Är vi nära en förestående krasch i fastighetssektorn?

Krisen orsakade en avmattning i många sektorer, men inte investera i fastighetsaktier. Konsumenter kom ur begränsningarna 2020 och satte besparingsrekord och i sin tur började distansarbetets era. Bolåneräntor på frestande nivåer hjälpte till att underblåsa ett frenesi av investeringsintresse i fastighetsaktier. Men allt gott får ett slut. Stigande räntor och glödhet inflation har gjort bostäder och bolån mindre prisvärda. Detta ökar risken för en kollaps av den globala fastighetsmarknaden, särskilt i vissa länder, och hotar att förvärra den nuvarande globala ekonomiska recessionen...

Vad händer med bostadsmarknaden?🙊​

Efterfrågan på bostäder minskar i takt med att bolåneräntorna stiger, vilket gör bostäder mindre prisvärda och driver bort potentiella köpare från marknaden. Det finns två huvudorsaker till att bolån har blivit betydligt mindre överkomliga i år. Hög inflation har orsakat ett kraftigt fall i medborgarnas realinkomster. I sin tur höjer centralbanker runt om i världen räntorna i den snabbaste takten på decennier. Detta har direkt ökat bolåneräntorna, vilket gör lån för att köpa bostad dyrare.

graf1

Inflationen har vuxit dubbelt så mycket som lönerna sedan 2020. Källa: BBC.

Dessa problem påverkar inte bara potentiella bostadsköpare, utan även nuvarande husägare. Särskilt de vars bolån inte är säkrade på lång sikt med mycket lägre räntor. Miljontals människor tog billiga lån för att köpa bostäder till rekordpriser under pandemiboomen. Nu kommer många av dem att möta högre månatliga betalningar när deras lån återställs för att återspegla högre räntor. För att göra saken värre kommer dessa högre bolånebetalningar vid en tidpunkt då människors reala inkomster (det vill säga hur mycket pengar de tjänar, justerat för inflation) har rasat. I värsta fall kommer människor inte att ha råd att betala sina månatliga bolåneräkningar. I en sådan situation tar banker ofta beslag på huset och säljer det för att få tillbaka vad som är skyldigt. Och eftersom det sätter fler bostäder på marknaden, ofta till lägre eller "nödställda" priser, kan det leda till ytterligare press nedåt på bostadspriserna.

graf 2

Amorteringsgraden för lån har börjat växa under augusti månad. Källa: Morningstar.

Vilka länder är mest utsatta?🌍​

I USA förlitar sig de flesta köpare på bolån med fast ränta i 30 år. Bolån med rörlig ränta utgjorde i genomsnitt endast 7 % av lånen under de senaste fem åren. Däremot har bostadsköpare i andra länder vanligtvis fasta lån på bara ett år, eller har rörlig ränta som rör sig i takt med räntorna. Australien, Spanien, Storbritannien och Kanada hade den högsta koncentrationen av bolån med rörlig ränta som andel av nya försäkringar 2020, enligt Fitch Ratings.

graf3

Bolån med rörlig ränta som andel av nya lån 2020. Källa: Fitch Ratings.

Sprickor på den globala fastighetsmarknaden för aktieinvesteringar har redan börjat dyka upp. De är mer pessimistiska om några av de mer skummande marknaderna, som Australien och Kanada, som, som vi har sett tidigare, hade en av de högsta koncentrationerna av bolån med rörlig ränta som andel av nya försäkringar 2020. Båda länderna upplever en nedgång i tvåsiffrigt pris på bostäder. Och det är värre i Australien, där huspriserna i augusti noterade sin största månatliga nedgång på nästan 40 år.

investera i aktiemarknadskursen
Priserna på fastighetsaktier faller nu kraftigt i städer som såg de största uppgångarna under pandemin. Källa: Bloomberg.

Hur skulle detta påverka världsekonomin?🥵​

En globalt synkroniserad bostadsmarknadskrasch skulle påverka den globala ekonomin (som redan är på randen av recession) på olika sätt: 

  1. En kraftig nedgång i huspriserna skulle avsevärt minska förmögenheten och orsaka en nedgång i konsumtionen.
  2. En stagnation eller nedgång i bygg- och fastighetsförsäljningar skulle direkt påverka den globala tillväxten, eftersom dessa aktiviteter är enorma multiplikatorer av ekonomisk aktivitet runt om i världen.
  3. En vikande bostadsmarknad skulle drabba bankernas utlåning eftersom det ökar risken för betalningsanmärkningar, vilket stryper det kapitalflöde som ekonomierna livnär sig på. Dessutom skulle stigande räntor öka pressen på fastighetsutvecklare som lånar mycket för att finansiera sin verksamhet, vilket gör långivare alltmer oroade över byggherrarnas förmåga att refinansiera sin skuld. Återigen, om detta resulterar i fallissemang på lån skulle det påverka bankernas utlåning.
  4. Genom att höja bolånebetalningarna för att återspegla stigande räntor skulle medborgarnas inkomster påverkas, vilket ytterligare minskar konsumenternas utgifter.

Finns det någon investeringsmöjlighet i fastighetsaktier?🏗️​

Som fastighetsmarknaden ser ut just nu väntar svåra tider för att innehålla alla ovan nämnda faktorer. Vi kan blanka sälja Vanguard Real Estate ETF (VNQ) för att dra fördel av debaclet på den amerikanska fastighetsmarknaden eller Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) för samma situation i Europa, Asien och Stilla havet. Om vi ​​å andra sidan vill investera i de ekonomier som är mest utsatta för dessa händelser som vi har diskuterat tidigare, kan vi blanka ETF:erna från iShares MSCI från Australien (EWA), Kanada (EWC), Spanien (EWP) eller Storbritannien (EWU). 

 

Lämna din kommentar

Din e-postadress kommer inte att publiceras. Obligatoriska fält är markerade med *

*

*

  1. Ansvarig för uppgifterna: Miguel Ángel Gatón
  2. Syftet med uppgifterna: Kontrollera skräppost, kommentarhantering.
  3. Legitimering: Ditt samtycke
  4. Kommunikation av uppgifterna: Uppgifterna kommer inte att kommuniceras till tredje part förutom enligt laglig skyldighet.
  5. Datalagring: databas värd för Occentus Networks (EU)
  6. Rättigheter: När som helst kan du begränsa, återställa och radera din information.