Ce se întâmplă dacă dobânzile cresc? Aproape toți oamenii știu că creditele ipotecare vor fi afectate, este ceva ce nu încetează să îl repete în canalele de informare. Deși este adevărat că creditele ipotecare vor fi mai scumpe, implicațiile pentru întreaga economie sunt și ele. Are partea ei pozitivă, dar și negativă.
În articolul următor, vor fi contrastate cele mai căutate preocupări legate de ratele dobânzilor și modul în care acestea afectează piața imobiliară. Vom vedea, de asemenea, cum obligațiunile câștigă din nou putere și se poziționează ca o alternativă pentru profitabilitate, luând o parte din strălucirea locuințelor.
Sector imobiliar cu dobânzi în creștere
De la jumătatea anului 2020, în toate țările s-a observat o tendință generală de creștere a prețurilor la locuințe. Acest lucru s-a datorat exodului „în masă” (cel puțin a celor care puteau) al oamenilor care părăseau orașul în căutarea unor locuințe mai liniștite sau mai spațioase. Fie că erau case cu terase, mai spațioase, zone rurale etc.
Acest boom a fost ceva pe care l-am experimentat în Spania, dar adevărul este că multe țări și-au văzut prețurile locuințelor crescând într-o măsură mai mare. În prezent, unde creditele ipotecare devin din ce în ce mai scumpe, ce proiecție există?
Locuințe în Spania
În Spania, locuințele nu au încetat să crească în ultimii doi ani. Recuperarea imobiliarelor se explică prin motivele menționate mai sus și prin faptul că sectorul nu este la fel de stresat ca în alte țări. Un alt stimulent, așa cum sa întâmplat și în alte locuri, a fost finanțarea ieftină datorită ratelor dobânzilor scăzute istoric. Deși această ușurință de cumpărare a fost asociată cu un preț mai ridicat al locuințelor, nu a contat atât de mult pentru multe familii, având în vedere faptul că chiriile au suferit o creștere și mai pronunțată. Acest lucru a făcut ca creditele ipotecare să fie considerabil mai ieftine decât plățile chiriei.
Au mai găsit stimulente acei investitori care, departe de interesul derizoriu pe care obligațiunile l-au putut plăti și departe de a putea rentabiliza economiile într-un mod mai mult sau mai puțin așteptat, au văzut în cărămidă un mod de a putea să le facă profitabile. În plus, locuința este considerată și un bun de refugiu, toată lumea are nevoie de un acoperiș. Cu toate acestea, după creșterile continue ale Euriborului din ultimele luni, locuințele pare să înceapă să dea semne că începe să încetinească ritmul pe care îl menținuse.
Locuințe în alte țări
După criza care a izbucnit în 2008, Spania a ieșit deosebit de rău. Cu toate acestea, nu același lucru s-a întâmplat în alte țări. În multe dintre ele, fără să țină seama de forța virulentă cu care poate izbucni bula imobiliară, au văzut prețurile locuințelor urcând la cote foarte ridicate. Tocmai în aceleași zone, după creșterea dobânzilor, piața imobiliară deja suferă și nu se prevăd vremuri bune.
Exemple dintre ele sunt unele ale căror scăderi de preț sunt în două cifre:
- Noua Zeelanda. Banca sa centrală a majorat ratele de 7 ori în ultimele 10 luni. Locuințele au scăzut cu 11% și sunt așteptate scăderi de până la 20%.
- Polonia. Mai mulți creditori ipotecari și-au văzut ratele lunare dublate pe măsură ce ratele au crescut. Guvernul a intervenit la începutul anului pentru ca polonezii să poată suspenda plățile până la 8 luni. Această măsură a afectat profiturile principalelor bănci ale țării.
În plus, găsim mai multe țări ale căror prețuri au început să scadă, cum ar fi Australia, Germania, Marea Britanie, Canada... sau chiar China, unde există îngrijorare chiar și la nivel mondial cu privire la amploarea crizei și la modul în care aceasta s-ar putea ramifica către întreaga planetă. Ceva asemănător cu SUA, ale căror efecte s-au văzut și ele, vânzările de locuințe noi au scăzut, iar efectele asupra economiei acesteia sunt adesea resimțite în întreaga lume.
Oportunități de investiții cu rate ale dobânzilor în creștere?
Perspectivele pentru sectorul imobiliar sunt în prezent destul de negative, lucru care acum 1 an era invers. Paradoxul în aceste cazuri este că cei care au cumpărat acum 1 an s-au trezit acum într-un mediu mult mai ostil. Investiția presupune riscuri, dar mulți investitori care anticipau evenimentele au început să-și anuleze pozițiile în jurul companiilor din sectorul imobiliar. Practic toate au fost afectate.
Cel mai mare dintre toți, considerat cel mai mare „proprietar” din Europa este Vonovia, ale cărei acțiuni au scăzut cu aproape 1% timp de 50 an. La prețurile actuale de piață, portofoliul dvs. este evaluat la mult mai mult decât capitalizarea sa de piață, inclusiv datoria dvs. Cu toate acestea, dacă această scădere a prețurilor continuă, valoarea sa netă ar fi mai compromisă, deoarece piața face deja reduceri.
Este foarte posibil ca, așa cum sa întâmplat cu criza imobiliară anterioară, atunci când investitorii anticipează că sectorul se va redresa, acțiunile companiilor imobiliare sau ale REIT-urilor să crească înaintea locuințelor în sine. Singura întrebare cu care ne-am rămâne este dacă stocurile reflectă deja nivelul minim, fiind aproape de acesta sau dacă declinul va continua. De asemenea, cei suficient de norocoși să poată cumpăra acțiuni REIT în apropierea minimelor lor, așa cum s-a întâmplat, vor fi cei care se vor bucura ulterior de câștiguri de capital mai bune.
Obligațiuni vs Locuințe
Și în sfârșit, o altă dezamăgire pe piața imobiliară își are norocul pe piața cu venit fix. Pe măsură ce ratele dobânzilor au crescut, obligațiunile oferă acum randamente mai bune. Evaluând că este mai profitabilă și, de asemenea, confortabilă, pe măsură ce obligațiunile cresc și se apropie de randamentele imobiliare, par că încep să-și recapete strălucirea pe care mulți investitori o considerau deja pierdută.
Obligațiunea spaniolă pe 10 ani este aproape de 3%, SUA 3% sau germană 5%. Creșterile puternice ale dobânzilor preced de obicei o recesiune, dar de data aceasta a trebuit să se facă în spiritul reducerii inflației. Deși provine din creșterea materiilor prime, rate atât de mici cu inflația la 1% este totuși o politică monetară care stimulează creditul și consumul. Ceva de evitat, atâta timp cât prețurile urcă mai mult decât urcă deja.
