El Ejecutivo ha puesto sobre la mesa una nueva lÃnea de financiación pública pensada para quienes pueden asumir una hipoteca pero se atascan al reunir la entrada. Se llama Tu Casa y aparece dentro del decreto de vivienda aprobado en el Consejo de Ministros, con la vista puesta en facilitar la compra de la primera vivienda habitual.
La propuesta no es una subvención, sino un préstamo complementario a la hipoteca privada. El mecanismo permitirÃa hasta 50.000 euros al 0% de interés y sin comisiones, una fórmula que el Gobierno quiere canalizar a través del Instituto de Crédito Oficial. La medida, eso sÃ, aún tiene que pasar por el Congreso.
Qué es Tu Casa y cómo encaja con la hipoteca
El borrador describe Tu Casa como un instrumento para personas que compren su primera vivienda habitual con hipoteca, siempre como refuerzo de la financiación que conceda un banco. No sustituye al préstamo hipotecario, sino que cubre la parte que más cuesta reunir al principio: la entrada.
La cuantÃa concedida se calculará tomando el 20% del valor del inmueble y aplicando un tope de 50.000 euros. Si la vivienda cuesta menos de 300.000 euros, se aplicará ese porcentaje; si supera esa cifra, el máximo seguirá siendo 50.000 euros. Por ejemplo, en una casa de 200.000 euros el préstamo podrÃa llegar a 40.000 euros.
La devolución se plantea en un plazo de hasta diez años. Además, el texto contempla un periodo de carencia ligado al plazo de la hipoteca, con un lÃmite de 30 años, de modo que el beneficiario no tendrÃa que empezar a amortizar esta ayuda de inmediato.
El dinero saldrÃa del presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. El ICO llevarÃa la gestión con contabilidad separada y podrÃa reinvertir los reembolsos y rendimientos en nuevas operaciones mientras la lÃnea siga vigente. Cuando termine, los fondos sobrantes volverÃan al Tesoro.
Cuánto se puede pedir y qué condiciones se conocen
Los cálculos son sencillos: se financia el importe menor entre el 20% del precio de la vivienda y 50.000 euros. Para un piso de 300.000 euros, el tope serÃan 50.000 euros; para uno de 250.000, la ayuda máxima se quedarÃa en 50.000 euros. En cambio, si el inmueble vale 200.000 euros, el préstamo no podrÃa superar los 40.000 euros.
El préstamo tendrÃa un tipo del 0% y no incluirÃa comisiones. La norma habla de un plazo de amortización de hasta diez años y de una carencia que se extenderÃa durante la hipoteca, sin superar los 30 años. La letra pequeña sobre cómo se aplicará en cada caso todavÃa está por cerrar.
Una de las incógnitas más llamativas es que el borrador no fija lÃmite de edad ni de ingresos. Tampoco establece un precio máximo para la vivienda que se compre. El texto deja esos flecos a un futuro acuerdo del Consejo de Ministros, que definirá beneficiarios, lÃmites, importe inicial y procedimiento de solicitud.
Fuentes del sector esperaban que la medida se dirigiera solo a jóvenes, pero el planteamiento inicial no la limita a ese grupo. PodrÃan solicitarla personas de distintas edades siempre que cumplan los requisitos que se aprueben más adelante. La gestión pública correrÃa a cargo del ICO, con un régimen administrativo especÃfico.
Precio máximo de reventa y letra pequeña
El decreto incorpora una condición relevante: las viviendas compradas con financiación de Tu Casa quedarÃan sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión. En segundas y posteriores ventas, no se podrÃan transmitir por encima del precio de adquisición actualizado según el IPC.
Esa limitación podrÃa incorporar el valor de determinadas obras de rehabilitación o mejora, siempre que se desarrollen reglamentariamente. La restricción tendrÃa que figurar en la escritura pública y quedar inscrita en el Registro de la Propiedad, con el objetivo de evitar que ayudas públicas alimenten una escalada de precios.
La medida no estará disponible de forma inmediata. El propio decreto remite a un acuerdo posterior para concretar los detalles, algo habitual en una norma que se ha elaborado con rapidez tras la presión social por los desahucios y la emergencia habitacional. El Gobierno no ha detallado todavÃa la dotación inicial de la lÃnea.
Convalidación en el Congreso y otras medidas del decreto
Al tratarse de un real decreto ley, el texto necesita el visto bueno del Congreso de los Diputados para seguir aplicándose. El Ejecutivo ha pedido un pleno extraordinario para este viernes y confÃa en sacar adelante los dos decretos de vivienda, aunque la votación no se presenta sencilla.
Junto a Tu Casa, el paquete incluye la ampliación de la protección frente a desahucios de personas vulnerables hasta 2030, la regulación de alquileres de temporada y por habitaciones, bonificaciones fiscales para propietarios e inquilinos y restricciones a compras especulativas. También se fija que una vivienda asequible no supere el 30% de la renta mediana del municipio.
En materia fiscal, los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros podrÃan deducirse hasta el 10% del alquiler, con topes que permitirÃan ahorros de alrededor de 1.163 euros anuales en determinados tramos. Los caseros que bajen la renta más de un 5% podrÃan beneficiarse de reducciones de entre el 70% y el 100% en el IRPF.
Las actualizaciones de renta quedan limitadas de forma extraordinaria hasta finales de 2027: si el alquiler ya supera el Ãndice de referencia no podrá subir; si no lo hace, la subida máxima será del 2%. Los pisos turÃsticos tributarán en el IVA al 10% y los grandes tenedores tendrán restricciones temporales para comprar viviendas por debajo del 70% de su tasación.
La propuesta de préstamos de hasta 50.000 euros al 0% se ha convertido en una de las piezas más comentadas del decreto. Su puesta en marcha dependerá de la convalidación parlamentaria y de la regulación posterior, que determinará quién puede pedir el dinero, con qué lÃmites y bajo qué procedimiento. Hasta entonces, Tu Casa queda como una medida anunciada, con condiciones generales conocidas pero muchos detalles pendientes de cerrar.
