No hay un año igual que otro, y para el mercado de la vivienda parecen haberse torcido las cosas. ¿O igual no? El caso es que según los últimos datos reflejados el número de compraventas se ha contraído por primera vez en 5 años. Y comienza a vislumbrarse una menor progresión del repunte de precios, en el caso de la compra, que han venido acompañando los últimos años.
Para el alquiler, cuyo ascenso a sido todavía más notable, el precio medio por alquiler ha ascendido un 3% este 2019. En un contexto dónde las revalorizaciones inmobiliarias han sido mayores que los salarios, ¿qué podemos esperar para este 2020? Algunas voces achacan que podría existir un estancamiento de los precios debido a la inestabilidad política. Otros a que el sector podría comenzar a relajarse ante el repunte que ha habido. Pero en cualquier caso, lo mejor será poder evaluar y contrastar los nuevos datos arrojados.
Evolución del precio de venta de los pisos en España
La compraventa de pisos descendió un 3’3% en este pasado 2019. Se trata de la primera baja interanual en el número de compraventas desde el 2013, año en el que se registró un descenso del 1’9%. Del total de transacciones sobre viviendas, un 81’5% corresponden a las de segunda mano, siendo el 18’5% al de obra nueva. A pesar de que suelen venderse menos, la obra nueva también ha tenido su mal año, al caer sus ventas un 15% sobre el total de transacciones que se habían realizado el periodo anterior.
A pesar de ello, datos que pueden invitar al optimismo es que tanto 2018 como 2019 se han vendido más de medio millón de viviendas. Datos que no se veían desde 2007 y 2008 donde se rebasaron esas cifras. Algunos expertos en el mercado inmobiliario hablan de que tras estos años de alzas del 10% anual, se trate más de una «consolidación» o «moderación» del mercado más que de una desaceleración.
Aún y el descenso, en términos generales, el precio media de la vivienda subió por encima del 3% en España. Las provincias que registraron las mayores alzas (superiores al 10%) fueron Logroño con un 20’4%, Huesca con un 20’2%, Santa Cruz de Tenerife con un 15’1%, Sevilla con un 12%, y finalmente Pamplona, Soria, Ourense, Palma de Mallorca y Albacete entre un 10 y 11%. Madrid y Barcelona, han moderado sus subidas con un 1’8% y un -0’8% respectivamente.
Los mayores descensos de precios se registraron en las provincias de Ciudad Real con un -10’7%, Badajoz con un -4’7%, Burgos con un -3’5% y Tarragona con un -2’6%.
El alquiler de la vivienda y su imparable subida de precios
Si algo a conseguido superar a los precios previos a la crisis, son los del alquiler de la vivienda. En la actualidad, se están registrando los precios más altos que se habían llegado a dar. Y es que la aversión a comprar de las familias ante la inestabilidad financiera es hoy más acusada que antes. Esta rechazo a comprar y optar al alquiler genera el alza de los precios, al haber menos pisos disponibles. Sin embargo, las subidas más intensas se han producido en las grandes ciudades. Un signo que se ha achacado a la capacidad de «autorregulación» del mercado.
España sigue siendo un país de propietarios, pero curioso de esto, es el dato de viviendas arrendadas. Se ha pasado de un 14% de viviendas alquiladas en el 2008 a un 17’8% en la actualidad. Este fenómeno se ha dado sobretodo por las dos principales ciudades, Madrid y Barcelona, dónde el aumento de precio ha sido tan fuerte, que ha obligado a muchas familias a volcarse por esta opción. Además, el perfil del comprador, dónde hace algo más se enfocaban a los jóvenes, la actualidad es diferente. El perfil habitual del comprador son de personas mayores a 35 años, con buenos ingresos y estables. Sin embargo, para las personas de menor edad, el entorno laboral se encuentra generalmente entre precariedad y bajos salarios y pocos ahorros. Un escenario que no habían tenido las generaciones anteriores.
Variaciones en el precio del alquiler en 2019
El alquiler subió una media de un 4’8% en el conjunto de España. En Madrid pasó a pagarse un 4’4% más y Barcelona tuvo una subida más leve del 1’8%. Por otro lado, lo chocante de este dato a las alzas, es que los inversores no preveían 2019 como un año de alzas, sino más bien de estabilización del precio. Algunos expertos, achacan a que posiblemente la nueva ley en materia de alquiler, haya tenido efectos no esperados sobre e precio de alquiler. Este dato, es algo que se ha visto reflejado en otros países europeos. Intentar legislar sobre el precio, de manera «artificial», puede tener incluso el efecto no esperado, el efecto contrario.
Si nos situamos por comunidades autónomas, las que mayores subidas han registrado son Navarra con un 10’6%, Aragón con un 9’1% y La Rioja con un 8’7%. Entre las menores alzas, nos encontraríamos Baleares con un 2%, Canarias con un alza del 3’3%, y la Comunidad de Madrid con un 3’6%. Es decir, alzas en todas las Comunidades. Y si nos fijamos en las provincias, sólo han habido dos que hayan registrado descensos, se tratan de Ourense con un -2’5% y Teruel con un -1’7%.
El ranking de Provincias más caras dónde alquilar una vivienda sigue siendo liderada por Madrid, con un precio de 14’7€ el metro cuadrado, y Barcelona con 14’9€ el metro.
¿Qué esperar para el mercado de la vivienda en 2020?
Aunque existen cifras dispares y como todos sabemos hacer un pronóstico fiable es difícil, si hay tendencias que se esperan. Entre ellas, el de la moderación y estabilización de los precios, que irán continuados con ligeras alzas. Para las zonas más caras de Madrid y Barcelona, deberían continuar las alzas, pero a un ritmo mucho más leve. El apetito por la vivienda de obra nueva seguirá existiendo, pero deberían de existir más promociones y edificaciones para evitar tensiones en los precios futuros.
Las zonas periféricas, con viviendas residenciales y usualmente más grandes, se esperan un encarecimiento más notable. Fenómeno que ocurre porque a pesar de las alzas que se esperan, los precios seguirán siendo más bajos que los de sus principales ciudades. Un fenómeno común, cuando el mercado comienza a saturarse debido a las fuertes alzas que se han ido registrando los años previos.
