Hay ocasiones en las que los conceptos no quedan muy claros y podemos escucharlos pero no entender realmente lo que significa. Esto es lo que ocurre con la nuda propiedad.
Si has oído hablar de ella, pero no sabes exactamente a lo que se refiere, aquí podemos ayudarte. Te contaremos qué es la nuda propiedad, cómo funciona, qué derechos y obligaciones entraña para el nudo propietario y la diferencia con el usufructo.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad se puede definir como un derecho. En realidad, es el derecho que tiene una persona sobre una cosa de la que es propietaria única. Pero a su vez tiene la limitación de que no tiene derecho a su posesión y disfrute, que es propiedad de quien disponga del usufructo.
¿Qué quiere decir esto? Pues hablamos de que una persona puede ser la propietaria de un bien pero no puede disfrutar de él porque eso le corresponde a otra persona.
¡Te ponemos un ejemplo! Imagina que hay una casa. Esta pertenece a una persona pero esta decide ceder la propiedad de esa casa a una hija. Ahora bien, cede solo la propiedad. El usufructo, es decir, el derecho a disfrutar de esa casa, se lo da a otro hijo. ¿Qué quiere decir? Pues que la nuda propiedad la tiene la hija, ya que ella es la que tiene el derecho de ese bien del que se ha convertido en propietaria. Pero no tiene el derecho a poseerla ni a disfrutarla.
Lo normal es que la nuda propiedad y el usufructo lo tenga la misma persona, pero hay situaciones en las que esto no ocurre así.
Cómo funciona la nuda propiedad
El funcionamiento de la nuda propiedad es bastante fácil de entender porque el propietario, y dueño de ese bien, lo que tiene es la titularidad del mismo. Pero no puede utilizarlo ni disfrutar si no tiene consigo el usufructo de ese bien.
Así, tenemos dos figuras distintas:
- El nudo propietario, que es el dueño de ese bien.
- El usufructuario, que es el que disfruta de ese bien.
Nuda propiedad y usufructo, ¿son lo mismo?
Ahora que conoces un poco más a fondo la nuda propiedad, y que has visto que está muy relacionada con el usufructo, es posible que pienses que son casi lo mismo, salvo por esa diferencia de propiedad y disfrute. Pero lo cierto es que hay muchas más diferencias a tener en cuenta que delimitan una gran separación entre ambos conceptos.
Así, nos encontramos con los siguientes:
El usufructo da derecho al uso y disfrute
Un nudo propietario es aquella persona que tiene la titularidad de un bien. Pero no el uso y disfrute, que le corresponde al usufructuario. Este, a su vez, puede disponer de ese bien, disfrutarlo, usarlo… pero no tiene la propiedad. Sin embargo, sí que podrá vender, alquilar… ese bien. De hecho, y salvo excepciones, también podría ceder su derecho de usufructo a otras personas.
El usufructo solo dura temporalmente
Y es que un usufructo es el derecho de una persona a disfrutar de algo, pero, este no es para siempre, sino que la duración suele ser determinada por, casi siempre, la muerte del usufructuario. Mientras esté vivo, podrá disfrutar de ese bien.
En conclusión, podemos decir que la nuda propiedad solo le da la titularidad de un bien a una persona, pero realmente no puede hacer nada con ella. Por eso, en ocasiones, los expertos en la materia hablan de que la nuda propiedad es la «propiedad desnuda».
¿Entonces una persona con nuda propiedad no adquiere nunca el usufructo? No, en realidad hay supuestos en los que el nudo propietario sí que puede tener el uso y disfrute. Esto se produce cuando:
- El usufructuario vende el usufructo al propietario de la nuda propiedad.
- Cuando hay una extinción del usufructo, que puede deberse a la muerte del usufructuario, al cumplimiento del plazo de ese usufructo, o a un cumplimiento que debe regir para que tenga lugar el usufructo.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
Hemos dicho que la nuda propiedad da una titularidad y nada más. Y es así, tener un bien que no puedes utilizar parece una tontería. Sin embargo, este puede venir con varios derechos y obligaciones que conviene conocer.
Los derechos del nudo propietario
Por el hecho de ser nudo propietario, tienes los siguientes derechos:
- Poder hacer obras y mejoras. Siempre y cuando no entorpezcas al usufructuario. Es decir, si este se queja, las obras se podrían paralizar.
- Posee la propiedad del bien. Aunque realmente no pueda disfrutarlo, es suyo y eso implica que pueda venderla o hipotecarla. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el precio que se sacaría por ello no sería tan elevado como si tuviera también el usufructo de ese bien.
- Puede vender o hipotecar. Esto con matices, porque realmente lo que puede vender o hipotecar es la nuda propiedad. ¿Qué implica? Pues que una tercera persona tomaría el papel de ese dueño y tendría los mismos derechos y obligaciones. En el caso de la hipoteca, se puede pedir un préstamo hipotecario sobre esa nuda propiedad (será inferior a lo que pagarían por un bien completo, pero se puede hacer).
- Tendría derecho al usufructo. Una vez el derecho del usufructuario hubiera terminado. De hecho, en la mayoría de ocasiones tendría preferencia ya que cuando falleciera, o se extinguiera el derecho de usufructo, este volvería al propietario del bien.
Las obligaciones del nudo propietario
Además de los derechos, el nudo propietario también debe satisfacer las obligaciones que su derecho de titularidad le obliga, y estas son:
- Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias. Es decir, debe reparar aquello que se rompa y que sea urgente de arreglar.
- Respetar al usufructuario. En otras palabras, no puede cometer ningún acto que perjudique el derecho del usufructuario.
- Pagar los tributos e impuestos de ese bien. Al ser suyo, tiene que hacer frente a los gastos que eso implica. En esta misma línea tendría que hacerse cargo de los gastos de comunidad. En muchas ocasiones, los gastos de la vivienda suelen pactarse con el usufructuario, de tal manera que sea él quien los acabe pagando.