El mercado hipotecario español atraviesa uno de sus momentos más intensos de la última década y media. En octubre se formalizaron 52.198 hipotecas sobre vivienda, el registro mensual más elevado en 15 años y un indicador claro de que la financiación inmobiliaria sigue muy activa pese al encarecimiento de la vivienda.
Este volumen de nuevas hipotecas llega acompañado de un tipo de interés medio del 2,81%, el más reducido desde 2023, y de un importe medio de 167.080 euros por préstamo. Una combinación de cifras que refleja un final de año especialmente dinámico en el que la demanda de vivienda, la estacionalidad y unas condiciones financieras algo más amables se han alineado.
Récord de hipotecas: el mejor octubre desde 2010
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las 52.198 hipotecas constituidas sobre vivienda convierten octubre en el mes con más actividad desde septiembre de 2010. No solo se trata de un pico puntual: el número de préstamos encadena 16 meses consecutivos de incrementos interanuales, lo que confirma una tendencia al alza sostenida del crédito hipotecario.
En términos relativos, el número de hipotecas sobre vivienda fue un 0,6% superior al de octubre del año anterior y un 13,2% mayor que el de septiembre, cuando se firmaron 46.120 operaciones. De esta manera, octubre no solo bate el récord del ejercicio, sino que también supera claramente las marcas mensuales previas del año.
Si se mira el acumulado, el mercado encara la recta final del ejercicio con unas 419.913 hipotecas firmadas sobre vivienda, muy cerca de rebasar las 425.522 operaciones de todo 2024. Con dos meses aún por contabilizar, varios analistas apuntan a que se podría cerrar el año por encima de las 500.000 hipotecas, un umbral que no se lograba desde antes de la crisis financiera.
Estas cifras sitúan el nivel actual solo por detrás de los registros de 2010, cuando se alcanzaron algo más de 524.000 hipotecas sobre vivienda. No obstante, todavía quedan lejos de los máximos históricos de la burbuja inmobiliaria de 2006, cuando se formalizaron más de 1,1 millones de préstamos.
Importe medio y capital prestado al alza
El dinamismo hipotecario no solo se refleja en el número de operaciones, sino también en el volumen de dinero movilizado. En octubre, el importe medio de las hipotecas sobre vivienda se situó en 167.080 euros. Aunque esta cifra es un 2,6% inferior a la de septiembre, sigue muy por encima de la del mismo mes del año anterior, con una subida interanual del 10,4%.
Ese aumento del importe medio explica que el capital total prestado para la compra de vivienda ascendiera a 8.721 millones de euros, lo que supone un incremento del 11% respecto a octubre del año previo. Es decir, se formalizan muchas hipotecas, pero además son, de media, más voluminosas.
Si se amplía el foco a todo tipo de inmuebles (no solo viviendas), se firmaron 66.960 hipotecas en octubre, un ligero descenso del 0,5% en número de operaciones. Sin embargo, el capital prestado para el conjunto de inmuebles creció un 8%, hasta 12.225 millones de euros, lo que demuestra que la financiación inmobiliaria en general mantiene un pulso notable.
En este contexto, algunos expertos del sector subrayan que la combinación de precios elevados de la vivienda y mayor volumen de crédito está empujando el importe medio al alza, pese a pequeñas correcciones mensuales como la observada frente a septiembre.
Tipos de interés: mínimos recientes y preferencia por el tipo fijo
Pese a que el Banco Central Europeo (BCE) no anticipa por ahora una prolongación intensa de las rebajas de tipos oficiales, la política monetaria de los últimos meses y la contención relativa de la inflación han permitido que las nuevas hipotecas se estén firmando con condiciones algo más favorables.
En octubre, el tipo de interés medio de las hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,81%, por debajo del 2,85% registrado en septiembre y en el nivel más bajo desde 2023. Desde junio, el interés medio acumula cuatro descensos mensuales consecutivos, reduciéndose en casi dos décimas en ese periodo.
La estabilidad relativa de los tipos viene apoyada por un escenario de inflación en torno al 3% en noviembre y por las últimas decisiones del BCE, que en octubre mantuvo por tercera vez seguida sus tipos de referencia fijos en el 2%. Este entorno, sin ser especialmente barato en comparación con otros momentos, sí ha sido suficiente para reactivar la negociación de condiciones competitivas entre bancos y clientes.
En cuanto a la estructura del mercado, el 61,3% de las hipotecas sobre vivienda se firmó a tipo fijo, mientras que el 38,7% lo hizo a tipo variable. El interés medio al inicio fue del 2,79% para las hipotecas variables y del 2,82% para las fijas, una diferencia prácticamente simbólica que, aun así, no ha evitado que la mayoría de los hogares sigan apostando por la seguridad de la cuota fija frente a la incertidumbre del Euríbor.
Cambios de condiciones: novaciones y subrogaciones
La evolución de los tipos y la competencia bancaria también se reflejan en el comportamiento de las hipotecas ya existentes. En octubre, un 17,6% de los préstamos inscritos en los registros de la propiedad presentaba cambios en sus condiciones, bien por negociación directa con la entidad o por traslado a otro banco o titular.
En total, se registraron 13.369 hipotecas con modificaciones, y en el 75,7% de los casos esos cambios estuvieron relacionados con los tipos de interés. Es decir, gran parte de los titulares de crédito sigue tratando de ajustar el coste de su financiación a la nueva realidad del mercado.
Las novaciones, es decir, los cambios acordados con la misma entidad financiera, descendieron un 30,2% interanual. Por su parte, las subrogaciones al acreedor, en las que el préstamo se traslada a otro banco, cayeron un 7,1%. Estos descensos apuntan a que el gran ciclo de renegociaciones intensivas que se dio en años anteriores se estaría moderando.
En contraste, las subrogaciones al deudor, donde cambia el titular de la hipoteca (por ejemplo, en transmisiones de vivienda con préstamo asociado), aumentaron un 34,1%. Este repunte encaja con el mayor número de compraventas y con la elevada rotación del parque de viviendas en ciertos mercados locales.
Disparidad regional
El incremento de las hipotecas en octubre no se ha distribuido de forma homogénea por el territorio. Entre las comunidades con mayor volumen de operaciones destacan Andalucía, Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana, que se mantienen como los grandes motores del crédito hipotecario sobre vivienda.
En cifras absolutas, Andalucía lideró el mes con 10.301 hipotecas constituidas sobre viviendas, seguida por Cataluña (9.025), la Comunidad de Madrid (8.243) y la Comunidad Valenciana (6.739). Estas cuatro regiones concentran buena parte de la actividad, impulsadas por su tamaño poblacional, su dinamismo laboral y la fuerte demanda de vivienda, tanto de compradores residentes como de inversores. Andalucía lideró el mes con cifras destacadas.
Si se analiza la variación interanual, sobresalen las subidas de Extremadura, con un aumento del 16,1% en el número de hipotecas sobre vivienda, Castilla-La Mancha (15,6%), Cantabria (15%) y la Comunidad Valenciana (10,4%). También registraron avances Navarra (2,8%), País Vasco (2,2%), Cataluña (1,3%), Andalucía (0,6%) y Asturias (0,4%).
En el lado contrario, ocho comunidades experimentaron descensos interanuales en el número de hipotecas formalizadas. Aragón encabezó las caídas, con un retroceso del 10,7%, seguida de Castilla y León (-7,9%), Galicia (-7%), Madrid (-5,9%), Baleares (-5,1%), La Rioja (-2,7%), Murcia (-0,6%) y Canarias (-0,4%).
Si se compara la evolución respecto a septiembre, el impulso de octubre se apoyó en el aumento mensual de firmas en casi todas las comunidades autónomas, con la excepción de País Vasco, Baleares y Ceuta, donde el número de hipotecas se redujo. En términos porcentuales, los repuntes más intensos se detectaron en Asturias (47,8%), Cantabria (25,4%) y Castilla-La Mancha (27%), lo que muestra un cierre de año especialmente vivo en estas zonas.
Perspectivas del mercado hipotecario
El buen tono del mercado hipotecario va de la mano de un repunte claro de las compraventas de vivienda en el tramo final del año. En octubre se registraron 67.789 operaciones de compraventa, la cifra más elevada del ejercicio, impulsada en parte por la mejora paulatina de las condiciones de financiación y por la estacionalidad típica del sector.
Expertos del mercado, como responsables de plataformas de intermediación hipotecaria y consultoras financieras, apuntan a que octubre suele ser un mes fuerte por la materialización de las búsquedas y negociaciones realizadas durante el verano. Muchas decisiones de compra se consolidan tras el periodo estival, concentrando en este mes un volumen notable de firmas.
Aun así, los analistas coinciden en que el dato de octubre no solo responde a la estacionalidad, sino que confirma la solidez del mercado hipotecario en un contexto de precios todavía altos de la vivienda y de tipos de interés que, aunque no son tan bajos como en años de dinero muy barato, se han estabilizado en niveles asumibles para una parte significativa de los hogares.
Mirando hacia adelante, la continuidad de este ritmo dependerá en buena medida de la trayectoria de la inflación, de las decisiones futuras del BCE sobre los tipos oficiales y de la evolución del empleo y la renta disponible de los hogares en España. Un entorno macroeconómico más incierto o una nueva fase de subida de tipos podría enfriar el mercado, mientras que la estabilidad o ligeros recortes adicionales darían margen para mantener la actividad en cotas altas.
El panorama actual dibuja un mercado hipotecario muy activo, con récord de operaciones en octubre, tipos de interés contenidos, predominio del tipo fijo y fuertes diferencias entre comunidades autónomas. Todo ello sugiere que, de no producirse sobresaltos económicos relevantes, la financiación para la compra de vivienda seguirá siendo uno de los grandes protagonistas del sector inmobiliario en los próximos meses.
