Kaj se zgodi, če obrestne mere narastejo? Skoraj vsi ljudje vedo, da bodo hipoteke prizadete, to je nekaj, kar ne nehajo ponavljati v informacijskih kanalih. Čeprav je res, da bodo hipoteke dražje, so posledice tudi za celotno gospodarstvo. Ima svojo pozitivno plat in tudi negativno.
V naslednjem članku bomo primerjali najbolj iskane pomisleke v zvezi z obrestnimi merami in njihov vpliv na nepremičninski trg. Videli bomo tudi, kako obveznice spet pridobivajo na moči in se postavljajo kot alternativa za donosnost, s čimer stanovanjem odvzamejo nekaj sijaja.
Nepremičninski sektor z naraščajočimi obrestnimi merami
Od sredine leta 2020 je v vseh državah opazen splošni trend rasti cen stanovanj. To je bilo posledica "množičnega" odseljevanja (vsaj tistih, ki bi lahko) ljudi, ki so zapuščali mesto v iskanju mirnejših ali prostornejših domov. Ne glede na to, ali so bile hiše s terasami, prostornejše, na podeželju itd.
Ta razcvet je bil nekaj, kar smo doživeli v Španiji, resnica pa je, da so se cene stanovanj v mnogih državah povečale v večji meri. Kakšne so trenutno napovedi, ko hipoteke postajajo dražje?
Stanovanje v Španiji
V Španiji stanovanja v zadnjih dveh letih niso prenehala rasti. Sanacijo nepremičnin pojasnjujejo zgoraj navedeni razlogi in dejstvo, da sektor ni tako obremenjen kot v drugih državah. Druga spodbuda, kot se je zgodilo tudi drugod, je bilo poceni financiranje zaradi zgodovinsko nizkih obrestnih mer. Čeprav je bila ta enostavnost nakupa povezana z višjo ceno stanovanja, za mnoge družine ni bila toliko pomembna, saj so najemnine utrpele še izrazitejši dvig. Zaradi tega so hipoteke precej cenejše od plačila najemnin.
Spodbude so našli tudi tisti vlagatelji, ki so daleč od posmehljivih obresti, ki so jih lahko plačale obveznice, in daleč od tega, da bi prihranke naredili donosne na bolj ali manj pričakovan način, v opeki videli način, da bi lahko jih narediti dobičkonosne. Poleg tega stanovanja veljajo tudi za pribežališče, vsak potrebuje streho. Vendar pa se zdi, da po nenehnem zvišanju Euriborja v zadnjih mesecih stanovanjska stanovanja kažejo znake, da začenjajo upočasnjevati tempo, ki so ga ohranili.
Stanovanja v drugih državah
Po krizi, ki je izbruhnila leta 2008, se je posebej slabo odrezala Španija. Vendar se v drugih državah to ni zgodilo. V mnogih od njih, ne da bi opazili virulentno silo, s katero lahko poči nepremičninski balon, so opazili dvig cen stanovanj na zelo visoke ravni. Prav na teh istih področjih po dvigu obrestnih mer nepremičninski trg že trpi in se lepi časi ne obetajo.
Primeri so nekateri, katerih padci cen so dvomestni:
- Nova Zelandija. Njena centralna banka je v zadnjih 7 mesecih zvišala obrestne mere 10-krat. Stanovanja so padla za 11 %, pričakujejo pa se tudi do 20 % padci.
- Poljska. Številnim hipotekarnim upnikom so se mesečni obroki podvojili, ko so se obrestne mere zvišale. Vlada je v začetku leta posredovala tako, da so lahko Poljaki začasno ustavili plačila za največ 8 mesecev. Ta ukrep je vplival na dobičke glavnih bank v državi.
Poleg tega najdemo več držav, katerih cene so začele padati, kot so Avstralija, Nemčija, Velika Britanija, Kanada ... ali celo Kitajska, kjer celo po svetu vlada zaskrbljenost glede razsežnosti krize in kako bi se lahko razširila na ves planet. Nekaj podobnega kot v ZDA, katerih učinki so prav tako vidni, prodaja novih stanovanj je strmoglavila, posledice za njeno gospodarstvo pa se pogosto čutijo po vsem svetu.
Naložbene priložnosti z naraščajočimi obrestnimi merami?
Obeti za nepremičninski sektor so trenutno precej negativni, kar je bilo pred enim letom ravno nasprotno. Paradoks v teh primerih je, da so se tisti, ki so kupili pred enim letom, zdaj znašli v veliko bolj sovražnem okolju. Vlaganje prinaša tveganja, vendar so številni vlagatelji v pričakovanju dogodkov začeli krčiti svoje položaje okoli podjetij v nepremičninskem sektorju. Skoraj vsi so bili prizadeti.
Največji izmed vseh, ki velja za največjega "najemodajalca" v Evropi je Vonovia, katere delnice so v 1 letu padle za skoraj 50%. Po trenutnih tržnih cenah je vaš portfelj vrednoten veliko več kot njegova tržna kapitalizacija, vključno z vašim dolgom. Če pa se bo ta padec cene nadaljeval, bi bila njegova neto vrednost bolj ogrožena, saj trg že zniža.
Zelo verjetno je, da bodo, kot se je zgodilo s prejšnjo nepremičninsko krizo, ko vlagatelji pričakujejo, da si bo sektor opomogel, delnice nepremičninskih družb ali REIT-ov zrasle pred samimi nepremičninami. Edino vprašanje, ki bi nam ostalo, je, ali delnice že odražajo dno, so blizu tega, ali pa se bo padec nadaljeval. Podobno bodo tisti srečneži, ki bodo lahko kupili delnice REIT blizu njihovih najnižjih vrednosti, kot se običajno dogaja, tisti, ki bodo kasneje uživali boljše kapitalske dobičke.
Obveznice proti stanovanjem
In končno, še eno razočaranje na trgu nepremičnin ima svojo srečo na trgu s fiksnim donosom. Ker so obrestne mere naraščale, obveznice zdaj ponujajo boljše donose. Ker cenijo, da je bolj donosno in tudi udobno, ko obveznice rastejo in se približujejo donosom nepremičnin, se zdi, da si vračajo sijaj, ki so ga mnogi vlagatelji že imeli za izgubljenega.
Španska 10-letna obveznica je blizu 3%, ameriška 3% ali nemška 5%. Močno zvišanje obrestnih mer je običajno pred recesijo, a tokrat je bilo to treba storiti v duhu zajezitve inflacije. Čeprav izhaja iz povečanja surovin, so tako nizke stopnje ob 1-odstotni inflaciji še vedno denarna politika, ki spodbuja kredite in potrošnjo. Nekaj, čemur se je treba izogibati, dokler cene rastejo bolj, kot že rastejo.
