El mercado de la segunda residencia en España afronta una encrucijada. Por un lado, la Comisión Europea ultima un plan para permitir que los Estados miembros restrinjan la compra de viviendas que no sean la residencia habitual en zonas tensionadas, con el objetivo de frenar la escalada de precios. Por otro, el sector privado responde con fórmulas innovadoras como la copropiedad, que busca democratizar el acceso a casas vacacionales premium sin necesidad de desembolsar el importe íntegro. Y mientras tanto, Hacienda mantiene su particular ‘impuesto’ sobre las segundas residencias, aunque no generen ingresos.
El Ejecutivo comunitario, con la vicepresidenta Teresa Ribera como pieza clave, presentará esta semana el Plan de Vivienda Asequible, que incluye un ‘paraguas’ legal para que los países que lo deseen puedan limitar la adquisición de segundas residencias. La medida, que no es obligatoria, se aplicaría a zonas declaradas bajo estrés residencial y exige requisitos técnicos muy concretos. Mientras tanto, el neobanco MyInvestor y la compañía Vivla han alcanzado un acuerdo para ofrecer a sus clientes participaciones en segundas residencias de lujo en destinos como Menorca, Ibiza, Baqueira o Cantabria, con un modelo que promete ajustar la propiedad al uso real. Y en el plano fiscal, la Agencia Tributaria recuerda que las viviendas vacías o de uso esporádico tributan en el IRPF a través de la imputación de rentas inmobiliarias.
La propuesta de Bruselas: restricciones con condiciones muy estrictas
El Plan de Vivienda Asequible que presentará la Comisión Europea incluye, por primera vez, un marco regulatorio para que los Estados miembros puedan restringir la compra de segundas residencias en zonas tensionadas. La medida no es una obligación, sino una opción, según fuentes cercanas a Teresa Ribera, que han coordinado la propuesta junto al comisario de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen. La norma establece que una autoridad competente podrá adoptar restricciones a la adquisición o uso de bienes inmuebles que no se destinen a residencia habitual, siempre que se cumplan una serie de condiciones acumulativas.
El texto exige que el precio medio de la vivienda sea igual o superior a ocho veces la renta mediana disponible en la zona, que este indicador haya aumentado en los diez años anteriores y que las proyecciones confirmen que la tensión no remitirá en los tres años siguientes. Además, la norma obliga a demostrar que la compra por no residentes ha tenido un impacto negativo y exige revisar el veto al menos cada cinco años. Estas condiciones son mucho más estrictas que las que propone la Ley de Vivienda española de 2023, que permite declarar zona tensionada si el esfuerzo familiar supera el 30% de la renta.
La Comisión deja claro que las restricciones por sí solas no resuelven el problema de fondo y deben ir acompañadas de medidas para aumentar la oferta de vivienda social y asequible. También evita topar los alquileres a nivel comunitario, una de las reivindicaciones del Gobierno español. El Partido Popular Europeo ya ha mostrado su rechazo frontal a la medida, argumentando que limitar las segundas residencias no garantiza vivienda asequible.
La alternativa de la copropiedad: MyInvestor y Vivla
Mientras Bruselas pone freno a la compra tradicional, el sector financiero busca soluciones creativas. MyInvestor, el neobanco participado por Andbank, Axa y El Corte Inglés, ha firmado un acuerdo con Vivla, compañía especializada en la gestión de segundas residencias en régimen de copropiedad. El modelo permite adquirir una participación en una propiedad premium y compartirla con un número reducido de copropietarios, ajustando la inversión al uso real que se hace del inmueble.
Los clientes de MyInvestor podrán acceder a una selección de casas en destinos como Menorca, Ibiza, Baqueira o Cantabria, con un desembolso inicial muy inferior al de la compra en exclusiva. Próximamente, la entidad ofrecerá financiación para estas participaciones, pudiendo incluso analizar cómo rehipotecar tu casa para comprar otra propiedad. La propuesta aborda las principales barreras de la segunda residencia tradicional: el elevado coste inicial, el mantenimiento durante todo el año y la gestión de una propiedad que solo se disfruta unas semanas.
Vivla se encarga de la gestión integral de las propiedades, incluyendo limpieza, mantenimiento y coordinación de estancias. Los propietarios solo pagan por las semanas que realmente usan la casa, una fórmula que ya está despertando interés entre quienes buscan una segunda residencia sin los quebraderos de cabeza de la propiedad tradicional.
Hacienda y la imputación de rentas: el coste invisible
La segunda residencia también tiene su precio en la declaración de la renta. La Agencia Tributaria obliga a declarar una renta ficticia por aquellas viviendas que no son la residencia habitual y no están alquiladas. Esta imputación se calcula aplicando un 2% sobre el valor catastral del inmueble, o un 1,1% si el valor ha sido revisado en los últimos años. El resultado se suma a la base imponible general y puede elevar la factura final del IRPF.
La clave está en la disponibilidad, no en el uso. Aunque la vivienda solo se utilice unas semanas al año, si permanece a disposición del propietario el resto del tiempo, se imputa la renta correspondiente a todo el ejercicio. No se pueden descontar gastos como el IBI, la comunidad o las reparaciones, a diferencia de lo que ocurre con los impuestos sobre ingresos por alquiler. Los expertos recomiendan revisar los datos fiscales antes de aceptar el borrador para evitar errores y posibles sanciones.
El mercado andaluz: diferencias de hasta 900 euros por metro cuadrado
En la costa andaluza, el precio de la segunda residencia marca distancias notables entre provincias. Según el informe Vivienda en Costa 2025 de Tinsa by Accumin, Cádiz lidera con una media de 3.300 €/m², mientras que Huelva se queda en 2.400 €/m². Málaga, con una media de 4.000 €/m², es la más cara, y Almería, con 2.250 €/m², la más asequible. En zonas concretas, las diferencias son aún mayores: Sotogrande alcanza los 4.500 €/m², mientras que en Roquetas de Mar el precio se sitúa en torno a los 1.900 €/m².
El perfil del comprador también varía. En Huelva y Cádiz domina el comprador nacional, con una presencia extranjera que no supera el 30%. En Málaga, en cambio, los extranjeros que compran vivienda en España representan entre el 50% y el 60% de las transacciones, con británicos, alemanes, belgas y nórdicos a la cabeza. También se detecta un creciente interés de compradores americanos.
Con todo, el mercado de la segunda residencia en España se encuentra en plena transformación. La regulación europea, la innovación financiera y el rigor fiscal conviven en un ecosistema complejo donde el comprador debe analizar bien sus opciones. La copropiedad gana terreno como alternativa, los precios mantienen su escalada en las zonas más demandadas y Hacienda sigue vigilante.
