Como suele pasar, cuando algo está a nuestro nombre y nos da beneficios, estamos obligados a declararlo anualmente. El rendimiento de capital inmobiliario no es una excepción, claro está. Por ello es importante que entendamos qué es exactamente este concepto y cómo calcularlo. Esta información no sólo nos resultará útil si ya tenemos algún inmueble a nuestro nombre, si no también si estamos pensando en comprar alguno.
Para ayudaros con este tema, vamos a explicar en este artículo qué es el rendimiento de capital inmobiliario y cómo calcularlo. Además, para entender la fórmula y poder aplicarla, debemos saber cuáles son las reducciones y los gastos deducibles de los inmuebles en cuestión. Espero que esta información os resulte útil y os aclare lo que implica a nivel tributario ser titular de un inmueble, ya sea rústico o urbano.
¿Qué es el rendimiento de capital inmobiliario?
Cuando hablamos del rendimiento de capital inmobiliario, nos referimos básicamente a aquellos ingresos que se obtienen de inmuebles, ya sean urbanos o rústicos. Todos estos ingresos que recibimos por parte de inmuebles a nuestro nombre se deben declarar cada año en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
El rendimiento de capital inmobiliario, según la Agencia Tributaria, engloba todos los ingresos que se hayan obtenido a través de bienes inmuebles que se encuentran en territorio español a lo largo de un año. Estos serían los siguientes:
- Ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles urbanos o rústicos.
- Derivados de la cesión o de la constitución de los derechos sobre los inmuebles urbanos o rústicos.
- Beneficios obtenidos del disfrute o uso de los inmuebles urbanos o rústicos.
Para que se considere como rendimiento de capital inmobiliario, es imprescindible cumplir con dos condiciones. En primer lugar, la titularidad de los inmuebles en cuestión debe corresponder a la persona contribuyente. Además, estos bienes inmobiliarios no pueden estar relacionados con actividades económicas del mismo contribuyente.
¿Cómo se calculan los rendimientos del capital inmobiliario?
A la hora de calcular el rendimiento del capital inmobiliario, simplemente debemos aplicar una fórmula sencilla. Eso sí, antes debemos conocer los conceptos que la componen y saber qué es aplicable en nuestro caso y qué no. El cálculo para obtener el rendimiento neto es el siguiente, siendo CI el capital inmobiliario:
Rendimiento neto del CI = Rendimiento íntegro del CI – Reducción de los rendimientos netos del CI – Gastos deducibles
Conceptos
Veamos ahora qué es cada concepto para saber cómo aplicar la fórmula correctamente. El rendimiento íntegro del capital inmobiliario abarca todos los ingresos que obtiene el titular del inmueble, lo que implica el uso, la cesión y el arrendamiento de los inmuebles.
En cuanto a la reducción de los rendimientos netos del capital inmobiliario, cobra mucha importancia en los casos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. En estos casos se reduce un 60% el rendimiento neto. Sin embargo, esta reducción se podrá aplicar únicamente sobre aquellos rendimientos netos positivos que han sido calculados y presentados por el contribuyente antes de haberse iniciado un proceso de comprobación, verificación e inspección de datos.
Por otra parte existe la posibilidad de reducir un 30% del rendimiento neto cuando el periodo de generación del mismo es superior a dos años. También se puede adquirir esta reducción si el rendimiento neto se califica según las reglas como un bien obtenido de manera irregular en el tiempo. Esto serían, por ejemplo, las indemnizaciones que ha percibido el cesionario, arrendatario o subarrendatario por desperfectos o daños causados en el inmueble. Eso sí, deben imputarse a solamente un periodo tributario. Hay que destacar que la cantidad del rendimiento neto no puede superar los 300.000 euros al año.
¿Qué gastos son deducibles para calcular el rendimiento neto de capital inmobiliario?
Por último nos quedan los gastos deducibles. Estos son todos aquellos gastos que la persona contribuyente puede llegar a deducir respecto a los rendimientos íntegros. Son los siguientes:
- Amortización, tanto del inmueble como de los bienes cedidos.
- Gastos de reparación y de conservación del inmueble en cuestión.
- Gastos relacionados con la formalización del contrato y de los suministros.
- Gastos de financiación e intereses.
- Saldos de cobro dudoso: Se trata de las cantidad que el arrendatario ha dejado se pagar. Eso sí, deben haber pasado como mínimo seis meses desde el intento de cobro.
- Servicios para el inmueble: Incluye vigilancia, jardinería, administración, etc.
- Tasas (basura, limpieza), tributos no estatales como el IBI, recargos (excepto los que son sancionadores).
- Otros gastos deducibles a nivel fiscal, como por ejemplo las primas de seguros de robo, responsabilidad civil o incendio.
Es cierto que a la hora de hacer la declaración de la renta nos piden muchos datos. Entre tantos conceptos, números y cosas a tener en cuenta, puede resultar una tarea bastante abrumadora. Si no estamos seguros de estar haciendo la declaración correctamente, siempre nos queda la opción de contratar a un gestor.