El interés de los extranjeros por comprar vivienda en España sigue siendo muy elevado, aunque empieza a mostrar signos de estabilización tras varios años de fuerte crecimiento. Los últimos datos del Consejo General del Notariado y de los registradores revelan que este colectivo mantiene un peso clave en el mercado residencial, pero con matices importantes según se trate de residentes o de no residentes.
En la segunda mitad de 2025, los compradores foráneos cerraron 66.629 operaciones de vivienda libre, lo que supone alrededor del 18,4% de todas las compraventas realizadas en el país. Es una cifra muy alta en términos históricos, pero algo inferior al porcentaje alcanzado en 2023 y 2024, lo que apunta a una cierta normalización tras el boom postpandemia.
Cuántas viviendas compran los extranjeros y qué peso tienen en el mercado
Si se observa el conjunto del año, los extranjeros adquirieron en 2025 más de 138.000 viviendas, apenas un 0,8% menos que en 2024, en un ejercicio en el que el mercado inmobiliario español registró niveles de actividad no vistos desde los últimos coletazos de la burbuja. Es decir, el volumen absoluto de compras foráneas sigue en la parte alta de la serie histórica.
Sin embargo, el peso relativo de estos compradores bajó ligeramente: representaron el 18,8% de las compraventas de vivienda libre, frente al 19,9% del año anterior y por debajo del máximo registrado en 2023, cuando se rozó el 15% del total según los registradores. El mercado nacional, apoyado en la demanda interna, ha crecido con fuerza y ha restado protagonismo porcentual a la clientela extranjera.
La clave está en la diferente evolución entre quienes viven en España y quienes solo vienen a invertir o pasar temporadas. Mientras las compras de extranjeros residentes aumentaron hasta unas 85.500 operaciones (un 5,3% más interanual), las de no residentes retrocedieron con claridad, desde algo más de 58.000 a unas 52.800, lo que supone una caída cercana al 9,4% en el año y del 15,1% solo en el segundo semestre.
En ese periodo de julio a diciembre de 2025, los residentes concentraron casi dos tercios de las compras de foráneos (62,8%), mientras que los no residentes se quedaron con el 37,2%. Según los notarios, esta corrección entre los compradores de segunda residencia responde sobre todo a la normalización tras el pico extraordinario alcanzado en 2022, cuando muchos inversores internacionales aprovecharon la salida de la pandemia y el contexto geopolítico para cerrar operaciones.
Dónde compran: comunidades y provincias más buscadas
El mapa de la demanda extranjera de vivienda en España está muy marcado por el atractivo de la costa y de las grandes ciudades, aunque en los últimos meses empiezan a despuntar territorios menos saturados y con precios más bajos. La distribución varía mucho según se trate de residentes o de no residentes.
En el caso de los extranjeros que no viven en España y buscan principalmente segunda residencia o inversión, la concentración es clara. En el segundo semestre de 2025, la Comunidad Valenciana reunió el 40% de todas las compras de no residentes, con 9.926 operaciones. Andalucía se situó en segundo lugar, con un 25,3% y más de 6.200 compraventas, seguida de Cataluña (8,7%), la Región de Murcia (7,8%) y Canarias (7,4%). Baleares también mantiene un peso elevado, con cerca del 6,9% de las operaciones.
Entre los extranjeros residentes, el patrón es algo distinto, ya que se trata sobre todo de vivienda habitual, no de casas vacacionales. Cataluña lidera con 9.004 operaciones, el 21,5% del total, seguida muy de cerca por la Comunidad Valenciana (21%) y por Andalucía (14,7%). La Comunidad de Madrid concentra algo menos del 10% del mercado, pero con precios bastante elevados.
A nivel provincial, los registradores confirman que hay territorios donde la presencia extranjera es determinante: en Alicante, casi la mitad de las viviendas que cambiaron de manos en 2025 (43,3%) fueron adquiridas por compradores foráneos. También presentan cuotas muy altas Málaga (32,8%), Santa Cruz de Tenerife (30%), Baleares (casi un 30%), Girona (25%), Las Palmas (21,7%) y Murcia (21,4%).
En cambio, en mercados como Madrid o Valencia capital el peso de los extranjeros es más moderado. En la provincia de Valencia apenas superaron el 12,2% de las compraventas totales y en Madrid rondaron el 6,9%. En Sevilla la proporción bajó hasta el 2,5%, y solo en tres provincias -Salamanca, Jaén y Badajoz- el porcentaje de compradores foráneos se quedó por debajo del 2%.
Canarias, Baleares, costa mediterránea e interior barato: los polos de atracción
Dentro del litoral, Canarias y Baleares siguen afianzándose como destinos de referencia para la clientela internacional, tanto residente como no residente. En el archipiélago canario, por ejemplo, las operaciones de no residentes supusieron en 2025 alrededor del 7,4% de todas las compraventas extranjeras, lo que coloca a las islas entre las comunidades con mayor tirón turístico-residencial.
Los alemanes tienen una fuerte presencia en Canarias, donde concentran el 20,6% de sus compras en España, y también en Baleares, donde más de la mitad de sus operaciones (en torno al 52,6%) se realizan en esas islas. Los británicos se reparten entre Andalucía, Murcia, Comunidad Valenciana y destinos insulares, mientras que los neerlandeses se inclinan especialmente por Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía.
En cuanto a los extranjeros que ya viven en España, Canarias también aparece en un segundo plano relevante: alrededor del 4,4% de las operaciones de residentes extranjeros se registran en el archipiélago. Dentro de este grupo, los italianos son un caso particular: un 26,2% de sus compras en España se sitúan en Canarias, lo que convierte a las islas en uno de sus enclaves favoritos, por delante incluso de otras zonas mediterráneas.
Más allá de la costa, hay comunidades que están ganando peso por su vivienda más asequible y menor saturación. Los notarios destacan crecimientos muy intensos en Castilla-La Mancha (alzas superiores al 20% en el segundo semestre), Extremadura (cerca del 14%), Aragón (11%) y Castilla y León (10,4%). Estas subidas apuntan a un desplazamiento de parte de la demanda extranjera hacia mercados de interior con precios más bajos y mayor disponibilidad.
En paralelo, otras comunidades tradicionalmente muy demandadas están empezando a perder fuelle entre los extranjeros. Entre julio y diciembre de 2025, las compraventas foráneas cayeron en ocho autonomías, con la Comunidad de Madrid a la cabeza (descenso del 20,3%), seguida de Canarias (-10,8%), Baleares (-10,2%), Comunidad Valenciana (-7,3%), Murcia (-5,4%), Navarra (-4,7%), Cantabria (-4,4%) y Andalucía (-3,9%).
Quién compra: nacionalidades que dominan el mercado
En cuanto al origen de los compradores, el ranking se mantiene relativamente estable, pero con cambios significativos en las posiciones y en la intensidad de la demanda. En el segundo semestre de 2025, Reino Unido encabezó las operaciones con 5.178 compraventas (7,8% del total de extranjeros), seguido muy de cerca por Marruecos, con 5.154 (7,7%).
El grupo de cabeza lo completan Italia, con 4.397 operaciones (6,6% del total), Alemania con 4.351 (6,5%) y Rumanía con 4.339 (6,5%). A más distancia aparece el bloque de otros compradores extracomunitarios, que suman unas 8.200 operaciones y representan algo más del 12% del total.
Si se analizan los datos anuales, los británicos siguen siendo la principal nacionalidad compradora de vivienda en España, con cerca de 11.000 casas adquiridas en 2025 (en torno al 7,9% de todas las compras extranjeras), aunque con un descenso interanual superior al 8%. Les siguen los marroquíes, con más de 10.800 inmuebles y un peso cercano al 7,8%, que continúan ganando terreno.
También figuran en una posición muy destacada los alemanes, italianos y rumanos, con cifras que rondan entre las 8.000 y 9.000 viviendas cada uno, y los neerlandeses, que superan las 8.300 compraventas. La demanda se concentra fundamentalmente en el entorno europeo y mediterráneo, aunque empiezan a sobresalir algunos países latinoamericanos y de Europa del Este.
En términos de evolución, los notarios y los registradores señalan que en 2025 aumentaron con fuerza las operaciones de Portugal, Venezuela, Colombia, Italia y Países Bajos, con crecimientos que van del 5% al 16%. En cambio, las compras de rusos, chinos, noruegos y belgas sufrieron descensos de dos dígitos, afectados por factores geopolíticos, regulatorios y de tipo de cambio.
Residentes frente a no residentes: perfiles y zonas preferidas
Las estadísticas dibujan dos perfiles muy diferenciados. Por un lado están los extranjeros residentes, que en su mayoría buscan vivienda habitual y se decantan por zonas con precios más contenidos. Por otro, los no residentes, más orientados hacia segunda residencia, inversión y mercados turísticos.
Entre los residentes, Marruecos es la nacionalidad con mayor número de compraventas, con el 12,1% del total de operaciones de este grupo. Su presencia es especialmente intensa en regiones como Murcia (35,1% de las operaciones de residentes extranjeros), Navarra (32,1%), Aragón (21,9%), La Rioja (25,8%), Extremadura (23,1%), Castilla-La Mancha (19,1%), Andalucía (18,3%) y Cataluña (11,2%). Se trata de un perfil de comprador que tiende a evitar los mercados más caros y se orienta hacia ciudades medianas y provincias de interior.
Los italianos son el segundo colectivo de residentes por volumen de operaciones (9,2%), con una preferencia marcada por Canarias (26,2%), Baleares (14,6%), Comunidad de Madrid (13,8%) y Comunidad Valenciana (7,8%). En tercer lugar aparecen los rumanos, con un 9,3% de las operaciones, muy presentes en Castilla-La Mancha (25,9%), Aragón (25,2%), La Rioja (21,3%), Extremadura (16,5%) y Castilla y León (14,2%).
Reino Unido, a pesar de liderar el ranking global de compraventas, ocupa el cuarto lugar entre los residentes, con un 5,6% de las operaciones y especial peso en Andalucía y Murcia (ambas con un 11,6%), Baleares (alrededor del 9%) y Comunidad Valenciana (en torno al 7%). En este caso, se mezclan tanto compradores que se han instalado de forma permanente como quienes pasan largas temporadas.
Entre los extranjeros no residentes, el perfil es distinto: predominan los compradores del norte de Europa con un poder adquisitivo más alto y una clara orientación hacia zonas costeras muy turísticas. Las nacionalidades con mayor peso en este segmento son Países Bajos (12,6% de las operaciones de no residentes), Alemania (11,9%), Reino Unido (11,5%) y Bélgica (8,1%).
Su distribución geográfica también está bastante marcada: los neerlandeses concentran buena parte de sus compras en Comunidad Valenciana (16,3%), Murcia (15,9%), Andalucía (13,7%) y Aragón; los alemanes destacan en Baleares, Cantabria, Canarias, Galicia y Asturias; los británicos se orientan hacia Murcia, Navarra, Andalucía, Cantabria y Comunidad Valenciana; y los belgas reparten sus inversiones entre Murcia, Aragón, Extremadura y Comunidad Valenciana.
Precios: récord histórico y grandes diferencias por nacionalidad
Uno de los aspectos que más llaman la atención de los últimos informes es el comportamiento de los precios pagados por los compradores extranjeros. En la segunda mitad de 2025, el importe medio alcanzó los 2.479 euros por metro cuadrado, un 5% más que un año antes y el valor más alto de toda la serie histórica de los notarios.
Los extranjeros siguen pagando, de media, por encima de los españoles. Mientras que estos últimos abonaron alrededor de 1.839 €/m², los extranjeros residentes pagaron unos 1.963 €/m² y los no residentes llegaron a 3.242 €/m², un 65% más que el comprador nacional. Es decir, quienes vienen de fuera y no viven en España son los que asumen los tickets más altos.
El encarecimiento fue generalizado: entre los residentes extranjeros, el precio medio subió un 9,4% interanual; entre los no residentes, un 5,8%; y entre los propios españoles, un 7,4%. En 16 comunidades autónomas se registraron incrementos para este tipo de comprador, con repuntes especialmente fuertes en Cantabria (más de un 17%), Murcia (14,1%), La Rioja (13,4%), Navarra (12,6%), Comunidad de Madrid (11,6%), Asturias (10,5%) y Extremadura (10,3%). Solo Galicia se desmarcó con un ligero descenso del entorno del 5%.
Por comunidades, las viviendas más caras que adquieren los extranjeros se encuentran en Baleares y Comunidad de Madrid. En las islas, el precio medio supera los 5.200 €/m², con una subida anual cercana al 7%. En la capital, el importe roza los 3.900 €/m², tras aumentar en torno a un 11,6%. También destacan País Vasco (alrededor de 2.870 €/m²), Canarias (2.800 €/m²), Cataluña (2.727 €/m²) y Andalucía (2.708 €/m²).
En el otro extremo, Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, La Rioja y Aragón son las autonomías donde los extranjeros pagan menos, con precios medios que se mueven entre los 688 y los 970 €/m². Este diferencial explica en parte el creciente interés por estos mercados de interior, especialmente por parte de nacionalidades con menor capacidad adquisitiva.
Quién paga más y quién menos por metro cuadrado
Las diferencias de precio por nacionalidad son muy marcadas. En la parte alta de la tabla se sitúan los compradores suecos, que pagan en torno a 3.654 €/m², seguidos de los alemanes (3.559 €/m²), los estadounidenses (3.501 €/m²) y los noruegos (3.085 €/m²). También se sitúan por encima de la media de los extranjeros suizos, polacos, irlandeses, belgas, italianos, franceses, británicos, neerlandeses y rusos.
En la parte baja del ranking están quienes invierten cantidades más modestas, habitualmente vinculadas a vivienda habitual en zonas más asequibles. Los marroquíes encabezan este grupo con el precio medio por metro cuadrado más bajo, unos 768 euros, muy lejos de la media general. Les siguen los rumanos (1.350 €/m²), los ecuatorianos (1.410 €/m²) y los colombianos (1.507 €/m²). También los venezolanos se mueven en el entorno de 1.400-1.600 €/m².
Esta brecha refleja no solo distintas capacidades de compra, sino también estrategias diferentes: mientras que los nórdicos o los alemanes suelen buscar segunda residencia en enclaves prime -islas, costa consolidada, grandes capitales-, los compradores de países con menor nivel de renta se orientan hacia barrios y provincias con precios más contenidos y viviendas de tamaño intermedio o pequeño.
El incremento general del precio de la vivienda en España, que se sitúa por encima de los 2.700 €/m² de media según algunos portales inmobiliarios, también está empezando a hacer mella en la demanda extranjera, sobre todo entre los no residentes que ya tenían un nivel de gasto muy exigente. Para muchos de ellos, la compra vinculada al ocio o a la inversión empieza a valorarse con más calma, alargando los tiempos de decisión y filtrando más las oportunidades.
Operaciones de alto importe y efecto de los cambios regulatorios
El fuerte encarecimiento de la vivienda ha tenido otra consecuencia: el aumento de las compras de más de 500.000 euros realizadas por extranjeros. Según los registradores, el peso de estas operaciones ha superado por primera vez el 12% de todas las compraventas de vivienda protagonizadas por foráneos, con especial concentración en Baleares, Comunidad de Madrid, Andalucía y Cataluña.
En Baleares, cerca del 42% de las compras de vivienda realizadas por extranjeros supera el medio millón de euros, mientras que en Madrid este porcentaje ronda el 24,4%, en Andalucía se sitúa en torno al 19,2% y en Cataluña sobrepasa el 13%. Más de la mitad de estos compradores pertenecen a la Unión Europea y el resto son de países extracomunitarios.
Aun así, los expertos coinciden en que la derogación de la llamada golden visa -el permiso de residencia que se concedía a quienes adquirían inmuebles por encima de los 500.000 euros- ha tenido un impacto muy limitado en el volumen global de compraventas. Entre 2013 y 2023 apenas se concedieron alrededor de 14.500 visados de este tipo, una cifra mínima si se compara con los millones de viviendas vendidas en ese periodo.
Lo que sí está generando más cautela entre los inversores internacionales son los cambios normativos y los anuncios políticos relacionados con la vivienda, como las restricciones a los alquileres turísticos o la posibilidad de aplicar recargos fiscales a las compras de no residentes extracomunitarios. Este ruido regulatorio, unido a la subida de precios y a un euro más fuerte frente a otras monedas, ha contribuido a enfriar parte de la demanda, sobre todo en el segmento de no residentes.
Pese a ello, en segmentos concretos como la vivienda de lujo, algunas firmas especializadas señalan que la demanda extranjera se mantiene sólida y que España sigue considerándose un destino competitivo y relativamente seguro en comparación con otros mercados internacionales, tanto por calidad de vida como por precios.
En conjunto, la fotografía actual muestra un mercado donde los extranjeros continúan siendo un motor relevante del ladrillo español -con más de 66.000 viviendas compradas solo en medio año y cerca de 140.000 en el cómputo anual-, pero en el que se aprecian ajustes: los residentes ganan protagonismo, los no residentes moderan su actividad, cambian las nacionalidades con más dinamismo y se intensifica la brecha de precios entre quienes buscan segunda residencia en ubicaciones premium y quienes compran vivienda habitual en zonas de interior más asequibles.
