Activitatea sectorului imobiliar în 2019 va fi, fără îndoială, marcată de deriva ipotecară care începe să fie văzută în acest moment. Conform suprataxe în capitale și controlul locuințelor de închiriat. Aceștia vor fi factori foarte relevanți pentru a ști dacă este, de asemenea, un moment bun pentru a investi în valori mobiliare din sectorul tradițional al cărămizii în acțiuni spaniole. Într-un exercițiu care va fi dezvoltat cu multe îndoieli datorate altor condiții din economia generală.
Pe de altă parte, datorită importanței sale deosebite, nu se poate uita că încetinirea economiei spaniole, certificată de Banca Centrală Europeană (BCE), îndepărtează oarecum fantoma despre o bule noi, în acest caz imobiliarul. Acesta este un scenariu care ridică îndoieli serioase în rândul investitorilor mici și mijlocii. Dincolo de alte considerații tehnice în valorile stocurilor care reprezintă acest sector important al economiei spaniole.
În orice caz, trebuie să influențăm și alte aspecte care ne vor oferi semnalul ciudat cu privire la modul în care mișcarea operațiuni imobiliare. Realizat prin diferite strategii și variind de la cumpărarea și vânzarea acțiunilor la valorile mobiliare ale acestui important sector al acțiunilor spaniole până la simpla investiție în cărămidă. Adică, cumpărarea de apartamente cu intenția de a le face profitabile într-un spațiu de timp destul de scurt, pe termen scurt. Fără a renunța la alte modalități alternative de a investi în acest activ financiar atât de popular printre investitorii mici și mijlocii.
Sectorul imobiliar: ipoteci
Numărul de credite ipotecare constituite asupra locuințelor este de 30.356, cu 20,4% mai mult decât în octombrie 2017, potrivit celor mai recente furnizate de Institutul Național de Statistică (INE). În care se arată că suma medie este de 126.926 euro, cu o Creștere cu 4,6%. Suma medie a creditelor ipotecare înregistrate în registrele imobiliare în luna octombrie (din actele publice anterioare) este de 138.171 euro, cu 5,8% mai mică decât în aceeași lună din 2017.
Pe de altă parte, o altă dintre datele relevante ale INE este că valoarea creditelor ipotecare constituite asupra proprietăților urbane ajunge la 5.594,4 milioane de euro, cu 13,5% mai mult decât în octombrie 2017. În domeniul locuințelor, capital împrumutat se ridică la 3.853,0 milioane, cu o creștere anuală de 25,9%. Pe de altă parte, există și un impact asupra faptului că, în această perioadă analizată, pentru creditele ipotecare constituite pe totalul proprietăților în luna octombrie, rata medie a dobânzii la început este de 2,57% (4,3% mai mică decât cea din octombrie 2017 ) și termenul mediu de 23 de ani.
Modificări ale creditelor ipotecare
62,4% din ipoteci sunt la o rată a dobânzii variabilă și 37,6% la o rată fixă. Rata medie a dobânzii la început este de 2,35% pentru ipoteci cu rată variabilă (Cu 3,5% mai mic decât în octombrie 2017) și cu 3,06% pentru împrumuturile cu rată fixă (cu 9,1% mai mică). Pentru a ajunge în cele din urmă la concluzia că 5.355 de credite ipotecare cu modificări ale condițiilor lor, 46,3% se datorează modificărilor ratelor dobânzii. După modificarea condițiilor, procentul ipotecilor cu dobândă fixă a crescut de la 10,0% la 15,1%, în timp ce cel al creditelor ipotecare cu dobândă variabilă a scăzut de la 88,7% la 83,4%.
Euribor este rata la care se referă cel mai mare procent de credite ipotecare cu rată variabilă, atât înainte de modificare (76,4%), cât și după (77,5%). In spatele modificarea condițiilor, dobânda medie la împrumuturile la creditele ipotecare cu rată fixă scade cu 1,0 puncte. Ipotecile cu rată variabilă au scăzut, de asemenea, cu 1,0 puncte. Toate aceste date arată că există o cerere mare pentru acest important produs financiar, cu o rată a dobânzii destul de competitivă pentru interesele utilizatorilor. Deși primele semne sunt deja observate cu privire la creșterea prețului la nivelul de referință european, Euribor, care a fost în creștere de câteva luni după tranzacționarea la minime istorice.
Chirie prin acoperiș
Un alt sistem de investiții se concretizează prin închirierea de locuințe, cu foarte rezultate bune pentru proprietarii lor. Nu este surprinzător că nu se poate uita că acest regim de ocupare imobiliară este foarte profitabil și deasupra altor active financiare. În acest sens, există date la fel de relevante ca prețul de închiriere a crescut puțin mai mult de 15% în al treilea trimestru al anului 2018. Aceste date reprezintă în practică cel mai mare preț atins în ultimii 10 ani, care include perioada în care s-a dezvoltat criza economică.
Ca o consecință a acestei tendințe ascendente a chiriei, proprietarii ar avea în acest moment o rentabilitate aproape de 15%. Un procent care în orice caz nu generează niciun fel de produse financiare, nici în venit fix, nici în venit variabil. Este suficient să ne amintim că principalele produse bancare (depozite la termen, obligațiuni sau conturi cu venituri ridicate) abia depășesc nivelurile de aproximativ 0,5%. Ca urmare a prețului mai mic al banilor și care a dus la rentabilitatea sa la valori minime istorice de câțiva ani.
Există riscul unei bule imobiliare?
Una dintre cele mai relevante temeri pe care o adăpostesc agenții financiari și economici este faptul că, în lunile sau anii următori, ar putea izbucni bula imobiliară despre care se vorbește. În acest sens, opinia experților din sector indică faptul că nu sunt încă condițiile necesare pentru ca acesta să apară de acum înainte. Cel puțin pe termen scurt, care este cel mai interesat de investitori. Dimpotrivă, dacă apare pe piața cărămizilor este că prețul casei sa încheiat incalzire, mai ales în marile orașe spaniole.
Din acest scenariu general, nu poate fi exclus, dar opiniile merg pe altă cale și avertizează doar asupra riscului ca prețul locuințelor să meargă. crescând lună de lună. Nu este surprinzător că va exista un moment în care această tendință nu va avea de ales decât să se modereze. Aceasta este o problemă foarte specifică care este prezentă în Spania și nu în alte țări din mediul nostru apropiat. Acesta este un aspect care, fără îndoială, poate ajunge să afecteze valorile sectorului construcțiilor în acțiunile naționale
Achiziționarea și vânzarea de apartamente
Aceste operații au crescut cu 13% în anul trecut, deși pot exista ușoare variații de acum înainte. În acest sens, diferite studii și rapoarte din sector sugerează că în 2019 prețurile locuințelor vor crește, trecând de la 1.650 de euro pe metru pătrat care se tranzacționează în prezent la aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat. În orice caz, pare o abatere mai puțin intensă decât cea generată în anii precedenți. Acum, ceea ce va trebui verificat este dacă anul acesta va produce un moment decisiv în cumpărarea și vânzarea de case.
Pe de altă parte, există și dorința unei bune părți a investitorilor mici și mijlocii de a-și investi economiile în valorile mobiliare din sectorul acțiuni naționale. Poate fi o idee bună, dar prezintă riscuri mari și este evoluția acestor piețe financiare în anul curent. Nu puteți uita că Ibex 35 a scăzut cu puțin peste 15% în ultimul an de tranzacționare. Prin urmare, riscurile sunt destul de latente până la punctul în care vă puteți lăsa mulți euro pe parcurs.
Distribuirea dividendelor
Pe de altă parte, unele dintre aceste companii listate distribuie un dividend puternic între acționari, cu dobândă variind între 3% și 6%. Ca un venit fix și garantat în fiecare an, orice se întâmplă pe piețele de acțiuni. Ca o strategie foarte originală de a crea un venit fix în cadrul variabilei și de a evita marjele slabe de intermediere oferite în acest moment de diferitele produse de economii și investiții. Cu o strategie stabilită pe termen mediu și lung și care vizează un profil al investitorilor foarte bine definit: un utilizator defensiv care dorește să-și păstreze economiile față de alte considerente.
Cel puțin pe termen scurt, care este cel mai interesat de investitori. Dimpotrivă, dacă apare pe piața cărămizilor este că prețul locuințelor este supraîncălzit, în special în marile orașe spaniole. Dincolo de alte considerații tehnice și, de asemenea, din punctul de vedere al fundamentelor sale. În ceea ce este radiografia acestui important sector al economiei spaniole și una dintre favoritele unei bune părți a utilizatorilor țării noastre în acest moment precis.
Aceste operații au crescut cu 13% în ultimul an, deși pot exista ușoare variații de acum înainte. În acest sens, diferite studii și rapoarte din sector sugerează că în 2019 prețurile locuințelor vor crește, trecând de la 1.650 de euro pe metru pătrat care se tranzacționează în prezent la aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat.