X'inhu l-valur tal-investiment?

Fil-proprjetà immobbli kummerċjali, hemm diversi tipi ta '"valur" mogħtija lill-proprjetà immobbli, li kollha jservu skopijiet differenti għal nies differenti. Meta titwettaq kwalunkwe tip ta 'analiżi ta' proprjetà, il-valur tagħha dejjem ikun ikkunsidrat fil-biċċa l-kbira.

F'dan l-artikolu, se neżaminaw id-differenza bejn il-valur tas-suq ta 'assi u l-valur ta' investiment tiegħu. Valur tas-suq vs. Valur ta 'investiment f'CRE. It-tipi differenti ta '"valur" fi proprjetà immobbli kummerċjali jinkludu:

  • Valur tas-suq
  • Il-valur tal-investiment
  • Valur assigurabbli
  • Il-valur tal-evalwazzjoni
  • Valur tal-likwidazzjoni
  • Valur ta 'sostituzzjoni

Kultant il-linji bejn dawn it-tipi ta 'valur jistgħu jkunu kemmxejn mċajpra, speċjalment meta l-valur tas-suq u l-investiment jiġi kkunsidrat speċifikament.

It-tipi ta 'valur tal-proprjetà immobbli

Tipi ta 'valur tal-proprjetà immobbli

  1. Valur tas-suq

Il-valur tas-suq, jew il-valur tas-suq "ġust", huwa l-iktar tip komuni ta 'valur ta' proprjetà, u huwa l-valur użat fil-proċess ta 'sottoskrizzjoni tas-self.

Il- "Valur tas-Suq" ta 'l-Istitut ta' l-Istima: Dak li Tfisser Verament "mill-Istitut ta 'l-Istima jipprovdi ħarsa storika ta'" valur "u" valur tas-suq ", inklużi bosta definizzjonijiet minn sorsi varji.

Eżempju huwa dak tal-Korporazzjoni Federali għall-Assigurazzjoni tad-Depożiti (FDIC), li tgħid li l-valur tas-suq huwa "l-iktar prezz probabbli li proprjetà għandu jkollha f'suq kompetittiv u miftuħ taħt il-kondizzjonijiet kollha meħtieġa għal bejgħ ġust.

Fi kliem ieħor, x'inhu xerrej lest li jħallas, u bejjiegħ lest li jaċċetta, minħabba li ċ-ċirkostanzi l-oħra kollha huma standard u mistennija.

  1. Valur tal-investiment

Il-valur tal-investiment huwa l-valur li proprjetà toffri lil investitur speċifiku. Huwa l-valur li l-investitur ikun lest li jħallas għall-proprjetà.

Irrispettivament mill-valur tas-suq, dejjem ikun hemm limitu għal dak li lest investitur li jegħreq f'assi.

Il-valur tal-investiment huwa bbażat fuq il-kwalifiki tal-investitur stess, il-kapital disponibbli, ir-rata tat-taxxa u l-finanzjament.

  1. Valur assigurabbli

Dan jirreferi għall-ammont ta 'proprjetà li hija f'riskju potenzjali ta' ħsara, biex tiddetermina l-kopertura tal-assigurazzjoni.

Fi kliem ieħor, x'inhu l-valur tal-porzjon tal-proprjetà li jista 'jkun kopert f'polza ta' assigurazzjoni.

  1. Valur stmat

Il-valur stmat huwa l-valur tal-proprjetà determinat minn konsulent tat-taxxa lokali għal skopijiet ta 'taxxa fuq il-proprjetà.

  1. Valur tal-likwidazzjoni

Il-valur tal-likwidazzjoni jistabbilixxi l-prezz probabbli li proprjetà tbigħ għalih matul bejgħ sfurzat, bħal esklużjoni jew bejgħ ta 'taxxa.

Il-valur tal-likwidazzjoni jintuża fi żminijiet meta jkun hemm tieqa limitata għall-iskopertura tas-suq, jew jekk ikun hemm kundizzjonijiet restrittivi oħra tal-bejgħ.

  1. Valur ta 'sostituzzjoni

Din hija l-ispiża biex l-istruttura tiġi sostitwita bi struttura sostitutiva identika, li għandha l-istess utilità bħall-proprjetà oriġinali.

Issa, proprjetà kummerċjali jista 'jkollha kwalunkwe mit-tipi ta' valur ta 'hawn fuq determinati fi kwalunkwe ħin.

U huwa pjuttost possibbli li l-ebda wieħed mill-valuri ma jkun l-istess (għalkemm huwa probabbli li mill-inqas uħud minnhom huma viċin).

Dan hu veru speċjalment meta tiġi kkunsidrata d-differenza bejn il-valur tas-suq u l-valur tal-investiment: sempliċement minħabba li proprjetà trid tgħolli ċertu ammont ma jfissirx li investitur se joffri xi ħaġa qrib tagħha.

Barra minn hekk, dak li huwa perċepit bħala "prezzjuż" għal suq speċifiku jista 'ma jkunx hekk għal investitur.

Waqt li nżommu f'moħħna d-definizzjonijiet ta 'kull wieħed, ejja nħarsu lejn l-approċċi differenti kemm għall-valur tas-suq kif ukoll għall-investiment, biex nuru d-differenzi tagħhom b'mod aktar granulari.

Approċċi tal-valur tas-suq

Il-valur tas-suq huwa dak li huwa ddeterminat waqt valutazzjoni.

Matul il-proċess ta 'sottoskrizzjoni tas-self, bosta selliefa se jużaw stimatur estern biex jiksbu stima tal-valur tas-suq ta' proprjetà.

Il-valur tas-suq huwa dak li jintuża biex jiġi ddeterminat ammont xieraq ta 'ipoteka.

Allura l-valutaturi kif jiddeterminaw il-valur tas-suq?

Fil-fatt hemm ħafna modi. Iżda, qabel ma jiġri xi ħaġa minn hekk, għandu jkun distint l-ogħla użu tal-proprjetà.

Essenzjalment, dak li jeħtieġ li jiġi ddeterminat huwa l-użu legali ta 'proprjetà li tagħti l-ogħla valur - allura aħseb dwar affarijiet bħal tqassim f'żoni, użi tal-proprjetà, daqs tal-proprjetà, prestazzjoni finanzjarja, eċċ.

Fil-qosor, x'inhu l- "limitu" potenzjali tal-proprjetà u l-pakkett kollu tagħha?

Ladarba dak kollu jkun issettjat fil-ġebla, stimatur jista 'jimxi' l quddiem bl-istima tal-proprjetà.

Ġeneralment, hemm tliet approċċi ta 'valutazzjoni li l-valutaturi jużaw biex jiddeterminaw il-valur ġust tas-suq ta' assi kummerċjali:

  1. L-approċċ tal-bejgħ:

L-approċċ tal-bejgħ jagħtik valur ta 'proprjetà billi tħares lejn bejgħ reċenti ieħor ta' assi komparabbli ħafna.

  1. L-Approċċ tal-Kapitalizzazzjoni tad-Dħul:

L-approċċ ibbażat fuq id-dħul sempliċement joħroġ valur tal-proprjetà mid-dħul li jiġġenera.

  1. L-approċċ tal-ispejjeż

Dan l-approċċ jibbaża l-valur ta 'proprjetà fuq l-ispiża tar-riproduzzjoni ta' dik il-proprjetà, nieqes kull deprezzament akkumulat.

Approċċi tal-valur tal-investiment

Filwaqt li l-proċess tal-valur tas-suq jintuża fl-evalwazzjonijiet tas-sottoskrizzjoni tas-self, meta jiddeċiedu kemm għandhom iħallsu għal proprjetà, l-investituri jikkunsidraw ukoll kemm jiswa proprjetà għalihom.

Il-valur tal-investiment huwa l-ammont li investitur huwa lest li jħallas, fir-rigward tal-għanijiet tagħhom, il-prospett fil-mira, u l-pożizzjoni tat-taxxa.

Allura, billi l-valur tas-suq huwa dejjem uniku għal suq, il-valur tal-investiment huwa uniku għall-investitur preżenti.

Ma 'dan jiġi numru ta' approċċi oħra li jistgħu jintużaw biex jiddeterminaw il-valur, għall-kuntrarju tal-valutazzjonijiet aktar formali meħtieġa mill-valutaturi.

Dawn li ġejjin huma l-aktar miżuri komuni tal-valutazzjoni tal-investiment:

  1. Bejgħ Komparabbli (Comps):

Essenzjalment, huwa l-istess approċċ ta 'paragun tal-bejgħ imsemmi hawn fuq.

  1. Multiplikatur tad-dħul gross (GRM)

Din hija relazzjoni li tkejjel il-valur billi tieħu d-dħul gross li tipproduċi proprjetà matul is-sena u timmultiplikaha bil-multiplikatur tad-dħul gross ibbażat fuq is-suq.

  1. Flus fuq ritorn ta 'flus

Ir-redditu fuq il-flus huwa relazzjoni sempliċi oħra, ikkalkulata billi jittieħed il-fluss tal-flus pro forma għall-ewwel sena (qabel it-taxxi) u jiġi diviż bl-ispiża totali tal-investiment inizjali.

  1. Kapitalizzazzjoni diretta

Dan huwa l-istess approċċ ta 'kapitalizzazzjoni diretta msemmi hawn fuq li jużaw l-istimi. Il-kompożizzjoni tal-fluss tad-dħul ta 'proprjetà hija mod komuni u sempliċi ħafna biex tiddetermina kemm il-valur tas-suq kif ukoll il-valur tal-investiment ta' proprjetà kummerċjali.

  1. Likwidità skontata

Il-mudell tal-fluss tal-flus skontat jintuża biex tinstab ir-rata interna ta 'redditu (IRR), il-valur preżenti nett, u paragun ta' akkumulazzjoni ta 'kapital.

Allura billi nkunu nafu l-approċċi differenti biex niġġeneraw dawn il-valuri, ejja nagħtu ftit tanġibilità lill-mod li bih dawn it-tipi ta 'valuri huma differenti minn xulxin.

Valur tas-suq vs. Valur tal-investiment

Fil-qosor, il-valur tas-suq huwa l-valur ta 'proprjetà f'suq miftuħ, determinat minn stima.

Il-valur tal-investiment huwa ddeterminat mill-investitur attwali abbażi tal-kriterji u l-għanijiet uniċi tal-investiment tagħhom.

Se nuru eżempju hawn taħt:

Ejja ngħidu li investitur individwali qed jikkontempla l-akkwist ta 'bini ta' appartament żgħir.

Il-proprjetà tinsab taħt kuntratt għal $ 1.2 miljun, u tfittex redditu minimu ta ’10% fuq l-assi.

Ibbażat fuq ir-redditu fil-mira tal-investitur, tista 'tħallas sa $ 1,4 miljun u xorta tilħaq il-mira tiegħek.

F'dan ix-xenarju, l-investitur isib li jista 'jikseb self ta' $ 960.000 (80% tal-valur tas-self), amortizzat f'20 sena b'5%.

Issa, ejja ngħidu li matul il-proċess ta 'sottoskrizzjoni, l-istima ta' parti terza tal-bank tivvaluta l-proprjetà għal $ 1.000.000 minflok il- $ 1,2 miljun li x-xerrej huwa maqful fih.

Dik l-evalwazzjoni tnaqqas l-ammont tas-self eliġibbli għal $ 800.000 (ibbażat fuq 80% LTV), minflok id-$ 960.000 antiċipati qabel.

Sfortunatament, madankollu, f'dan ix-xenarju, il-bejjiegħ jirrifjuta li jbiegħ għal inqas minn $ 1.200.000.

Dan jagħmel din it-tranżazzjoni 'l fuq mis-suq, li sempliċement ifisser li l-prezz tal-bejgħ huwa ogħla mill-valur kurrenti tas-suq tal-proprjetà.

Allura jagħmel sens għall-investitur li jimxi 'l quddiem ma' dan il-ftehim?

L-ammont tas-self il-ġdid inaqqas ir-redditu minn 22% għal 16%, iżda dak xorta jaqbeż l-għan tal-investitur ta 'redditu ta' 10%.

Fil-biċċa l-kbira tal-każijiet, il-valuri tas-suq u l-investiment għandhom ikunu bejn wieħed u ieħor l-istess, imma kultant ivarjaw.

Barra minn hekk, huwa wkoll pjuttost possibbli li l-valur tal-investiment ikun ogħla mill-valur tas-suq.

Dan jista 'jiġri meta l-valur għal xerrej ikun ogħla mill-valur għax-xerrej medju, infurmat tajjeb.

Pereżempju, ejja ngħidu li negozju jespandi għal bini ġdid min-naħa l-oħra tat-triq mill-post attwali tiegħu, u jħallas aktar mill-valur tas-suq biex jikber fil-viċin u jimla spazju li altrimenti jkun okkupat minn kompetituri.

Meta tfittex vantaġġ strateġiku, il-valur huwa kemmxejn ogħla għalihom - l-ispiża addizzjonali tista 'tkun ġustifikata.

Fil-każ ta 'investitur, il-valur tal-investiment jista' jaqbeż il-valur tas-suq bħala riżultat ta 'kundizzjonijiet ta' finanzjament favorevoli jew trattament ta 'taxxa mhux trasferibbli.

Il-valur tal-investiment, naturalment, jista 'jkun ukoll inqas mill-valur tas-suq.

Forsi investitur qed ifittex bini ta 'uffiċini, iżda jispeċjalizza fi propjetà immobbli b'ħafna familji.

Għalihom, bini ta 'uffiċini se jkollu valur ta' investiment aktar baxx minħabba l-kurva tat-tagħlim u spejjeż inkrementali oħra involuti.

Xenarju ieħor fejn il-valur tal-investiment jista 'jkun inqas mill-valur tas-suq huwa jekk investitur jeħtieġ qligħ ogħla mill-medja bbażat fuq il-prestazzjoni tal-portafoll eżistenti tagħhom.

Sib negozji li jagħmlu sens

Kollox ma 'kollox, għal kwalunkwe negozju individwali tal-proprjetà immobbli, dan jiddependi.

Iċ-ċirkostanzi jvarjaw drastikament.

Ġeneralment, l-iktar pass sigur huwa li jiġi żgurat li investiment jagħmel sens f'termini taż-żewġ miżuri ta 'valur.

Il-valur tal-investiment huwa aktar suġġettiv, u għalhekk m'għandux jiġi abbużat, iżda għandu jittieħed f'kunsiderazzjoni.

Importanza tal - valur ta 'l - investiment

Ir-raġuni li l-valur ta 'investiment huwa importanti għal xerrejja potenzjali ta' proprjetà hija li jridu jqabblu l-prezz tal-proprjetà mar-rata ta 'ritorn mistennija. Meta jsibu r-rata speċifika ta 'redditu, jistgħu jkejlu l-linja tal-qiegħ tal-investiment bil-prezz proġettat li se jħallsu għall-proprjetà. Dan jippermetti lill-investitur jieħu deċiżjonijiet ta 'xiri intelliġenti li huma konformi mal-objettivi ta' investiment tagħhom.

Kif tiddetermina l-valur tal-investiment

Peress li l-valur tal-investiment jiddependi fuq l-għanijiet tal-investitur, il-valur huwa uniku għal kull investitur. Investituri differenti jistgħu jużaw l-istess metodi ta ’valutazzjoni u jiksbu valuri ta’ investiment differenti. L-investituri jistgħu jagħżlu minn diversi metodi ta 'valutazzjoni meta jiddeterminaw il-valur ta' investiment ta 'assi. Hawn taħt jinsabu l-aktar miżuri ta 'investiment użati b'mod komuni:

  1. Bejgħ komparabbli

L-istimi jużaw ukoll il-metodu ta 'tqabbil tal-bejgħ. Investitur se jqabbel proprjetajiet simili skont footage kwadru jew skont l-unitajiet.

  1. Multiplikatur tad-dħul gross

Il-metrika tkejjel il-valur ta 'investiment billi timmultiplika d-dħul gross li tipproduċi proprjetà f'sena bil-multiplikatur tad-dħul gross (GRM). Il-figura GRM hija derivata minn proprjetajiet simili fl-istess suq.

  1. Ritorn fuq flus kontanti

Iċ-ċifra tar-redditu tal-flus hija kkalkulata billi tiddividi l-ewwel sena l-flus pro forma bl-investiment inizjali totali.

  1.  Kapitalizzazzjoni diretta

It-taħlit dirett huwa miżura oħra użata mill-valutaturi. Tikkonsisti fil-kapitalizzazzjoni tal-fluss tad-dħul ta 'proprjetà u huwa metodu komuni użat biex jiddetermina s-suq u l-valur tal-investiment tal-proprjetajiet kummerċjali.

  1. Likwidità skontata (DCF)

Il-mudell DCF jintuża biex jikkalkula l-valur preżenti nett, ir-rata interna tar-redditu, u t-tqabbil tal-akkumulazzjoni tal-kapital. Ir-rati elenkati hawn fuq, filwaqt li jipprovdu informazzjoni utli, għandhom ukoll diversi limitazzjonijiet. Dawn il-limitazzjonijiet jiġu solvuti billi jiġi kkalkulat il-likwidità skontata.

Valur tal-investiment vs valur tas-suq

Filwaqt li l-valur tal-investiment ikejjel il-valur potenzjali ta 'investiment ibbażat fuq ċerti kundizzjonijiet, il-valur tas-suq ikejjel il-valur reali ta' investiment ibbażat fuq il-forzi tal-provvista u d-domanda fis-suq ħieles. Il-valur tas-suq huwa ddeterminat permezz ta 'proċess ta' stima. Huwa differenti mill-valur tal-investiment, li jqis l-għanijiet, l-għanijiet u l-ħtiġijiet uniċi ta 'persuna għall-proprjetà.

Il-valur tal-investiment jista 'jkun inqas jew ogħla mill-valur tas-suq. Jiddependi fuq is-sitwazzjoni speċifika tal-propjetà dak iż-żmien. Il-valur tal-investiment jista 'jkun akbar mill-valur tas-suq jekk xerrej ipoġġi valur ogħla fuq il-proprjetà minn xerrej infurmat.

Fid-dinja reali, din is-sitwazzjoni tista 'teżisti jekk kumpanija tespandi l-faċilitajiet tagħha għal bini akbar li tpoġġa għall-bejgħ fl-uffiċċju attwali tagħha. Il-kumpanija hija lesta li taqbel ma 'prezz ogħla mill-valur tas-suq tal-bini biex tiżgura li l-kompetituri jibqgħu barra miż-żona.

F'tali każ, il-valur ta 'investiment żejjed huwa derivat mill-vantaġġ strateġiku li l-kumpanija se tikseb billi tixtri l-proprjetà. Investitur wieħed jista 'wkoll jaqbel ma' valur ta 'investiment ogħla mill-valur tas-suq. Dan iseħħ jekk l-investitur jirċievi status ta ’taxxa speċjali jew kundizzjonijiet ta’ finanzjament ta ’benefiċċju kbir.

Alternattivament, il-valur tal-investiment jista 'jkun ukoll inqas mill-valur tas-suq. Jista 'jseħħ meta l-investiment ma jkunx it-tip ta' proprjetà li investitur normalment jiffoka fuq l-isforzi tagħhom. Pereżempju, żviluppatur tal-propjetà immobbli multi-familjali li jikkunsidra l-idea li jibni lukanda jista 'jikkawża li l-valur tal-investiment ikun inqas mill-valur tas-suq.

Jista 'jkun ir-riżultat tal-ispejjeż għoljin involuti fit-tagħlim biex tiġi żviluppata l-proprjetà jew minħabba li l-investituri jitolbu redditu ogħla mill-medja fuq il-proprjetà minħabba l-allokazzjoni u d-diversifikazzjoni tal-portafoll tagħhom. Dawn il-limitazzjonijiet jiġu solvuti billi jiġi kkalkulat il-likwidità skontata.


Il-kontenut tal-artikolu jaderixxi mal-prinċipji tagħna ta ' etika editorjali. Biex tirrapporta żball ikklikkja hawn.

Kun l-ewwel li tikkummenta

Ħalli l-kumment tiegħek

Your email address mhux se jkun ippubblikat. oqsma meħtieġa huma mmarkati bl *

*

*

  1. Responsabbli għad-dejta: Miguel Ángel Gatón
  2. Għan tad-dejta: Kontroll SPAM, ġestjoni tal-kummenti.
  3. Leġittimazzjoni: Il-kunsens tiegħek
  4. Komunikazzjoni tad-dejta: Id-dejta ma tiġix ikkomunikata lil partijiet terzi ħlief b'obbligu legali.
  5. Ħażna tad-dejta: Bażi tad-dejta ospitata minn Occentus Networks (UE)
  6. Drittijiet: Fi kwalunkwe ħin tista 'tillimita, tirkupra u tħassar l-informazzjoni tiegħek.