Subidas de tipos de interés e impacto en la vivienda

 

Los tipos de interés inciden directamente en el valor de la vivienda ¿Qué sucede si suben los tipos de interés? Casi todas las personas saben que las hipotecas van a verse afectadas, es algo que no paran de repetir en los canales informativos. A pesar de que es cierto que las hipotecas se van a ver encarecidas, las implicaciones para toda la economía también lo son. Tiene su parte positiva, y también negativa.

En el siguiente artículo, se van a contrastar las inquietudes más buscadas y relacionadas con los tipos de interés y como está afectando al mercado inmobiliario. También veremos cómo los bonos vuelven a tomar fuerza y posicionarse como una alternativa de rentabilidad restándole algo de brillo a la vivienda.

Sector Inmobiliario con tipos de interés al alza

El mercado inmobiliario tiembla al subir los tipos de interés

Desde mediados del 2020, se observó una tendencia general en todos los países del aumento del precio de la vivienda. Esto fue debido al éxodo «masivo» (al menos los que podían) de personas que abandonaban la ciudad en busca de hogares más tranquilos o espaciosos. Ya fueran viviendas con terrazas, más espaciosas, zonas rurales, etc.

Este boom, fue algo que vivimos en España, pero la verdad es que muchos países vieron incrementados sus precios sobre la vivienda en mayor proporción. Actualmente, donde las hipotecas se están encareciendo, ¿qué proyección hay?

Vivienda en España

En España la vivienda no ha parado de subir durante estos dos últimos años. La recuperación del inmobiliario se explica por las razones antes comentadas y por no estar el sector tan tensionado como en otros países. Otro de los incentivos, como también ha ocurrido en otros lugares, ha sido la barata financiación gracias a unos tipos de interés históricamente bajos. Esta facilidad de compra aunque estuviera asociada a un mayor precio de la vivienda no ha importado tanto hacia muchas familias en vistas de que los alquileres han sufrido un alza aún más pronunciada. Esto ha propiciado que las hipotecas fueran considerablemente más baratas al pago del alquiler.

También han encontrado incentivos aquellos inversores que lejos del irrisorio interés que han podido pagar los bonos y lejos de poder rentabilizar los ahorros de una manera más o menos esperada, han visto en el ladrillo una forma de poder rentabilizarlos. Además, la vivienda también es considerada un activo refugio, todo el mundo necesita un techo. Sin embargo, tras las continuas subidas del euribor los últimos meses, la vivienda parece que comienza a dar signos de que comienza a ralentizar el ritmo que había mantenido.

Es posible que el mercado de vivienda español sea más resistente que el de otras regiones al no estar tan tensionado

Vivienda en otros países

Tras la crisis que estalló en 2008 España salió especialmente mal parada. No obstante, no ocurrió lo mismo en otros países. En muchos de ellos, ajenos a la virulenta fuerza con la que la burbuja inmobiliaria puede estallar han visto incrementar los precios de la vivienda hasta cotas muy altas. Es justamente en estos mismos que tras la subida de tipo de interés el mercado inmobiliario ya se está resintiendo y no se prevén buenos tiempos.

Ejemplos de ellos encontramos algunos cuyos descensos de los precios van a doble dígito:

  • Nueva Zelanda. Su Banco Central ha aumentado tipos en 7 ocasiones en los últimos 10 meses. La vivienda ha descendido un 11% y se preveen caídas de hasta el 20%.
  • Polonia. Varios hipotecados han visto duplicarse sus cuotas mensuales ha medida que aumentaban los tipos. El gobierno ha intervenido a principios de año para que los polacos pudieran suspender hasta por 8 meses los pagos. Esta medida ha afectado a las ganancias de los principales bancos del país.

Adicionalmente encontramos más países cuyos precios han comenzado a descender como Australia, Alemania, Gran Bretaña, Canadá… o hasta China, donde preocupa incluso a nivel mundial por la magnitud de la crisis y como podría ramificarse a todo el planeta. Algo semejante a USA, cuyos efectos también se han dejado ver, las ventas de nuevas viviendas han descendido a plomo, y los efectos sobre su economía suelen sentirse en todo el mundo.

Oportunidades de inversión con tipos de interés al alza?

La vivienda se está resintiendo en todo el mundo excepto en España

Las perspectivas del sector inmobiliario actualmente son bastante negativas, cosa que hace 1 año eran todo lo contrario. La paradoja en estos casos es que los que compraron hace 1 año se han encontrado actualmente con un entorno mucho más hostil. La inversión conlleva riesgos, pero muchos inversores adelantándose a los acontecimientos comenzaron a deshacer sus posiciones entorno a empresas del sector inmobiliario. Prácticamente todas se han visto afectadas.

La mayor de todas ellas, considerado el «casero» más grande en Europa es Vonovia, cuyas acciones han caído desde hace 1 año casi un 50%. A precio actual de mercado, su cartera está valorada por mucho más que su capitalización bursátil, incluida su deuda. Sin embargo, de continuar esta bajada de precios, su valor neto se vería más comprometido tal y como ya descuenta el mercado.

Es altamente posible que al igual que sucedió con la anterior crisis inmobiliaria, cuando los inversores prevean que va a recuperarse el sector, suban antes las acciones de compañías inmobiliarias o REIT’s que la propia vivienda. La única pregunta que nos quedaría es si las acciones ya reflejan haber tocado fondo, estar cerca o si la bajada va a continuar. Del mismo modo, aquellos afortunados que puedan comprar acciones de REIT’s cerca de sus mínimos, tal como ha tendido a ocurrir, serán los que luego disfruten de mejores plusvalías.

Bonos vs Viviendas

Los tipos de interés suben mientras la vivienda continua cayendo

Y finalmente, otro de los desencantos en el mercado inmobiliario tiene su suerte en el mercado de la renta fija. A medida que los tipos de interés han ido subiendo, los bonos ofrecen ahora mejores rendimientos. Valorando que es más rentable, y también cómodo, a medida que suben los bonos y se acercan a los rendimientos inmobiliarios, parecen que comienzan a recuperar el brillo que para muchos inversores ya daban por perdidos.

El bono español a 10 años está próximo al 3%, el de USA al 3’5% o el de Alemania al 1’70%. Usualmente las fuertes subidas de tipos preceden a una recesión, pero esta vez se ha tenido que hacer con ánimos de frenar la inflación. A pesar de que proviene del incremento en materias primas, unos tipos tan bajos con una inflación al 10% no deja de ser una política monetaria que estimula el crédito y el consumo. Algo a evitar, con tal de que los precios escalen más de lo que ya están escalando.

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