Шта се дешава ако каматне стопе порасту? Готово сви знају да ће хипотеке бити погођене, то је нешто што не престају да понављају у каналима информисања. Иако је истина да ће хипотеке бити скупље, импликације су и по целу привреду. Има своје позитивне, али и негативне стране.
У следећем чланку биће супротстављени најтраженији проблеми везани за каматне стопе и како оне утичу на тржиште некретнина. Такође ћемо видети како обвезнице поново добијају снагу и постављају се као алтернатива за профитабилност, одузимајући део сјаја становању.
Сектор некретнина са растућим каматама
Од средине 2020. године, општи тренд раста цена кућа примећен је у свим земљама. То је било због „масовног” егзодуса (барем оних који су могли) људи који су напуштали град у потрази за мирнијим или пространијим домовима. Било да су то биле куће са терасама, пространије, сеоске средине итд.
Овај бум је био нешто што смо доживели у Шпанији, али истина је да су многе земље виделе да су цене станова порасле у већој мери. Тренутно, где су хипотеке све скупље, каква је пројекција?
Становање у Шпанији
У Шпанији, становање није престало да расте током последње две године. Опоравак некретнина објашњава се горе наведеним разлозима и чињеницом да овај сектор није наглашен као у другим земљама. Још један од подстицаја, као што се дешавало и на другим местима, је јефтино финансирање захваљујући историјски ниским каматама. Иако је ова лакоћа куповине била повезана са вишом ценом становања, многим породицама то није било толико важно с обзиром на то да су кирије претрпеле још израженији раст. Ово је довело до тога да су хипотеке знатно јефтиније од плаћања кирије.
Они инвеститори су такође нашли подстицаје који су, далеко од подругљиве камате коју су обвезнице могле да плате и далеко од тога да уштеде учине профитабилном на мање или више очекивани начин, у цигли виде начин да се учинити их профитабилним. Осим тога, становање се такође сматра уточиштем, свима је потребан кров. Међутим, након континуираног повећања еурибора последњих месеци, становање изгледа почиње да показује знаке да почиње да успорава темпо који је задржао.
Становање у другим земљама
Шпанија је после кризе која је избила 2008. посебно лоше изашла. Међутим, то се није догодило у другим земљама. У многим од њих, несвесни вирулентне силе којом стамбени мехур може да пукне, видели су да цене станова расту на веома високе нивое. Управо у тим истим областима, након раста камата, тржиште некретнина већ пати и не предвиђају се добра времена.
Примери су неки чији је пад цена двоцифрен:
- Нови Зеланд. Њена Централна банка је подигла стопе 7 пута у последњих 10 месеци. Становништво је пало за 11%, а очекује се пад до 20%.
- Пољска. Неколико хипотекарних кредитора је видело да се њихове месечне рате удвоструче како су стопе порасле. Влада је интервенисала почетком године како би Пољаци могли да обуставе плаћања до 8 месеци. Ова мера је утицала на профит главних банака у земљи.
Поред тога, налазимо још земаља чије су цене почеле да падају, попут Аустралије, Немачке, Велике Британије, Канаде... или чак Кине, где постоји забринутост чак и широм света о размерама кризе и како би она могла да се прошири на целе планете. Нешто слично као у САД, чији се ефекти такође виде, продаја нових домова је опала, а ефекти на њену економију се често осећају широм света.
Могућности улагања са растућим каматама?
Изгледи за сектор некретнина су тренутно прилично негативни, нешто што је пре годину дана било супротно. Парадокс у овим случајевима је да су се они који су купили пре годину дана сада нашли у много непријатељскијем окружењу. Улагање носи ризике, али многи инвеститори који су очекивали догађаје почели су да поништавају своје позиције око компанија у сектору некретнина. Практично сви су погођени.
Највећи од свих њих, који се сматра највећим "станодавцем" у Европи, је Воновиа, чије су акције пале за скоро 1% за годину дана. По тренутним тржишним ценама, ваш портфолио се вреднује много више од његове тржишне капитализације, укључујући и ваш дуг. Међутим, ако се овај пад цена настави, његова нето вредност би била више угрожена пошто тржиште већ попусти.
Врло је могуће да ће, као што се десило са претходном кризом некретнина, када инвеститори очекују да ће се сектор опоравити, акције компанија за некретнине или РЕИТ-а порасти пре самог становања. Једино питање које би нам преостало је да ли акције већ одражавају дно, да су близу њега или ће се пад наставити. Исто тако, они који су довољно срећни да буду у могућности да купе акције РЕИТ-а близу својих најнижих вредности, као што је то обично био случај, биће они који ће касније уживати у бољој капиталној добити.
Обвезнице против домова
И коначно, још једно разочарење на тржишту некретнина има своју срећу на тржишту фиксних прихода. Како су каматне стопе расле, обвезнице сада нуде боље приносе. Оцењујући да је то исплативије, а такође и удобно, како обвезнице расту и приближавају се приносу на некретнине, чини се да почињу да враћају сјај који су многи инвеститори већ сматрали изгубљеним.
Шпанска 10-годишња обвезница је близу 3%, америчка 3% или немачка 5%. Снажна повећања каматних стопа обично претходе рецесији, али је овога пута то морало бити урађено у духу обуздавања инфлације. Иако долази од повећања сировина, овако ниске стопе са инфлацијом од 1% је и даље монетарна политика која стимулише кредите и потрошњу. Нешто што треба избегавати, све док цене расту више него што већ расту.
