Existen muchas maneras de realizar trámites hipotecarios, esto desde el momento en el que compras una vivienda y empiezas a administrar los pagos necesarios para mantenerla de la manera correcta. Todas las acciones, pagos y movimientos que realizas con tu hipoteca se pueden clasificar y definir como novaciones hipotecarias.
Las novaciones hipotecarias son las acciones que se realizan dentro de tu hipoteca como los cambios financieros o incluso un cambio de la persona a la cual le pertenece la hipoteca. Lo cual nos lleva al tema del cual hablaremos el día de hoy: la subrogación hipotecaria.
Definición de subrogación hipotecaria
Anteriormente te mencionamos el significado y propósito de las novaciones hipotecarias, las cuales pueden ser cualquier acción o cambio en el contrato de tu hipoteca, y entre estas se encuentra la subrogación, que se define como el cambio o sustitución de dueño de la hipoteca.
La subrogación hipotecaria en sí puede ser dividida en dos tipos de subrogaciones; la subrogación personal subjetiva y la subrogación real objetiva. Estas dos, por su parte, significan cosas diferentes: Cuando hablamos de una subrogación personal subjetiva, nos referimos a que se realiza un cambio de titular de la hipoteca. A su vez, una subrogación real objetiva se refiere a que se realiza un cambio de bien hipotecario.
Existen otras dos divisiones de subrogación menos comunes, pero son igual de importantes a mencionar. Son subrogaciones personales que se dividen en dos apartados.
Subrogaciones del deudor:
En esto tipo de subrogaciones, se habla de que es realizado un cambio con el deudor. Una parte del pago del inmueble se realiza tomando en cuenta características específicas, como por ejemplo, cuando el vendedor sostiene deudas hipotecarias. Este es un tipo de subrogación anticuado.
Subrogaciones de acreedor:
De carácter más modernizado, el cual habla de tomar nuestra hipoteca y cambiarla de banco. Este tipo de subrogación nos ayuda a tomar nuestra hipoteca del banco en la cual la tenemos, y cambiarla a nuestro banco de preferencia por medio de un proceso estricto. Esto es conveniente ya que nos ahorramos muchos pagos e impuestos innecesarios y molestias como la de tener que cancelar la hipoteca, lo cual no es necesario con la subrogación de acreedor.
Así como las ya mencionadas, existen otro tipo de subrogaciones las cuales el acreedor decide iniciar. Estos son los supuestos de venta, en los cuales se realiza la venta de una hipoteca pasándola de una entidad bancaria a una alternativa.
¿Cómo subrogar mi hipoteca?
Existen guías en las cuales te explican paso por paso sobre cómo realizar una subrogación hipotecaria de manera correcta, como la realizada por la Confederación de Consumidores y Usuarios, o CECU, en la cual dan instrucciones detalladas para las personas que pretenden realizar cambios de banco u otro tipo de novaciones hipotecarias cuando es más fácil, como por ejemplo cuando el Euribor se encuentra débil o bajo.
La subrogación
Para realizar cambios de condiciones de la hipoteca, significa que estamos realizando una novación modificativa, y para realizarla debemos dirigirnos al banco en el cual tenemos registrada nuestra hipoteca. Al realizar una novación modificativa, puede que estemos refiriéndonos a un cambio en el capital, cambios en el plazo hipotecario, el tipo de interés que manejamos, condiciones financieras como la amortización, garantías personales que van a ser cambiadas, etcétera.
Subrogar préstamos hipotecarios
Los préstamos hipotecarios también pueden sufrir una subrogación si así lo deseamos, ya que el adquirir un préstamo hipotecario no nos impide a nosotros como clientes cambiarnos de entidad, sino que también podemos tomar este préstamo y colocarlo en otro banco si es que lo preferimos por sus mejores intereses u algún otro tipo de condiciones que se ajusten a su preferencia.
Proceso de subrogación
El proceso de subrogación se inicia en el momento en que encontramos un banco en el cual nos ofrezcan mejoras como un menor interés o mayor plazo, seguido de una propuesta por escrito la cual deberá ser mostrada y aceptada. El banco debe aceptar, posteriormente hará aviso a la entidad original de que el cliente desea realizar una subrogación, y pedirán un informe del importe que el deudor aún debe, informe para el cual se dará un plazo de siete días para ser entregado.
Cambiar tu hipoteca varias veces
Los cambios de hipoteca son limitados, no puedes ir de un lado a otro cambiando de entidades bancarias cada que quieras. Esto debido a que las ofertas que te hacen los bancos son cambiantes, y si tu hipoteca ha sido subrogada muchas veces, puede disminuir cada vez más sus ofertas.
Es probable que el banco originario de tu hipoteca te haga una contra propuesta en el momento de enterarse de que planeas realizar una subrogación hipotecaria, esto para igualar o mejorar la oferta que el nuevo banco te ha ofrecido y demostrar que están interesados en que te quedes con esa entidad bancaria y no te cambies. En tal caso, ya es decisión del cliente si quedarse con el banco actual o cambiarse de entidad.
Consejos para realizar una subrogación de hipoteca de manera correcta
Una vez denotado todo lo anterior, ahora conocemos el significado de subrogación hipotecaria, conocemos el proceso a seguir en caso de que nos interese cambiar de entidad bancaria y las maneras en que el banco puede reaccionar ante tal situación. Pero, ¿por dónde se empieza exactamente? ¿Cómo se realiza de la manera correcta? A continuación te daremos algunos consejos útiles para realizar la subrogación de tu hipoteca de manera correcta y sencilla.
¿Por dónde se empieza?
No siempre es bueno realizar este tipo de cambios, ya que esto nos puede resultar en un precio muy elevado ya que para los bancos, perder clientes es lo peor que puede suceder. Recuerda que tu hipoteca es tuya, y no debes pedirle permiso al banco para tomarla y cambiarte a otra entidad bancaria. Ten en cuenta que para que el nuevo banco te acepte, debes de haber pagado al menos tres años de hipoteca en el banco de origen.
Pagos extra
Realizar una subrogación hipotecaria no es gratis. Recuerda hacer cálculos con anticipación para que el precio final no te dé un buen susto, ya que los cambios de entidad bancaria pueden resultar en precios elevados.
Comisión por subrogación
Existe una ley que le impide a los bancos algunos cobros por comisión dentro de subrogaciones hipotecarias, comisión la cual no debe pasar del 0,5% en los primeros años que dura el préstamo hipotecario, posteriormente no debe superar un 0,25%.
Las subrogaciones hipotecarias se realizan por necesidades económicas o por conveniencia, puede que una entidad bancaria nos ofrezca mejores tasas de interés y así pagamos menos. Pero también se presentan los casos en los cuales sólo nos guiamos por el nuevo diferencial que nos ofrece, y no tomamos en cuenta todos los servicios extra a contratar y los seguros obligatorios que el banco nos ponga enfrente.
Recuerda que las leyes de subrogación son cambiantes, así que asegúrate de estar actualizado en cuanto a los requisitos y condiciones que los bancos piden para la realización de este tipo de novaciones hipotecarias, todo esto para evitar que el banco te sorprenda con reglas de última hora de las cuales no te habías enterado y que tus intenciones de subrogación se desvanezcan.
Hipotecas variables y baratas para el mes de mayo de 2017
A continuación te mencionaremos algunas de las hipotecas variables más recientes que pueden ser de tu interés, provenientes de bancos que ofrecen ofertas y financiaciones interesantes.
- Liberbank, junto con Kutxabank, al igual que ING Direct son los bancos que ofrecen hipotecas baratas, las cuales cuentan con un interés inferior al Euribor 1%.
- Hipoteca Naranja, con un interés del 1,99% TIN, se encuentra sólo por debajo de los anteriores y son de los bancos que ofrecen las hipotecas más baratas en el mercado actual.
- Banco Sabadell y ActivoBank ofrecen intereses de 2.20% y 1.59% respectivamente. Esto muestra un incremento en los intereses que ofrecían anteriormente.
Conclusión
La subrogación de una hipoteca podemos realizarla de maneras diferentes, dependiendo de nuestras preferencias y necesidades económicas. Cada quien decide la manera en que va a manejar su tipo de subrogación, así como cualquier otro tipo de novación hipotecaria en la cual estemos interesados.
Recuerda que no estás sólo, y que seguramente no eres el único que se encuentra en una situación de la cual no veas salida. Acude siempre a tu entidad bancaria y pregunta sobre cualquier tipo de dudas que tengas, los empleados te atenderán con gusto y resolverán las que tengas acerca de las novaciones hipotecarias, las tasas de interés y las amortizaciones.
No sólo esto, sino que también es recomendable que revises constantemente en internet la situación en la que se encuentran diferentes entidades como lo son Euribor, las tasas de interés, y otras estadísticas que te pueden ayudar a decidir el banco con el cual desees estableces tu préstamo hipotecario, así como las propuestas y ofertas hipotecarias que dan a sus clientes y los requisitos necesarios para realizar cambios y novaciones hipotecarias como lo es la subrogación.