Vad är investeringsvärdet?

I kommersiella fastigheter finns det flera typer av "värde" som ges till fastigheter, som alla tjänar olika syften för olika människor. När någon typ av analys av en fastighet utförs kommer dess värde alltid att beaktas i stor utsträckning.

I den här artikeln kommer vi att undersöka skillnaden mellan tillgångens marknadsvärde och dess investeringsvärde. Marknadsvärde vs. Investeringsvärde i CRE. De olika typerna av "värde" i kommersiella fastigheter inkluderar:

  • Marknadsvärde
  • Investeringens värde
  • Försäkringsbart värde
  • Värderingen av utvärderingen
  • Likvidationsvärde
  • Ersättningsvärde

Ibland kan linjerna mellan dessa typer av värde vara lite suddiga, särskilt när man specifikt beaktar marknads- och investeringsvärde.

Typerna av fastighetsvärde

Typer av fastighetsvärde

  1. Marknadsvärde

Marknadsvärde, eller "verkligt" marknadsvärde, är den vanligaste typen av fastighetsvärde och är det värde som används i låneteckningsförfarandet.

Bedömningsinstitutets "marknadsvärde": Vad det egentligen betyder "från bedömningsinstitutet ger en historisk översikt över" värde "och" marknadsvärde ", inklusive många definitioner från olika källor.

Ett exempel är det från Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), som säger att marknadsvärdet är "det mest troliga priset som en fastighet ska ha på en konkurrenskraftig och öppen marknad under alla förutsättningar som krävs för en rättvis försäljning."

Med andra ord, vad är en villig att betala köpare och en villig att acceptera säljare, med tanke på att alla andra omständigheter är vanliga och förväntade.

  1. Investeringsvärde

Investeringsvärde är det värde som en fastighet erbjuder till en viss investerare. Det är värdet som investeraren skulle vara villig att betala för fastigheten.

Oavsett marknadsvärdet kommer det alltid att finnas en gräns för vad en investerare är villig att sänka i en tillgång.

Investeringens värde baseras på investerarens egna kvalifikationer, tillgängligt kapital, skattesats och finansiering.

  1. Försäkringsbart värde

Detta avser mängden av en egendom som löper risk för skada för att bestämma försäkringsskyddet.

Med andra ord, vad är värdet på den del av fastigheten som kan täckas i en försäkring.

  1. Uppskattat värde

Uppskattat värde är fastighetsvärdet som fastställs av en lokal skatterådgivare för fastighetsskatt.

  1. Likvidationsvärde

Likvidationsvärdet anger det troliga priset som en fastighet skulle sälja för under en tvångsförsäljning, såsom en utestängning eller skatteförsäljning.

Likvidationsvärdet används vid tillfällen då det finns ett begränsat fönster för marknadseksponering eller om det finns andra begränsande försäljningsvillkor.

  1. Ersättningsvärde

Detta är kostnaden för att ersätta strukturen med en identisk ersättningsstruktur, som har samma nytta som den ursprungliga egenskapen.

Nu kan en kommersiell fastighet ha någon av ovanstående värden som bestäms när som helst.

Och det är mycket möjligt att inget av värdena är desamma (även om det är troligt att åtminstone några av dem är nära).

Detta gäller särskilt när man överväger skillnaden mellan marknadsvärdet och investeringsvärdet: bara för att en fastighet måste höja ett visst belopp betyder det inte att en investerare kommer att erbjuda något nära den.

Det som upplevs som "värdefullt" för en specifik marknad kanske inte är så för en investerare.

Med tanke på definitionerna av var och en, låt oss titta på de olika tillvägagångssätten för både marknaden och investeringsvärdet för att visa deras skillnader på ett mer detaljerat sätt.

Marknadsvärde närmar sig

Marknadsvärde är det som bestäms under en värdering.

Under låneteckningsförfarandet kommer många långivare att använda en extern värderingsman för att få en uppskattning av en fastighets marknadsvärde.

Marknadsvärde är vad som används för att bestämma ett lämpligt inteckningsbelopp.

Så hur bestämmer värderingsmän marknadsvärdet?

Det finns faktiskt många sätt. Men innan något av detta händer måste den högsta användningen av fastigheten särskiljas.

I grund och botten är det som måste bestämmas den lagliga användningen av en fastighet som ger det högsta värdet - så tänk på saker som zonindelning, fastighetsanvändning, fastighetsstorlek, ekonomiska resultat och så vidare.

Kort sagt, vad är det potentiella "taket" på fastigheten och hela paketet?

När allt detta är i sten kan en värderare gå vidare med fastighetsbedömningen.

Generellt finns det tre värderingsmetoder som värderingsmän använder för att bestämma det verkliga marknadsvärdet för en affärstillgång:

  1. Försäljningsmetoden:

Försäljningsmetoden ger dig ett fastighetsvärde genom att titta på andra senaste försäljningar av mycket jämförbara tillgångar.

  1. Inkomstkapitaliseringsmetoden:

Det inkomstbaserade tillvägagångssättet hämtar helt enkelt ett fastighetsvärde från den inkomst det genererar.

  1. Kostnadsmetoden

Detta tillvägagångssätt baserar värdet på en fastighet på kostnaden för att reproducera den fastigheten minus eventuella ackumulerade avskrivningar.

Investeringsvärden närmar sig

Även om marknadsvärdesprocessen används vid bedömningar av lånetrygghet, överväger investerare också hur mycket en fastighet är värd för dem när de bestämmer hur mycket de ska betala för en fastighet.

Investeringsvärde är det belopp en investerare är villig att betala, med avseende på deras mål, målavkastning och skatteposition.

Eftersom marknadsvärdet alltid är unikt för en marknad är investeringsvärdet unikt för investeraren.

Med det kommer ett antal andra tillvägagångssätt som kan användas för att bestämma värde, i motsats till de mer formella utvärderingar som krävs av bedömare.

Följande är de vanligaste måtten på investeringsvärdering:

  1. Jämförbar försäljning (Comps):

I grund och botten är det samma försäljningsjämförelsemetod som nämnts ovan.

  1. Bruttoinkomstmultiplikator (GRM)

Detta är ett förhållande som mäter värde genom att ta bruttoinkomsten som en fastighet producerar under hela året och multiplicera den med den marknadsbaserade bruttoinkomstmultiplikatorn.

  1. Kontanter vid kontantavkastning

Avkastningen på kontanter är ett annat enkelt förhållande, beräknat genom att ta proforma-kassaflödet för det första året (före skatt) och dela det med den totala kostnaden för den initiala investeringen.

  1. Direkt kapitalisering

Detta är samma direkta kapitaliseringsmetod som nämnts ovan som värderare använder. Att sammanställa en fastighets inkomstflöde är ett mycket vanligt och enkelt sätt att bestämma både marknadsvärde och investeringsvärde för en kommersiell fastighet.

  1. Rabatterat kassaflöde

Den diskonterade kassaflödesmodellen används för att hitta intern avkastning (IRR), nuvärdet netto och en jämförelse mellan kapitalackumulation.

Så, genom att känna till de olika metoderna för att generera dessa värden, låt oss ge en viss konkretitet för hur dessa typer av värden skiljer sig från varandra.

Marknadsvärde vs. Investeringsvärde

Kort sagt är marknadsvärdet värdet på en fastighet på en öppen marknad, bestämd av en bedömning.

Investeringsvärdet bestäms av den faktiska investeraren baserat på hans eller hennes unika investeringskriterier och mål.

Vi illustrerar ett exempel nedan:

Antag att en enskild investerare funderar på att förvärva en liten hyreshus.

Fastigheten är under kontrakt för 1.2 miljoner dollar och söker minst 10% avkastning på tillgången.

Baserat på investerarens målavkastning kan du betala upp till $ 1,4 miljoner och ändå nå ditt mål.

I det här scenariot finner investeraren att han kan få ett lån på 960.000 80 $ (20% av lånets värde), avskrivet på 5 år till XNUMX%.

Antag nu att bankens utvärdering av tredje part värderar fastigheten till $ 1.000.000 1,2 XNUMX istället för de XNUMX miljoner dollar som köparen är inlåst i under försäkringsprocessen.

Denna bedömning skulle minska det stödberättigade lånebeloppet till $ 800.000 80 (baserat på en 960.000% LTV), istället för de tidigare förväntade $ XNUMX XNUMX $.

Tyvärr vägrar dock säljaren i detta scenario att sälja för mindre än 1.200.000 XNUMX XNUMX dollar.

Detta skulle göra denna transaktion över marknaden, vilket helt enkelt innebär att försäljningspriset är högre än det aktuella marknadsvärdet på fastigheten.

Så är det vettigt för investeraren att gå vidare med den här affären?

Det nya lånebeloppet skulle minska avkastningen från 22% till 16%, men det överstiger fortfarande investerarens mål om 10% avkastning.

I de flesta fall bör marknads- och investeringsvärdena vara ungefär desamma, men kommer ibland att skilja sig åt.

Dessutom är det också mycket möjligt att investeringsvärdet är högre än marknadsvärdet.

Detta kan hända när värdet för en köpare är högre än värdet för den genomsnittliga, välinformerade köparen.

Låt oss till exempel säga att ett företag expanderar till en ny byggnad tvärs över gatan från dess nuvarande plats och betalar mer än marknadsvärdet för att växa i närheten och fylla ett utrymme som annars skulle upptas av konkurrenter.

När vi letar efter en strategisk fördel är värdet något högre för dem - merkostnaden kan vara motiverad.

När det gäller en investerare kan investeringsvärdet överstiga marknadsvärdet till följd av gynnsamma finansieringsvillkor eller icke-överlåtbar skattebehandling.

Investeringsvärdet kan naturligtvis också vara mindre än marknadsvärdet.

Kanske en investerare letar efter en kontorsbyggnad, men specialiserar sig på flerfamiljshus.

För dem kommer en kontorsbyggnad att ha ett lägre investeringsvärde på grund av inlärningskurvan och andra inkrementella kostnader.

Ett annat scenario där investeringsvärdet kan vara mindre än marknadsvärdet är om en investerare kräver en avkastning som ligger över genomsnittet baserat på resultatet av sin befintliga portfölj.

Hitta företag som är vettiga

Sammantaget beror det på varje enskild fastighetsföretag.

Omständigheterna varierar drastiskt.

Generellt sett är det säkraste steget att se till att en investering är meningsfull i termer av båda värdemåtten.

Investeringsvärdet är mer subjektivt och bör därför inte missbrukas utan måste beaktas.

Betydelsen av investeringsvärdet

Anledningen till att värdet på en investering är viktigt för potentiella köpare av en fastighet är att de vill jämföra fastighetens pris med förväntad avkastning. När de hittar den specifika avkastningen kan de mäta investeringens nedre raden med det beräknade priset de kommer att betala för fastigheten. Detta gör det möjligt för investeraren att fatta smarta inköpsbeslut som är i linje med deras investeringsmål.

Hur man bestämmer värdet på investeringen

Eftersom investeringsvärdet beror på investerarens mål är värdet unikt för varje investerare. Olika investerare kan använda samma värderingsmetoder och få olika investeringsvärden. Investerare kan välja mellan flera värderingsmetoder när de bestämmer tillgångens investeringsvärde. Nedan följer de vanligaste investeringsåtgärderna:

  1. Jämförbar försäljning

Bedömare använder också försäljningsjämförelsemetoden. En investerare kommer att jämföra liknande fastigheter med kvadratmeter eller enheter.

  1. Bruttoinkomstmultiplikator

Mätvärdet mäter värdet på en investering genom att multiplicera bruttoinkomsten som en fastighet producerar under ett år med bruttoinkomstmultiplikatorn (GRM). GRM-siffran härrör från liknande fastigheter på samma marknad.

  1. Avkastning kontant kontant

Siffran för kontantavkastning beräknas genom att dividera det första årets proforma kontanter med den totala initiala investeringen.

  1.  Direkt kapitalisering

Direkt sammansättning är ett annat mått som används av värderingsmän. Den består av att kapitalisera en fastighets inkomstflöde och är en vanlig metod som används för att bestämma marknads- och investeringsvärdet för kommersiella fastigheter.

  1. Rabatterat kassaflöde (DCF)

DCF-modellen används för att beräkna nettonuvärde, intern avkastning och jämförelse av kapitalackumulation. Priserna som anges ovan, men ger användbar information, har också flera begränsningar. Dessa begränsningar löses genom att beräkna det diskonterade kassaflödet.

Investeringsvärde kontra marknadsvärde

Medan investeringsvärde mäter det potentiella värdet av en investering baserat på vissa villkor, mäter marknadsvärdet det verkliga värdet av en investering baserat på krafterna mellan tillgång och efterfrågan på den fria marknaden. Marknadsvärdet bestäms genom en utvärderingsprocess. Det skiljer sig från investeringsvärdet, som tar hänsyn till en persons unika mål, mål och behov för fastigheten.

Investeringsvärdet kan vara lägre eller högre än marknadsvärdet. Det beror på den specifika situationen för fastigheten vid den tidpunkten. Investeringsvärdet kan vara större än marknadsvärdet om en köpare lägger ett högre värde på fastigheten än en informerad köpare.

I den verkliga världen kan denna situation existera om ett företag utökar sina anläggningar till en större byggnad som har satts ut för försäljning i sitt nuvarande kontor. Företaget är villigt att gå med på ett pris som är högre än byggnadens marknadsvärde för att säkerställa att konkurrenterna håller sig utanför området.

I ett sådant fall härleds det extra investeringsvärdet från den strategiska fördel som företaget kommer att vinna genom att köpa fastigheten. En enskild investerare kan också gå med på ett investeringsvärde som är högre än marknadsvärdet. Detta inträffar om investeraren får en särskild skattestatus eller mycket fördelaktiga finansieringsvillkor.

Alternativt kan investeringsvärdet också vara mindre än marknadsvärdet. Det kan inträffa när investeringen inte är den typ av fastighet som en investerare normalt skulle fokusera sina ansträngningar på. Till exempel kan en flerfamiljshusutvecklare som överväger tanken på att bygga ett hotell orsaka att investeringsvärdet är mindre än marknadsvärdet.

Det kan vara resultatet av de höga kostnaderna för att lära sig att utveckla fastigheten eller för att investerare kräver en avkastning på fastigheten över genomsnittet på grund av fördelningen och diversifieringen av sin portfölj. Dessa begränsningar löses genom att beräkna det diskonterade kassaflödet.


Bli först att kommentera

Lämna din kommentar

Din e-postadress kommer inte att publiceras. Obligatoriska fält är markerade med *

*

*

  1. Ansvarig för uppgifterna: Miguel Ángel Gatón
  2. Syftet med uppgifterna: Kontrollera skräppost, kommentarhantering.
  3. Legitimering: Ditt samtycke
  4. Kommunikation av uppgifterna: Uppgifterna kommer inte att kommuniceras till tredje part förutom enligt laglig skyldighet.
  5. Datalagring: databas värd för Occentus Networks (EU)
  6. Rättigheter: När som helst kan du begränsa, återställa och radera din information.