¿Puedo alquilar mi vivienda habitual? Guía definitiva con todos los detalles legales y fiscales

  • Alquilar la vivienda habitual es legal, pero implica cambios fiscales y administrativos.
  • Vigila las ayudas, deducciones o bonificaciones que hayas recibido asociadas a la vivienda.
  • Es obligatorio declarar los ingresos del alquiler y actualizar el empadronamiento.

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El mercado inmobiliario en España se ha transformado a pasos agigantados y cada vez son más los propietarios que, por motivos laborales, personales o simplemente por rentabilizar su patrimonio, se preguntan: ¿Se puede alquilar la vivienda habitual? Es una duda más común de lo que parece y, como veremos, la respuesta es afirmativa, pero conviene conocer todas las implicaciones legales y fiscales antes de tomar una decisión.

En estas líneas encontrarás una guía exhaustiva y detallada con todo lo que debes saber antes de poner en alquiler tu residencia principal. Analizamos desde la definición fiscal de vivienda habitual hasta las consecuencias sobre ayudas, hipoteca, deducciones y la obligación de empadronamiento. Así, tendrás claro si puedes alquilar tu casa de forma segura, evitando sanciones o perder ventajas importantes.

¿Qué se entiende exactamente por vivienda habitual?

Antes de nada, es esencial comprender qué considera la administración como residencia habitual. Según los criterios recogidos por la Agencia Tributaria, se trata del inmueble que:

  • Ha sido la residencia permanente del contribuyente durante al menos un plazo continuado de tres años (aunque hay excepciones justificadas para periodos menores, como cambio de empleo, matrimonio, separación, primer trabajo, traslado laboral o vivienda inadecuada para personas con discapacidad).
  • Debe habitarse de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo máximo de 12 meses desde su adquisición o la finalización de las obras de reforma.

Esta definición es clave, ya que la fiscalidad y numerosas ventajas económicas dependen de que el inmueble mantenga la condición de vivienda habitual. Si alquilas, dejará de serlo en cuanto pases a residir de manera efectiva en otra residencia.

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¿Puedo alquilar mi vivienda habitual en cualquier circunstancia?

En términos generales, la ley española no prohíbe alquilar la vivienda habitual. Como propietario tienes derecho a arrendar tu inmueble siempre que cumpla las condiciones legales de habitabilidad y tramites todos los procedimientos necesarios. No obstante, es imprescindible tener presentes ciertos matices que pueden afectar a tu decisión:

  • El paso de vivienda habitual a vivienda en alquiler puede implicar la pérdida de beneficios fiscales o ayudas asociadas (por ejemplo, deducciones en el IRPF, bonificaciones en el ITP, exenciones por reinversión…).
  • La relación entre propietario e inquilino debe quedar reflejada por escrito mediante un contrato de arrendamiento con todas las cláusulas necesarias.
  • Si la vivienda está hipotecada, conviene revisar el contrato y consultar con el banco para evitar posibles restricciones (en la práctica, salvo cláusulas muy específicas, no suele haber problema si sigues pagando la cuota).
  • Debes cambiar tu empadronamiento a tu nueva residencia, ya que permanecer empadronado en una vivienda alquilada puede suponer una sanción por falso empadronamiento.
  • Y por supuesto, tendrás la obligación de declarar los ingresos por alquiler en tu declaración de la renta como rendimientos inmobiliarios.

Cada caso tiene sus particularidades, sobre todo si has recibido ayudas públicas, beneficios fiscales o tienes una hipoteca asociada a ese inmueble.

Consecuencias fiscales de alquilar la vivienda habitual

El mayor cambio al dejar de residir en tu vivienda habitual y pasar a alquilarla se da en el ámbito fiscal. Estas son las implicaciones más importantes:

  • Pérdida de la deducción por adquisición de vivienda habitual: Si compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2013 y te beneficias de la deducción en el IRPF, la perderás desde el momento en que dejas de residir. La Agencia Tributaria exige que siga siendo tu residencia principal para mantener ese beneficio.
  • Declaración de ingresos por alquiler: Todo lo que percibas debe declararse en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario, y tendrás que tributar por ello. Si ocultas estos ingresos o declaras falsamente que la vivienda sigue siendo tu residencia principal, te arriesgas a sanciones severas.
  • Plusvalía municipal si vendes la vivienda poco después de alquilarla: Si vendes una vivienda alquilada antes de los 5 años siguientes a la compra, tendrás que tributar por la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
  • Pérdida de la exención por reinversión en vivienda habitual: Si te acogiste a dicha exención tras vender tu anterior vivienda habitual e invertiste en la actual, la perderás si alquilas antes de que pasen 3 años.
  • Pérdida de bonificaciones en el ITP: Muchas comunidades autónomas ofrecen tipos impositivos reducidos para menores de cierta edad (35, 40 años…) si la vivienda se destina a residencia habitual. Al alquilarla, perderás también estas bonificaciones.

Es importante tener en cuenta que toda ventaja fiscal o ayuda concedida por tener la condición de vivienda habitual puede perderse si cambias el uso y pasas a alquilar el inmueble.

Alquilar una vivienda habitual recién comprada: ¿Es legal?

Mucha gente se pregunta si puede alquilar la vivienda nada más comprarla. La respuesta legal es sí, pero con matices muy importantes:

  • No existe ninguna ley que prohíba alquilar directamente tu primera vivienda o vivienda habitual recién adquirida.
  • El problema aparece si te has beneficiado de deducciones, bonificaciones o exenciones fiscales por compra de vivienda habitual, ya sean estatales o autonómicas: Si alquilas la casa antes de que pasen los 3 años mínimos de residencia, Hacienda podrá exigirte la devolución de todos los incentivos fiscales percibidos (deducción, devolución del ITP bonificado, exención por reinversión, etc.) más los intereses y un posible recargo.
  • Si la vivienda es de protección oficial (VPO), recuerda que está sujeta a limitaciones adicionales y suele requerir una autorización expresa para alquilar. En caso de alquilar sin permiso, podrías recibir sanciones y multas elevadas.

Por tanto, antes de decidirte, es fundamental comprobar todas las condiciones y requisitos asociados a tu caso concreto (ayudas de compra, hipoteca, tipo de vivienda).

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¿Qué ocurre con el empadronamiento al alquilar mi vivienda habitual?

Al marcharte de tu vivienda habitual para alquilarla, es obligatorio que actualices tu padrón y te inscribas en tu nuevo domicilio. Mantenerte empadronado en una casa en la que ya no vives y que además tienes alquilada se considera falso empadronamiento, lo cual puede motivar sanciones según el municipio. Las multas oscilan entre 3 euros (municipios pequeños) hasta 150 euros (poblaciones grandes). Puedes consultar más detalles sobre estos requisitos en nuestro artículo sobre guía completa para tu primer alquiler.

Este trámite, a menudo olvidado, es esencial hacerlo correctamente para mantener tu seguridad jurídica, tanto tú como el inquilino. Así evitarás problemas administrativos o de acceso a servicios públicos.

¿Y si mi vivienda habitual está hipotecada?

No es raro que aún estés pagando la hipoteca de tu residencia principal cuando decides ponerla en alquiler. En la mayoría de los casos, los bancos no ponen impedimentos directos mientras se sigan cumpliendo las obligaciones de pago estipuladas en la hipoteca. Sin embargo, revisa siempre las condiciones firmadas:

  • Comprueba si existe alguna cláusula específica que te impida arrendar sin el consentimiento previo de la entidad.
  • Ten presente que, cuando se concede una hipoteca como vivienda principal, las condiciones y el porcentaje financiado suelen ser más favorables, por lo que cambiar el uso podría afectar si el banco detecta la modificación.
  • Si recibiste algún aval público (como un ICO) específicamente para compra de primera vivienda, revisa también la normativa, ya que podría impedir alquilar en los primeros años.

En todo caso, si no hay restricciones y cumples tus obligaciones, podrás alquilar sin mayores problemas legales, aunque perderás la posibilidad de aplicar la deducción de vivienda habitual en el IRPF.

Alquilar habitaciones dentro de la vivienda habitual: ¿Es posible?

Muchos propietarios optan por alquilar una habitación dentro de su vivienda habitual en vez de todo el inmueble. Esta práctica es legal y permite compartir el espacio con inquilinos, generando ingresos adicionales. Para ello, puedes consultar nuestra .

  • El alquiler de habitaciones también debe formalizarse mediante un contrato que especifique derechos y obligaciones.
  • Permite mantener tu residencia principal a efectos fiscales si sigues habitando en ella.
  • En caso de viviendas alquiladas, un inquilino puede subarrendar una habitación solo si cuenta con el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Normalmente, esto se regula mediante una cláusula específica en el contrato de arrendamiento.

Los ingresos por alquiler de habitaciones también deben declararse ante Hacienda, cumpliendo con los requisitos tributarios.

¿Se puede alquilar la vivienda habitual por cortos periodos o de manera turística?

Una duda frecuente es si es posible alquilar por días, semanas o para vacaciones en plataformas como Airbnb. Este tipo de arrendamiento se regula de manera diferente en cada comunidad autónoma. Por ello:

  • El alquiler de corta duración puede considerarse competencia del sector hotelero y estar sujeto a requisitos específicos (registros, licencias, limitaciones según zona, etc.).
  • Algunas comunidades establecen límites concretos (Madrid: máximo 5 noches, Canarias: solo en zonas sin hoteles, Comunidad Valenciana y Cataluña: obligatoriedad de registrar el inmueble).

Si te planteas este tipo de alquiler, infórmate bien de la normativa autonómica y municipal, ya que la regulación nacional no es única y las sanciones por incumplimiento pueden ser elevadas.

Sanciones y consecuencias de no declarar el alquiler

Finalmente, es fundamental recordar que no declarar el alquiler de tu antigua vivienda habitual supone un fraude fiscal. Hacienda dispone de mecanismos de control y, en caso de detectar irregularidades, te enviará una declaración paralela del IRPF para que regularices tu situación, sin aplicar las deducciones a las que tenías derecho. Además, podrían abrirte un expediente sancionador.

  • Las sanciones varían según el importe y las circunstancias, pudiendo oscilar desde el 50% hasta el 100% de la cantidad defraudada, además de la devolución de bonificaciones y beneficios fiscales recibidos.
  • Perderás también el beneficio fiscal de la reducción por alquiler de vivienda habitual.

Por ello, es fundamental cumplir con todas las obligaciones legales y tributarias al alquilar una vivienda que fue tu residencia principal.

Para finalizar, si decides proceder con el alquiler, sigue estos consejos prácticos para garantizar una gestión segura:

  • Deja constancia en un contrato de alquiler, preferiblemente revisado por un experto en arrendamientos.
  • Actualiza tu empadronamiento al nuevo domicilio antes de que entre el inquilino.
  • Comunica a tu banco si tienes hipoteca, en especial si tienes dudas sobre condiciones o beneficios.
  • Informa a Hacienda sobre el cambio de uso para evitar posibles problemas con deducciones o exenciones.
  • Consulta la normativa autonómica y municipal si consideras alquileres de corta duración o turísticos.
  • Considera contratar un seguro de alquiler para protegerte ante impagos o daños.

La legislación y la fiscalidad del alquiler de la vivienda habitual pueden parecer complejas, pero con la información adecuada podrás tomar decisiones informadas y evitar complicaciones. Lo más recomendable siempre es consultar con expertos fiscales e inmobiliarios antes de actuar, así aprovecharás al máximo tu propiedad y cumplirás con la ley sin riesgos.

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