He aha te uara haumi?

I nga kaainga umanga, he maha nga momo "uara" i whakawhiwhia ki nga rawa totika, he rereke nga kaupapa ki etahi atu taangata. Mena ka whakatutukihia tetahi momo taatai ​​o tetahi rawa, ka aro tonu tona uara ki te whānuitanga.

I roto i tenei tuhinga, ka tirohia taatau rereketanga i waenga i te uara maakete o tetahi rawa me tona uara haumi. Te uara o te maakete vs. Uara haumi i CRE. Ko nga momo "uara" i nga rawa hokohoko ko:

  • Uara mākete
  • Te uara o te moni whakangao
  • Uara e kore e taea te whakarite
  • Te wāriu o te aromātai
  • Uara whakainu
  • Uara whakakapinga

I etahi wa ko nga raina i waenga i enei momo uara he ahua pouri, ina koa ka tino whakaarohia te maakete me te uara haumi.

Nga momo uara hoko whare

Nga momo uara hoko rawa

  1. Uara mākete

Ko te wariu o te maakete, ko te uara maakete "tika" ranei, koinei te waa e tino kiia ana mo te momo uara rawa, a ko te uara e whakamahia ana i roto i te huringa tuhinga o te kaitoha taawewe.

Ko te "Uara Maakete" a te Institute Appraisal Institute: he aha te tikanga o "mai i te Institute Appraisal Institute he tirohanga o mua mo te" uara "me te" uara maakete, "tae atu ki nga whakamaaramatanga maha mai i nga momo maatapuna.

Ko tetahi tauira ko te Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), e kii ana ko te wariu o te maakete "te utu pea tera pea me whai rawa tetahi rawa i te maakete whakataetae me te maakete i nga tikanga katoa mo te hoko tika.".

I etahi atu, he aha te kaihoko e hiahia ana ki te utu, me te kaihoko e hiahia ana ki te whakaae, i te mea ko etahi atu ahuatanga he paerewa me te tumanako.

  1. Uara haumi

Ko te uara haumi ko te uara e tukuna ana e tetahi rawa ki tetahi kaihoko motuhake. Ko te uara ka hiahia te kaihaumi ki te utu i tona rawa.

Ahakoa te uara o te maakete, ka noho tonu he rohe ki nga mea e hiahia ana te kaihoko ki te totohu ki tetahi rawa.

Ko te uara o te moni whakangao e ahu mai ana ki nga tohu a te kaitautoko, moni e waatea ana, reeti taake, me te putea.

  1. Uara e kore e taea te whakarite

E pa ana tenei ki te nui o te rawa e tupono ana ki te pakaru, ki te whakatau i te kapinga inihua.

I etahi atu kupu, he aha te uara o te waahanga o nga rawa ka taea te hipoki i roto i te kaupapa here inihua.

  1. Uara kua haehaetia

Ko te uara arohaehae ko te uara rawa kua whakatauhia e te kaitohutohu taake a rohe mo nga take taake rawa.

  1. Uara whakainu

Ko te uara waipiro te utu mo te rawa e hokona ana e tetahi kaainga i te wa e hokona takoha ana, penei i te riihi me te hoko taake ranei.

Ka whakamahia te uara whakatipu i nga waa ka iti nei te matapihi mo te maakete, mena kei etahi atu tikanga here hoko.

  1. Uara whakakapinga

Koinei te utu mo te whakakapi i te hanganga me te hanganga whakakapi rite, he rite ano te painga ki te taonga taketake.

Na, ka taea e te rawa umanga tetahi o nga momo uara i runga ake nei te whakatau i nga wa katoa.

Ana ka taea pea kaore tetahi o nga uara e orite (ahakoa ko te mea pea he tata etahi o ratou e tata ana).

He pono rawa tenei ka whakaarohia te rereketanga i waenga i te uara maakete me te uara haumi: na te mea me piki e te rawa tetahi waahanga kaore i te kii ka tukuna e tetahi kaipupuri moni tetahi mea tata ki a ia.

Ano hoki, ko te mea e kiia ana he "nui" ki te maakete motuhake, akene kaore pea i te peera.

Ma te maumahara ki nga whakamaramatanga o ia, kia tirohia nga huarahi rerekee mo te maakete me te uara haumi, hei whakaatu i o raatau rereketanga i roto i te ahua putake.

Nga huarahi uara maakete

Ko te wariu o te maakete te mea e whakatauhia ana i te wa o te aromatawai.

I te wa o te huringa tuhi o te nama, he maha nga kaituku moni ka whakamahi i tetahi kaiarohaehae o waho ki te whakatau tata i te wariu o te maakete o tetahi rawa.

Ko te uara maakete te mea e whakamahia ana hei whakatau i te nui o te mokete tika.

Na me pehea te whakatau a nga kaiarohaehae i te uara o te maakete?

He maha nga huarahi. Engari, i mua o etahi o nga mahi, me tino wehe te whakamahi rawa o te rawa.

Ko te mea nui, ko te mea e tika ana kia whakatauhia ko te whakamahi ture i tetahi rawa e whai hua nui ana - no reira whakaarohia nga mea penei i te rohe, te whakamahi rawa, te rahi o nga rawa, te mahi putea, aha atu.

I te poto, he aha te "tuanui" pea o te rawa me tana waahanga katoa?

Ina oti katoa te whakarite ki te kohatu, ka taea e te kaiarohaehae te neke haere me te aro haehae i nga rawa.

Te tikanga, e toru nga huarahi aromatawai ka whakamahia e nga kaiarohaehae ki te whakatau i te uara maakete tika o te rawa umanga:

  1. Te huarahi hoko:

Ma te huarahi hokohoko ka whai hua koe ma te tiro atu ki etahi atu o nga rawa o nga rawa e rite ana.

  1. Te Huarahi Putea Moni:

Ko te huarahi-moni e ahu mai ana i te uara o nga rawa mai i nga moni e puta mai ana.

  1. Te huarahi utu

Ko tenei huarahi te turanga o te uara o te rawa ki te utu mo te tango i taua rawa, iti iho i te hekenga uara.

Nga huarahi uara haumi

Ahakoa e whakamahia ana te wariu o te uara maakete ki te aro haehae i te tuhinga o te nama, i te wa e whakatau ana koe me pehea te utu mo tetahi rawa, ka whakaaro ano nga kaipupuri moni te nui o te rawa ki a ratou.

Ko te uara haumi ko te moni e pai ana ki te utu, mo te taha ki a raatau whaainga, ki te whakahoki i a ia me te taake taake.

Na, i te mea he motuhake tonu te uara o te maakete ki tetahi maakete, ko te uara haumi he motuhake ki te kaihoko kei konaa nei.

I runga i tera, ka tae mai etahi atu huarahi ka taea te whakamahi hei whakatau uara, he rereke ki nga arohaehae tika e hiahiatia ana e nga kaiarohaehae.

E whai ake nei nga mehua e tino kitea ana mo te utu haumi:

  1. Hokona Whakataurite (Comps):

Ko te mea nui, he rite te huarahi whakataurite hoko i whakahua i runga ake nei.

  1. Whakareatanga moni Gross (GRM)

He hononga tenei e whanganga ana i te uara ma te tango i te moni nui ka whakaputahia e te rawa puta noa i te tau ka whakareatia e te kaiwhakawhiwhi moni kaute.

  1. Moni hei whakahoki moni

Ko te whakahoki mai i te moni tetahi hononga honohono, ka taatauhia ma te tango i te putea putea mo te tau tuatahi (i mua o nga taake) ka tohaina e te katoa o te utu mo te moni whakangao tuatahi.

  1. Pūmatuatanga tika

Koinei tonu te huarahi whakapaipai moni kua whakahuatia i runga ake nei e whakamahia ana e nga kaiarohaehae. Ko te whakakao i te riihi moni a tetahi rawa he huarahi noa noa ki te whakatau i te wariu o te maakete me te uara haumi o te rawa umanga.

  1. Moni moni kua whakahekehia

Ko te tauira rerenga moni kua whakahekehia e whakamahia ana kia kitea te reiti o roto o te hokinga (IRR), te uara o teianei, me te whakataurite whakaemi whakapaipai.

Na, ma te mohio ki nga huarahi rereke ki te whakaputa i enei uara, kia kaha taatau ki te rereketanga o enei momo uara i a raatau.

Te uara o te maakete vs. Uara haumi

Hei poto, ko te uara o te maakete te uara o te rawa kei runga i te maakete tuwhera, kua whakatauhia e te arohaehae.

Ko te uara whakangao e whakatauhia ana e te kaihoko pono i runga i a raatau paearu haumi ahurei me o raatau whaainga.

Ka whakaatuhia e maatau tetahi tauira i raro nei:

Whakaarohia e whakaaro ana tetahi kaiwhakawhiwhi takitahi ki te rironga mai o tetahi whare iti.

Ko te rawa kei raro i te kirimana mo te $ 1.2 miriona, me te rapu kia 10% te whakahoki mai o te rawa.

I runga i te whakahoki a te kaihoko, ka taea e koe te utu ki te $ 1,4 miriona ka tutuki tonu i a koe.

I roto i tenei ahuatanga, ka kite te kaitautoko ka taea e ia te tono putea $ 960.000 (80% o te wariu o te nama), i whakahekehia i roto i nga tau 20 i te 5%

Na, ki te mea i te wa o te tuhi tuhi, ko te arohaehae a te roopu tuatoru o te peeke te nama ki te $ 1.000.000 hei utu mo te $ 1,2 miriona kua kati te kaihoko.

Ko taua arohaehae ka whakaheke i te nama nama tika ki te $ 800.000 (i runga i te 80% LTV), hei utu mo te $ 960.000 e tatari ana i mua.

Heoi, i tenei waa, kaore te kaihoko e whakaae ki te hoko mo te iti iho i te $ 1.200.000.

Ma tenei e tau ai te whakawhitiwhitinga i runga ake i te maakete, te tikanga ko te utu hoko he nui ake i te wariu o te maakete o naianei.

Na e tika ana kia haere tonu te kaiwhakawhiwhi moni ki tenei kirimana?

Ko te moni taurewa hou ka whakaiti i te hokinga mai i te 22% ki te 16%, engari he nui ake i te whaainga a te kaihaumi kia 10% te whakahoki mai.

I te nuinga o nga wa, kia rite te ahua o te maakete me nga uara haumi, engari ka rereke ke i etahi waa.

Ano hoki, ka taea pea ko te uara haumi he teitei ake i te wariu o te maakete.

Ka tupu tenei ina he nui ake te uara ki te kaihoko mai i te uara ki te toharite, te kaihoko mohio.

Hei tauira, me kii te pakihi kua toro atu ki tetahi whare hou puta noa i te tiriti mai i tona waahi o naianei, he utu neke atu i te wariu o te maakete ki te tipu tata me te whakakii i tetahi waahi ka riro i nga kaiwhakataetae.

I a koe e rapu ana i tetahi painga rautaki, he teitei ake te uara ma raatau - ka tika pea te utu.

I te keehi o te kaiwhakawhiwhi moni, ko te uara haumi ka nui atu i te wariu o te maakete na te mea he pai ake nga putea tahua, te kore ranei e taea te tango i te taake.

Ko te uara o te moni whakangao, ko te tikanga, ka iti ake pea i te wariu o te maakete.

Akene kei te rapu tetahi kaihoko mo tetahi whare tari, engari he tohunga ki nga kaainga maha-a-whanau.

Ki a ratau, ko te whare tari ka iti ake te uara o te moni whakangao na te kohinga ako me etahi atu utu taapiri.

Ko tetahi atu ahuatanga ka iti ake pea te uara o te moni whakangao i te wariu o te maakete mena ka hiahia te kaihoko ki te whakahoki i runga ake-toharite i runga i te mahinga o a raatau putea.

Te rapu pakihi e whai kiko ana

Katoa, mo nga pakihi kaainga takitahi, e ti'aturi ana.

He rereke te rereketanga o nga ahuatanga.

Te tikanga, ko te mahi tino haumaru ko te whakarite kia whai kiko te haumi i runga i nga tikanga uara e rua.

He nui ake te uara o te whakangao, no reira kaua e tukino, engari me ata whakaarohia.

Te hiranga o te uara haumi

Ko te take e nui ana te uara o te moni whakangao ki nga kaihoko pea o tetahi kaainga ko te hiahia ki te whakataurite i te utu o te rawa me te utu mo te whakahoki mai. Ka kitea e raatau te utu mo te whakahoki mai, ka taea te whanganga i te raina o raro o te moni whakangao me te utu e whakaarohia ana e utua ana mo te rawa. Ma tenei ka taea e te kaipupuri moni te whakatau kaupapa mohio ki te hoko e haangai ana ki a raatau whaainga haumi.

Me pehea te whakatau i te uara o te moni whakangao

I te mea ko te uara o te moni whakangao kei runga i nga whaainga a te kaihoko, he motuhake te uara ki ia kaihoko. Ka taea e nga kaipupuri rereke te whakamahi i nga tikanga aromatawai kotahi ka whiwhi i nga uara haumi rereke. Ka taea e nga kaiwhakawhiwhi te kowhiri mai i nga tikanga aromatawai ina whakatauhia te uara haumi o tetahi rawa. Kei raro nei nga mehua whakangao e tino whakamahia ana:

  1. Hokona whakataurite

Ka whakamahi hoki nga kaiarohaehae i te tikanga whakataurite hoko. Ka whakataurite e tetahi kaipupuri moni nga taonga penei i nga riipene tapawha, i nga waahanga ranei.

  1. Whakareatanga moni Gross

Ka inehia e te inenga te uara o te moni whakangao ma te whakarahi i te utunga nui ka hua mai i te rawa i roto i te tau e te kaiwhakawhiwhi moni moni (GRM). Ko te ahua GRM i ahu mai i nga taonga rite i te maakete kotahi.

  1. Te whakahoki moni i runga i te moni

Ko te tatauranga whakahoki moni ka tohaina ma te wehewehe i te putea putea mo te tau tuatahi ki te moni haumi tuatahi.

  1.  Pūmatuatanga tika

Ko te whakahiato tika tetahi atu mahi e whakamahia ana e nga kaiarohaehae. Kei roto ko te moni whakapaipai i te rerenga whiwhinga o tetahi rawa, he tikanga noa e whakamahia ana hei whakatau i te maakete me te uara haumi o nga rawa tauhokohoko.

  1. Te utu putea kua whakahekehia (DCF)

Ko te tauira DCF e whakamahia ana hei tatau i te uara o teianei, te reeti o roto, me te whakataurite i te kohikohi whakapaipai. Ko nga reeti kua whakararangihia i runga ake nei, i te wa e whakarato ana i nga korero whaihua, he maha ano nga herenga. Ka whakatauhia enei herenga ma te tatau i te putea moni kua whakahekehia.

Uara haumi vs. te uara o te maakete

Ahakoa ko te uara haumi te ine i te uara pea o te moni whakangao i runga i etahi tikanga, ko te wariu o te maakete te ine i te uara pono o te moni whakangao i runga i nga mana o te tuku me te hiahia i te maakete koreutu. Ko te wariu o te maakete e whakatauhia ana ma roto i tetahi mahi aro haehae. He rereke i te uara haumi, ka whai whakaaro ki nga whaainga ahurei o te tangata, nga whaainga me nga hiahia mo te rawa.

Ko te uara haumi ka taea te heke iho, teitei ake ranei i te wariu o te maakete. Kei i te ahuatanga motuhake o te rawa i taua waa. Ko te uara o te whakangao ka nui ake i te wariu o te maakete mena ka nui ake te uara o te kaihoko ki te rawa atu i te kaihoko mohio.

I roto i te ao tuuturu, ka taea tenei ahuatanga mena ka whakarahihia e tetahi kamupene ona whare ki tetahi whare nui kua oti te hoko mo tana tari o naianei. Kei te hiahia te kamupene ki te whakaae ki te utu nui ake i te wariu o te maakete o te whare kia kore ai nga kaiwhakataetae e noho ki waho o te rohe.

I roto i enei keehi, ko te uara haumi taapiri ka ahu mai i te painga rautaki ka riro i te kamupene ma te hoko i te rawa. Ka taea hoki e te kaihoko kotahi te whakaae ki te uara whakangao teitei ake i te wariu o te maakete. Ka puta tenei mena ka whakawhiwhia te kaiwhakawhiwhi ki te taake taake motuhake, ki nga tikanga putea tino whaihua ranei.

Ano hoki, ko te uara o te moni whakangao ka iti ake pea i te wariu o te maakete. Ka tupu ka kore ko te moni whakangao te momo rawa e whakatauhia ana e te kaiwhakawhiwhi mahi. Hei tauira, ko te kaiwhakawhanake maha-whanau e whakaaro ana ki te whakaaro ki te hanga hotera tera pea ka iti ake te uara o te moni whakangao i te wariu o te maakete.

Akene he hua na te nui o te utu ki te ako ki te whakawhanake i te rawa na te mea e tono ana nga kaipupuri moni kia nui ake te utu mo te rawa na te tohatoha me te rereketanga o a raatau putea. Ka whakatauhia enei herenga ma te tatau i te putea moni kua whakahekehia.


Ko nga korero o te tuhinga e piri ana ki o maatau kaupapa o matatika whakatika. Ki te ripoata i tetahi paatene paato Here.

Hei tuatahi ki te korero

Waiho to korero

Ka kore e whakaputaina tō wāhitau īmēra.

*

*

  1. He kawenga mo nga raraunga: Miguel Ángel Gatón
  2. Te kaupapa o te raraunga: Whakahaerehia te SPAM, te whakahaere korero.
  3. Ture: To whakaae
  4. Whakawhitinga korero: Kaore nga korero e tukuna ki nga taha tuatoru engari ma te ture herenga.
  5. Rokiroki raraunga: Paetukutuku e whakahaerehia ana e Occentus Networks (EU)
  6. Tika: I nga wa katoa ka taea e koe te whakaiti, te whakaora me te muku i o korero.