El mercado inmobiliario español ha arrancado el año con una clara divergencia entre compraventas e hipotecas. Mientras el número de viviendas que cambian de manos se ha tomado un respiro en febrero, el crédito hipotecario ha seguido pisando el acelerador y consolida ya casi dos años de subidas ininterrumpidas.
Según el avance de datos del Colegio de Registradores, en febrero se firmaron cerca de 59.500 operaciones de compraventa de vivienda, lo que supone un ligero retroceso del 0,7% interanual, frente a un fuerte repunte de las hipotecas sobre vivienda, que aumentaron un 14,3% hasta rondar las 44.600 constituciones. Este contraste refleja un escenario en el que la financiación gana peso frente al número de transacciones cerradas.
Las hipotecas sobre vivienda crecen un 14,3% y encadenan 20 meses al alza
En el conjunto del mercado, se inscribieron en los registros alrededor de 58.500 hipotecas totales en febrero sobre todo tipo de inmuebles, lo que supone un incremento interanual del 15,2%. De ese volumen, unas 44.500 se formalizaron especÃficamente sobre viviendas, firmando una subida del 14,3% respecto al mismo mes del año anterior, aunque algo por debajo del ritmo registrado en febrero previo, cuando el alza rondó el 16,3%.
Este comportamiento confirma que el mercado hipotecario mantiene una dinámica claramente expansiva. Los registradores destacan que ya se suman 20 meses consecutivos de aumentos tanto en el número total de hipotecas como en las destinadas a la compra de vivienda, lo que muestra que la demanda de financiación sigue muy activa pese a la moderación en el volumen de compraventas.
El mejor desempeño del crédito frente al de las operaciones de compra ha provocado que el peso de las hipotecas sobre las compraventas de vivienda alcance niveles inusualmente elevados. En la actualidad, el número de hipotecas firmadas sobre viviendas representa porcentajes superiores al 75% del total de compraventas residenciales, un registro que los expertos califican de históricamente alto.
Este desajuste entre el crecimiento del crédito y la evolución más tibia de las transacciones refleja, en buena medida, un contexto en el que la demanda solvente sigue buscando financiación, mientras la oferta de vivienda disponible no termina de ajustarse. A ello se suman factores como la incertidumbre económica internacional, las tensiones geopolÃticas y la evolución de los tipos de interés, que condicionan las decisiones de compra.
Las compraventas de vivienda ceden un 0,7% pese al ligero aumento del total de inmuebles
En paralelo al tirón del crédito, la actividad de compraventas muestra una foto más templada. Durante febrero se registraron en España aproximadamente 118.800 compraventas de inmuebles (incluyendo viviendas y otros tipos de fincas), lo que supone un aumento del 1,1% frente a enero del año anterior. Sin embargo, si se analiza solo el segmento residencial, el número de viviendas transmitidas se sitúa en torno a 59.476, con ese descenso del 0,7% en tasa interanual.
Estos datos llegan tras un comienzo de año más débil, marcado por una caÃda de las compraventas de vivienda en enero en torno al 7% frente al mismo mes del ejercicio previo, mientras las hipotecas crecÃan algo más del 5%. La foto de febrero apunta, por tanto, a una estabilización parcial tras el bache de enero, pero todavÃa sin recuperar el dinamismo de meses anteriores.
El informe del Colegio de Registradores recuerda que, tras una etapa de fuerte crecimiento en los primeros meses de 2025 —con cierta volatilidad asociada al calendario de Semana Santa—, el mercado de compraventas empezó a dar sÃntomas claros de enfriamiento desde el verano del año pasado. Después de un rebote en noviembre y diciembre, la actividad volvió a moderarse en enero y se mantuvo en niveles contenidos en febrero.
La evolución reciente apenas muestra diferencias entre el número total de compraventas y las especÃficas de vivienda, aunque en los últimos meses las operaciones residenciales se comportan algo peor que el conjunto de transmisiones de inmuebles. Esta brecha sugiere que otros segmentos, como locales (con su hipoteca para local comercial), naves u otros activos, están aguantando mejor el tono del mercado que la vivienda habitual.
Diferencias marcadas por territorios: del fuerte tirón en Melilla al ajuste en Murcia
El desglose territorial de las operaciones arroja un mapa desigual entre comunidades autónomas. En el conjunto de las compraventas totales de inmuebles, doce regiones y ciudades autónomas registraron aumentos interanuales en febrero. Destacan los avances de Melilla, con un salto próximo al 98,3%, Aragón, con un repunte del 20,1%, y Ceuta, donde las transacciones crecieron alrededor del 18,9%.
En el lado contrario, varias autonomÃas experimentaron caÃdas de dos dÃgitos en las compraventas totales. Los descensos más intensos se concentraron en Murcia (-18,8%), La Rioja (-15,2%), Cantabria (-13,9%) y Galicia (-13,5%), lo que refleja un frenazo significativo de la actividad en esos mercados.
Si se mira exclusivamente a la compraventa de vivienda, los mayores incrementos se localizaron en Melilla, con un avance cercano al 96,9%, Ceuta, con un salto del 54,2%, Navarra, con una subida del 18,7%, y Canarias, con un crecimiento del 18,3%. Todas ellas superan el umbral del 15% de aumento y se sitúan a la cabeza del dinamismo residencial en el arranque del año.
Por el contrario, los retrocesos más pronunciados en el número de viviendas vendidas se registraron en Cantabria, con un descenso del 18,2%, Galicia (-16,7%), Murcia (-15,4%) y La Rioja (-12,7%). Estas cifras confirman que en varias zonas el mercado residencial atraviesa una fase de corrección, con menos operaciones registradas que un año atrás.
En términos de volumen absoluto, AndalucÃa, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid se mantienen como los grandes motores del mercado. Las cuatro comunidades superan las 12.000 compraventas totales en febrero, con AndalucÃa muy destacada al rebasar holgadamente las 22.000 operaciones. En el caso de las viviendas, estas mismas regiones encabezan también el ranking, con AndalucÃa nuevamente en cabeza, superando las 12.000 compraventas residenciales.
El crédito hipotecario tira del mercado con subidas generalizadas por comunidades
El análisis por territorios del mercado hipotecario confirma la fortaleza del crédito frente a la compraventa. El número de hipotecas constituidas sobre todo tipo de inmuebles aumentó en catorce comunidades y ciudades autónomas en febrero. Entre ellas sobresalen los repuntes por encima del 30% en Melilla (86,3%), la Comunidad de Madrid (35,5%), Castilla-La Mancha (33,7%) y Ceuta (32,8%).
Solo unas pocas regiones registraron caÃdas en el volumen total de hipotecas. Los descensos más acusados se anotaron en el PaÃs Vasco (-21,3%), La Rioja (-18,2%) y Asturias (-8,1%), donde el crédito se ha mostrado más contenido que en el resto del paÃs, en lÃnea con una actividad inmobiliaria también más moderada.
Si se acota el análisis a las hipotecas sobre vivienda, se observa un aumento en trece comunidades, con subidas especialmente contundentes en Melilla, donde las firmas crecieron un 90,9%, AndalucÃa (32,4%), Castilla-La Mancha (28,9%) y Canarias (26,9%). Estos incrementos refuerzan el papel de estas zonas como focos de demanda financiada para la compra de casa.
En cambio, los retrocesos más relevantes en préstamos hipotecarios destinados a vivienda se localizaron en PaÃs Vasco, con una caÃda del 18,1%, Extremadura (-16,6%) y Cantabria (-8,1%). En estas regiones, la combinación de menor número de compraventas y descenso del crédito dibuja un escenario de mayor enfriamiento del mercado residencial.
En valores absolutos, AndalucÃa, Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana superaron las 5.000 hipotecas sobre todo tipo de inmuebles. De nuevo AndalucÃa figura como la comunidad con mayor volumen hipotecario, al contabilizar en torno a 11.800 hipotecas totales, de las que aproximadamente 9.500 se destinaron a la adquisición de vivienda, según el Colegio de Registradores.
Un mercado tensionado por la escasez de oferta y el contexto económico
Los registradores apuntan que la situación descrita se enmarca en un escenario en el que la oferta de vivienda disponible sigue siendo insuficiente para absorber toda la demanda, incluidas las viviendas eficientes financiables con hipoteca verde, lo que continúa presionando al alza los precios. Este desequilibrio entre la cantidad de casas a la venta y el interés de los compradores condiciona tanto el número de operaciones como el tipo de inmuebles que finalmente se transaccionan.
A este factor estructural se suman las tensiones geopolÃticas, especialmente en Oriente Próximo, y la incertidumbre sobre su impacto en la inflación y en la evolución del eurÃbor. Estos elementos influyen directamente en el coste de la financiación, en las decisiones de los bancos a la hora de conceder préstamos y en la prudencia de los hogares a la hora de endeudarse a largo plazo.
Pese a todo, el hecho de que el crédito hipotecario mantenga una senda ascendente y que el porcentaje de hipotecas sobre compraventas de vivienda se sitúe por encima del 75% sugiere que la demanda que logra acceder al mercado recurre de forma mayoritaria a la financiación bancaria. En otras palabras, se cierran menos operaciones que en otros momentos del ciclo, pero con un peso muy elevado de las compras apalancadas en hipoteca, muchas veces tras usar simuladores de préstamos.
En este contexto, el mercado inmobiliario español entra en una fase en la que conviven un volumen de compraventas moderado, una financiación en plena expansión y una oferta residencial limitada. La combinación de estos elementos marcará, en los próximos meses, la evolución de los precios, la accesibilidad a la vivienda y el pulso real de la actividad en las diferentes comunidades autónomas.
