Mukutengeserana real estate, kune akati wandei marudzi e "kukosha" kunopihwa kune chaicho chivakwa, zvese izvo zvinoshanda zvakasiyana zvinangwa kuvanhu vakasiyana. Kana chero rudzi rwekuongorora kweimba ruchiitwa, kukosha kwayo kunogara kuchitarirwa kune hukuru hukuru.
Muchikamu chino, tichaongorora musiyano uripo pakati pekukosha kwemusika weakakosha uye kukosha kwayo kwekudyara. Musika kukosha vs. Mari yekudyara muCRE. Mhando dzakasiyana dze "kukosha" mukutengesa zvivakwa dzinosanganisira:
- Kukosha kwemusika
- Iko kukosha kwekudyara
- Inishuwarenzi kukosha
- Iko kukosha kwekuongorora
- Kubvisa mutengo
- Kutsiva kukosha
Dzimwe nguva mitsara iri pakati pemhando idzi dzekukosha inogona kunge isina kujeka, kunyanya kana ichinyatso kufunga nezve musika uye kukosha kwekudyara.
Iyo mhando ye real estate kukosha
Mhando dzekukosha kwezvivakwa
- Kukosha kwemusika
Mutengo wemusika, kana "wakaringana" kukosha kwemusika, ndiyo inonyanya kutaurwa kune mhando yeimba pfuma, uye ndiyo kukosha kunoshandiswa mukunyorwa kwechikwereti maitiro.
Iyo Appraisal Institute's "Kukosha Kwemusika": Izvo Chaizvo Zvinoreva "kubva kuAppraisal Institute inopa nhoroondo yezve" kukosha "uye" kukosha kwemusika, "kusanganisira tsananguro zhinji kubva kwakasiyana masosi.
Muenzaniso ndewe weFederal Deposit Insurance Corporation (FDIC), iyo inoti kukosha kwemusika "ndiwo mutengo unogoneka kuti chivakwa chinofanira kuve nemusika unokwikwidza uye wakavhurika mune zvese mamiriro anodiwa pakutengesa kwakanaka.".
Mune mamwe mazwi, chii chiri mutengi anoda kubhadhara, uye mutengesi achida kugamuchira, zvichipiwa kuti mamwe ese mamiriro akaenzana uye anotarisirwa.
- Mari yekudyara
Mari yekudyara kukosha iyo iyo pfuma inopa kune mumwe mutyairi. Iyo kukosha iyo muridzi wemari angave achida kubhadhara iyo chivakwa.
Zvisinei nekukosha kwemusika, panogara paine muganho kune izvo mushambadzi anoda kunyura mune yefa.
Iko kukosha kwekudyara kunoenderana nezvinodiwa nemusimari, mari inowanikwa, mutero, uye mari.
- Inishuwarenzi kukosha
Izvi zvinoreva kuwanda kweimba iri panjodzi yekukuvara, kuona kufukidzwa kweinishuwarenzi.
Mune mamwe mazwi, chii chakakosha kukosha kwechikamu cheimba yacho chinogona kuvharwa muinishuwarenzi.
- Kukoshesa kukosha
Kukosheswa kukosha kukosha kwepfuma kwakatarwa nemupi wezano wemunharaunda mutero wepfuma yemitero.
- Kubvisa mutengo
Mari yekumisikidza inoisa mutengo ungangotengwa neicho chivakwa panguva yekutengesa kwekumanikidza, senge kufungidzira kana mutero kutengesa.
Iko kukosha kwekudzima kunoshandiswa pane dzimwe nguva panenge paine hwindo shoma rekuratidzwa kwemusika, kana kana paine zvimwe zvinodzivirira mamiriro ekutengesa.
- Kutsiva kukosha
Uyu ndiwo mutengo wekutsiva chimiro pamwe chete nechinzvimbo chinomiririra, icho chine chishandiso chakafanana sepfuma yepakutanga.
Ikozvino, yekutengesa chivakwa inogona kuve nechero iri pamusoro mhando dzekukosha dzakatemwa chero nguva.
Uye zvinokwanisika kuti hapana imwe yemaitiro yakafanana (kunyangwe zvingangoita kuti zvimwe zvacho zviri padyo).
Izvi zvinonyanya kuitika kana uchifunga musiyano uripo pakati pemutengo wekukosha uye kukosha kwekudyara: nekuda kwekuti chivakwa chinofanira kukwidza imwe mari hazvireve kuti muzvinashawo ari kuzopa chimwe chinhu padyo nacho.
Zvakare, izvo zvinoonekwa se "zvakakosha" kune yakatarwa musika zvinogona kunge zvisina kudaro kune investor.
Kuchengeta tsananguro dzeumwe neumwe mupfungwa, ngatitarisei nzira dzakasiyana dzemusika pamwe nekukosha kwekudyara, kuratidza mutsauko wavo nenzira ine granular.
Kukosha kwemusika kunosvika
Kukosha kwemusika ndiko kwakatarwa panguva yekutara.
Munguva yekunyorwa kwechikwereti, vazhinji vanokweretesa vanoshandisa wekunze appraiser kuti vawane fungidziro yemusika kukosha kweimba.
Kukosha kwemusika ndiko kunoshandiswa kusarudza yakaringana mogeji.
Saka vanoongorora vanoona sei kukosha kwemusika?
Kune nzira chaidzo dzakawanda. Asi, chero izvi zvisati zvaitika, kushandiswa kwepamusoro kwepfuma kunofanirwa kusiyaniswa.
Chaizvoizvo, chinoda kutemerwa mashandisirwo epamutemo epfuma inoburitsa kukosha kwakanyanya - saka funga nezve zvinhu zvakaita sekukamurwa kweminda, kushandiswa kwepfuma, saizi yepfuma, mashandiro emari, zvichingodaro.
Muchidimbu, chii chinogona kuve "siringi" yeiyo pfuma uye pasuru yayo yese?
Kana zvese izvi zvaiswa mudombo, muongorori anogona kuenderera kumberi neyakaongororwa imba.
Kazhinji, pane nzira nhatu dzekukoshesa dzinoshandiswa nevanoongorora kuti vaone kukosha kwakaringana kwemusika webhizinesi reaseti:
- Maitiro ekutengesa:
Maitiro ekutengesa anokupa iwe kukosha kwepfuma nekutarisa kumwe kutengeswa kwazvino kwezvinhu zvakaenzana.
- Iyo Mari Yemubhadharo Nzira:
Maitiro-ekuvakirwa-anongotora chete kukosha kwepfuma kubva pamari yainogadzira.
- Iyo nzira yemutengo
Maitiro aya anodzika kukosha kweiyo chivakwa pamutengo wekuberekwazve kweiyo chivakwa, kushoma chero kuwedzerwa kuwanda.
Mari yekudyara inosvika
Nepo maitiro emusika achishandiswa mukukweretesa kunyorera kuongororwa, kana uchifunga kuti imarii yekubhadhara imba, varimimari vanofungawo kuti chivakwa chakakosha sei kwavari.
Mari yekudyara ndiyo mari inodiwa nemushambadzi kubhadhara, zvine chekuita nezvinangwa zvavo, chinangwa chekudzoka, uye chinzvimbo chemutero.
Nekudaro, sezvo kukosha kwemusika kuri kugara kwakasarudzika kumusika, kukosha kwekudyara kwakasarudzika kune investor aripo.
Nezvo zvinouya dzimwe nzira dzinoverengeka dzinogona kushandiswa kuona kukosha, zvichipesana neepamutemo zviyero zvinotarisirwa nevanoongorora.
Aya anotevera ndiwo matanho akajairika ehuwandu hwekudyara:
- Kuenzanisa Kwekutengesa (Comps):
Chaizvoizvo, ndiyo imwecheteyo yekutengesa yekuenzanisa nzira yataurwa pamusoro.
- Gross mari inowedzera (GRM)
Uhu ndihwo hukama hunoyera kukosha nekutora mari yakawandisa inoburitswa nechivakwa gore rese uye nekuiwanza nemutengesi-unobva muhomwe yemari inowanikwa.
- Mari pakudzoka kwemari
Kudzoka kwemari ndehumwe hukama hwakareruka, hunowanikwa nekutora pro forma mari kuyerera kwegore rekutanga (mitero isati yatanga) uye kuigovanisa nemutengo wakazara wekudyara kwekutanga.
- Yakananga capitalization
Iyi ndiyo imwecheteyo capitalization nzira yataurwa pamusoro apa inoshandiswa nevanoongorora. Kuwedzeredza rwizi rwemari rweimba inzira yakajairika uye yakapusa yekuona zvese kukosha kwemusika uye kukosha kwekudyara kwepfuma yekutengesa.
- Yakadzikira mari kuyerera
Iyo yakaderedzwa mari inoyerera modhi inoshandiswa kuwana iyo yemukati mwero wekudzoka (IRR), iyo net net kukosha, uye capital capital kuenzanisa.
Nekudaro, nekuziva nzira dzakasiyana dzekugadzira idzi tsika, ngatipei zvinooneka munzira iyo idzi mhando dzehunhu dzakasiyana kubva kune imwe.
Musika kukosha vs. Mari yekudyara
Muchidimbu, kukosha kwemusika ndiko kukosha kweiyo chivakwa pamusika wakavhurika, wakatarwa nekuongororwa.
Iko kukosha kwekudyara kunotemwa neiye chaiye investor anoenderana neyake yakasarudzika nzira yekudyara uye zvinangwa.
Tichaenzanisira muenzaniso pazasi:
Ngatitii mumwe muzvinabhizimusi ari kufunga nezvekuwanikwa kweimwe furati furati.
Iyo chivakwa chiri pasi pechibvumirano che $ 1.2 mamirioni, uye inotsvaga yakaderera 10% kudzoka pane iyo nhumbi.
Zvichienderana nezvinodiwa nemusimari kudzoka, unogona kubhadhara kusvika pamamirioni emadhora 1,4 uye uchiri kuzadzisa tarisiro yako.
Muchiitiko ichi, muzvinashawo anoona kuti anokwanisa kuwana chikwereti chemadhora 960.000 (80% yemutengo wechikwereti), akapihwa makore makumi maviri pa20%.
Zvino, ngatiti panguva yekunyora, bhajeti rechitatu-bato ongororo inokoshesa chivakwa chiri pa $ 1.000.000 1,2 XNUMX pachinzvimbo che $ XNUMX miriyoni iyo mutengi akavharirwa mukati.
Ongororo iyi yaizodzora mari inosvika chikwereti chinosvika pamazana masere ezviuru zvemadhora (zvichibva pa800.000% LTV), pachinzvimbo che $ 80 yaitarisirwa kare.
Nehurombo, zvisinei, mune ino mamiriro, mutengesi anoramba kutengesa isingasvike $ 1.200.000.
Izvi zvaizoita kutengeserana uku pamusoro pemusika, izvo zvinongoreva kuti mutengo wekutengesa wakakwira kupfuura mutengo wazvino wemusika weimba yacho.
Saka zvine musoro here kuti muzvinashawo aenderere mberi nechibvumirano ichi?
Mari nyowani yechikwereti yaizodzora kudzoka kubva pa22% kusvika pa16%, asi izvo zvichiri kupfuura zvinangwa zvemusimari zvekudzoka gumi muzana.
Muzviitiko zvakawanda, misika uye mari dzekudyara dzinofanirwa kunge dzakaenzana, asi dzimwe nguva dzinoparadzana.
Uyezve, zvinogona zvakare kuti kukosha kwekudyara kwakakwirira kupfuura kukosha kwemusika.
Izvi zvinogona kuitika kana kukosha kumutengi kwakakwirira kupfuura kukosha kune avhareji, mushe-anoziva mutengi.
Semuenzaniso, ngatiti bhizinesi rinowedzera kuchivako chitsva mhiri kwemugwagwa kubva kwachiri kwazvino, ichibhadhara kupfuura kukosha kwemusika kuti ikure padhuze nekuzadza nzvimbo ingangotorwa nevanokwikwidza.
Paunenge uchitsvaga mukana wehunyanzvi, kukosha kwacho kwakati kwirei kwavari - iyo yekuwedzera mutengo inogona kupembedzwa.
Muchiitiko chemumwe muridzi wemari, kukosha kweinvestment kunogona kudarika kukosha kwemusika nekuda kwemamiriro akanaka emari kana mutero usingachinjiswe.
Iko kukosha kwekudyara, hongu, kunogona zvakare kuve kushoma pane kukosha kwemusika.
Zvichida muzvinashawo ari kutsvaga chivakwa chehofisi, asi anoita hunyanzvi mune dzakawanda-mhuri real estate.
Kwavari, chivakwa chehofisi chichava nemari yakaderera yekudyara nekuda kwenzira yekudzidza uye imwe mari yekuwedzera inosanganisirwa.
Chimwe chiitiko apo kukosha kwekudyara kunogona kunge kuri kushoma pane kukosha kwemusika ndeyekuti muzvinashawo anoda mari iri pamusoro-paavhareji zvichienderana nekushanda kwepodfolio yavo.
Kutsvaga mabhizinesi anoita zvine musoro
Zvese mune zvese, kune chero munhu bhizinesi rezvivakwa, zvinoenderana.
Mamiriro ezvinhu anosiyana zvakanyanya.
Kazhinji, danho rakachengeteka nderekuita chokwadi chekuti kudyara kunonzwisisika maererano nematanho maviri ekukosha.
Iko kukosha kwekudyara kwakanyanya kuzviisa pasi, uye nekudaro hakufanirwe kushungurudzwa, asi kunofanirwa kutarisirwa.
Kukosha kwekukosha kwekudyara
Icho chikonzero chekuti kukosha kweinvestment kwakakosha kune vangangove vatengi vepfuma ndechekuti ivo vanoda kuenzanisa mutengo weiyo chivakwa pamwe neinotarisirwa mwero wekudzoka. Kana vawana chiyero chaicho chekudzoka, vanogona kuyera mutsetse wezasi wekudyara nemutengo wakatarwa wavanobhadhara kune iyo chivakwa. Izvi zvinobvumidza muzvinashawo kuti akwanise kuita sarudzo dzakangwara dzekutenga dzinoenderana nezvinangwa zvavo zvekudyara.
Maitiro ekuona kukosha kweiyo mari
Sezvo kukosha kweiyo investa kunoenderana nezvinangwa zvemusimari, kukosha kwacho kwakasarudzika kune mumwe nemumwe investor. Vatengesi vakasiyana vanogona kushandisa nzira imwechete yekutara uye kuwana akasiyana mareti ekudyara. Vashandisi vanogona kusarudza kubva kunzira dzinoverengeka dzekuyera kana vachiona kukosha kwekudyara kweaseti. Pazasi pane anonyanya kushandiswa matanho ekudyara:
- Kutengesa kunoenzaniswa
Vaongorori vanoshandisawo nzira yekuenzanisa yekutengesa. Anodyara achaenzanisa zvivakwa zvakafanana nezvikwereti vhidhiyo kana nezvikamu.
- Gross mari inowedzera
Iyo metric inoyera kukosha kweinvestment nekuwanza iyo yakazara mari iyo chivakwa chinogadzira mukati megore nemutero wakazara wemari (GRM). Iyo GRM nhamba inotorwa kubva kune zvakafanana zvivakwa mumusika mumwe chete.
- Mari inodzoka nemari
Mari inodzoserwa mari inoverengerwa nekuganhura gore rekutanga pro forma mari nemari yekutanga mari.
- Yakananga capitalization
Kutungamira kuumbiridza ndeimwe chiyero chinoshandiswa nevanoongorora. Inosanganisira kuburitsa mari inowanikwa muhomwe yeimba uye inzira yakajairika inoshandiswa kuona musika uye kukosha kwekudyara kwenzvimbo dzekutengesa.
- Yakadzikira mari kuyerera (DCF)
Iyo DCF modhi inoshandiswa kuverenga mambure aripo kukosha, yemukati mwero wekudzoka, uye capital kuunganidza kuenzanisa. Izvo zvirevo zvakanyorwa pamusoro, nepo zvichipa ruzivo rwakakosha, zvakare zvine akatiwandei. Izvi zvinogadziriswa zvinogadziriswa nekuverenga yakaderedzwa mari kuyerera.
Mari yekudyara vs. kukosha kwemusika
Nepo kukosha kwekudyara kuchiyera kukosha kwekugona kwekudyara zvichibva pane mamwe mamiriro, kukosha kwemusika kunoyera kukosha chaiko kwekudyara kunoenderana nemasimba ekupa uye kudiwa mumusika wemahara. Kukosha kweMusika kunoonekwa kuburikidza nehurongwa hwekuongorora. Izvo zvakasiyana neinvestment value, iyo inotora mukutarisa yakasarudzika zvinangwa zvemunhu, zvinangwa, uye zvinodiwa zveiyo imba
Iko kukosha kwekudyara kunogona kudzikira kana kukwira kupfuura kukosha kwemusika. Zvinoenderana nemamiriro ezvinhu epfuma panguva iyoyo. Iko kukosha kwekudyara kunogona kuve kwakakura kupfuura kukosha kwemusika kana mutengi akaisa yakakwira kukosha pane iyo chivakwa kupfuura mutengi anoziva.
Munyika chaiye, mamiriro ezvinhu aya anogona kuvapo kana kambani ichiwedzera zvivakwa zvayo kune chivakwa hombe chakaiswa kutengeswa muhofisi yazvino. Iyo kambani inoda kubvuma kumutengo wakakwira kupfuura kukosha kwemusika wechivako kuti ive nechokwadi chekuti vakwikwidzi vagare kunze kwenzvimbo.
Mumamiriro ezvinhu akadaro, iyo yekuwedzera mari yekudyara inotorwa kubva kune yakasarudzika mukana uyo iyo kambani ichawana nekutenga iyo imba. Mumwe chete investor anogona zvakare kubvumirana kune kukosha kwekudyara kwakakwirira kupfuura kukosha kwemusika. Izvi zvinoitika kana muzvinashawo akagamuchira yakasarudzika mutero chinzvimbo kana inobatsira zvikuru mamiriro emari.
Neimwe nzira, kukosha kwekudyara kunogona zvakare kuve kushoma pane kukosha kwemusika. Izvo zvinogona kuitika kana kudyara iri isiri iyo mhando yezvivakwa iyo mushambadzi anowanzo tarisa kuedza kwavo pairi. Semuenzaniso, mugadziri wemhuri dzakawanda anovandudza dzimba achifunga zano rekuvaka hotera anogona kuita kuti kukosha kwekudyara kuve kushoma pane kukosha kwemusika.
Zvinogona kuve mhedzisiro yemubhadharo wakakwira unobatanidzwa mukudzidza kuvandudza iyo imba kana nekuti varimari vanoraira pamusoro-paavhareji kudzoka pane iyo imba nekuda kwekugoverwa uye kusiyaniswa kwepodfolio yavo. Izvi zvinogadziriswa zvinogadziriswa nekuverenga yakaderedzwa mari kuyerera.