Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondiente al mes de enero de 2016 ponen de manifiesto que la mayoría de los usuarios que han contratado una casa han referenciado su crédito hipotecario al índice de referencia europeo, el conocido como Euribor. Así se constata en estos recientes datos, en donde el 94,0% de los nuevos contratos realizados utilizaron esta vinculación a sus hipotecas. Y en cualquier caso, por encima de otros de índices de referencia más minoritarios.
Dentro de este escenario general, cobra especial relevancia el hecho que el Euribor esté situado históricamente en terreno negativo. En efecto, actualmente está en el – 0,012%. Y como consecuencia del abaratamiento en el precio del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE), que lo ha dejado en una de sus últimas reuniones en el 0%. Un escenario ciertamente atípico e inusual que tiene que afectar a todos los usuarios, y muy especialmente a los clientes que hayan o vayan a contratar un crédito hipotecario.
No en vano, es la pregunta que se plantean estas personas, como les va a afectar en su hipoteca unos tipos de interés tan bajos, y como en este caso en concreto, negativos. Pues bien, en principio les ha servido para que los diferenciales se hayan estrechado sensiblemente. Y como consecuencia de ello, estén pagando unas cuotas mensuales más asequibles, que está generando un ahorro en la contratación de estos productos bancarios.
Diferenciales por debajo del 1,50%
Los bancos han decidido amoldarse al nuevo escenario y ofrecer a sus clientes unas hipotecas con mejores condiciones en su contratación. Básicamente a través de una reducción en sus diferenciales. Han pasado en unos pocos meses de algo más del 2% a posicionarse en las propuestas más agresivas por debajo de la barrera del 1%. Con un promedio en la rebaja de entre medio y un punto porcentual. Y que en la práctica significa que pagues todos los meses menos euros en tu cuota.
Claro está, siempre que el crédito hipotecario que hayas suscrito esté vinculado a un interés variable. Si por cualquier circunstancia, los has contratado a interés fijo, no podrás beneficiarte, ni de las rebajas de las hipotecas, ni de la tendencia que está manteniendo el índice de referencia europeo durante los últimos meses. Hasta ahora solamente queda comprobar durante cuánto tiempo durará esta tendencia. Aunque, desde luego, ya queda poco margen para continuar con el descenso en los tipos de interés.
Las entidades bancarias, por otro lado, tratan de impulsar ofertas cada más vez más competitivas para hacer frente a la competencia. Y no dudan en rebajar los intereses con cierta frecuencia, hasta dejarlos en algunos casos puntuales en el 0,85%, que es las mejor propuesta que puedes recibir en estos momentos, e independientemente de otras condiciones que contemplen sus contratos. Determinado la oferta que vienen desarrollando todos los bancos nacionales.
Euribor: Mejores condiciones
¿Qué repercusiones tendrá sobre los usuarios bancarios? No cabe duda que se relajarán los intereses, tal y como viene sucediendo desde hace algunos meses. Pero con un problema como apuntan algunos importantes directivos de las entidades bancarias encargadas de comercializar estos productos. Y es que para salvar sus intereses no tendrán más remedio que incrementar o crear nuevas comisiones que pueden perjudicar los intereses de los hipotecados.
Como consecuencia de ello, la formalización de un crédito para la compra de una vivienda saldrá más barato, pero penalizados bajo comisiones más expansivas por parte de las entidades emisoras. Es, en definitiva, lo que puedes esperar a partir de ahora cuando vayas a las oficinas a solicitar uno de estos de estos productos.
Pero mientras llega este nuevo escenario, las estrategias de las entidades financieras les han llevado a impulsar una serie de estrategias comerciales que están dirigidas a hacer más atractivas las hipotecas ligadas al euribor antes sus clientes. Son de diversa naturaleza, y como el objetivo final de mejorar sus condiciones de suscripción. Generalmente son muy recurrentes, aunque siempre sobresale alguna con un toque más innovador.
La más utilizada consiste en que puedas bonificar el precio de la hipoteca en función de los productos contratados con tu banco (créditos personales, seguros, planes de pensión, cartera de valores, etc.). Y cuyo funcionamiento es bien sencillo, ya que se basa en que a medida que formalices más modelos bancarios, se irá rebajando progresivamente el tipo de interés vinculado a tu hipoteca vinculada al euribor. Con un porcentaje máximo que está en torno al 2%
Requerimiento de la nómina
Otra de las demandas de los bancos parte del hecho que exigirán que domicilies tu nómina (u otros ingresos regulares), y hasta de los principales recibos domésticos (luz, agua, gas, móvil…), ayudándote también a contener tus gastos en los créditos hipotecarios. También suelen estar comercializadas sin ninguna comisión, ni otros gastos en su gestión o mantenimiento. Haciendo en estos momentos muy atractiva su formalización.
Pero no son los únicos reclamos que aportan los bancos para vender esta clase de productos entre sus principales clientes. Una tendencia de los últimos meses es que se presentan sin clausula suelo, tras las fuertes controversias con las asociaciones de consumidores y usuarios bancarios. Esta nueva condición te permitirá aprovechar aún más los descensos en el índice de referencia europeo, incluso mucho más de lo que te imaginas en el actual escenario de contención monetaria. Para evitar este problema, no te quedará mayor solución que revisar la letra pequeña del contrato, por si incorporase esta cláusula tan poco favorable para tus intereses como titular de un crédito hipotecario.
Y que en cualquier caso ha dado lugar a que hasta los mileuristas, con ingresos en torno a 1.000 euros, puedan acceder a la compra de su vivienda. Es cierto, que no tienen excesivas propuestas, pero al menos no están desplazados del mercado inmobiliario. Contando con más de un formato que presenta estas características tan especiales. Habitualmente están destinadas para ingresos a partir de 750 euros, algo impensable tan solo hace unos pocos años.
Si aceptas alguno de estos requerimientos que te imponen los bancos, sin lugar a dudas que podrás mejorar los tipos de interés, en al menos medio punto porcentual, y con respecto a las tarifas iniciales que aportan las entidades en sus ofertas. Aunque con el lógico problema de que no puedas saber lo que ocurrirá en los próximos años. En dónde probablemente cambie la tendencia del Euribor. No en vano, no es de esperar que pueda mantenerse en esta tendencia durante 10 o 20 años más. Será un escenario que deberás contemplar si vas a suscribir una hipoteca a partir de estos momentos.
Características de las nuevas hipotecas
Con todos los cambios producidos en las hipotecas, como consecuencia de la bajada de los tipos de interés en el Euribor , hay otra serie de variables que se han ido modificando con el paso de los años, y que conviene que las sepas para gestionar en mejores condiciones este producto bancario. Y especialmente no llevarte una desagradable sorpresa.
Para empezar, vete preparando tus ahorros para formalizar la operación, ya que no la financian en su totalidad. Sino, que por el contrario, llegan solamente hasta el 70% y 80% sobre su valor de tasación. Con el fin que los clientes no eleven peligrosamente su nivel de endeudamiento, tal y como advierten desde los bancos emisores europeos, y en este caso en concreto el español. Sino cuentas con una mínima bolsa de ahorro te será mucho más difícil cerrar la operación con la entidad.
Por lo que respecta a sus plazos de amortización también se han reducido sensiblemente. Ya es muy difícil firmar un contrato por 40 o 50 años, como hacías recurrentemente hace una década. Las actuales hipotecas presentan períodos más pequeños para finiquitar la operación, que se mueven en una reducida franja que va de los 25 años y hasta los 35 como tope máximo. Se trata de una nueva estrategia por parte de los bancos para que su vencimiento se abrevie, y recuperar su dinero antes.
5 consejos para buscar la mejor hipoteca
Desde luego que es buen momento para que suscribas ahora esta operación inmobiliaria, con muchas ventajas para tus intereses, y de los que puedes aprovecharte en la actual oferta hipotecaria, tras la bajada del Euribor. Para facilitarte esta labor, no tendrás más remedio que importar algunos de los mejores consejos para reducir los gastos por su contratación, y que partirían de las siguientes líneas de actuación.
- No te limitas a revisar tan solo unas pocas hipotecas, sino que debido a la bajada en el índice de referencia europeo, se están abriendo nuevos formatos que pueden ser muy ventajosos para tu perfil como usuario.
- En estos momentos puedes suscribir hipotecas con un diferencial por debajo del 1%, y que incluso se comercializan sin comisiones ni otros gastos en su gestión. Tendrás que aprovechar todas las oportunidades que se te presenten a partir de ahora.
- Si estás en la idea de contratar una hipoteca en los próximos años, no estará de más que vayas formalizando un producto destinado al ahorro. No en vano, la financiación de tu nueva casa ya no será por la totalidad de su precio de tasación.
- Una mayor vinculación con tu banco te ayudará a contener los gastos por la contratación de este producto para la financiación, disponiendo de cuotas mensuales más asequibles.
- Si la tendencia de los tipos de interés se va a mantener en los mismos niveles que hasta ahora, será conveniente que la hipoteca no incorpore ninguna cláusula suelo, que será muy lesiva ante este escenario en el precio del dinero.