Шта је инвестициона вредност?

У комерцијалним некретнинама постоји неколико врста „вредности“ која се даје некретнинама, а које служе различитим циљевима различитим људима. Када се изврши било која врста анализе имовине, увек ће се у великој мери узети у обзир њена вредност.

У овом чланку ћемо испитати разлику између тржишне вредности средства и његове инвестиционе вредности. Тржишна вредност вс. Вредност инвестиције у ЦРЕ. Различите врсте „вредности“ у комерцијалним некретнинама укључују:

  • Тржишна вредност
  • Вредност инвестиције
  • Осигуравајућа вредност
  • Вредност евалуације
  • Ликвидациона вредност
  • Вредност замене

Понекад линије између ових врста вредности могу бити помало мутне, посебно када се посебно узима у обзир тржишна и инвестициона вредност.

Врсте вредности непокретности

Врсте вредности непокретности

  1. Тржишна вредност

Тржишна вредност или „поштена“ тржишна вредност најчешће се односи на врсту вредности имовине и вредност је која се користи у процесу преузимања кредита.

„Тржишна вредност“ Института за процену: Шта то заиста значи „Институт за процену“ даје историјски преглед „вредности“ и „тржишне вредности“, укључујући многе дефиниције из различитих извора.

Пример је пример Федералне корпорације за осигурање депозита (ФДИЦ) која каже да је тржишна вредност „највероватнија цена коју би имовина требало да има на конкурентном и отвореном тржишту у свим условима неопходним за фер продају“.

Другим речима, шта је купац спреман да плати, а продавац спреман да прихвати, с обзиром да су све остале околности стандардне и очекиване.

  1. Вредност инвестиције

Вредност улагања је вредност коју некретнина нуди одређеном инвеститору. То је вредност коју би инвеститор био спреман да плати за имовину.

Без обзира на тржишну вредност, увек ће постојати ограничење онога што је инвеститор спреман да потоне у имовину.

Вредност инвестиције заснива се на квалификацијама инвеститора, расположивом капиталу, пореској стопи и финансирању.

  1. Осигуравајућа вредност

То се односи на износ имовине која је у потенцијалном ризику од штете, ради утврђивања осигурања.

Другим речима, колика је вредност дела имовине који може бити покривен полисом осигурања.

  1. Процењена вредност

Процењена вредност је вредност имовине коју је одредио локални порески саветник за потребе пореза на имовину.

  1. Ликвидациона вредност

Вредност ликвидације одређује вероватну цену за коју би се имовина продала током принудне продаје, као што је оврха или продаја пореза.

Вредност ликвидације се користи у временима када постоји ограничен временски оквир за изложеност тржишту или ако постоје други рестриктивни услови продаје.

  1. Вредност замене

Ово је трошак замене структуре са идентичном заменском структуром, која има исту корисност као и оригинално својство.

Сада комерцијална својина може имати било коју од горе наведених врста вредности у било ком тренутку.

И сасвим је могуће да ниједна вредност није иста (мада је вероватно да су бар неке од њих блиске).

Ово је нарочито тачно када се разматра разлика између тржишне вредности и вредности инвестиције: само зато што имовина мора да прикупи одређени износ не значи да ће инвеститор понудити нешто близу ње.

Такође, оно што се на одређеном тржишту сматра „вредним“ можда не мора бити и за инвеститора.

Имајући у виду дефиниције сваке од њих, погледајмо различите приступе како за тржиште, тако и за вредност улагања, како бисмо приказали њихове разлике на детаљнији начин.

Приступи тржишној вредности

Тржишна вредност је оно што се утврђује током процене.

Током процеса преузимања кредита, многи зајмодавци ће користити спољног проценитеља да би добили процену тржишне вредности имовине.

Тржишна вредност је оно што се користи за одређивање одговарајућег износа хипотеке.

Па како проценитељи одређују тржишну вредност?

Заправо постоји много начина. Али, пре него што се било шта од тога догоди, мора се разликовати највећа употреба имовине.

У основи, оно што треба утврдити је легална употреба имовине која доноси највећу вредност - па размислите о стварима као што су зонирање, употреба имовине, величина имовине, финансијске перформансе итд.

Укратко, који је потенцијални „плафон“ имовине и целе њене парцеле?

Једном када се све то постави у камен, проценитељ може кренути напред са проценом имовине.

Генерално, постоје три приступа процене која проценитељи користе за одређивање фер тржишне вредности пословног средства:

  1. Приступ продаји:

Приступ продаји даје вам вредност имовине гледајући друге недавне продаје врло упоредиве имовине.

  1. Приступ капитализацији дохотка:

Приступ заснован на приходу једноставно изводи вредност имовине из прихода који генерише.

  1. Трошковни приступ

Овај приступ базира вредност имовине на трошковима репродукције те имовине, умањеној за акумулирану амортизацију.

Приступи инвестиционе вредности

Иако се поступак процене тржишне вредности користи у проценама осигурања зајма, приликом одлучивања колико ће платити некретнину, инвеститори такође узимају у обзир колико им имовина вреди.

Вредност инвестиције је износ који је инвеститор спреман да плати, с обзиром на своје циљеве, циљани принос и пореску позицију.

Дакле, с обзиром да је тржишна вредност увек јединствена за тржиште, вредност инвестиције је јединствена за инвеститора који је у питању.

Са тим долази и низ других приступа који се могу користити за одређивање вредности, за разлику од формалнијих процена које захтевају проценитељи.

Следе најчешће мере вредновања инвестиција:

  1. Упоредна продаја (Цомпс):

У основи, то је исти горе поменути приступ поређења продаје.

  1. Мултипликатор бруто прихода (ГРМ)

Ово је однос који мери вредност узимајући бруто приход који имовина производи током године и множећи је тржишним мултипликатором бруто прихода.

  1. Поврат готовине

Принос на готовину је још један једноставан однос, израчунат тако што се узима проформа новчаног тока за прву годину (пре опорезивања) и дели са укупним трошковима почетне инвестиције.

  1. Директно писање великих слова

То је исти горе поменути приступ директном писању великих слова који користе проценитељи. Комбиновање тока прихода имовине је врло уобичајен и једноставан начин за одређивање тржишне вредности и вредности инвестиције комерцијалне имовине.

  1. Дисконтовани новчани ток

Модел дисконтованог новчаног тока користи се за проналажење интерне стопе поврата (ИРР), нето садашње вредности и поређења акумулације капитала.

Дакле, познавајући различите приступе генерисању ових вредности, дајмо мало опипљивости начину на који се ове врсте вредности међусобно разликују.

Тржишна вредност вс. Вредност инвестиције

Укратко, тржишна вредност је вредност имовине на отвореном тржишту, утврђена проценом.

Вредност инвестиције одређује стварни инвеститор на основу његових јединствених инвестиционих критеријума и циљева.

У наставку ћемо илустровати пример:

Претпоставимо да појединачни инвеститор размишља о куповини мале стамбене зграде.

Имовина је уговорена за 1.2 милиона долара и тражи повраћај имовине од најмање 10%.

На основу циљаног приноса инвеститора, могли бисте платити до 1,4 милиона долара и даље испунити свој циљ.

У овом сценарију инвеститор открива да може добити зајам од 960.000 УСД (80% вредности зајма), амортизован за 20 година са 5%.

Претпоставимо сада да током процене осигурања независна процена банке процењује имовину на 1.000.000 америчких долара уместо на 1,2 милиона долара у колико је купац закључан.

Та процена смањила би прихватљиви износ зајма на 800.000 УСД (на основу 80% ЛТВ), уместо до тада предвиђених 960.000 УСД.

Нажалост, међутим, у овом сценарију продавац одбија да прода за мање од 1.200.000 УСД.

То би ову трансакцију учинило изнад тржишне, што једноставно значи да је продајна цена виша од тренутне тржишне вредности имовине.

Дакле, има ли смисла да инвеститор настави са овим послом?

Нови износ зајма смањио би принос са 22% на 16%, али то и даље премашује циљ инвеститора од поврата од 10%.

У већини случајева, тржишне и инвестиционе вредности требале би бити приближно исте, али ће се повремено разилазити.

Даље, такође је сасвим могуће да је вредност инвестиције већа од тржишне вредности.

То се може догодити када је вредност за купца већа од вредности за просечног, добро обавештеног купца.

На пример, рецимо да се предузеће прошири на нову зграду преко пута свог тренутног места, плаћајући више од тржишне вредности да расте у близини и попуни простор који би иначе заузели конкуренти.

Када траже стратешку предност, вредност је за њих нешто већа - додатни трошак може бити оправдан.

У случају инвеститора, вредност инвестиције може премашити тржишну вредност као резултат повољних услова финансирања или непреносивог пореског третмана.

Вредност инвестиције, наравно, такође може бити мања од тржишне вредности.

Можда инвеститор тражи пословну зграду, али се специјализовао за вишепородичне некретнине.

За њих ће пословна зграда имати нижу вредност улагања због криве учења и осталих додатних трошкова.

Следећи сценарио у којем би вредност улагања могла бити мања од тржишне вредности је ако инвеститор захтева натпросечан принос на основу перформанси свог постојећег портфеља.

Проналажење предузећа која имају смисла

Све у свему, за сваки појединачни посао са некретнинама то зависи.

Околности се драстично разликују.

Генерално, најсигурнији потез је осигурати да инвестиција има смисла у погледу обе мере вредности.

Вредност инвестиције је субјективнија и стога је не треба злоупотребљавати, већ мора бити узета у обзир.

Значај инвестиционе вредности

Разлог што је вредност инвестиције важна за потенцијалне купце некретнине је тај што желе упоредити цену некретнине са очекиваном стопом поврата. Када пронађу одређену стопу поврата, могу измерити дно инвестиције пројектованом ценом коју ће платити за имовину. То омогућава инвеститору да доноси паметне одлуке о куповини које су у складу са њиховим инвестиционим циљевима.

Како одредити вредност инвестиције

Будући да вредност инвестиције зависи од циљева инвеститора, вредност је јединствена за сваког инвеститора. Различити инвеститори могу користити исте методе процене и добити различите инвестиционе вредности. Инвеститори могу да бирају између неколико метода процене приликом одређивања инвестиционе вредности средства. Испод су најчешће коришћене инвестиционе мере:

  1. Упоредна продаја

Проценитељи такође користе метод упоређивања продаје. Инвеститор ће упоредити слична својства по квадратном метру или по јединицама.

  1. Мултипликатор бруто дохотка

Метрика мери вредност инвестиције множењем бруто дохотка који некретнина произведе у једној години мултипликатором бруто дохотка (ГРМ). Износ ГРМ-а изведен је из сличних својстава на истом тржишту.

  1. Поврат готовине у готовини

Вриједност поврата готовине израчунава се тако што се проформа готовине прве године подели са укупним почетним улагањем.

  1.  Директно писање великих слова

Директно мешање је још једна мера коју користе проценитељи. Састоји се од капитализације тока прихода имовине и уобичајена је метода која се користи за одређивање тржишне и инвестиционе вредности комерцијалних некретнина.

  1. Дисконтовани новчани ток (ДЦФ)

ДЦФ модел се користи за израчунавање нето садашње вредности, интерне стопе поврата и поређења акумулације капитала. Горе наведене стопе, иако пружају корисне информације, такође имају неколико ограничења. Ова ограничења се решавају израчунавањем дисконтованог новчаног тока.

Вредност инвестиције наспрам тржишне вредности

Док инвестициона вредност мери потенцијалну вредност инвестиције на основу одређених услова, тржишна вредност мери стварну вредност инвестиције засноване на снагама понуде и потражње на слободном тржишту. Тржишна вредност се одређује поступком процене. Разликује се од инвестиционе вредности, која узима у обзир јединствене циљеве, циљеве и потребе неке особе.

Вредност инвестиције може бити нижа или већа од тржишне вредности. Зависи од конкретне ситуације имовине у то време. Вредност инвестиције може бити већа од тржишне вредности ако купац на имовину стави већу вредност од информисаног купца.

У стварном свету ова ситуација може постојати ако компанија прошири своје погоне на већу зграду која је стављена на продају у својој тренутној канцеларији. Компанија је спремна да пристане на цену већу од тржишне вредности зграде како би се осигурало да конкуренти остану ван тог подручја.

У таквом случају, додатна вредност улагања изводи се из стратешке предности коју ће компанија стећи куповином имовине. Појединачни инвеститор такође може да пристане на вредност инвестиције већу од тржишне. То се дешава ако инвеститор добије посебан порески статус или врло повољне услове финансирања.

Алтернативно, вредност инвестиције такође може бити мања од тржишне вредности. Може се догодити када инвестиција није врста имовине на коју би инвеститор обично усредсредио своје напоре. На пример, вишепородични програмер некретнина који разматра идеју изградње хотела може проузроковати да вредност инвестиције буде мања од тржишне вредности.

То може бити резултат високих трошкова повезаних са учењем развоја имовине или зато што инвеститори захтевају натпросечан повраћај имовине због расподеле и диверзификације њиховог портфеља. Ова ограничења се решавају израчунавањем дисконтованог новчаног тока.


Будите први који ће коментарисати

Оставите свој коментар

Ваша емаил адреса неће бити објављена. Обавезна поља су означена са *

*

*

  1. За податке одговоран: Мигуел Ангел Гатон
  2. Сврха података: Контрола нежељене поште, управљање коментарима.
  3. Легитимација: Ваш пристанак
  4. Комуникација података: Подаци се неће преносити трећим лицима, осим по законској обавези.
  5. Похрана података: База података коју хостује Оццентус Нетворкс (ЕУ)
  6. Права: У било ком тренутку можете ограничити, опоравити и избрисати своје податке.