In commercieel onroerend goed worden er verschillende soorten "waarde" gegeven aan onroerend goed, die allemaal verschillende doelen dienen voor verschillende mensen. Wanneer er een analyse van een onroerend goed wordt uitgevoerd, wordt er altijd voor een groot deel rekening gehouden met de waarde ervan.
In dit artikel zullen we het verschil onderzoeken tussen de marktwaarde van een actief en zijn investeringswaarde. Marktwaarde vs. Investeringswaarde in CRE. De verschillende soorten "waarde" in commercieel onroerend goed zijn onder meer:
- Marktwaarde
- De waarde van de investering
- Verzekerbare waarde
- De waarde van evaluatie
- Liquidatiewaarde
- Vervangingswaarde
Soms kunnen de scheidslijnen tussen dit soort waarden een beetje wazig zijn, vooral als we specifiek kijken naar de markt- en investeringswaarde.
De soorten onroerendgoedwaarde
Soorten onroerendgoedwaarde
- Marktwaarde
Marktwaarde, of "reële" marktwaarde, is de meest gebruikelijke aanduiding van het type vastgoedwaarde en is de waarde die wordt gebruikt bij het overnemen van een lening.
De "Marktwaarde": wat het werkelijk betekent "van het Appraisal Institute van het Appraisal Institute biedt een historisch overzicht van" waarde "en" marktwaarde ", inclusief veel definities uit verschillende bronnen.
Een voorbeeld is dat van de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), die stelt dat de marktwaarde "de meest waarschijnlijke prijs is die een onroerend goed zou moeten hebben in een competitieve en open markt onder alle voorwaarden die nodig zijn voor een eerlijke verkoop".
Met andere woorden, wat is een koper die bereid is te betalen en een verkoper die bereid is te accepteren, gezien het feit dat alle andere omstandigheden standaard en verwacht zijn.
- Investeringswaarde
Investeringswaarde is de waarde die een onroerend goed biedt aan een specifieke belegger. Het is de waarde die de investeerder zou willen betalen voor het onroerend goed.
Ongeacht de marktwaarde, er zal altijd een limiet zijn aan wat een belegger bereid is in een actief te verzinken.
De waarde van de investering is gebaseerd op de eigen kwalificaties van de investeerder, het beschikbare kapitaal, het belastingtarief en de financiering.
- Verzekerbare waarde
Dit verwijst naar het bedrag van een woning dat mogelijk risico loopt op schade, om de verzekeringsdekking te bepalen.
Met andere woorden, wat is de waarde van het deel van het onroerend goed dat kan worden gedekt door een verzekeringspolis?
- Getaxeerde waarde
De geschatte waarde is de waarde van het onroerend goed die wordt bepaald door een lokale belastingadviseur voor de onroerendgoedbelasting.
- Liquidatiewaarde
De liquidatiewaarde bepaalt de waarschijnlijke prijs waarvoor een onroerend goed zou worden verkocht tijdens een gedwongen verkoop, zoals een executoriale titel of belastingverkoop.
De liquidatiewaarde wordt gebruikt op momenten dat er een beperkte periode is voor marktblootstelling of als er andere beperkende verkoopvoorwaarden zijn.
- Vervangingswaarde
Dit zijn de kosten van het vervangen van de structuur door een identieke vervangende structuur, die hetzelfde nut heeft als de oorspronkelijke eigenschap.
Nu kan een commercieel onroerend goed op elk moment een van de bovenstaande soorten waarde hebben.
En het is heel goed mogelijk dat geen van de waarden hetzelfde is (hoewel het waarschijnlijk is dat er tenminste enkele dichtbij zijn).
Dit geldt met name wanneer we kijken naar het verschil tussen de marktwaarde en de investeringswaarde: alleen omdat een onroerend goed een bepaald bedrag moet ophalen, wil nog niet zeggen dat een investeerder iets gaat aanbieden dat daar in de buurt komt.
Wat voor een specifieke markt als "waardevol" wordt beschouwd, is misschien ook niet zo voor een belegger.
Laten we, rekening houdend met de definities van elk, kijken naar de verschillende benaderingen voor zowel de markt als de investeringswaarde, om hun verschillen op een meer gedetailleerde manier te laten zien.
Marktwaarde benadert
Marktwaarde is wat wordt bepaald tijdens een taxatie.
Tijdens het acceptatieproces van de lening zullen veel kredietverstrekkers een externe taxateur gebruiken om een schatting te maken van de marktwaarde van een onroerend goed.
Marktwaarde is wat wordt gebruikt om een passend hypotheekbedrag te bepalen.
Dus hoe bepalen taxateurs de marktwaarde?
Er zijn eigenlijk veel manieren. Maar voordat er iets van dat gebeurt, moet het hoogste gebruik van het eigendom worden onderscheiden.
Wat in wezen moet worden bepaald, is het legale gebruik van een onroerend goed dat de hoogste waarde oplevert - denk dus aan zaken als bestemmingsplannen, het gebruik van onroerend goed, de grootte van het onroerend goed, financiële prestaties, enzovoort.
Kortom, wat is het potentiële "plafond" van het pand en zijn gehele perceel?
Zodra dat allemaal in steen is gezet, kan een taxateur verder gaan met de taxatie van het onroerend goed.
Over het algemeen zijn er drie waarderingsbenaderingen die taxateurs gebruiken om de reële marktwaarde van een bedrijfsmiddel te bepalen:
- De verkoopaanpak:
De verkoopbenadering geeft u een vastgoedwaarde door te kijken naar andere recente verkopen van zeer vergelijkbare activa.
- De aanpak van inkomenskapitalisatie:
De op inkomen gebaseerde benadering leidt eenvoudigweg een waarde van het onroerend goed af uit het inkomen dat het genereert.
- De kostenbenadering
Deze benadering baseert de waarde van een onroerend goed op de kosten van het reproduceren van dat onroerend goed, verminderd met eventuele geaccumuleerde afschrijvingen.
Investeringswaarde nadert
Hoewel het marktwaardeproces wordt gebruikt bij het overnemen van leningen, overwegen beleggers bij het bepalen van hoeveel ze voor een onroerend goed moeten betalen ook hoeveel een onroerend goed voor hen waard is.
Investeringswaarde is het bedrag dat een investeerder bereid is te betalen, met betrekking tot zijn doelen, streefrendement en belastingpositie.
Dus aangezien marktwaarde altijd uniek is voor een markt, is de investeringswaarde uniek voor de belegger in kwestie.
Daarmee komt een aantal andere benaderingen die kunnen worden gebruikt om waarde te bepalen, in tegenstelling tot de meer formele beoordelingen die taxateurs nodig hebben.
De volgende zijn de meest gebruikelijke maatstaven voor de waardering van investeringen:
- Vergelijkbare verkopen (comps):
In wezen is het dezelfde verkoopvergelijkingsbenadering als hierboven vermeld.
- Bruto-inkomstenvermenigvuldiger (GRM)
Dit is een relatie die de waarde meet door het bruto-inkomen dat een woning gedurende het jaar produceert, te vermenigvuldigen met de marktgebaseerde bruto-inkomstenvermenigvuldiger.
- Contant geld bij teruggave
Het rendement op contanten is een andere eenvoudige relatie, berekend door de pro forma cashflow voor het eerste jaar (vóór belastingen) te nemen en deze te delen door de totale kosten van de initiële investering.
- Direct hoofdlettergebruik
Dit is dezelfde directe kapitalisatiemethode die hierboven wordt genoemd als taxateurs. Het samenstellen van de inkomstenstroom van een onroerend goed is een veel voorkomende en eenvoudige manier om zowel de marktwaarde als de investeringswaarde van een commercieel onroerend goed te bepalen.
- Cashflow met korting
Het discounted cashflow-model wordt gebruikt om het interne rendement (IRR), de netto contante waarde en een vergelijking van kapitaalaccumulatie te vinden.
Dus door de verschillende benaderingen te kennen om deze waarden te genereren, laten we wat tastbaarheid geven aan de manier waarop dit soort waarden van elkaar verschillen.
Marktwaarde vs. Investeringswaarde
Kortom, marktwaarde is de waarde van een onroerend goed op een open markt, bepaald door een taxatie.
De investeringswaarde wordt bepaald door de daadwerkelijke investeerder op basis van zijn of haar unieke investeringscriteria en doelstellingen.
We zullen hieronder een voorbeeld illustreren:
Stel dat een individuele investeerder overweegt een klein appartementencomplex te kopen.
Het onroerend goed staat onder contract voor $ 1.2 miljoen en streeft naar een rendement van minimaal 10% op het actief.
Op basis van het beoogde rendement van de belegger, kunt u tot $ 1,4 miljoen betalen en toch uw doel behalen.
In dit scenario vindt de investeerder dat hij een lening van $ 960.000 (80% van de waarde van de lening) kan krijgen, afgeschreven in 20 jaar tegen 5%.
Stel nu dat tijdens het acceptatieproces de externe beoordeling van de bank het onroerend goed waardeert op $ 1.000.000 in plaats van de $ 1,2 miljoen waaraan de koper vastzit.
Die beoordeling zou het in aanmerking komende leenbedrag verlagen tot $ 800.000 (op basis van een 80% LTV), in plaats van de eerder verwachte $ 960.000.
Helaas weigert de verkoper in dit scenario echter te verkopen voor minder dan $ 1.200.000.
Dat zou deze transactie boven de markt maken, wat simpelweg betekent dat de verkoopprijs hoger is dan de huidige marktwaarde van het onroerend goed.
Dus heeft het voor de investeerder zin om door te gaan met deze deal?
Het nieuwe geleende bedrag zou het rendement verlagen van 22% naar 16%, maar dat overtreft nog steeds het doel van de belegger van 10% rendement.
In de meeste gevallen zouden de markt- en investeringswaarde ongeveer hetzelfde moeten zijn, maar deze zullen af en toe uiteenlopen.
Verder is het ook heel goed mogelijk dat de investeringswaarde hoger is dan de marktwaarde.
Dit kan gebeuren wanneer de waarde voor een koper hoger is dan de waarde voor de gemiddelde, goed geïnformeerde koper.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat een bedrijf uitbreidt naar een nieuw gebouw aan de overkant van de straat van de huidige locatie en meer betaalt dan de marktwaarde om in de buurt te groeien en een ruimte te vullen die anders door concurrenten zou worden ingenomen.
Bij het zoeken naar een strategisch voordeel is de waarde voor hen iets hoger - de extra kosten kunnen gerechtvaardigd zijn.
In het geval van een investeerder kan de waarde van de investering hoger zijn dan de marktwaarde als gevolg van gunstige financieringsvoorwaarden of een niet-overdraagbare fiscale behandeling.
De waarde van de investering kan natuurlijk ook lager zijn dan de marktwaarde.
Wellicht is een investeerder op zoek naar een kantoorpand, maar is hij gespecialiseerd in meergezinsvastgoed.
Voor hen zal een kantoorgebouw een lagere investeringswaarde hebben vanwege de leercurve en andere bijkomende kosten.
Een ander scenario waarin de investeringswaarde lager kan zijn dan de marktwaarde, is als een belegger een bovengemiddeld rendement verlangt op basis van de prestaties van zijn bestaande portefeuille.
Bedrijven zoeken die logisch zijn
Al met al hangt het er voor elk individueel vastgoedbedrijf van af.
De omstandigheden variëren drastisch.
Over het algemeen is de veiligste zet om ervoor te zorgen dat een investering zinvol is in termen van beide waardemaatstaven.
De investeringswaarde is subjectiever en mag daarom niet worden misbruikt, maar er moet rekening mee worden gehouden.
Belang van investeringswaarde
De reden dat de waarde van een investering belangrijk is voor potentiële kopers van een onroerend goed, is dat ze de prijs van het onroerend goed willen vergelijken met het verwachte rendement. Als ze het specifieke rendement hebben gevonden, kunnen ze het eindresultaat van de investering meten met de verwachte prijs die ze voor het onroerend goed zullen betalen. Hierdoor kan de belegger slimme aankoopbeslissingen nemen die in lijn zijn met zijn beleggingsdoelstellingen.
Hoe de waarde van de investering te bepalen
Aangezien de waarde van de investering afhangt van de doelstellingen van de investeerder, is de waarde uniek voor elke investeerder. Verschillende investeerders kunnen dezelfde waarderingsmethoden gebruiken en verschillende investeringswaarden verkrijgen. Beleggers kunnen kiezen uit verschillende waarderingsmethoden bij het bepalen van de investeringswaarde van een actief. Hieronder staan de meest gebruikte investeringsmaatregelen:
- Vergelijkbare verkopen
Taxateurs gebruiken ook de verkoopvergelijkingsmethode. Een investeerder zal vergelijkbare eigendommen vergelijken op basis van vierkante meters of eenheden.
- Bruto-inkomen multiplicator
De statistiek meet de waarde van een investering door het bruto-inkomen dat een onroerend goed in een jaar oplevert, te vermenigvuldigen met de bruto-inkomstenvermenigvuldiger (GRM). Het GRM-cijfer is afgeleid van vergelijkbare eigendommen in dezelfde markt.
- Rendement op contant geld
Het cashrendement wordt berekend door de pro forma cash van het eerste jaar te delen door de totale initiële investering.
- Direct hoofdlettergebruik
Directe compounding is een andere maatstaf die door taxateurs wordt gebruikt. Het bestaat uit het kapitaliseren van de inkomstenstroom van een onroerend goed en is een veelgebruikte methode om de markt- en investeringswaarde van commercieel onroerend goed te bepalen.
- Verdisconteerde cashflow (DCF)
Het DCF-model wordt gebruikt om de netto contante waarde, het interne rendement en de vergelijking van kapitaalaccumulatie te berekenen. De hierboven genoemde tarieven bieden weliswaar nuttige informatie, maar hebben ook verschillende beperkingen. Deze beperkingen worden opgelost door de verdisconteerde kasstroom te berekenen.
Investeringswaarde versus marktwaarde
Terwijl de investeringswaarde de potentiële waarde van een investering meet op basis van bepaalde voorwaarden, meet de marktwaarde de werkelijke waarde van een investering op basis van de krachten van vraag en aanbod op de vrije markt. De marktwaarde wordt bepaald door middel van een taxatieproces. Het verschilt van de investeringswaarde, die rekening houdt met de unieke doelen, doelstellingen en behoeften van een persoon voor het onroerend goed.
De investeringswaarde kan lager of hoger zijn dan de marktwaarde. Het hangt af van de specifieke situatie van het pand op dat moment. De investeringswaarde kan hoger zijn dan de marktwaarde als een koper een hogere waarde aan het onroerend goed hecht dan een geïnformeerde koper.
In de echte wereld kan deze situatie zich voordoen als een bedrijf zijn faciliteiten uitbreidt naar een groter gebouw dat te koop is aangeboden in zijn huidige kantoor. Het bedrijf is bereid om een prijs af te spreken die hoger is dan de marktwaarde van het gebouw om ervoor te zorgen dat concurrenten buiten het gebied blijven.
In dat geval wordt de extra investeringswaarde afgeleid van het strategische voordeel dat de onderneming zal behalen door het onroerend goed te kopen. Een enkele investeerder kan ook akkoord gaan met een investeringswaarde die hoger is dan de marktwaarde. Dit gebeurt als de investeerder een speciale belastingstatus of zeer gunstige financieringsvoorwaarden krijgt.
Als alternatief kan de waarde van de investering ook lager zijn dan de marktwaarde. Het kan gebeuren als de investering niet het type onroerend goed is waarop een investeerder normaal gesproken zijn inspanningen zou richten. Een vastgoedontwikkelaar met meerdere gezinnen die bijvoorbeeld het idee van het bouwen van een hotel overweegt, kan de investeringswaarde lager maken dan de marktwaarde.
Het kan het gevolg zijn van de hoge kosten die gemoeid zijn met het leren ontwikkelen van het vastgoed of omdat beleggers een bovengemiddeld rendement op het vastgoed eisen vanwege de allocatie en diversificatie van hun portefeuille. Deze beperkingen worden opgelost door de verdisconteerde kasstroom te berekenen.