Что произойдет, если процентные ставки вырастут? Почти все люди знают, что ипотека будет затронута, это то, что они не перестают повторять в информационных каналах. Хотя верно то, что ипотека будет дороже, последствия для всей экономики также будут такими же. В этом есть как положительные стороны, так и отрицательные.
В следующей статье будут сопоставлены наиболее популярные проблемы, связанные с процентными ставками и их влиянием на рынок недвижимости. Мы также увидим, как облигации снова набирают силу и позиционируют себя как альтернативу доходности, лишая жилье части блеска.
Сектор недвижимости с растущими процентными ставками
С середины 2020 года во всех странах наблюдается общая тенденция роста цен на жилье. Это было связано с «массовым» исходом (по крайней мере, тех, кто мог) людей, покидающих город в поисках более тихих или просторных домов. Были ли это дома с террасами, более просторные, сельские районы и т.д.
Этот бум мы пережили в Испании, но правда в том, что во многих странах цены на жилье выросли в большей степени. В настоящее время, когда ипотека становится дороже, какой прогноз?
Жилье в Испании
В Испании жилье не переставало расти в течение последних двух лет. Восстановление недвижимости объясняется указанными выше причинами и тем, что сектор не так напряжен, как в других странах. Еще одним стимулом, как и в других местах, было дешевое финансирование благодаря исторически низким процентным ставкам. Хотя эта легкость покупки была связана с более высокой ценой на жилье, для многих семей это не имело большого значения ввиду того факта, что арендная плата выросла еще более заметно. Это привело к тому, что ипотека стала значительно дешевле, чем арендная плата.
Те инвесторы также нашли стимулы, которые, далекие от смехотворных процентов, которые можно было выплачивать по облигациям, и далекие от того, чтобы сделать сбережения прибыльными более или менее ожидаемым образом, увидели в кирпиче способ, позволяющий сделать их прибыльными. Кроме того, жилье также считается активом-убежищем, всем нужна крыша. Тем не менее, после постоянного роста Еврибора в последние месяцы, рынок жилья, кажется, начинает демонстрировать признаки того, что темпы роста, которые он поддерживал, начинают замедляться.
Жилье в других странах
После кризиса, разразившегося в 2008 году, особенно плохо пришлось Испании. Однако в других странах этого не произошло. Во многих из них, не обращая внимания на разрушительную силу, с которой может лопнуть пузырь на рынке жилья, цены на жилье выросли до очень высокого уровня. Именно в этих же сферах после повышения процентных ставок рынок недвижимости уже страдает и хороших времен не предвидится.
Примерами из них являются некоторые, чье снижение цен выражается двузначными числами:
- Новая Зеландия. Его Центральный банк повышал ставки 7 раз за последние 10 месяцев. Жилье подешевело на 11%, ожидается падение до 20%.
- Польша. Несколько ипотечных кредиторов удвоили свои ежемесячные платежи, поскольку ставки увеличились. Правительство вмешалось в начале года, чтобы поляки могли приостановить выплаты на срок до 8 месяцев. Эта мера повлияла на прибыль основных банков страны.
Кроме того, мы находим больше стран, цены в которых начали падать, таких как Австралия, Германия, Великобритания, Канада... или даже Китай, где даже во всем мире есть опасения по поводу масштабов кризиса и того, как он может распространиться на вся планета. Что-то похожее на США, чьи последствия также были замечены, продажи новых домов резко упали, и последствия для их экономики часто ощущаются во всем мире.
Инвестиционные возможности с ростом процентных ставок?
Перспективы сектора недвижимости в настоящее время весьма негативны, а год назад все было наоборот. Парадокс в этих случаях в том, что те, кто купил 1 год назад, сейчас оказались в гораздо более враждебной среде. Инвестиции сопряжены с риском, но многие инвесторы, предвосхищая события, начали сворачивать свои позиции в отношении компаний сектора недвижимости. Практически все пострадали.
Крупнейший из них, считающийся крупнейшим «арендодателем» Европы, — это Vonovia, акции которого за 1 год упали почти на 50%. При текущих рыночных ценах ваш портфель оценивается намного больше, чем его рыночная капитализация, включая ваш долг. Однако, если это падение цен продолжится, его чистая стоимость будет более скомпрометирована, поскольку рынок уже делает скидки.
Весьма вероятно, что, как это произошло с предыдущим кризисом в сфере недвижимости, когда инвесторы ожидают восстановления сектора, акции компаний, занимающихся недвижимостью или REIT, вырастут раньше, чем жилье. Единственный вопрос, который у нас остался бы, заключается в том, отражают ли акции уже дно, близкие к нему, или падение продолжится. Точно так же те, кому посчастливится купить акции REIT вблизи их минимума, как это обычно и бывает, позже получат более высокий прирост капитала.
Облигации против жилья
И, наконец, очередное разочарование на рынке недвижимости имеет свою удачу на рынке ценных бумаг. Поскольку процентные ставки росли, облигации теперь предлагают более высокую доходность. Оценивая, что это более выгодно, а также удобно, поскольку облигации растут и приближаются к доходности недвижимости, они, кажется, начинают восстанавливать тот блеск, который многие инвесторы уже считали потерянным.
Испанские 10-летние облигации близки к 3%, американские 3% или немецкие 5%. Резкое повышение ставок обычно предшествует рецессии, но на этот раз это должно было быть сделано в духе сдерживания инфляции. Хотя это происходит от увеличения сырья, такие низкие ставки при инфляции в 1% все же являются монетарной политикой, стимулирующей кредит и потребление. Чего следует избегать, пока цены растут больше, чем уже растут.
