Hva er investeringsverdi?

I kommersiell eiendom er det flere typer "verdi" gitt til fast eiendom, som alle tjener forskjellige formål til forskjellige mennesker. Når en hvilken som helst type analyse av en eiendom utføres, vil verdien av den alltid bli tatt i betraktning i stor grad.

I denne artikkelen vil vi undersøke forskjellen mellom markedsverdien til en eiendel og dens investeringsverdi. Markedsverdi vs. Investeringsverdi i CRE. De forskjellige typene "verdi" i næringseiendom inkluderer:

• Markedsverdi
• Verdien av investeringen
• Forsikringsverdi
• Verdien av evaluering
• Likvidasjonsverdi
• Erstatningsverdi

Noen ganger kan linjene mellom disse verditypene være litt uklare, spesielt når man spesielt vurderer markeds- og investeringsverdi.

Typer eiendomsverdier

Typer eiendomsverdi

1. Markedsverdi

Markedsverdi, eller "virkelig" markedsverdi, er den mest omtalte typen eiendomsverdi, og er verdien som brukes i lånetrygdeprosessen.

Appraisal Institute's "Market Value": What It Really Means "fra Appraisal Institute gir en historisk oversikt over" verdi "og" markedsverdi ", inkludert mange definisjoner fra forskjellige kilder.

Et eksempel er det fra Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), som sier at markedsverdien er "den mest sannsynlige prisen som en eiendom skal ha i et konkurransedyktig og åpent marked under alle forhold som er nødvendige for et rettferdig salg.".

Med andre ord, hva er en villig å betale kjøper, og en villig til å akseptere selger, gitt at alle andre omstendigheter er standard og forventet.

2. Investeringsverdi

Investeringsverdi er verdien som en eiendom tilbyr til en bestemt investor. Det er verdien som investoren ville være villig til å betale for eiendommen.

Uavhengig av markedsverdien vil det alltid være en grense for hva en investor er villig til å senke i en eiendel.

Verdien av investeringen er basert på investorens egne kvalifikasjoner, tilgjengelig kapital, skattesats og finansiering.

3. Forsikringsverdi

Dette refererer til mengden av en eiendom som er i potensiell risiko for skade, for å bestemme forsikringsdekning.

Med andre ord, hva er verdien av den delen av eiendommen som kan dekkes i en forsikring.

4. Vurdert verdi

Vurdert verdi er eiendomsverdien bestemt av en lokal skatterådgiver for eiendomsskatt.

5. Likvidasjonsverdi

Likvidasjonsverdi angir den sannsynlige prisen en eiendom vil selge for under et tvangssalg, for eksempel en tvangsinnløsning eller skatteutsalg.

Likvidasjonsverdien brukes til tider når det er et begrenset vindu for markedseksponering, eller hvis det er andre restriktive salgsbetingelser.

6. Erstatningsverdi

Dette er kostnadene ved å erstatte strukturen med en identisk erstatningsstruktur, som har samme nytte som den opprinnelige eiendommen.

Nå kan en næringseiendom til enhver tid ha en av de ovennevnte verdityper.

Og det er ganske mulig at ingen av verdiene er de samme (selv om det er sannsynlig at i det minste noen av dem er i nærheten).

Dette gjelder spesielt når vi vurderer forskjellen mellom markedsverdien og investeringsverdien: bare fordi en eiendom må heve et visst beløp, betyr ikke det at en investor kommer til å tilby noe i nærheten av det.

Også det som oppleves som "verdifullt" for et bestemt marked, er kanskje ikke slik for en investor.

Med tanke på definisjonene av hver, la oss se på de ulike tilnærmingene for både markeds- og investeringsverdi, for å vise forskjellene på en mer detaljert måte.

Markedsverdier nærmer seg

Markedsverdi er det som bestemmes under en verdsettelse.

I løpet av lånetrygghetsprosessen vil mange långivere bruke en ekstern takstmann for å få et estimat av markedsverdien til en eiendom.

Markedsverdi er det som brukes til å bestemme et passende pantebeløp.

Så hvordan bestemmer takstmenn markedsverdien?

Det er faktisk mange måter. Men før noe av dette skjer, må man skille mellom den høyeste bruken av eiendommen.

I hovedsak er det som må bestemmes den lovlige bruken av en eiendom som gir den høyeste verdien - så tenk på ting som sonering, eiendomsbruk, eiendomsstørrelse, økonomisk ytelse og så videre.

Kort sagt, hva er det potensielle "taket" på eiendommen og hele pakken?

Når alt dette er satt i stein, kan en takstmann gå videre med eiendomsvurderingen.

Generelt er det tre verdsettelsesmetoder som takstmenn bruker for å bestemme den virkelige markedsverdien av en virksomhets eiendel:

1. Salgstilnærmingen:

Salgstilnærmingen gir deg en eiendomsverdi ved å se på annet nylig salg av svært sammenlignbare eiendeler.

2. Inntektens kapitalisering:

Den inntektsbaserte tilnærmingen henter ganske enkelt en eiendomsverdi fra inntekten den genererer.

3. Kostnadstilnærmingen

Denne tilnærmingen baserer verdien på en eiendom på kostnadene for å reprodusere eiendommen, minus eventuelle akkumulerte avskrivninger.

Investeringsverdi nærmer seg

Mens markedsverdiprosessen brukes i vurderinger av lånetrygd, vurderer investorer også hvor mye en eiendom er verdt for dem når de bestemmer hvor mye de skal betale for en eiendom.

Investeringsverdi er beløpet en investor er villig til å betale, med hensyn til sine mål, målavkastning og skatteposisjon.

Så, som markedsverdien alltid er unik for et marked, er investeringsverdien unik for investoren.

Med det følger en rekke andre tilnærminger som kan brukes til å bestemme verdi, i motsetning til de mer formelle takseringene som kreves av takstmennene.

Følgende er de vanligste målingene av verdsettelse av investeringer:

1. Sammenlignbart salg (Comps):

I hovedsak er det den samme salgssammenligningsmetoden som nevnt ovenfor.

2. Bruttoinntektsmultiplikator (GRM)

Dette er et forhold som måler verdi ved å ta bruttoinntekten en eiendom produserer gjennom året og multiplisere den med den markedsbaserte bruttoinntektsmultiplikatoren.

3. Kontanter på kontant avkastning

Avkastningen på kontanter er et annet enkelt forhold, beregnet ved å ta proforma kontantstrøm for det første året (før skatt) og dele den med den totale kostnaden for den opprinnelige investeringen.

4. Direkte kapitalisering

Dette er den samme tilnærmingen til direkte kapitalisering som nevnt ovenfor som takstmenn bruker. Å sammensette en eiendoms inntektsstrøm er en veldig vanlig og enkel måte å bestemme både markedsverdien og investeringsverdien til en kommersiell eiendom.

5. Diskontert kontantstrøm

Den diskonterte kontantstrømmodellen brukes til å finne den interne avkastningskursen (IRR), nåverdien og en sammenligning av kapitalakkumulering.

Så, ved å kjenne til de forskjellige tilnærmingene til å generere disse verdiene, la oss gi litt håndfasthet i måten disse typer verdier skiller seg fra hverandre.

Markedsverdi vs. Investeringsverdi

Kort sagt er markedsverdien verdien av en eiendom i et åpent marked, bestemt av en vurdering.

Investeringsverdien bestemmes av den faktiske investoren basert på deres unike investeringskriterier og mål.

Vi vil illustrere et eksempel nedenfor:

Anta at en enkelt investor vurderer anskaffelse av en liten bygård.

Eiendommen er under kontrakt for $ 1.2 millioner, og søker minimum 10% avkastning på eiendelen.

Basert på investorens målavkastning, kan du betale opptil $ 1,4 millioner og likevel oppfylle målet ditt.

I dette scenariet finner investoren at han kan få et lån på $ 960.000 80 (20% av lånets verdi), amortisert på 5 år til XNUMX%.

Anta nå at i løpet av garantiprosessen verdsetter bankens tredjepartsvurdering eiendommen til $ 1.000.000 1,2 XNUMX i stedet for de XNUMX millioner dollar kjøperen er låst inne i.

Denne vurderingen vil redusere det kvalifiserte lånebeløpet til $ 800.000 (basert på en 80% LTV), i stedet for $ 960.000 forventet tidligere.

Dessverre nekter selgeren imidlertid i dette scenariet å selge for mindre enn $ 1.200.000.

Dette vil gjøre denne transaksjonen over markedet, noe som ganske enkelt betyr at salgsprisen er høyere enn den nåværende markedsverdien på eiendommen.

Så er det fornuftig for investoren å gå videre med denne avtalen?

Det nye lånebeløpet vil redusere avkastningen fra 22% til 16%, men det overstiger fortsatt investorens mål om 10% avkastning.

I de fleste tilfeller bør markeds- og investeringsverdiene være omtrent de samme, men vil av og til variere.

Videre er det også fullt mulig at investeringsverdien er høyere enn markedsverdien.

Dette kan skje når verdien til en kjøper er høyere enn verdien til den gjennomsnittlige, velinformerte kjøperen.

La oss for eksempel si at en bedrift utvides til en ny bygning rett over gaten fra sin nåværende beliggenhet, og betaler mer enn markedsverdien for å vokse i nærheten og fylle et rom som ellers ville være okkupert av konkurrenter.

Når du ser etter en strategisk fordel, er verdien litt høyere for dem - merkostnaden kan være berettiget.

Når det gjelder en investor, kan investeringsverdien overstige markedsverdien som et resultat av gunstige finansieringsforhold eller ikke-overførbar skattebehandling.

Verdien av investeringen kan selvfølgelig også være mindre enn markedsverdien.

Kanskje en investor leter etter et kontorbygg, men spesialiserer seg i flerfamilieeiendom.

For dem vil et kontorbygg ha en lavere investeringsverdi på grunn av læringskurven og andre inkrementelle kostnader involvert.

Et annet scenario der investeringsverdien kan være mindre enn markedsverdien, er hvis en investor krever en avkastning over gjennomsnittet basert på ytelsen til den eksisterende porteføljen.

Finne bedrifter som gir mening

Alt i alt avhenger det av enhver eiendomsvirksomhet.

Omstendighetene varierer drastisk.

Generelt er det sikreste grepet å sørge for at en investering gir mening når det gjelder begge verdimål.

Verdien av investeringen er mer subjektiv og bør derfor ikke misbrukes, men må tas i betraktning.

Betydningen av investeringsverdien

Årsaken til at verdien av en investering er viktig for potensielle kjøpere av en eiendom, er at de ønsker å sammenligne prisen på eiendommen med forventet avkastning. Når de finner den spesifikke avkastningen, kan de måle bunnlinjen på investeringen med den anslåtte prisen de vil betale for eiendommen. Dette gjør at investoren kan ta smarte kjøpsbeslutninger som er i tråd med investeringsmålene.

Hvordan bestemme verdien av investeringen

Siden verdien av investeringen avhenger av investorens mål, er verdien unik for hver investor. Ulike investorer kan bruke de samme verdsettelsesmetodene og oppnå forskjellige investeringsverdier. Investorer kan velge mellom flere verdsettelsesmetoder når de bestemmer investeringsverdien til en eiendel. Nedenfor er de mest brukte investeringstiltakene:

1. Sammenlignbart salg

Takstmenn bruker også salgssammenligningsmetoden. En investor vil sammenligne lignende eiendommer etter kvadratmeter eller enheter.

2. Bruttoinntektsmultiplikator

Målingen måler verdien av en investering ved å multiplisere bruttoinntekten en eiendom produserer i et år med bruttoinntektsmultiplikatoren (GRM). GRM-tallet er avledet fra lignende eiendommer i samme marked.

3. Avkastning på kontanter i kontanter

Kontantavkastningstallet beregnes ved å dele det første års pro forma kontanter med den totale opprinnelige investeringen.

4.  Direkte kapitalisering

Direkte sammensetting er et annet mål som brukes av takstmenn. Den består av å kapitalisere inntektsstrømmen til en eiendom og er en vanlig metode som brukes til å bestemme markeds- og investeringsverdien til kommersielle eiendommer.

5. Diskontert kontantstrøm (DCF)

DCF-modellen brukes til å beregne netto nåverdi, intern avkastning og sammenligning av kapitalakkumulering. Prisene som er oppført ovenfor, har også flere begrensninger, selv om de gir nyttig informasjon. Disse begrensningene løses ved å beregne den diskonterte kontantstrømmen.

Investeringsverdi kontra markedsverdi

Mens investeringsverdien måler den potensielle verdien av en investering basert på visse forhold, måler markedsverdien den virkelige verdien av en investering basert på kreftene mellom tilbud og etterspørsel i det frie markedet. Markedsverdien bestemmes gjennom en vurderingsprosess. Det er forskjellig fra investeringsverdien, som tar hensyn til en persons unike mål, mål og behov for eiendommen.

Investeringsverdien kan være lavere eller høyere enn markedsverdien. Det avhenger av den spesifikke situasjonen til eiendommen på det tidspunktet. Investeringsverdien kan være større enn markedsverdien hvis en kjøper legger en høyere verdi på eiendommen enn en informert kjøper.

I den virkelige verden kan denne situasjonen eksistere hvis et selskap utvider sine fasiliteter til en større bygning som er lagt ut for salg på sitt nåværende kontor. Selskapet er villig til å godta en pris som er høyere enn markedsverdien på bygningen for å sikre at konkurrentene holder seg utenfor området.

I et slikt tilfelle er den ekstra investeringsverdien hentet fra den strategiske fordelen selskapet vil oppnå ved å kjøpe eiendommen. En enkelt investor kan også godta en investeringsverdi som er høyere enn markedsverdien. Dette skjer hvis investoren mottar en spesiell skattestatus eller svært gunstige finansieringsbetingelser.

Alternativt kan investeringsverdien også være mindre enn markedsverdien. Det kan oppstå når investeringen ikke er den type eiendom som en investor normalt vil fokusere sin innsats på. For eksempel kan en eiendomsutvikler med flere familier som vurderer ideen om å bygge et hotell gjøre investeringsverdien mindre enn markedsverdien.

Det kan være resultatet av de høye kostnadene som følger med å lære å utvikle eiendommen, eller fordi investorer krever avkastning på eiendommen over gjennomsnittet på grunn av allokering og diversifisering av porteføljen. Disse begrensningene løses ved å beregne den diskonterte kontantstrømmen.