En los bienes raíces comerciales, hay varios tipos de «valor» dado a la propiedad inmobiliaria, todos los cuales sirven para diferentes propósitos a diferentes personas. Cuando se realiza cualquier tipo de análisis de un inmueble, su valor siempre se va a tener en cuenta en gran medida.
En este artículo, examinaremos la diferencia entre el valor de mercado de un activo y su valor de inversión. Valor de mercado vs. Valor de inversión en CRE. Los diferentes tipos de «valor» en los bienes raíces comerciales incluyen:
- Valor de mercado
- El valor de la inversión
- Valor asegurable
- El valor de la evaluación
- Valor de liquidación
- Valor de reemplazo
A veces, las líneas entre estos tipos de valor pueden ser un poco borrosas, especialmente cuando se considera específicamente el valor de mercado y de inversión.
Los tipos de valor inmobiliario
Tipos de valor inmobiliario
- Valor de mercado
El valor de mercado, o valor de mercado «justo», es el tipo de valor de propiedad más comúnmente referido, y es el valor utilizado en el proceso de suscripción de préstamos.
El «valor de mercado» del Instituto de Tasación: Qué significa realmente» del Instituto de Tasación ofrece un panorama histórico del «valor» y del «valor de mercado», incluyendo muchas definiciones de diversas fuentes.
Un ejemplo es el de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC), que afirma que el valor de mercado es «el precio más probable que una propiedad debe tener en un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones necesarias para una venta justa».
En otras palabras, lo que es un comprador dispuesto a pagar, y un vendedor dispuesto a aceptar, dado que todas las demás circunstancias son estándar y esperadas.
- Valor de la inversión
El valor de la inversión es el valor que una propiedad ofrece a un inversor específico. Es el valor que el inversor estaría dispuesto a pagar por la propiedad.
Independientemente del valor de mercado, siempre habrá un límite a lo que un inversor está dispuesto a hundir en un activo.
El valor de la inversión se basa en las propias calificaciones del inversor, el capital disponible, la tasa de impuestos y la financiación.
- Valor asegurable
Esto se refiere a la cantidad de una propiedad que está en riesgo potencial de daño, para determinar la cobertura del seguro.
En otras palabras, cuál es el valor de la porción de la propiedad que puede ser cubierta en una póliza de seguro.
- Valor de tasación
El valor tasado es el valor de la propiedad determinado por un asesor fiscal local a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.
- Valor de liquidación
El valor de liquidación establece el precio probable al que se vendería una propiedad durante una venta forzosa, como una ejecución hipotecaria o una venta de impuestos.
El valor de liquidación se utiliza en momentos en que hay una ventana limitada para la exposición al mercado, o si existen otras condiciones de venta restrictivas.
- Valor de reposición
Este es el costo de reemplazar la estructura con una estructura sustituta idéntica, que tiene la misma utilidad que la propiedad original.
Ahora bien, una propiedad comercial puede tener cualquiera de los anteriores tipos de valor determinado en cualquier momento.
Y es muy posible que ninguno de los valores sea el mismo (aunque es probable que al menos algunos de ellos estén cerca).
Esto es especialmente cierto cuando se considera la diferencia entre el valor de mercado y el valor de la inversión: el hecho de que una propiedad deba reunir una cierta cantidad, no significa que un inversor vaya a ofrecer algo cercano a ella.
Además, lo que se percibe como «valioso» para un mercado específico, puede no serlo para un inversor.
Teniendo en cuenta las definiciones de cada uno, veamos los diferentes enfoques tanto para el mercado como para el valor de la inversión, para mostrar sus diferencias de forma más granular.
Enfoques del valor de mercado
El valor de mercado es lo que se determina durante una valoración.
Durante el proceso de suscripción del préstamo, muchos prestamistas recurrirán a un tasador externo para obtener una estimación del valor de mercado de una propiedad.
El valor de mercado es lo que se utiliza para determinar un monto de hipoteca apropiado.
Entonces, ¿cómo determinan los tasadores el valor de mercado?
En realidad hay muchas maneras. Pero, antes de que algo de eso ocurra, se debe distinguir el uso más alto de la propiedad.
Esencialmente, lo que debe determinarse es el uso legal de una propiedad que rinde el mayor valor – así que piensa en cosas como la zonificación, los usos de la propiedad, el tamaño de la propiedad, el rendimiento financiero, y así sucesivamente.
En resumen, ¿cuál es el «techo» potencial de la propiedad y de toda su parcela?
Una vez que todo eso está escrito en piedra, un tasador puede seguir adelante con la valoración de la propiedad.
Por lo general, hay tres enfoques de valoración que los tasadores utilizan para determinar el valor justo de mercado de un activo comercial:
- El enfoque de venta:
El enfoque de ventas le da un valor de propiedad mirando otras ventas recientes de activos muy comparables.
- El enfoque de capitalización de ingresos:
El enfoque basado en los ingresos simplemente obtiene un valor de propiedad de los ingresos que genera.
- El enfoque del costo
Este enfoque basa el valor de una propiedad en el costo de reproducción de esa propiedad, menos cualquier depreciación acumulada.
Enfoques del valor de la inversión
Si bien el proceso de valor de mercado se utiliza en las tasaciones para la suscripción de préstamos, al decidir cuánto pagar por una propiedad, los inversionistas también consideran cuánto vale una propiedad para ellos.
El valor de inversión es la cantidad que un inversor está dispuesto a pagar, con respecto a sus objetivos, rendimiento objetivo y posición fiscal.
Así que, como el valor de mercado es siempre único para un mercado, el valor de inversión es único para el inversionista en mano.
Con eso, viene un número de otros enfoques que pueden ser usados para determinar el valor, a diferencia de las valoraciones más formales requeridas por los tasadores.
Las siguientes son las medidas más comunes de la valoración de las inversiones:
- Ventas comparables (Comps):
Esencialmente, es el mismo enfoque de comparación de ventas mencionado anteriormente.
- Multiplicador de la renta bruta (GRM)
Se trata de una relación que mide el valor tomando las rentas brutas que produce una propiedad a lo largo del año y multiplicándolas por el multiplicador de rentas brutas basado en el mercado.
- Efectivo sobre el retorno de efectivo
El rendimiento del efectivo es otra relación simple, calculada tomando el flujo de efectivo pro forma del primer año (antes de impuestos) y dividiéndolo por el costo total de la inversión inicial.
- Capitalización directa
Este es el mismo enfoque de capitalización directa mencionado anteriormente que utilizan los tasadores. La capitalización del flujo de ingresos de una propiedad es una forma muy común y sencilla de determinar tanto el valor de mercado como el valor de inversión de una propiedad comercial.
- Flujo de efectivo descontado
El modelo de flujo de caja descontado se utiliza para encontrar la tasa interna de retorno (TIR), el valor actual neto y una comparación de acumulación de capital.
Así pues, conociendo los diferentes enfoques para generar estos valores, demos algo de tangibilidad a la forma en que estos tipos de valores difieren entre sí.
Valor de mercado vs. Valor de inversión
En resumen, el valor de mercado es el valor de una propiedad en un mercado abierto, determinado por una tasación.
El valor de la inversión es determinado por el inversor real basado en sus objetivos y criterios de inversión únicos.
A continuación, ilustraremos un ejemplo:
Supongamos que un inversionista individual está contemplando la adquisición de un pequeño edificio de apartamentos.
La propiedad está bajo contrato por 1.2 millones de dólares, y busca un mínimo del 10 % de retorno sobre el activo.
Basándose en el rendimiento objetivo del inversor, podría pagar hasta 1,4 millones de dólares y aún así cumplir su objetivo.
En este escenario, el inversor encuentra que puede obtener un préstamo de 960.000 dólares (80 % del valor del préstamo), amortizado en 20 años al 5 %.
Ahora, supongamos que durante el proceso de suscripción, la tasación del banco por un tercero valora la propiedad en 1.000.000 de dólares en lugar de los 1,2 millones de dólares en los que está bloqueado el comprador.
Esa tasación reduciría el monto del préstamo respaldable a 800.000 dólares (sobre la base de una LTV del 80%), en lugar de los 960.000 dólares previstos anteriormente.
Lamentablemente, sin embargo, en este escenario, el vendedor se niega a vender por menos de 1.200.000 dólares.
Eso haría que esta transacción fuera superior al mercado, lo que simplemente significa que el precio de venta es más alto que el valor de mercado actual de la propiedad.
Entonces, ¿tiene sentido que el inversor siga adelante con este trato?
La nueva cantidad del préstamo reduciría el rendimiento del 22% al 16 %, pero eso todavía excede la meta del inversor de un 10% de retorno.
En la mayoría de los casos, los valores de mercado y de inversión deberían ser aproximadamente los mismos, pero ocasionalmente divergirán.
Además, también es muy posible que el valor de la inversión sea más alto que el valor de mercado.
Esto puede suceder cuando el valor para un comprador es más alto que el valor para el comprador promedio y bien informado.
Por ejemplo, digamos que una empresa se expande a un nuevo edificio al otro lado de la calle de su ubicación actual, pagando más que el valor de mercado para crecer cerca y llenar un espacio que de otra manera sería ocupado por los competidores.
En la búsqueda de una ventaja estratégica, el valor es un poco más alto para ellos – el costo adicional puede ser justificado.
En el caso de un inversor, el valor de la inversión podría superar el valor de mercado como resultado de las condiciones de financiación favorables o del tratamiento fiscal intransferible.
El valor de la inversión, por supuesto, también puede ser inferior al valor de mercado.
Tal vez un inversionista está buscando un edificio de oficinas, pero se especializa en bienes raíces multifamiliares.
Para ellos, un edificio de oficinas va a tener un valor de inversión más bajo debido a la curva de aprendizaje y otros costos incrementales involucrados.
Otro escenario en el que el valor de la inversión podría ser menor que el valor de mercado es si un inversor requiere un rendimiento superior a la media basado en el rendimiento de su cartera existente.
Encontrar negocios que tengan sentido
Con todo, para cualquier negocio inmobiliario individual, depende.
Las circunstancias varían drásticamente.
Generalmente, la jugada más segura es asegurarse de que una inversión tenga sentido en términos de ambas medidas de valor.
El valor de la inversión es más subjetivo, y por lo tanto no debe ser abusado, pero debe ser tomado en consideración.
Importancia del valor de la inversión
La razón por la que el valor de una inversión es importante para los posibles compradores de un inmueble es que quieren comparar el precio del inmueble con la tasa de rendimiento prevista. Cuando encuentran la tasa de rendimiento específica, pueden medir los resultados finales de la inversión con el precio proyectado que pagarán por la propiedad. Esto permite al inversor tomar decisiones de compra inteligentes que están en línea con sus objetivos de inversión.
Cómo determinar el valor de la inversión
Dado que el valor de la inversión depende de los objetivos del inversor, el valor es único para cada inversor. Diferentes inversores pueden utilizar los mismos métodos de valoración y obtener diferentes valores de inversión. Los inversores pueden elegir entre varios métodos de valoración al determinar el valor de inversión de un activo. A continuación se presentan las medidas de inversión más utilizadas:
- Ventas comparables
Los tasadores también utilizan el método de comparación de ventas. Un inversor comparará propiedades similares por pies cuadrados o por unidades.
- Multiplicador de la renta bruta
La métrica mide el valor de una inversión multiplicando la renta bruta que produce una propiedad en un año por el multiplicador de la renta bruta (GRM). La cifra del GRM se deriva de propiedades similares en el mismo mercado.
- Rendimiento del efectivo en efectivo
La cifra de retorno de efectivo se calcula dividiendo el efectivo pro forma del primer año por el total de la inversión inicial.
- Capitalización directa
La capitalización directa es otra medida utilizada por los tasadores. Consiste en capitalizar el flujo de ingresos de una propiedad y es un método común utilizado para determinar el valor de mercado y de inversión de las propiedades comerciales.
- Flujo de efectivo descontado (DCF)
El modelo DCF se utiliza para calcular el valor actual neto, la tasa interna de rendimiento y la comparación de la acumulación de capital. Las tasas enumeradas anteriormente, si bien proporcionan información útil, también tienen varias limitaciones. Esas limitaciones se resuelven calculando el flujo de efectivo descontado.
Valor de la inversión frente al valor de mercado
Mientras que el valor de la inversión mide el valor potencial de una inversión basada en ciertas condiciones, el valor de mercado mide el valor real de una inversión basada en las fuerzas de la oferta y la demanda en el mercado libre. El valor de mercado se determina mediante un proceso de evaluación. Es diferente del valor de inversión, que toma en consideración las metas, objetivos y necesidades únicas de una persona para la propiedad.
El valor de inversión puede ser inferior o superior al valor de mercado. Depende de la situación específica de la propiedad en ese momento. El valor de inversión puede ser mayor que el valor de mercado si un comprador coloca un valor más alto en la propiedad que un comprador informado.
En el mundo real, esta situación puede existir si una empresa amplía sus instalaciones a un edificio más grande que se ha puesto a la venta en su oficina actual. La empresa está dispuesta a acordar un precio más alto que el valor de mercado del edificio para asegurarse de que los competidores se mantengan fuera de la zona.
En tal caso, el valor de inversión extra se deriva de la ventaja estratégica que la empresa obtendrá al comprar la propiedad. Un único inversor también puede acordar un valor de inversión superior al valor de mercado. Esto ocurre si el inversor recibe un estatus fiscal especial o condiciones de financiación muy beneficiosas.
Alternativamente, el valor de la inversión también puede ser inferior al valor de mercado. Puede ocurrir cuando la inversión no es el tipo de propiedad en el que un inversor normalmente concentraría sus esfuerzos. Por ejemplo, un promotor inmobiliario multifamiliar que esté considerando la idea de construir un hotel puede hacer que el valor de la inversión sea inferior al valor de mercado.
Puede ser el resultado de los altos costos que supone aprender a desarrollar la propiedad o porque los inversores exigen un rendimiento superior a la media de la propiedad debido a la asignación y diversificación de su cartera. Esas limitaciones se resuelven calculando el flujo de efectivo descontado.