Кризис вызвал замедление темпов роста во многих секторах, но не инвестирование в акции недвижимости. Потребители вышли из ограничений 2020 года, установив рекорды сбережений, и, в свою очередь, началась эра удаленной работы. Процентные ставки по ипотечным кредитам на заманчивом уровне способствовали безумному инвестиционному интересу к акциям недвижимости. Но всему хорошему приходит конец. Рост процентных ставок и раскаленная инфляция сделали дома и ипотечные кредиты менее доступными. Это увеличивает риск обвала мирового рынка недвижимости, особенно в некоторых странах, и грозит усугубить нынешнюю глобальную экономическую рецессию...
Что происходит с рынком жилья?🙊
Спрос на жилье снижается по мере роста процентных ставок по ипотечным кредитам, что делает дома менее доступными и отталкивает потенциальных покупателей с рынка. Есть две основные причины, почему ипотека стала значительно менее доступной в этом году. Высокая инфляция привела к резкому падению реальных доходов граждан. В свою очередь, центральные банки по всему миру повышают процентные ставки самыми быстрыми темпами за последние десятилетия. Это напрямую привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, что сделало кредиты на покупку дома более дорогими.
Инфляция с 2020 года выросла вдвое больше зарплат. Источник: BBC.
Эти проблемы затрагивают не только потенциальных покупателей жилья, но и нынешних домовладельцев. Особенно те, чьи ипотечные кредиты не обеспечены на длительный срок с гораздо более низкими ставками. Во время пандемического бума миллионы людей взяли дешевые кредиты, чтобы купить дома по рекордным ценам. Теперь многие из них столкнутся с более высокими ежемесячными платежами, когда их кредиты будут обнулены с учетом более высоких процентных ставок. Что еще хуже, эти более высокие выплаты по ипотечным кредитам происходят в то время, когда реальные доходы людей (то есть сумма денег, которую они зарабатывают, с поправкой на инфляцию) резко упали. В худшем случае люди не смогут позволить себе оплачивать ежемесячные счета по ипотеке. В такой ситуации банки часто конфискуют дом и продают его, чтобы вернуть причитающуюся сумму. И поскольку это выводит на рынок больше домов, часто по более низким или «проблемным» ценам, это может привести к дальнейшему снижению цен на жилье.
Уровень дефолта по кредитам начал расти в августе. Источник: Морнингстар.
Какие страны наиболее подвержены риску?🌍
В США большинство покупателей полагаются на ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет. Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой составляли в среднем только 7% кредитов за последние пять лет. Напротив, покупатели жилья в других странах обычно имеют фиксированные кредиты сроком всего на один год или имеют ипотечные кредиты с плавающей ставкой, которая движется в соответствии с процентными ставками. Согласно данным, в 2020 году в Австралии, Испании, Великобритании и Канаде наблюдалась самая высокая концентрация ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой по отношению к новым полисам. Fitch Ratings.
Ипотечные кредиты с плавающей ставкой в процентах от новых кредитов в 2020 году. Источник: Fitch Ratings.
Трещины на мировом рынке инвестиций в недвижимость уже начали проявляться. Они более пессимистично настроены в отношении некоторых наиболее нестабильных рынков, таких как Австралия и Канада, где, как мы видели ранее, в 2020 году наблюдалась одна из самых высоких концентраций ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой в процентах от новой политики. Обе страны переживают кризис. снижение цен на жилье выражается двузначными числами. Хуже дела обстоят в Австралии, где цены на жилье в августе зафиксировали самое большое ежемесячное снижение почти за 40 лет.
Как это повлияет на мировую экономику?🥵
Глобально синхронизированный крах рынка жилья по-разному повлияет на мировую экономику (уже балансирующую на грани рецессии):
- Резкое снижение цен на жилье значительно сократит благосостояние и приведет к падению потребительских расходов.
- Стагнация или снижение объемов строительства и продаж недвижимости напрямую повлияет на глобальный рост, поскольку эти виды деятельности являются огромными мультипликаторами экономической активности во всем мире.
- Снижение рынка жилья ударит по банковскому кредитованию, поскольку увеличивает риск невозврата кредитов, перекрывая поток капитала, которым питается экономика. Кроме того, повышение процентных ставок увеличит давление на застройщиков, которые берут большие займы для финансирования своей деятельности, заставляя кредиторов все больше беспокоиться о способности застройщиков рефинансировать свой долг. Опять же, если это приведет к дефолту по кредитам, это повлияет на банковское кредитование.
- Повышение выплат по ипотечным кредитам в связи с ростом процентных ставок повлияет на доходы граждан, что приведет к дальнейшему сокращению потребительских расходов.
Есть ли возможность инвестирования в акции недвижимости?🏗️
При нынешнем состоянии рынка недвижимости нас ждут трудные времена для сдерживания всех упомянутых выше факторов. Мы можем продать без покрытия ETF Vanguard Real Estate (VNQ) чтобы воспользоваться фиаско американского рынка недвижимости или ETF Vanguard Global, бывший американский фонд недвижимости (VNQI) для той же ситуации в Европе, Азии и Тихоокеанском регионе. Если, с другой стороны, мы хотим инвестировать в экономики, наиболее подверженные этим событиям, которые мы обсуждали ранее, мы можем продать ETF на понижение. iShares MSCI из Австралии (EWA), Канады (EWC), Испании (EWP) или Великобритании (EWU).