Hva skjer hvis renten stiger? Nesten alle vet at boliglån kommer til å bli rammet, det er noe de ikke slutter å gjenta i informasjonskanalene. Selv om det er sant at boliglån kommer til å bli dyrere, er implikasjonene for hele økonomien det også. Det har sin positive side, og også negativ.
I den følgende artikkelen vil de mest ettertraktede bekymringene knyttet til renter og hvordan de påvirker eiendomsmarkedet bli kontrastert. Vi vil også se hvordan obligasjoner får styrke igjen og posisjonerer seg som et alternativ for lønnsomhet, og tar bort noe av glansen fra boliger.
Eiendomssektor med stigende renter
Siden midten av 2020 har det vært observert en generell trend i boligprisøkninger i alle land. Dette skyldtes den «masse»-eksodusen (i hvert fall de som kunne) av mennesker som forlot byen på jakt etter roligere eller romsligere hjem. Enten de var hus med terrasser, romsligere, landlige områder osv.
Denne boomen var noe vi opplevde i Spania, men sannheten er at mange land så boligprisene øke i større grad. For øyeblikket, der boliglån blir dyrere, hvilken anslag er det?
Bolig i Spania
I Spania har boligbyggingen ikke sluttet å stige de siste to årene. Gjenvinningen av fast eiendom forklares med årsakene nevnt ovenfor og av at sektoren ikke er like stresset som i andre land. Et annet av insentivene, som også har skjedd andre steder, har vært billig finansiering takket være historisk lave renter. Selv om denne enkle kjøpet var forbundet med en høyere boligpris, har det ikke betydd så mye for mange familier i lys av det faktum at husleiene har fått en enda mer markert økning. Dette har ført til at boliglån er betydelig billigere enn husleiebetalinger.
De investorene har også funnet insentiver som langt fra den latterlige renten obligasjonene har vært i stand til å betale og langt fra å kunne gjøre sparepengene lønnsomme på en mer eller mindre forventet måte, har sett i mursteinen en måte å kunne gjøre dem lønnsomme. I tillegg regnes bolig også som et fristed, alle trenger et tak. Etter de kontinuerlige økningene i Euribor de siste månedene, ser det imidlertid ut til at boliger begynner å vise tegn på at det begynner å bremse opp tempoet de har holdt oppe.
Bolig i andre land
Etter krisen som brøt ut i 2008, kom Spania spesielt dårlig ut. Det samme skjedde imidlertid ikke i andre land. I mange av dem, uten å være klar over den onde kraften boligboblen kan sprekke med, har de sett boligprisene stige til svært høye nivåer. Det er nettopp i de samme områdene at eiendomsmarkedet allerede lider etter renteoppgangen, og det er ikke forutsett gode tider.
Eksempler på dem er noen hvis prisnedgang er tosifret:
- New Zealand. Dens sentralbank har hevet rentene 7 ganger de siste 10 månedene. Boligen har falt med 11 % og det forventes fall på opptil 20 %.
- Polen. Flere boliglånstakere har sett at de månedlige avdragene deres dobles ettersom prisene har økt. Regjeringen har grepet inn i begynnelsen av året slik at polakker kunne stanse betalinger i opptil 8 måneder. Dette tiltaket har påvirket overskuddet til landets hovedbanker.
I tillegg finner vi flere land hvis priser har begynt å falle, som Australia, Tyskland, Storbritannia, Canada... eller til og med Kina, der det er bekymring til og med over hele verden om omfanget av krisen og hvordan den kan forgrene seg til hele planeten. Noe som ligner på USA, hvis effekter også har blitt sett, salget av nye boliger har stupt, og effektene på økonomien merkes ofte over hele verden.
Investeringsmuligheter med stigende renter?
Utsiktene for eiendomssektoren er for tiden ganske negative, noe som for 1 år siden var motsatt. Paradokset i disse tilfellene er at de som kjøpte for 1 år siden nå har befunnet seg i et mye mer fiendtlig miljø. Investering medfører risiko, men mange investorer som forutså hendelser begynte å angre sine posisjoner rundt selskaper i eiendomssektoren. Så godt som alle har blitt rammet.
Den største av dem alle, regnet som den største "utleieren" i Europa, er Vonovia, hvis aksjer har falt med nesten 1% i 50 år. Med gjeldende markedspriser er porteføljen din verdsatt til mye mer enn markedsverdien, inkludert gjelden din. Men hvis dette prisfallet fortsetter, vil nettoverdien bli mer kompromittert ettersom markedet allerede gir rabatter.
Det er høyst mulig at, som skjedde med den forrige eiendomskrisen, når investorer forventer at sektoren vil komme seg, vil aksjene til eiendomsselskaper eller REIT-er stige før selve boligen. Det eneste spørsmålet vi vil sitte igjen med er om aksjer allerede reflekterer bunnen, er nær den, eller om nedgangen kommer til å fortsette. På samme måte vil de som er heldige nok til å kunne kjøpe REIT-aksjer nær sine laveste nivåer, som har hatt en tendens til å være tilfelle, være de som senere får bedre kapitalgevinster.
Obligasjoner vs. boliger
Og til slutt, nok en skuffelse i eiendomsmarkedet har lykken i rentemarkedet. Ettersom rentene har økt, gir obligasjoner nå bedre avkastning. Ved å verdsette at det er mer lønnsomt, og også komfortabelt, når obligasjoner stiger og nærmer seg eiendomsavkastningen, ser det ut til at de begynner å gjenvinne glansen som mange investorer allerede anså som tapt.
Den spanske 10-årige obligasjonen er nær 3 %, den amerikanske 3 % eller den tyske 5 %. Sterke renteøkninger går vanligvis foran en resesjon, men denne gangen måtte det gjøres i en ånd om å dempe inflasjonen. Selv om det kommer fra økningen i råvarer, er så lave renter med inflasjon på 1 % fortsatt en pengepolitikk som stimulerer kreditt og forbruk. Noe å unngå, så lenge prisene klatrer mer enn de allerede klatrer.
