Kaj je vrednost naložbe?

V komercialnih nepremičninah obstaja več vrst "vrednosti", ki se daje nepremičninam, ki služijo različnim namenom različnim ljudem. Ko se opravi kakršna koli analiza nepremičnine, se bo vedno v veliki meri upoštevala njena vrednost.

V tem članku bomo preučili razliko med tržno vrednostjo sredstva in njegovo naložbeno vrednostjo. Tržna vrednost v primerjavi s Vrednost naložbe v CRE. Različne vrste "vrednosti" v komercialnih nepremičninah vključujejo:

• Tržna vrednost
• Vrednost naložbe
• Zavarovalna vrednost
• Vrednost vrednotenja
• Likvidacijska vrednost
• Nadomestna vrednost

Včasih so meje med temi vrstami vrednosti nekoliko nejasne, zlasti če se posebej upošteva tržna in naložbena vrednost.

Vrste vrednosti nepremičnin

Vrste vrednosti nepremičnin

1. Tržna vrednost

Tržna vrednost ali "poštena" tržna vrednost se najpogosteje nanaša na vrsto vrednosti nepremičnine in je vrednost, uporabljena v postopku sklepanja posojil.

Ocenjevalni inštitut "Tržna vrednost": kaj v resnici pomeni "iz ocenjevalnega inštituta ponuja zgodovinski pregled" vrednosti "in" tržne vrednosti ", vključno s številnimi opredelitvami iz različnih virov.

Primer je primer zvezne korporacije za zavarovanje vlog (FDIC), ki trdi, da je tržna vrednost "najverjetnejša cena nepremičnine na konkurenčnem in odprtem trgu pod vsemi pogoji, potrebnimi za pošteno prodajo.

Z drugimi besedami, kaj je kupec pripravljen plačati in prodajalec pripravljen sprejeti, glede na to, da so vse druge okoliščine običajne in pričakovane.

2. Vrednost naložbe

Vrednost naložbe je vrednost, ki jo nepremičnina ponudi določenemu vlagatelju. To je vrednost, ki bi jo bil vlagatelj pripravljen plačati za nepremičnino.

Ne glede na tržno vrednost bo investitor vedno pripravljen potopiti sredstvo.

Vrednost naložbe temelji na kvalifikacijah vlagatelja, razpoložljivem kapitalu, davčni stopnji in financiranju.

3. Zavarovalna vrednost

To se nanaša na znesek nepremičnine, za katero obstaja potencialna škoda, za določitev zavarovalnega kritja.

Z drugimi besedami, kolikšna je vrednost dela premoženja, ki ga je mogoče kriti v zavarovalni polici.

4. Ocenjena vrednost

Ocenjena vrednost je vrednost nepremičnine, ki jo za namene davka na nepremičnine določi lokalni davčni svetovalec.

5. Likvidacijska vrednost

Likvidacijska vrednost določa verjetno ceno, ki bi jo nepremičnina prodala med prisilno prodajo, na primer izvršbo ali prodajo davka.

Likvidacijska vrednost se uporablja v primerih, ko je tržna izpostavljenost omejena ali če obstajajo drugi omejevalni prodajni pogoji.

6. Nadomestna vrednost

To je strošek zamenjave strukture z enako nadomestno strukturo, ki ima enako uporabnost kot prvotna lastnost.

Zdaj lahko komercialna nepremičnina kadar koli določi katero koli od zgoraj navedenih vrst vrednosti.

In povsem možno je, da nobena od vrednosti ni enaka (čeprav je verjetno, da so vsaj nekatere blizu).

To še posebej velja, če upoštevamo razliko med tržno vrednostjo in vrednostjo naložbe: to, da mora nepremičnina zbrati določen znesek, še ne pomeni, da bo vlagatelj ponudil nekaj blizu.

Poleg tega tisto, kar se na določenem trgu šteje za "dragoceno", vlagatelju morda ne ustreza.

Upoštevajoč opredelitve vsake od njih, si oglejmo različne pristope tako za tržno vrednost kot vrednost naložbe, da bolj natančno pokažemo njihove razlike.

Pristop tržne vrednosti

Tržna vrednost je tista, ki se določi med vrednotenjem.

Med postopkom prevzema posojila bodo mnogi posojilodajalci za oceno tržne vrednosti nepremičnine uporabili zunanjega cenilca.

Tržna vrednost je tista, ki se uporablja za določitev ustreznega zneska hipoteke.

Torej, kako ocenjevalci določajo tržno vrednost?

Načinov je dejansko veliko. Preden pa se kar koli od tega zgodi, je treba ločiti najvišjo rabo nepremičnine.

V bistvu je treba določiti zakonito uporabo nepremičnine, ki prinaša najvišjo vrednost - zato pomislite na stvari, kot so določanje območja, uporaba nepremičnin, velikost nepremičnin, finančna uspešnost itd.

Skratka, kakšna je potencialna "zgornja meja" nepremičnine in celotne parcele?

Ko je vse to postavljeno v kamen, lahko cenilec napreduje naprej z oceno nepremičnine.

Na splošno obstajajo trije pristopi vrednotenja, ki jih ocenjevalci uporabljajo za določanje poštene tržne vrednosti poslovnega sredstva:

1. Pristop prodaje:

Pri prodajnem pristopu dobite vrednost nepremičnine s pogledom na druge nedavne prodaje zelo primerljivih sredstev.

2. Pristop kapitalizacije dohodka:

Dohodkovni pristop preprosto izpelje vrednost nepremičnine iz dohodka, ki ga ustvari.

3. Stroškovni pristop

Ta pristop temelji na vrednosti nepremičnine na stroških njene reprodukcije, zmanjšani za nabrano amortizacijo.

Pristop naložbene vrednosti

Medtem ko se postopek ocene tržne vrednosti uporablja pri ocenjevanju zavarovalnih posojil, vlagatelji pri odločanju, koliko plačati za nepremičnino, upoštevajo tudi, koliko jim je nepremičnina vredna.

Vrednost naložbe je znesek, ki ga je vlagatelj pripravljen plačati glede na svoje cilje, ciljni donos in davčni položaj.

Ker je tržna vrednost za trg vedno edinstvena, je naložbena vrednost edinstvena za vlagatelja.

S tem prihajajo številni drugi pristopi, ki jih je mogoče uporabiti za določanje vrednosti, v nasprotju z bolj formalnimi ocenami, ki jih zahtevajo ocenjevalci.

Spodaj so navedena najpogostejša merila vrednotenja naložb:

1. Primerljiva prodaja (Comps):

V bistvu gre za enak zgoraj omenjeni pristop primerjave prodaje.

2. Množitelj bruto dohodka (GRM)

To razmerje meri vrednost tako, da se bruto dohodek, ki ga nepremičnina ustvari skozi celo leto, pomnoži s tržnim multiplikatorjem bruto dohodka.

3. Vračilo gotovine

Donosnost denarja je še eno preprosto razmerje, ki se izračuna tako, da se vzame predračunski denarni tok za prvo leto (pred obdavčitvijo) in ga deli s skupnimi stroški začetne naložbe.

4. Neposredna uporaba velikih začetnic

To je isti zgoraj omenjeni pristop neposredne uporabe velikih črk, ki ga uporabljajo ocenjevalci. Sestavljanje dohodkovnega toka nepremičnine je zelo pogost in preprost način za določanje tržne vrednosti in vrednosti naložbe poslovne nepremičnine.

5. Diskontirani denarni tok

Model diskontiranega denarnega toka se uporablja za iskanje notranje stopnje donosa (IRR), neto sedanje vrednosti in primerjave kopičenja kapitala.

S poznavanjem različnih pristopov k ustvarjanju teh vrednot dajmo nekaj oprijemljivosti načinu, kako se te vrste vrednot razlikujejo med seboj.

Tržna vrednost v primerjavi s Vrednost naložbe

Skratka, tržna vrednost je vrednost nepremičnine na prostem trgu, določena z oceno.

Vrednost naložbe določi dejanski vlagatelj na podlagi svojih edinstvenih naložbenih meril in ciljev.

Spodaj bomo ponazorili primer:

Recimo, da posamezni vlagatelj razmišlja o nakupu majhne stanovanjske hiše.

Nepremičnina je po pogodbi vredna 1.2 milijona dolarjev in zahteva minimalno 10-odstotno donosnost sredstva.

Glede na ciljni donos vlagatelja lahko plačate do 1,4 milijona dolarjev in še vedno dosežete svoj cilj.

V tem primeru vlagatelj ugotovi, da lahko dobi posojilo v višini 960.000 USD (80% vrednosti posojila), amortizirano v 20 letih pod 5%.

Recimo, da med postopkom sklepanja zavarovanj nepremičnina banke vrednoti nepremičnino na 1.000.000 USD namesto na 1,2 milijona USD, v katere je kupec zaprt.

S to oceno bi se znesek upravičenega posojila zmanjšal na 800.000 USD (na podlagi 80% LTV) namesto predhodno predvidenih 960.000 USD.

Žal pa v tem primeru prodajalec noče prodati za manj kot 1.200.000 USD.

S tem bi bila ta transakcija nad tržno, kar preprosto pomeni, da je prodajna cena višja od trenutne tržne vrednosti nepremičnine.

Torej je smiselno, da vlagatelj nadaljuje s tem poslom?

Novi znesek posojila bi donos znižal z 22% na 16%, vendar to še vedno presega vlagateljev cilj 10% donosa.

V večini primerov bi morale biti tržne in naložbene vrednosti približno enake, vendar se bodo občasno razlikovale.

Poleg tega je tudi povsem mogoče, da je vrednost naložbe višja od tržne vrednosti.

To se lahko zgodi, ko je vrednost za kupca višja od vrednosti za povprečnega, dobro obveščenega kupca.

Recimo, da se podjetje razširi na novo zgradbo čez cesto od trenutne lokacije in plača več kot tržno vrednost, da raste v bližini in zapolni prostor, ki bi ga sicer zasedli konkurenti.

Pri iskanju strateške prednosti je vrednost zanje nekoliko višja - dodatni stroški so lahko upravičeni.

V primeru vlagatelja bi lahko vrednost naložbe presegla tržno vrednost zaradi ugodnih pogojev financiranja ali neprenosljive davčne obravnave.

Vrednost naložbe je seveda lahko tudi manjša od tržne vrednosti.

Morda investitor išče poslovno stavbo, vendar je specializiran za večdružinske nepremičnine.

Zanje bo imela poslovna stavba nižjo vrednost naložbe zaradi učne krivulje in drugih dodatnih stroškov.

Drug scenarij, ko bi bila vrednost naložbe lahko manjša od tržne vrednosti, je, če vlagatelj zahteva nadpovprečen donos na podlagi uspešnosti svojega obstoječega portfelja.

Iskanje smiselnih podjetij

Vse skupaj je odvisno od posameznega nepremičninskega posla.

Okoliščine se drastično razlikujejo.

Na splošno je najvarnejša poteza zagotoviti, da je naložba smiselna z vidika obeh vrednosti.

Vrednost naložbe je bolj subjektivna in je zato ne smemo zlorabljati, ampak jo je treba upoštevati.

Pomen vrednosti naložbe

Razlog, da je vrednost naložbe pomembna za potencialne kupce nepremičnine, je ta, da želijo primerjati ceno nepremičnine s pričakovano donosnostjo. Ko ugotovijo določeno stopnjo donosa, lahko izmerijo spodnjo mejo naložbe s predvideno ceno, ki jo bodo plačali za nepremičnino. To vlagatelju omogoča pametne odločitve o nakupu, ki so v skladu z njihovimi naložbenimi cilji.

Kako določiti vrednost naložbe

Ker je vrednost naložbe odvisna od vlagateljevih ciljev, je vrednost za vsakega vlagatelja edinstvena. Različni vlagatelji lahko uporabljajo enake metode vrednotenja in pridobijo različne naložbene vrednosti. Vlagatelji lahko pri določanju naložbene vrednosti sredstva izbirajo med več metodami vrednotenja. Spodaj so najpogosteje uporabljeni naložbeni ukrepi:

1. Primerljiva prodaja

Cenilci uporabljajo tudi metodo primerjave prodaje. Vlagatelj bo podobne nepremičnine primerjal po kvadratnih metrih ali po enotah.

2. Množitelj bruto dohodka

Metrika meri vrednost naložbe tako, da se bruto dohodek, ki ga nepremičnina ustvari v enem letu, pomnoži z multiplikatorjem bruto dohodka (GRM). Število GRM izhaja iz podobnih lastnosti na istem trgu.

3. Donosnost gotovine

Številka donosa denarja se izračuna tako, da se prvo leto gotovine prvega leta deli s skupno začetno naložbo.

4.  Neposredna uporaba velikih začetnic

Neposredno mešanje je še en ukrep, ki ga uporabljajo ocenjevalci. Sestavljen je iz kapitalizacije dohodkovnega toka nepremičnine in je običajna metoda za določanje tržne in naložbene vrednosti poslovnih nepremičnin.

5. Diskontirani denarni tok (DCF)

Model DCF se uporablja za izračun neto sedanje vrednosti, notranje stopnje donosa in primerjave kopičenja kapitala. Zgoraj naštete cene, čeprav ponujajo koristne informacije, imajo tudi več omejitev. Te omejitve se rešijo z izračunom diskontiranega denarnega toka.

Vrednost naložbe v primerjavi s tržno vrednostjo

Medtem ko vrednost naložbe meri potencialno vrednost naložbe na podlagi določenih pogojev, tržna vrednost meri dejansko vrednost naložbe na podlagi sil ponudbe in povpraševanja na prostem trgu. Tržna vrednost se določi s postopkom ocenjevanja. Razlikuje se od vrednosti naložbe, ki upošteva posameznikove edinstvene cilje, cilje in potrebe po nepremičnini.

Vrednost naložbe je lahko nižja ali višja od tržne vrednosti. Odvisno od trenutnega stanja nepremičnine. Vrednost naložbe je lahko večja od tržne vrednosti, če kupec na nepremičnini dodeli večjo vrednost kot obveščeni kupec.

V resničnem svetu lahko takšna situacija obstaja, če podjetje svoje zmogljivosti razširi na večjo stavbo, ki je bila dana v prodajo v sedanji pisarni. Podjetje se je pripravljeno strinjati s ceno, ki je višja od tržne vrednosti stavbe, da se zagotovi, da se konkurenti ne nahajajo na območju.

V takem primeru dodatna vrednost naložbe izhaja iz strateške prednosti, ki jo bo podjetje pridobilo z nakupom nepremičnine. En vlagatelj se lahko strinja tudi z vrednostjo naložbe, ki je višja od tržne vrednosti. To se zgodi, če vlagatelj prejme poseben davčni status ali zelo ugodne pogoje financiranja.

Vrednost naložbe je lahko tudi manjša od tržne vrednosti. Lahko se zgodi, če naložba ni vrsta nepremičnine, na katero bi vlagatelj običajno usmeril svoja prizadevanja. Na primer, večdružinski razvijalec nepremičnin, ki razmišlja o zamisli o gradnji hotela, lahko povzroči, da je vrednost naložbe manjša od tržne vrednosti.

To je lahko posledica visokih stroškov, povezanih z učenjem razvoja nepremičnine, ali ker vlagatelji zaradi dodelitve in diverzifikacije portfelja zahtevajo nadpovprečno donosnost nepremičnine. Te omejitve se rešijo z izračunom diskontiranega denarnega toka.