Во комерцијалните недвижнини, има неколку типови на „вредност“ дадени на недвижен имот, и сите служат за различни намени на различни луѓе. Кога се врши било каков вид на анализа на имот, неговата вредност секогаш ќе се земе предвид во голема мера.
Во оваа статија, ќе ја испитаме разликата помеѓу пазарната вредност на средството и неговата инвестициска вредност. Пазарна вредност наспроти Вредност на инвестицијата во CRE. Различните видови на „вредност“ во комерцијалните недвижнини вклучуваат:
- Пазарната вредност
- Вредноста на инвестицијата
- Несигурна вредност
- Вредноста на евалуацијата
- Вредност на ликвидација
- Вредност на замена
Понекогаш линиите помеѓу овие типови на вредност може да бидат малку заматени, особено кога пазарната и инвестициската вредност се разгледуваат посебно.
Индекс
Видови на вредност на недвижен имот
Видови на вредност на недвижен имот
- Пазарната вредност
Пазарната вредност или „фер“ пазарната вредност е најчесто повикувана на видот на вредноста на имотот и е вредноста што се користи во процесот на запишување на заемот.
„Пазарна вредност“ на Институтот за проценка: Што навистина значи тоа од Институтот за проценка, обезбедува историски преглед на „вредноста“ и „пазарната вредност“, вклучувајќи многу дефиниции од различни извори.
Пример е оној на Федералната корпорација за осигурување на депозити (FDIC), кој наведува дека пазарната вредност е „најверојатната цена што треба да ја има недвижноста на конкурентен и отворен пазар во сите услови неопходни за фер продажба“.
Со други зборови, што е купувач кој сака да плати и кој продавач е подготвен да прифати, имајќи предвид дека сите други околности се стандардни и очекувани.
- Вредност на инвестицијата
Инвестициска вредност е вредноста што недвижноста ја нуди на одреден инвеститор. Тоа е вредноста што инвеститорот би бил подготвен да ја плати за имотот.
Без оглед на пазарната вредност, секогаш ќе има ограничување на тоа што инвеститорот е подготвен да потоне во некое средство.
Вредноста на инвестицијата се базира на сопствените квалификации на инвеститорот, расположивиот капитал, даночната стапка и финансирањето.
- Несигурна вредност
Ова се однесува на износот на имотот кој е изложен на потенцијален ризик од штета, за да се утврди осигурителното покритие.
Со други зборови, колкава е вредноста на делот од имотот што може да се покрие во полиса за осигурување.
- Проценета вредност
Проценета вредност е вредноста на имотот утврдена од локален даночен советник за цели на данок на имот.
- Вредност на ликвидација
Вредноста на ликвидацијата ја одредува веројатната цена за која еден имот би продал за време на присилна продажба, како што е заплена или даночна продажба.
Вредноста на ликвидацијата се користи во време кога има ограничен прозорец за изложеност на пазарот или ако има други ограничувачки услови за продажба.
- Вредност на замена
Ова е цена за замена на структурата со идентична замена за структурата, која ја има истата корисност како и оригиналниот имот.
Сега, комерцијален имот може да има одредено од горенаведените видови на вредност утврдено во кое било време.
И сосема е можно ниту една од вредностите да не е иста (иако веројатно е дека барем некои од нив се блиски).
Ова е особено точно кога се разгледува разликата помеѓу пазарната вредност и вредноста на инвестицијата: тоа што недвижноста мора да собере одредена сума не значи дека инвеститорот ќе понуди нешто блиско до него.
Исто така, она што се смета како „вредно“ за одреден пазар, можеби не е така за инвеститорот.
Имајќи ги предвид дефинициите за секоја од нив, да ги разгледаме различните пристапи и за пазарната и за вредноста на инвестицијата, за да ги покажеме нивните разлики на погранден начин.
Пристапи на пазарната вредност
Пазарна вредност е онаа што се одредува при проценка.
За време на процесот на запишување на заемот, многу заемодаватели ќе користат надворешен проценител за да добијат проценка на пазарната вредност на имотот.
Пазарна вредност е она што се користи за да се одреди соодветна сума на хипотека.
Па, како проценителите ја одредуваат пазарната вредност?
Всушност постојат многу начини. Но, пред да се случи нешто од тоа, мора да се разликува највисоката употреба на имотот.
Во суштина, она што треба да се утврди е законска употреба на имот што дава најголема вредност - затоа размислете за работи како што се зонирање, употреба на имот, големина на имот, финансиски перформанси итн.
Накратко, кој е потенцијалниот „плафон“ на имотот и целата нејзина парцела?
Откако сето тоа ќе се постави во камен, проценител може да продолжи понатаму со проценката на имотот.
Општо, постојат три пристапи за проценка кои проценувачите ги користат за да ја утврдат фер пазарната вредност на деловното средство:
- Пристап на продажба:
Пристапот за продажба ви дава вредност на имотот гледајќи во други неодамнешни продажби на многу споредливи средства.
- Пристап на капитализација на приходот:
Пристапот заснован на приход, едноставно произведува вредност на имотот од приходот што го генерира.
- Пристап на трошоците
Овој пристап ја заснова вредноста на имотот врз трошоците за репродукција на тој имот, намалена за секоја акумулирана амортизација.
Пристапи за инвестициска вредност
Додека процесот на пазарна вредност се користи при проценки за преземање заеми, кога се одлучува колку да се плати за недвижен имот, инвеститорите исто така размислуваат колку вреди за нив имотот.
Вредност на инвестицијата е износот што инвеститорот е подготвен да го плати, во однос на нивните цели, целната поврат и даночната позиција.
Значи, бидејќи пазарната вредност е секогаш единствена за пазарот, инвестициската вредност е единствена за инвеститорот што е при рака.
Со тоа, доаѓаат низа други пристапи што можат да се користат за да се утврди вредноста, наспроти поформалните проценки што ги бараат проценувачите.
Следниве се најчестите мерки за проценка на инвестициите:
- Споредлива продажба (компони):
Во суштина, тој е истиот пристап за споредба на продажбата споменат погоре.
- Мултипликатор на бруто приход (GRM)
Ова е врска што ја мери вредноста со земање на бруто приходот што го произведува имотот во текот на целата година и множење со мултипликаторот на бруто приходот заснован на пазарот.
- Готовина на поврат на готовина
Враќањето на готовина е уште една едноставна врска, пресметана со земање на про-форма протокот на готовина за првата година (пред оданочување) и поделба на вкупната цена на почетната инвестиција.
- Директна капитализација
Ова е истиот пристап на директна капитализација споменат погоре што го користат проценувачите. Соединението на приходот на имотот е многу чест и едноставен начин да се одреди и пазарната вредност и вредноста на инвестицијата на комерцијалниот имот.
- Намален проток на готовина
Моделот на намален проток на готовина се користи за наоѓање на внатрешната стапка на поврат (IRR), нето сегашната вредност и споредбата на акумулацијата на капиталот.
Значи, знаејќи ги различните пристапи кон генерирање на овие вредности, да дадеме одредена опипливост на начинот на кој овие типови вредности се разликуваат едни од други.
Пазарна вредност наспроти Вредност на инвестицијата
На кратко, пазарната вредност е вредност на имотот на отворен пазар, утврдена со проценка.
Вредноста на инвестицијата ја одредува вистинскиот инвеститор врз основа на неговите уникатни критериуми и цели на инвестицијата.
Anе илустрираме еден пример подолу:
Да претпоставиме дека индивидуален инвеститор размислува за стекнување на мала станбена зграда.
Имотот е под договор за 1.2 милиони УСД, и бара минимум 10% поврат на средството.
Врз основа на целната поврат на инвеститорот, може да платите до 1,4 милиони УСД и сепак да ја исполните својата цел.
Во ова сценарио, инвеститорот открива дека може да добие заем од 960.000 80 УСД (20% од вредноста на заемот), амортизиран за 5 години на XNUMX%.
Сега, да претпоставиме дека за време на процесот на препишување, проценка на трета страна на банката го проценува имотот на 1.000.000 УСД наместо 1,2 милиони УСД во кои е заклучен купувачот.
Со оваа проценка ќе се намали подобниот износ на заемот на 800.000 80 УСД (врз основа на 960.000% ЛТВ), наместо XNUMX XNUMX УСД претходно предвидени.
За жал, сепак, во ова сценарио, продавачот одбива да продаде за помалку од 1.200.000 УСД.
Тоа би ја направило оваа трансакција над пазарот, што едноставно значи дека продажната цена е повисока од сегашната пазарна вредност на имотот.
Значи, дали има смисла инвеститорот да продолжи со оваа зделка?
Новиот износ на заемот би го намалил повратот од 22% на 16%, но тоа сепак ја надминува целта на инвеститорот за 10% поврат.
Во повеќето случаи, вредностите на пазарот и инвестициите треба да бидат приближно исти, но повремено ќе се разминуваат.
Понатаму, исто така е сосема можно инвестициската вредност да биде поголема од пазарната.
Ова може да се случи кога вредноста на купувачот е поголема од вредноста на просечниот, добро информиран купувач.
На пример, да речеме дека бизнисот се шири во нова зграда преку улицата од сегашната локација, плаќајќи повеќе од пазарната вредност за да расте во близина и да пополни простор што инаку би го зафаќале конкурентите.
Кога бараат стратешка предност, вредноста за нив е малку поголема - дополнителниот трошок може да биде оправдан.
Во случај на инвеститор, вредноста на инвестицијата може да ја надмине пазарната вредност како резултат на поволни услови за финансирање или непренослив даночен третман.
Вредноста на инвестицијата, се разбира, може да биде и помала од пазарната вредност.
Можеби инвеститор бара деловна зграда, но специјализира во недвижнини со повеќе семејства.
За нив, деловната зграда ќе има помала инвестициска вредност како резултат на кривата на учење и другите вклучени дополнителни трошоци.
Друго сценарио каде вредноста на инвестицијата би можела да биде помала од пазарната вредност е доколку инвеститорот бара натпросечна поврат заснована врз перформансите на нивното постоечко портфолио.
Наоѓање бизниси кои имаат смисла
Сè на сè, за секој поединечен бизнис со недвижнини, тоа зависи.
Околностите драстично варираат.
Општо земено, најбезбеден потег е да се осигурате дека инвестицијата има смисла во однос на обете мерки на вредност.
Вредноста на инвестицијата е посубјективна и затоа не треба да се злоупотребува, туку мора да се земе предвид.
Важноста на инвестициската вредност
Причината што вредноста на една инвестиција е важна за потенцијалните купувачи на недвижен имот е тоа што тие сакаат да ја споредат цената на имотот со очекуваната стапка на поврат. Кога ќе ја пронајдат специфичната стапка на поврат, тие можат да ја измерат крајната линија на инвестицијата со предвидената цена што ќе ја платат за имотот. Ова му овозможува на инвеститорот да донесе паметни одлуки за набавка што се во согласност со нивните инвестициски цели.
Како да се одреди вредноста на инвестицијата
Бидејќи вредноста на инвестицијата зависи од целите на инвеститорот, вредноста е единствена за секој инвеститор. Различни инвеститори можат да користат исти методи на проценка и да добијат различни инвестициски вредности. Инвеститорите можат да изберат од неколку методи за проценка при утврдување на вредноста на инвестицијата на средството. Подолу се најчесто користените инвестициски мерки:
- Споредлива продажба
Проценувачите исто така користат метод за споредба на продажбата. Инвеститор ќе спореди слични својства според квадратни метри или по единици.
- Мултипликатор на бруто приход
Метриката ја мери вредноста на инвестицијата со множење на бруто приходот што го произведува недвижен имот за една година со мултипликаторот на бруто приходот (GRM). Бројката GRM е добиена од слични својства на истиот пазар.
- Враќање на готовина во готово
Бројката за враќање на готовината се пресметува со делење на готовински средства од првата година со вкупната почетна инвестиција.
- Директна капитализација
Директното соединение е друга мерка што ја користат проценителите. Се состои од капитализирање на приходот на имотот и е вообичаен метод што се користи за одредување на пазарната и инвестициската вредност на комерцијалните имоти.
- Намален проток на готовина (DCF)
Моделот DCF се користи за пресметување на нето сегашната вредност, внатрешната стапка на принос и споредбата на акумулацијата на капиталот. Стапките наведени погоре, иако даваат корисни информации, имаат и неколку ограничувања. Овие ограничувања се решаваат со пресметување на дисконтираниот проток на готовина.
Вредност на инвестицијата наспроти пазарната вредност
Додека инвестициската вредност ја мери потенцијалната вредност на инвестицијата заснована врз одредени услови, пазарната вредност ја мери реалната вредност на инвестицијата заснована врз силите на понуда и побарувачка на слободниот пазар. Пазарната вредност се утврдува преку процес на проценка. Таа е различна од инвестициската вредност, која ги зема предвид единствените цели, цели и потреби на човекот за имотот.
Вредноста на инвестицијата може да биде пониска или поголема од пазарната вредност. Тоа зависи од специфичната состојба на имотот во тоа време. Вредноста на инвестицијата може да биде поголема од пазарната вредност ако купувачот постави поголема вредност на имотот од информиран купувач.
Во реалниот свет, оваа ситуација може да постои ако компанијата ги прошири своите капацитети на поголема зграда што е изложена на продажба во сегашната канцеларија. Компанијата е подготвена да се согласи на цена повисока од пазарната вредност на зградата за да се осигура дека конкурентите ќе останат надвор од областа.
Во таков случај, дополнителната вредност на инвестицијата произлегува од стратешката предност што компанијата ќе ја добие со купување на имотот. Еден инвеститор исто така може да се согласи на инвестициска вредност поголема од пазарната. Ова се случува ако инвеститорот добие посебен даночен статус или многу поволни услови за финансирање.
Алтернативно, вредноста на инвестицијата исто така може да биде помала од пазарната вредност. Може да се случи кога инвестицијата не е вид на имот на кој инвеститорот вообичаено би ги насочил своите напори. На пример, развивач на недвижнини во повеќе семејства, размислувајќи за идејата за изградба на хотел, може да ја направи инвестициската вредност помала од пазарната.
Тоа може да биде резултат на големите трошоци вклучени во учењето за развој на имотот или затоа што инвеститорите бараат натпросечен принос на имотот заради распределбата и диверзификацијата на нивното портфолио. Овие ограничувања се решаваат со пресметување на дисконтираниот проток на готовина.
Биди прв да коментираш