Kas atsitiks, jei palūkanų normos padidės? Beveik visi žino, kad būsto paskolos turės įtakos, tai nepaliauja kartoti informacijos kanaluose. Nors tiesa, kad būsto paskolos brangs, tai taip pat turės įtakos visai ekonomikai. Tai turi savo teigiamą pusę, taip pat ir neigiamą.
Kitame straipsnyje bus priešpastatomos labiausiai ieškomos problemos, susijusios su palūkanų normomis ir kaip jos veikia nekilnojamojo turto rinką. Taip pat pamatysime, kaip obligacijos vėl sustiprės ir taps pelningumo alternatyva, atimdamos dalį būsto blizgesio.
Nekilnojamojo turto sektorius su didėjančiomis palūkanų normomis
Nuo 2020 m. vidurio visose šalyse stebima bendra būsto kainų augimo tendencija. Tai lėmė „masinis“ (bent jau galinčių) žmonių išvykimas iš miesto ieškoti ramesnių ar erdvesnių namų. Ar tai būtų namai su terasomis, erdvesni, kaimo vietovės ir pan.
Šį bumą patyrėme Ispanijoje, tačiau tiesa ta, kad daugelyje šalių būsto kainos padidėjo labiau. Kokia prognozė šiuo metu, kur brangsta būsto paskolos?
Būstas Ispanijoje
Per pastaruosius dvejus metus Ispanijoje būsto augimas nenustojo. Nekilnojamojo turto atsigavimas paaiškinamas aukščiau paminėtomis priežastimis ir tuo, kad sektorius nėra toks įtemptas kaip kitose šalyse. Kita paskata, kaip ir kitose vietose, buvo pigus finansavimas dėl istoriškai žemų palūkanų normų. Nors toks įsigijimo patogumas buvo siejamas su didesne būsto kaina, daugeliui šeimų tai nebuvo taip svarbu, nes nuomos kainos patyrė dar ryškesnį kilimą. Dėl to hipoteka buvo daug pigesnė nei nuomos mokėjimai.
Tie investuotojai taip pat rado paskatų, kurie, toli gražu ne pajuokos palūkanos, kurias galėjo sumokėti už obligacijas, ir toli gražu nesugebėjo, kad santaupos būtų pelningos daugiau ar mažiau tikėtinu būdu, o plytoje pamatė būdą, kaip galėtų padaryti juos pelningus. Be to, būstas taip pat laikomas prieglobsčio turtu, visiems reikia stogo. Tačiau po nuolatinio Euribor augimo pastaraisiais mėnesiais, atrodo, kad būstas pradeda lėtėti išlikęs tempas.
Būstas kitose šalyse
Po 2008 metais prasidėjusios krizės Ispanija išėjo ypač blogai. Tačiau kitose šalyse taip neatsitiko. Daugelyje jų, nepaisydami virulentiškos jėgos, su kuria gali sprogti būsto burbulas, būsto kainos pakilo iki labai aukšto lygio. Kaip tik tose pačiose srityse, pakilus palūkanoms, nekilnojamojo turto rinka jau kenčia ir gerų laikų nenumatoma.
Pavyzdžiui, kai kurios kainos mažėja dviženkliais skaitmenimis:
- Naujoji Zelandija. Jos centrinis bankas per pastaruosius 7 mėnesių palūkanų normas kėlė 10 kartus. Būstas sumažėjo 11%, o tikimasi iki 20%.
- Lenkija. Keletas hipotekos kreditorių pastebėjo, kad jų mėnesinės įmokos padvigubėjo, nes padidėjo palūkanų normos. Vyriausybė metų pradžioje įsikišo, kad lenkai galėtų sustabdyti mokėjimus iki 8 mėnesių. Ši priemonė paveikė pagrindinių šalies bankų pelną.
Be to, randame ir daugiau šalių, kurių kainos pradėjo kristi, pavyzdžiui, Australijoje, Vokietijoje, Didžiojoje Britanijoje, Kanadoje... ar net Kinijoje, kur net visame pasaulyje nerimaujama dėl krizės masto ir kaip ji gali išplisti į visa planeta. Kažkas panašaus į JAV, kurios poveikis taip pat buvo pastebėtas, naujų namų pardavimas smuko, o poveikis jos ekonomikai dažnai jaučiamas visame pasaulyje.
Investavimo galimybės augant palūkanų normoms?
Nekilnojamojo turto sektoriaus perspektyvos šiuo metu yra gana neigiamos, o prieš 1 metus buvo priešingai. Paradoksas šiais atvejais yra tas, kad tie, kurie pirko prieš 1 metus, dabar atsidūrė daug priešiškesnėje aplinkoje. Investavimas yra susijęs su rizika, tačiau daugelis investuotojų, numatančių įvykius, pradėjo anuliuoti savo pozicijas nekilnojamojo turto sektoriaus įmonių atžvilgiu. Beveik visi buvo paveikti.
Didžiausia iš jų, didžiausiu „nuomotoju“ Europoje laikoma „Vonovia“, kurios akcijos per 1 metus atpigo beveik 50 proc. Dabartinėmis rinkos kainomis jūsų portfelis yra vertinamas daug daugiau nei jo rinkos kapitalizacija, įskaitant jūsų skolą. Tačiau jei šis kainų kritimas tęsis, jo grynoji vertė būtų labiau pažeista, nes rinka jau daro nuolaidas.
Labai tikėtina, kad, kaip atsitiko su ankstesne nekilnojamojo turto krize, kai investuotojai numato sektoriaus atsigavimą, nekilnojamojo turto bendrovių ar REIT akcijos kils pirmiau už patį būstą. Mums beliks vienintelis klausimas, ar akcijos jau rodo dugną, arti jo, ar nuosmukis tęsis. Be to, tie, kuriems pasisekė, galintys nusipirkti REIT akcijas netoli žemiausio lygio, kaip buvo įprasta, vėliau galės mėgautis geresniu kapitalo prieaugiu.
Obligacijos prieš būstą
Ir galiausiai, dar vienas nusivylimas nekilnojamojo turto rinkoje pasisekė fiksuotų pajamų rinkoje. Palūkanų normoms kylant, obligacijos dabar siūlo geresnį pajamingumą. Vertinant, kad tai pelningiau, o ir patogiau, kylant obligacijoms ir artėjant prie nekilnojamojo turto pajamingumo, atrodo, kad jos pradeda atgauti blizgesį, kurį daugelis investuotojų jau laikė prarastais.
Ispanijos 10 metų trukmės obligacija siekia beveik 3%, JAV - 3% arba Vokietijos 5%. Stiprus palūkanų normų kėlimas paprastai vyksta prieš recesiją, tačiau šį kartą tai turėjo būti daroma siekiant pažaboti infliaciją. Nors tai kyla dėl žaliavų padidėjimo, tokie žemi tarifai, kai infliacija siekia 1%, vis tiek yra pinigų politika, skatinanti kreditą ir vartojimą. Ko reikia vengti, kol kainos kyla labiau nei jau kyla.
