบคลุมในกรมธรรม์ประกันภัยคืออะไร

4. ราคาประเมิน

ราคาประเมินคือมูลค่าทรัพย์สินที่กำหนดโดยที่ปรึกษาภาษีท้องถิ่นเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีทรัพย์สิน

5. มูลค่าการชำระบัญชี

มูลค่าการชำระบัญชีกำหนดราคาที่เป็นไปได้ที่ทรัพย์สินจะขายในระหว่างการบังคับขายเช่นการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายภาษี

มูลค่าการชำระบัญชีจะใช้ในช่วงเวลาที่มีช่วงเวลา จำกัด สำหรับการเปิดรับตลาดหรือหากมีเงื่อนไขการขายที่ จำกัด อื่น ๆ

6. ค่าทดแทน

นี่คือค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนโครงสร้างด้วยโครงสร้างทดแทนที่เหมือนกันซึ่งมียูทิลิตี้เช่นเดียวกับคุณสมบัติดั้งเดิม

ตอนนี้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถมีมูลค่ากำหนดประเภทใดก็ได้ข้างต้นเมื่อใดก็ได้

และค่อนข้างเป็นไปได้ว่าไม่มีค่าใดเหมือนกันเลย (แม้ว่าอย่างน้อยก็มีค่าใกล้เคียง)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดและมูลค่าการลงทุนเพียงเพราะอสังหาริมทรัพย์ต้องเพิ่มขึ้นจำนวนหนึ่งไม่ได้หมายความว่านักลงทุนจะเสนอสิ่งที่ใกล้เคียงกับมัน

นอกจากนี้สิ่งที่ถูกมองว่า "มีค่า" สำหรับตลาดเฉพาะอาจไม่เป็นเช่นนั้นสำหรับนักลงทุน

เมื่อคำนึงถึงคำจำกัดความของแต่ละข้อเรามาดูแนวทางที่แตกต่างกันสำหรับทั้งมูลค่าตลาดและการลงทุนเพื่อแสดงความแตกต่างในลักษณะที่ละเอียดยิ่งขึ้น

แนวทางมูลค่าตลาด

มูลค่าตลาดคือสิ่งที่กำหนดในระหว่างการประเมินมูลค่า

ในระหว่างขั้นตอนการจัดจำหน่ายเงินกู้ผู้ให้กู้จำนวนมากจะใช้ผู้ประเมินภายนอกเพื่อรับค่าประมาณของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

มูลค่าตลาดคือสิ่งที่ใช้ในการกำหนดจำนวนเงินจำนองที่เหมาะสม

แล้วผู้ประเมินจะกำหนดมูลค่าตลาดได้อย่างไร?

จริงๆมีหลายวิธี แต่ก่อนที่สิ่งนั้นจะเกิดขึ้นต้องแยกแยะการใช้ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สิน

โดยพื้นฐานแล้วสิ่งที่ต้องพิจารณาคือการใช้ทรัพย์สินตามกฎหมายที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดดังนั้นให้คิดถึงสิ่งต่างๆเช่นการแบ่งเขตการใช้ทรัพย์สินขนาดทรัพย์สินผลการดำเนินงานทางการเงินและอื่น ๆ

ในระยะสั้น "เพดาน" ที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินและพัสดุทั้งหมดคืออะไร?

เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยแล้วผู้ประเมินสามารถดำเนินการต่อไปได้ด้วยการประเมินทรัพย์สิน

โดยทั่วไปมีวิธีการประเมินมูลค่าสามวิธีที่ผู้ประเมินใช้ในการกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมของสินทรัพย์ทางธุรกิจ:

1. แนวทางการขาย:

วิธีการขายช่วยให้คุณมีมูลค่าทรัพย์สินโดยดูจากการขายล่าสุดอื่น ๆ ของสินทรัพย์ที่เทียบเคียงได้

2. วิธีการสร้างรายได้เป็นทุน:

วิธีการตามรายได้นั้นมาจากมูลค่าทรัพย์สินจากรายได้ที่สร้างขึ้น

3. แนวทางต้นทุน

แนวทางนี้ใช้มูลค่าของทรัพย์สินจากต้นทุนในการผลิตซ้ำทรัพย์สินนั้นหักด้วยค่าเสื่อมราคาสะสมใด ๆ

แนวทางมูลค่าการลงทุน

ในขณะที่กระบวนการมูลค่าตลาดถูกใช้ในการประเมินการจัดจำหน่ายเงินกู้ในการตัดสินใจว่าจะจ่ายเงินให้กับอสังหาริมทรัพย์เท่าใดนักลงทุนยังพิจารณาด้วยว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าเท่าใด

มูลค่าการลงทุนคือจำนวนเงินที่นักลงทุนยินดีจ่ายตามเป้าหมายผลตอบแทนเป้าหมายและตำแหน่งภาษี

ดังนั้นเนื่องจากมูลค่าตลาดมักจะไม่ซ้ำกันสำหรับตลาดมูลค่าการลงทุนจึงไม่ซ้ำกันสำหรับนักลงทุนที่อยู่ในมือ

ด้วยวิธีนี้มาพร้อมกับวิธีการอื่น ๆ อีกมากมายที่สามารถใช้ในการกำหนดมูลค่าได้ซึ่งต่างจากการประเมินที่เป็นทางการมากกว่าที่ผู้ประเมินต้องการ

ต่อไปนี้เป็นมาตรการที่พบบ่อยที่สุดในการประเมินมูลค่าการลงทุน:

1. ยอดขายเทียบเคียง (Comps):

โดยพื้นฐานแล้วเป็นแนวทางการเปรียบเทียบการขายแบบเดียวกับที่กล่าวข้างต้น

2. ตัวคูณรายได้รวม (GRM)

นี่คือความสัมพันธ์ที่วัดมูลค่าโดยการเอารายได้รวมที่อสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นตลอดทั้งปีและคูณด้วยตัวคูณรายได้รวมตามตลาด

3. เงินสดคืนเป็นเงินสด

ผลตอบแทนจากเงินสดเป็นอีกหนึ่งความสัมพันธ์ที่เรียบง่ายซึ่งคำนวณโดยการคำนวณกระแสเงินสดเชิงรุกสำหรับปีแรก (ก่อนหักภาษี) แล้วหารด้วยต้นทุนทั้งหมดของการลงทุนครั้งแรก

4. การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

นี่เป็นวิธีการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงแบบเดียวกับที่กล่าวไว้ข้างต้นที่ผู้ประเมินใช้ การรวมกระแสรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีที่ใช้กันทั่วไปและง่ายมากในการกำหนดทั้งมูลค่าตลาดและมูลค่าการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

5. กระแสเงินสดลดราคา

แบบจำลองกระแสเงินสดคิดลดใช้เพื่อหาอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) มูลค่าปัจจุบันสุทธิและการเปรียบเทียบการสะสมทุน

ดังนั้นเมื่อทราบถึงวิธีการต่างๆในการสร้างค่าเหล่านี้เรามาให้ความสามารถในการจับต้องได้ว่าค่าประเภทนี้แตกต่างกันอย่างไร

มูลค่าตลาดเทียบกับ มูลค่าการลงทุน

ในระยะสั้นมูลค่าตลาดคือมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเปิดซึ่งกำหนดโดยการประเมิน

มูลค่าการลงทุนจะถูกกำหนดโดยนักลงทุนจริงตามเกณฑ์และวัตถุประสงค์การลงทุนเฉพาะของเขาหรือเธอ

เราจะแสดงตัวอย่างด้านล่าง:

สมมติว่านักลงทุนรายย่อยกำลังใคร่ครวญถึงการได้มาซึ่งอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก

ทรัพย์สินอยู่ภายใต้สัญญา 1.2 ล้านดอลลาร์และแสวงหาผลตอบแทนขั้นต่ำ 10% จากสินทรัพย์

จากผลตอบแทนตามเป้าหมายของนักลงทุนคุณสามารถจ่ายได้มากถึง 1,4 ล้านเหรียญและยังคงเป็นไปตามเป้าหมายของคุณ

ในสถานการณ์สมมตินี้นักลงทุนพบว่าเขาสามารถได้รับเงินกู้จำนวน 960.000 ดอลลาร์ (80% ของมูลค่าเงินกู้) ซึ่งตัดจำหน่ายใน 20 ปีที่ 5%

ตอนนี้สมมติว่าในระหว่างกระบวนการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์การประเมินของบุคคลที่สามของธนาคารตีราคาทรัพย์สินไว้ที่ 1.000.000 ดอลลาร์แทนที่จะเป็น 1,2 ล้านดอลลาร์ที่ผู้ซื้อถูกล็อกไว้

การประเมินดังกล่าวจะลดจำนวนเงินกู้ที่มีสิทธิ์ลงเหลือ 800.000 ดอลลาร์ (อิงตาม LTV 80%) แทนที่จะเป็น 960.000 ดอลลาร์ที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

อย่างไรก็ตามในสถานการณ์นี้ผู้ขายปฏิเสธที่จะขายในราคาต่ำกว่า 1.200.000 ดอลลาร์

นั่นจะทำให้ธุรกรรมนี้อยู่เหนือตลาดซึ่งหมายความว่าราคาขายสูงกว่ามูลค่าตลาดในปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นนักลงทุนจึงควรทำดีลนี้ต่อไปหรือไม่?

จำนวนเงินกู้ใหม่จะลดผลตอบแทนจาก 22% เป็น 16% แต่ก็ยังเกินเป้าหมายของผลตอบแทน 10% ของนักลงทุน

ในกรณีส่วนใหญ่มูลค่าตลาดและการลงทุนควรจะใกล้เคียงกัน แต่บางครั้งอาจมีความแตกต่างกัน

นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้ค่อนข้างมากที่มูลค่าการลงทุนจะสูงกว่ามูลค่าตลาด

สิ่งนี้สามารถเกิดขึ้นได้เมื่อมูลค่าที่มีต่อผู้ซื้อสูงกว่ามูลค่าโดยเฉลี่ยผู้ซื้อที่มีข้อมูลดี

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าธุรกิจขยายไปยังอาคารใหม่ฝั่งตรงข้ามถนนจากที่ตั้งปัจจุบันจ่ายเงินมากกว่ามูลค่าตลาดเพื่อเติบโตในบริเวณใกล้เคียงและเติมเต็มพื้นที่ที่คู่แข่งอาจครอบครอง

เมื่อต้องการความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์มูลค่าจะสูงกว่าเล็กน้อยสำหรับพวกเขา - ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจสมเหตุสมผล

ในกรณีของนักลงทุนมูลค่าของการลงทุนอาจสูงกว่ามูลค่าตลาดอันเป็นผลมาจากเงื่อนไขทางการเงินที่เอื้ออำนวยหรือการปฏิบัติทางภาษีที่ไม่สามารถโอนได้

แน่นอนมูลค่าของการลงทุนอาจน้อยกว่ามูลค่าตลาด

บางทีนักลงทุนกำลังมองหาอาคารสำนักงาน แต่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับหลายครอบครัว

สำหรับพวกเขาอาคารสำนักงานจะมีมูลค่าการลงทุนที่ลดลงเนื่องจากมีการเรียนรู้และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

อีกสถานการณ์หนึ่งที่มูลค่าการลงทุนอาจน้อยกว่ามูลค่าตลาดคือหากนักลงทุนต้องการผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ยตามผลการดำเนินงานของพอร์ตการลงทุนที่มีอยู่

ค้นหาธุรกิจที่เหมาะสม

สรุปแล้วสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทนั้นขึ้นอยู่กับ

สถานการณ์แตกต่างกันอย่างมาก

โดยทั่วไปการดำเนินการที่ปลอดภัยที่สุดคือการตรวจสอบให้แน่ใจว่าการลงทุนมีความสมเหตุสมผลในแง่ของมูลค่าทั้งสองมาตรการ

มูลค่าการลงทุนเป็นเรื่องส่วนตัวมากกว่าดังนั้นจึงไม่ควรใช้ในทางที่ผิด แต่ต้องนำมาพิจารณาด้วย

ความสำคัญของมูลค่าการลงทุน

เหตุผลที่มูลค่าของการลงทุนมีความสำคัญต่อผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คือพวกเขาต้องการเปรียบเทียบราคาของอสังหาริมทรัพย์กับอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ เมื่อพวกเขาพบอัตราผลตอบแทนที่เฉพาะเจาะจงพวกเขาสามารถวัดผลกำไรสูงสุดของการลงทุนด้วยราคาที่คาดการณ์ไว้ที่พวกเขาจะจ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้ช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจซื้อได้อย่างชาญฉลาดซึ่งสอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุนของพวกเขา

วิธีการกำหนดมูลค่าของการลงทุน

เนื่องจากมูลค่าของการลงทุนขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของนักลงทุนมูลค่าจึงไม่ซ้ำกันสำหรับนักลงทุนแต่ละราย นักลงทุนที่แตกต่างกันสามารถใช้วิธีการประเมินมูลค่าเดียวกันและได้รับมูลค่าการลงทุนที่แตกต่างกัน นักลงทุนสามารถเลือกวิธีการประเมินมูลค่าได้หลายวิธีในการกำหนดมูลค่าการลงทุนของสินทรัพย์ ด้านล่างนี้เป็นมาตรการการลงทุนที่ใช้บ่อยที่สุด:

1. ยอดขายที่เทียบเคียงได้

ผู้ประเมินยังใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย นักลงทุนจะเปรียบเทียบคุณสมบัติที่คล้ายกันตามตารางฟุตหรือตามหน่วย

2. ตัวคูณรายได้รวม

เมตริกจะวัดมูลค่าของการลงทุนโดยการคูณรายได้รวมที่อสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นในหนึ่งปีด้วยตัวคูณรายได้รวม (GRM) ตัวเลขค่าการกลั่นได้มาจากคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันในตลาดเดียวกัน

3. คืนเงินสดเป็นเงินสด

ตัวเลขผลตอบแทนเป็นเงินสดคำนวณโดยการหารเงินสด Pro Forma ของปีแรกด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นทั้งหมด

4.  การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

การทบต้นโดยตรงเป็นอีกมาตรการหนึ่งที่ผู้ประเมินราคาใช้ ประกอบด้วยการใช้ประโยชน์จากแหล่งรายได้ของอสังหาริมทรัพย์และเป็นวิธีการทั่วไปที่ใช้ในการกำหนดตลาดและมูลค่าการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

5. กระแสเงินสดคิดลด (DCF)

แบบจำลอง DCF ใช้ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิอัตราผลตอบแทนภายในและการเปรียบเทียบการสะสมทุน อัตราที่ระบุไว้ข้างต้นในขณะที่ให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ยังมีข้อ จำกัด หลายประการ ข้อ จำกัด เหล่านี้แก้ไขได้โดยการคำนวณกระแสเงินสดคิดลด

มูลค่าการลงทุนเทียบกับมูลค่าตลาด

ในขณะที่มูลค่าการลงทุนจะวัดมูลค่าที่เป็นไปได้ของการลงทุนโดยพิจารณาจากเงื่อนไขบางประการมูลค่าตลาดจะวัดมูลค่าที่แท้จริงของการลงทุนตามแรงของอุปสงค์และอุปทานในตลาดเสรี มูลค่าตลาดถูกกำหนดผ่านกระบวนการประเมิน มันแตกต่างจากมูลค่าการลงทุนซึ่งคำนึงถึงเป้าหมายวัตถุประสงค์และความต้องการเฉพาะของบุคคลสำหรับทรัพย์สิน

มูลค่าการลงทุนอาจต่ำกว่าหรือสูงกว่ามูลค่าตลาด ขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะของสถานที่ให้บริการในขณะนั้น มูลค่าการลงทุนอาจมากกว่ามูลค่าตลาดหากผู้ซื้อให้มูลค่าทรัพย์สินสูงกว่าผู้ซื้อที่มีข้อมูล

ในโลกแห่งความเป็นจริงสถานการณ์นี้อาจเกิดขึ้นได้หาก บริษัท ขยายสิ่งอำนวยความสะดวกไปยังอาคารขนาดใหญ่ที่วางขายในสำนักงานปัจจุบัน บริษัท ยินดีที่จะตกลงราคาที่สูงกว่ามูลค่าตลาดของอาคารเพื่อให้แน่ใจว่าคู่แข่งอยู่นอกพื้นที่

ในกรณีเช่นนี้มูลค่าการลงทุนพิเศษมาจากความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ที่ บริษัท จะได้รับจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนรายเดียวสามารถตกลงมูลค่าการลงทุนที่สูงกว่ามูลค่าตลาดได้ กรณีนี้เกิดขึ้นหากนักลงทุนได้รับสถานะภาษีพิเศษหรือเงื่อนไขทางการเงินที่เป็นประโยชน์มาก

อีกทางหนึ่งมูลค่าการลงทุนอาจน้อยกว่ามูลค่าตลาด สามารถเกิดขึ้นได้เมื่อการลงทุนไม่ใช่ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนมักจะมุ่งเน้นไปที่ความพยายามของพวกเขา ตัวอย่างเช่นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัวที่พิจารณาแนวคิดในการสร้างโรงแรมอาจทำให้มูลค่าของการลงทุนน้อยกว่ามูลค่าตลาด

อาจเป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายที่สูงในการเรียนรู้ที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเนื่องจากนักลงทุนต้องการผลตอบแทนจากทรัพย์สินที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเนื่องจากการจัดสรรและการกระจายพอร์ตการลงทุนของตน ข้อ จำกัด เหล่านี้แก้ไขได้โดยการคำนวณกระแสเงินสดคิดลด