Арзиши сармоягузорӣ чист?

Дар амволи ғайриманқули тиҷорӣ, якчанд намуди «арзиш» ба амволи ғайриманқул дода мешавад, ки ҳамаи онҳо ба одамони гуногун мақсадҳои гуногун доранд. Вақте ки ягон намуди таҳлили амвол гузаронида мешавад, арзиши он ҳамеша ба андозаи зиёд ба назар гирифта мешавад.

Дар ин мақола, мо фарқи байни арзиши бозории дороиҳо ва арзиши сармоягузории онро дида мебароем. Арзиши бозор ба муқобили Арзиши сармоягузорӣ дар CRE. Ба намудҳои гуногуни «арзиш» дар амволи ғайриманқули тиҷорӣ инҳо дохил мешаванд:

  • Арзиши бозор
  • Арзиши сармоягузорӣ
  • Арзиши суғурта
  • Арзиши арзёбӣ
  • Арзиши барҳамдиҳӣ
  • Арзиши иваз

Баъзан хатҳои байни ин намудҳои арзиш метавонанд каме норавшан бошанд, хусусан ҳангоми баррасии арзиши бозорӣ ва сармоягузорӣ.

Намудҳои арзиши амволи ғайриманқул

Намудҳои арзиши амволи ғайриманқул

  1. Арзиши бозор

Арзиши бозорӣ ё арзиши "одилона" -и бозор маъмулан ба навъи арзиши амвол мансуб дониста мешавад ва арзиши дар раванди андеррайтинг қарз истифодашаванда мебошад.

"Арзиши бозорӣ" -и Институти нархгузорӣ: Ин маънои онро дорад "аз Институти нархгузорӣ шарҳи таърихии" арзиш "ва" арзиши бозор "-ро дар бар мегирад, аз ҷумла таърифҳои зиёде аз манбаъҳои гуногун.

Масалан, Корпоратсияи федералии суғуртаи пасандозҳо (FDIC) мебошад, ки арзиши бозорӣ "эҳтимолан нархи онест, ки амвол бояд дар бозори рақобатпазир ва кушод дар ҳама шароити зарурӣ барои фурӯши одилона дошта бошад."

Ба ибораи дигар, харидори омодагӣ ба пардохт ва фурӯшандаи омодагӣ ба он чӣ аст, бо назардошти он ки ҳамаи ҳолатҳои дигар стандартӣ ва интизор мешаванд.

  1. Арзиши сармоягузорӣ

Арзиши сармоягузорӣ арзишест, ки амвол ба сармоягузори мушаххас пешниҳод мекунад. Он арзишест, ки сармоягузор бо омодагӣ барои амвол пардохт мекунад.

Сарфи назар аз арзиши бозорӣ, ҳамеша он чизе хоҳад буд, ки сармоягузор бо омодагӣ ба дороӣ ғарқ шавад.

Арзиши сармоягузорӣ ба тахассуси худи сармоягузор, сармояи мавҷуда, меъёри андоз ва маблағгузорӣ асос ёфтааст.

  1. Арзиши суғурта

Ин ба андозаи молу мулке дахл дорад, ки хавфи эҳтимолии зарар дорад, барои фарогирии суғурта.

Ба ибораи дигар, арзиши қисмати амволе, ки метавонад дар полиси суғурта пӯшонида шавад, чӣ қадар аст.

  1. Арзиши баҳо додашуда

Арзиши арзёбишаванда арзиши амволест, ки мушовири андози маҳаллӣ бо мақсади андозбандии амвол муайян мекунад.

  1. Арзиши барҳамдиҳӣ

Арзиши барҳамдиҳӣ нархи эҳтимолии амволеро, ки ҳангоми фурӯши маҷбурӣ мефурӯшад, ба монанди ситонидан ё фурӯши андоз муқаррар мекунад.

Арзиши барҳамдиҳӣ дар мавридҳое истифода мешавад, ки равзанаи маҳдуд барои таъсиррасонии бозор мавҷуд бошад ё дигар шартҳои маҳдудкунандаи фурӯш мавҷуд бошанд.

  1. Арзиши иваз

Ин хароҷоти иваз кардани иншоот бо сохтори ивазкунандаи шабеҳ аст, ки ҳамон фоидаи дорои хусусияти аслиро дорад.

Акнун, амволи тиҷоратӣ метавонад ҳар кадоме аз намудҳои дар боло зикршудаи арзишро дар вақти дилхоҳ муайян кунад.

Ва комилан имконпазир аст, ки ҳеҷ кадоме аз арзишҳо яксон набошад (гарчанде ки эҳтимолан ҳадди аққал баъзеашон наздиканд).

Ин алалхусус ҳангоми баррасии фарқи байни арзиши бозорӣ ва арзиши сармоягузорӣ дуруст аст: танҳо аз он сабаб, ки амвол бояд миқдори муайянро ҷамъ оварад, маънои онро надорад, ки сармоягузор чизи ба он наздикро пешниҳод мекунад.

Инчунин, он чизе, ки барои як бозори мушаххас "арзишнок" дониста мешавад, метавонад барои сармоягузор чунин набошад.

Таърифҳои ҳар якро дар хотир дошта, биёед равишҳои гуногуни ҳам бозор ва ҳам арзиши сармоягузориро дида бароем, то фарқияти онҳоро ба тариқи донатар нишон диҳем.

Муносибатҳои арзиши бозор

Арзиши бозорӣ он чизе аст, ки ҳангоми арзёбӣ муайян карда мешавад.

Дар ҷараёни андеррайтер кардани қарз, бисёр қарздиҳандагон баҳогузории арзиши бозории амволро аз нархгузори беруна истифода мебаранд.

Арзиши бозорӣ он чизе аст, ки барои муайян кардани маблағи мувофиқи ипотека истифода мешавад.

Пас, чӣ гуна нархгузорон арзиши бозорро муайян мекунанд?

Дар асл бисёр роҳҳо вуҷуд доранд. Аммо, пеш аз он ки ягонтои он рӯй диҳад, истифодаи баландтарини амвол бояд фарқ карда шавад.

Аслан, он чизеро, ки бояд муайян карда шавад, истифодаи қонунии амволе мебошад, ки арзиши аз ҳама баланд медиҳад - аз ин рӯ дар бораи чизҳое, ба монанди ноҳиябандӣ, истифодаи моликият, андозаи моликият, натиҷаҳои молиявӣ ва ғайра фикр кунед.

Хулоса, "потенсиали" амвол ва тамоми қитъаи он чӣ гуна аст?

Пас аз он ки ҳамаи инҳо ба санг гузошта шудаанд, арзёбанда метавонад бо арзёбии амвол ба пеш ҳаракат кунад.

Умуман, се усули баҳодиҳӣ мавҷуданд, ки онҳоро нархгузорон барои муайян кардани арзиши одилонаи бозории дороиҳои тиҷорӣ истифода мебаранд:

  1. Усули фурӯш:

Усули фурӯш ба шумо арзиши амволро бо назардошти дигар фурӯшҳои дороиҳои хеле муқоисашаванда медиҳад.

  1. Усули капитализатсия дар даромад:

Усули даромад асосан аз ҳисоби даромади ба даст овардашуда арзиши амволро ба даст меорад.

  1. Равиши хароҷот

Ин равиш арзиши амволро ба арзиши дубораи ин амвол, ба истиснои ҳама гуна амортизатсияи ҷамъоваришуда, асос мекунад.

Равишҳои арзиши сармоягузорӣ

Гарчанде ки раванди арзиши бозорӣ ҳангоми баҳодиҳии андеррайтеринг қарз истифода мешавад, ҳангоми муайян кардани маблағ барои амвол, сармоягузорон инчунин фикр мекунанд, ки чӣ қадар амвол барои онҳо арзиш дорад.

Арзиши сармоягузорӣ ин маблағест, ки сармоягузор мехоҳад нисбати ҳадафҳо, эъломияи мақсаднок ва мавқеи андоз пардохт кунад.

Ҳамин тавр, азбаски арзиши бозорӣ ҳамеша барои бозор хос аст, арзиши сармоягузорӣ барои сармоягузори дар дасти худ хос мебошад.

Дар баробари ин, як қатор равишҳои дигаре мавҷуданд, ки метавонанд барои муайян кардани арзиш истифода шаванд, дар муқоиса бо арзёбиҳои расмии талабнамудаи нархгузорон.

Чораҳои маъмултарини арзёбии сармоягузорӣ инҳоянд:

  1. Фурӯшҳои муқоисашаванда (Comps):

Аслан, ин ҳамон усули муқоисаи фурӯшест, ки дар боло зикр шуд.

  1. Мултипликатори даромади умумӣ (GRM)

Ин муносибатест, ки арзиши онро бо назардошти даромади умумии моликият дар тӯли сол ва зарб кардани он ба мултипликатори даромади умумӣ дар бозор чен мекунад.

  1. Нақд дар бозгашти нақдӣ

Бозгашти пули нақд ин як муносибати дигари оддӣ аст, ки бо роҳи гирифтани пули нақд дар соли аввал (пеш аз андоз) ва тақсим кардани он ба арзиши умумии сармоягузории аввалия ҳисоб карда мешавад.

  1. Капитализатсияи мустақим

Ин ҳамон усули мустақими капитализатсия мебошад, ки дар боло зикр шудааст, ки нархгузорон истифода мебаранд. Омезиши ҷараёни даромади амвол роҳи хеле маъмул ва соддаи муайян кардани ҳам арзиши бозорӣ ва ҳам арзиши сармоягузории амволи тиҷорӣ мебошад.

  1. Гардиши пули нақд

Модели ҷараёни нақди дисконтшуда барои дарёфти меъёри даромаднокии дохилӣ (IRR), арзиши холиси ҳозира ва муқоисаи ҷамъоварии сармоя истифода мешавад.

Пас, бо донистани равишҳои мухталиф барои тавлиди ин арзишҳо, биёед ба он тарзе фарқ кунем, ки ин намудҳои арзишҳо аз ҳам фарқ мекунанд.

Арзиши бозор ба муқобили Арзиши сармоягузорӣ

Хулоса, арзиши бозорӣ ин арзиши амвол дар бозори кушод мебошад, ки бо нархгузорӣ муайян карда мешавад.

Арзиши сармоягузориро сармоягузори воқеӣ дар асоси меъёрҳо ва ҳадафҳои беназири сармоягузорӣ муайян мекунад.

Мо як мисолро дар зер нишон медиҳем:

Фарз мекунем, ки як сармоягузори инфиродӣ дар фикри хариди бинои хурди истиқоматӣ мебошад.

Амвол тибқи қарордод ба маблағи 1.2 миллион доллар пешбинӣ шудааст ва ҳадди ақалл 10% фоидаи дороиҳоро талаб мекунад.

Дар асоси бозгашти мақсадноки сармоягузор, шумо метавонед то 1,4 миллион доллар пардохт кунед ва то ҳол ба ҳадафи худ расед.

Дар ин сенария, сармоягузор дармеёбад, ки ӯ метавонад қарзи 960.000 долларро (80% арзиши қарз), ки дар тӯли 20 сол бо 5% амортизатсия мешавад, ба даст орад.

Ҳоло, фарз кунем, ки дар ҷараёни андеррайтеринг, баҳогузории тарафи сеюми бонк амволро ба ҷои 1.000.000 миллион доллари харидор, ки дар он баста шудааст, $ 1,2 арзёбӣ мекунад.

Ин баҳогузорӣ метавонад ба ҷои 800.000 доллари қаблан пешбинишуда маблағи қарзи мувофиқро ба 80 доллар (дар асоси 960.000% LTV) кам кунад.

Аммо, мутаассифона, дар ин сенария фурӯшанда аз камтар аз 1.200.000 XNUMX XNUMX доллар фурӯхтанро рад мекунад.

Ин метавонад ин амалиётро аз бозор боло барорад, яъне танҳо маънои онро дорад, ки нархи фурӯш аз арзиши ҷории бозории амвол баландтар аст.

Пас оё ин сармоягузор маъно дорад, ки ин муомиларо идома диҳад?

Маблағи нави қарз метавонад фоидаро аз 22% то 16% коҳиш диҳад, аммо ин ҳамоно аз ҳадафи сармоягузор 10% фоида зиёдтар аст.

Дар аксари ҳолатҳо, арзишҳои бозор ва сармоягузорӣ бояд тақрибан якхела бошанд, аммо баъзан фарқ мекунанд.

Ғайр аз он, инчунин имконпазир аст, ки арзиши сармоягузорӣ аз арзиши бозор баландтар бошад.

Ин метавонад дар ҳолате рух диҳад, ки арзиши харидор нисбат ба харидори миёнаи огоҳ огоҳтар бошад.

Масалан, биёед бигӯем, ки тиҷорат ба бинои наве дар муқобили кӯча аз маҳалли ҳозирааш васеъ мешавад ва барои афзоиш ёфтан дар наздикии он ва пур кардани ҷойе, ки дар акси ҳол рақибон онро ишғол мекунанд, аз арзиши бозорӣ бештар пардохт мекунанд.

Ҳангоми ҷустуҷӯи афзалияти стратегӣ, арзиш барои онҳо каме баландтар аст - хароҷоти иловагӣ метавонанд асоснок карда шаванд.

Дар мавриди сармоягузор, арзиши сармоягузорӣ метавонад дар натиҷаи шароити мусоиди маблағгузорӣ ё тарзи интиқоли андоз аз арзиши бозорӣ зиёд бошад.

Арзиши сармоягузорӣ, албатта, инчунин метавонад аз арзиши бозор камтар бошад.

Шояд сармоягузор дар ҷустуҷӯи бинои маъмурӣ бошад, аммо ба амволи ғайриманқули бисёрҳавлӣ тахассус дорад.

Барои онҳо, як бинои маъмурӣ аз ҳисоби каҷрафти омӯзиш ва дигар хароҷоти афзоянда арзиши пасти сармоягузорӣ хоҳад дошт.

Сенарияи дигаре, ки арзиши сармоягузорӣ метавонад аз арзиши бозорӣ камтар бошад, ин аст, ки агар сармоягузор дар асоси нишондодҳои портфели мавҷудаи худ фоидаи аз миёна баландтар талаб кунад.

Дарёфти корхонаҳое, ки маъно доранд

Умуман, барои ҳама гуна тиҷорати инфиродии манзилӣ вобаста аст.

Ҳолатҳо ба куллӣ фарқ мекунанд.

Одатан, бехатартарин иқдом он аст, ки сармоягузорӣ дар робита бо ҳарду ченаки арзиш маъно дошта бошад.

Арзиши сармоягузорӣ субъективӣтар аст ва аз ин рӯ набояд сӯиистифода шавад, балки бояд ба назар гирифта шавад.

Аҳамияти арзиши сармоягузорӣ

Сабаби муҳим будани арзиши сармоягузорӣ барои харидорони эҳтимолии амвол дар он аст, ки онҳо мехоҳанд нархи амволро бо меъёри пешбинишудаи даромад муқоиса кунанд. Ҳангоми пайдо кардани меъёри мушаххаси даромад, онҳо метавонанд сатри поёнии сармоягузориро бо нархи пешбинишудаи барои амвол пардохт кунанд. Ин ба сармоягузор имкон медиҳад, ки қарорҳои оқилонаи харидро қабул кунад, ки ба ҳадафҳои сармоягузории онҳо мувофиқат кунанд.

Чӣ гуна арзиши сармоягузориро муайян кардан мумкин аст

Азбаски арзиши сармоягузорӣ аз ҳадафҳои сармоягузор вобаста аст, арзиш барои ҳар як сармоягузор ягона аст. Сармоягузорони гуногун метавонанд як усули баҳогузориро истифода баранд ва арзишҳои гуногуни сармоягузориро ба даст оранд. Ҳангоми муайян кардани арзиши сармоягузории дороиҳо сармоягузорон метавонанд аз якчанд усули баҳогузорӣ интихоб кунанд. Дар зер чораҳои маъмултарини сармоягузорӣ оварда шудаанд:

  1. Фурӯши муқоисавӣ

Нархгузорон инчунин усули муқоисаи фурӯшро истифода мебаранд. Сармоягузор хосиятҳои шабеҳро аз рӯи метри мураббаъ ё аз рӯи воҳидҳо муқоиса мекунад.

  1. Мултипликатори даромади умумӣ

Метр арзиши сармоягузориҳоро тавассути зарб задани даромади умумии амволи дар як сол истеҳсолшуда ба мултипликатори даромади умумӣ (GRM) чен мекунад. Ҷадвали GRM аз хосиятҳои шабеҳи ҳамон бозор гирифта шудааст.

  1. Баргардонидани пули нақд бо пули нақд

Рақами баргардонидани пули нақд бо роҳи тақсими шакли нақдии соли аввал ба ҳаҷми умумии сармоягузории ибтидоӣ ҳисоб карда мешавад.

  1.  Капитализатсияи мустақим

Мураккабкунии мустақим чораи дигаре мебошад, ки онро нархгузорон истифода мебаранд. Он аз капитализатсияи ҷараёни даромади амвол иборат буда, усули маъмулест, ки барои муайян кардани бозор ва арзиши сармоягузории амволи тиҷорӣ истифода мешавад.

  1. Гардиши пули нақд (DCF)

Модели DCF барои ҳисоб кардани арзиши холиси кунунӣ, сатҳи даромаднокии дохилӣ ва муқоисаи ҷамъоварии сармоя истифода мешавад. Нархҳои дар боло номбаршуда, ҳангоми пешниҳоди маълумоти муфид, инчунин якчанд маҳдудиятҳо доранд. Ин маҳдудиятҳо тавассути ҳисоб кардани гардиши пулии арзон ҳал карда мешаванд.

Арзиши сармоягузорӣ ва арзиши бозорӣ

Дар ҳоле ки арзиши сармоягузорӣ арзиши эҳтимолии сармоягузориро бар асоси шароити муайян чен мекунад, арзиши бозорӣ арзиши воқеии сармоягузориро бар асоси нерӯҳои тақозо ва пешниҳод дар бозори озод чен мекунад. Арзиши бозорӣ тавассути раванди арзёбӣ муайян карда мешавад. Он аз арзиши сармоягузорӣ фарқ мекунад, ки ҳадафҳо, ҳадафҳо ва ниёзҳои беназири шахс ба амволро ба назар мегирад.

Арзиши сармоягузорӣ метавонад аз арзиши бозор камтар ё баландтар бошад. Ин аз вазъияти мушаххаси амвол дар он вақт вобаста аст. Арзиши сармоягузорӣ метавонад аз арзиши бозорӣ бештар бошад, агар харидор ба амвол нисбат ба харидори огоҳ арзиши баландтар гузорад.

Дар ҷаҳони воқеӣ, чунин вазъ метавонад вуҷуд дошта бошад, ки агар ширкат корхонаҳояшро ба бинои калонтаре, ки дар дафтари ҳозирааш ба фурӯш гузошта шудааст, васеъ кунад. Ширкат мехоҳад бо нархи баландтар аз арзиши бозории бино розӣ шавад, то рақибон аз минтақа дур бошанд.

Дар чунин ҳолат, арзиши иловагии сармоягузорӣ аз бартарии стратегӣ ба даст оварда мешавад, ки ширкат ҳангоми хариди амвол ба даст меорад. Сармоягузори ягона инчунин метавонад ба арзиши сармоягузорӣ нисбат ба арзиши бозор розӣ бошад. Ин дар ҳолате рух медиҳад, ки агар сармоягузор мақоми махсуси андоз ё шароити молиявии хеле судманд гирад.

Интихобан, арзиши сармоягузорӣ низ метавонад аз арзиши бозор камтар бошад. Он вақте рух дода метавонад, ки сармоягузорӣ он намуди амволе нест, ки сармоягузор одатан кӯшишҳои худро ба он равона кунад. Масалан, як таҳиягари амволи ғайриманқули бисёрҷониба бо назардошти идеяи сохтани меҳмонхона метавонад арзиши сармоягузориро аз арзиши бозорӣ камтар кунад.

Он метавонад натиҷаи хароҷоти зиёд барои омӯхтани рушди амвол бошад ё аз сабаби он, ки сармоягузорон аз ҳисоби тақсимот ва диверсификатсияи портфели худ фоидаи аз ҳад зиёд миёна талаб мекунанд. Ин маҳдудиятҳо бо роҳи ҳисоб кардани гардиши пулии арзон ҳал карда мешаванд.


Мазмуни мақола ба принсипҳои мо риоя мекунад ахлоқи таҳрирӣ. Барои гузориш додани хато клик кунед ин ҷо.

Аваллин эзоҳро диҳед

Назари худро бинависед

Суроғаи почтаи электронии шумо нест, нашр карда мешавад.

*

*

  1. Масъул барои маълумот: Мигел Анхел Гатан
  2. Мақсади маълумот: Назорати СПАМ, идоракунии шарҳҳо.
  3. Қонунӣ: Розигии шумо
  4. Иртиботи маълумот: Маълумот ба шахсони сеюм расонида намешавад, ба истиснои ӯҳдадориҳои қонунӣ.
  5. Нигоҳдории маълумот: Пойгоҳи додаҳо аз ҷониби Occentus Networks (ИА) ҷойгир карда шудааст
  6. Ҳуқуқҳо: Ҳар лаҳза шумо метавонед маълумоти худро маҳдуд, барқарор ва нест кунед.